33 Cdo 3505/2023 — Nejvyšší soud

33 Cdo 3505/2023 citace  Soud:Nejvyšší soud Datum rozhodnutí:30. 10. 2025 Spisová značka:33 Cdo 3505/2023 ECLI:ECLI:CZ:NS:2025:33.CDO.3505.2023.1 Typ rozhodnutí:USNESENÍ Heslo:Přípustnost dovolání Dotčené předpisy:§ 237 o. s. ř. § 241a o. s. ř. Kategorie rozhodnutí:D Zveřejněno na webu:12. 11. 2025 Podána ústavní stížnost Datum podáníSpisová značkaECLISoudce zpravodajVýsledekDatum rozhodnutí 19.01.2026II.ÚS 158/26 Jiří Přibáň Citace rozhodnutí Nejvyššího soudu by měla obsahovat formu rozhodnutí, označení soudu, datum rozhodnutí, spisovou značku, případně údaj o uveřejnění ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek a odkaz na zdroj. Vzor: usnesení Nejvyššího soudu ze dne 11. 11. 2001, sp. zn. 21 Cdo 123/2001, uveřejněné pod č. 11/2003 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část občanskoprávní a obchodní, dostupné na www.nsoud.cz. 33 Cdo 3505/2023-267 USNESENÍ Nejvyšší soud rozhodl v senátu složeném z předsedy JUDr. Václava Dudy a soudců JUDr. Pavla Krbka a JUDr. Ivany Zlatohlávkové ve věci žalobce R. D., zastoupeného JUDr. Vendelínem Mihalikem, advokátem se sídlem v Praze 2, Římská 2575/31a, proti žalované České republice – Úřadu pro zastupování státu ve věcech majetkových, se sídlem v Praze 2, Rašínovo nábřeží 390/42, o zaplacení 1 795 329,10 Kč s příslušenstvím, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 2 pod sp. zn. 23 C 20/2020, o dovolání žalobce proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 7. 6. 2023, č. j. 39 Co 138/2023-240, takto: I. Dovolání se odmítá. II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení. O d ů v o d n ě n í: Obvodní soud pro Prahu 2 (dále jen „soud prvního stupně“) rozsudkem ze dne 24. 1. 2023, č. j. 23 C 20/2020-209, zamítl žalobu o zaplacení částky 1 795 329,10 Kč s blíže specifikovaným úrokem z prodlení a rozhodl o náhradě nákladů řízení. Městský soud v Praze (dále jen „odvolací soud“) rozsudkem ze dne 7. 6. 2023, č. j. 39 Co 138/2023-240, potvrdil rozsudek soudu prvního stupně a rozhodl o náhradě nákladů odvolacího řízení. Vycházeje ze skutkových zjištění soudu prvního stupně uzavřel, že účastníci uzavřeli dne 20. 10. 2016 kupní smlouvu č. j. UZSVM/A/46706/2016-HMO2, ve znění dodatku č. 1 ze dne 11. 1. 2017, jejímž předmětem byly pozemky parc. č. XY, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č. p. XY – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba, a to jiná stavba bez čísla popisného či čísla evidenčního, a dále pozemek parc. č. XY – zahrada, vše v katastrálním území XY, obec XY. S výjimkou kůlny byly všechny stavby zapsány v katastru nemovitostí a zobrazeny v katastrální mapě. Před prodejem nemovitostí žalovaná nechala zpracovat znalecký posudek, se kterým se však žalobce před koupí neseznámil. Podle protokolu o předání žalobce převzal od žalované sporné nemovitosti tak jak stojí a leží a současně potvrdil, že se seznámil s jejich stavem. Žalovaná ve smlouvě prohlásila, že jí není známo, že by na převáděném majetku vázla nějaká omezení, závazky či právní vady. Odvolací soud neměl výhrady vůči závěru soudu prvního stupně, podle něhož po dni převzetí předmětu koupě, tj. 3. 5. 2017, s ním žalobce disponoval, mohl si jej prohlédnout, seznámit se s dostupnou dokumentací na stavebním úřadu, a zjistit případné vady. Až dne 24. 6. 2019 se předžalobní výzvou obrátil na žalovanou s tím, že obdržel od Úřadu městské části Praha 4 oznámení o zahájení řízení o odstranění stavby ze dne 27. 5. 2019 a ze dne 3. 6. 2019 týkající se zakoupených nemovitostí, v důsledku čehož vyčíslil nárok na slevu z kupní ceny a náhradu škody v celkové výši 1 865 329,10 Kč. Odvolací soud ve shodě se soudem prvního stupně dospěl k závěru, že žalovaná žalobci poskytla vadné plnění, neboť přístavba kanceláří a přístavba k rodinnému domu (vady 1 a 2) neodpovídaly tomu, co bylo povoleno stavebním úřadem, a kůlna (vada 3) byla postavena bez příslušného oprávnění. Žalobce předmět koupě převzal 3. 5. 2017. S odkazem na § 2103 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“), odvolací soud zdůraznil, že kupující nemá práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. Kůlna nebyla vedena v katastru nemovitostí, ostatní dvě přístavby ano, přičemž žalobce podpisem potvrdil, že se se stavem převáděného majetku seznámil, resp. že je mu znám, a nic mu nebránilo, aby si před podpisem takového prohlášení vyžádal potřebnou dokumentaci nebo se obrátil na stavební úřad s žádostí o nahlédnutí do dokumentace. Pokud tak neučinil, nejednal při převzetí věci 3. 5. 2017 s dostatečnou obezřetností, a vady dne 24. 6. 2019 uplatnil opožděně. Odvolací soud přihlédl k tomu, že žalobce má právnické vzdělání, a že předmětem prodeje byly nemovitosti z odúmrti ve špatném technickém stavu. Bylo proto po žalobci spravedlivé požadovat, aby se přesvědčil o tom, zda stavby byly vybudovány na základě příslušných stavebních oprávnění. Jestliže takové porovnání neprovedl, ač tak učinit mohl, a vzhledem k § 2104 o. z. i měl, nemá podle § 2103 o. z. práva z odpovědnosti za vady, neboť je nelze považovat za včasné, jestliže k převzetí věcí došlo 3. 5. 2017 a práva z odpovědnosti za vady uplatnil až dne 24. 6. 2019. Odvolací soud považoval za určující, že žalovaná žalobce neujistila o tom, že prodávaná věc je bez vad, ani vady lstivě nezastřela. Ve znaleckém posudku znalec upozornil, že přístavby nejsou zkolaudovány, že přístavba k domu neodpovídá dokumentaci a že právní stav přístaveb je nejasný. Mimo to, nebyla-li kůlna evidována v katastru nemovitostí, bylo možné tuto vadu zjistit z veřejného seznamu a podle § 1917 o. z. jde proto o vadu, která jde k tíži žalobce. S ohledem na výše uvedené nemá žalobce právo ani na náhradu škody z vad věci; nemůže-li se dovolávat práv z odpovědnosti za vady nemovitostí, nelze dovodit, že by žalovaná v příčinné souvislosti s vadným plněním porušila své povinnosti. Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalobce (dále též „dovolatel“) dovolání, které považuje za přípustné podle § 237 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.“), neboť podle jeho přesvědčení toto rozhodnutí závisí na vyřešení otázek hmotného práva, dosud nevyřešených v rozhodovací praxi dovolacího soudu a zároveň otázek, při jejichž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu. Za takové považuje otázky, zda: - lze považovat za obvyklou pozornost, kterou musí kupující vynaložit při uzavření kupní smlouvy, aby se vždy nebo jen za určitých okolností a za jakých obrátil na stavební úřad se žádostí o nahlédnutí do dokumentace uložené v archivu stavebního úřadu týkající se jím nabývané nemovitosti, resp. stavby (otázka č. 1), - lze považovat za obvyklou pozornost, kterou musí kupující vynaložit při uzavření kupní smlouvy, aby provedl geometrické zaměření jím nabývané nemovitosti, resp. stavby, a to zejména v případě, že rozměry a umístění stavby, jak se s nimi za běžných okolností mohl žalobce při uzavření smlouvy seznámit, navenek odpovídají veřejně dostupným údajům (otázka č. 2), - je-li vada prodávané nemovitosti zjistitelná až geometrickým zaměřením, jedná se o vadu skrytou nebo o vadu zřejmou, a jde o vadu, kterou musel kupující s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy (otázka č. 3) - je náhrada nákladu, které vynaloží žalobce (jako kupující) v budoucnu na odstranění následků vzniklých vadným plněním žalované nárokem z titulu náhrady škody, i když je dosud nevynaložil, a kdy nastane splatnost tohoto nároku (otázka č. 6), - může být nárok na náhradu nákladu, který žalobce vynaloží na odstranění následků vadného plnění žalované, promlčen v době jeho skutečného vynaložení, i kdyby byl vynaložen v době, kdy již uplynula promlčecí doba, která se vztahuje k nároku žalobce z vadného plnění žalované, a to jak za stavu, že nárok žalobce z vadného plnění žalované byl soudem před vynaložením tohoto nákladu žalobcem žalobci již přiznán, tak za stavu, že žalobce ani do doby vynaložení tohoto nákladu žalobu z titulu nároku z vadného plnění žalované nepodal (otázka č. 7)? Za v rozhodovací praxi dovolacího soudu dosud nevyřešené považuje dovolatel otázky, zda: - má právní vzdělání kupujícího vliv na posouzení míry obvyklé pozornosti, kterou musí vynaložit při uzavření kupní smlouvy o převodu nemovitosti, aby poznal vadu nemovitosti již při uzavření kupní smlouvy (otázka č. 4), - má-li prodávající při uzavření kupní smlouvy k dispozici znalecký posudek týkající prodávaných nemovitostí, z něhož vyplývá, že nemovitosti mají vady, a neseznámí s ním kupujícího, má se za to, že pro tyto vady nemá prodávající právo namítat, že nebyly kupujícím oznámeny včas (otázka č. 5)? Žalovaná se k dovolání nevyjádřila. Nejvyšší soud projednal dovolání podle zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, v platném znění (dále jen „o. s. ř.“). Ve vztahu k formulovaným otázkám ad 1) až 3), 6) a 7) dovolatel individuálně a kvalifikovaně nevymezuje předpoklady přípustnosti dovolání; dává Nejvyššímu soudu na výb