III.ÚS 2377/25 — Ústavní soud

NALUS - databáze rozhodnutí Ústavního soudu       III.ÚS 2377/25 ze dne 10. 9. 2025   Česká republika USNESENÍ Ústavního soudu   Ústavní soud rozhodl v senátu složeném z předsedy Jana Svatoně, soudkyně zpravodajky Veroniky Křesťanové a soudkyně Daniely Zemanové o ústavní stížnosti stěžovatelky obchodní společnosti M & M reality holding, a. s., sídlem Krakovská 583/9, Praha 1 - Nové Město, zastoupené Mgr. Peterem Harmečkem, advokátem, sídlem Macharova 302/13, Ostrava, proti usnesení Nejvyššího soudu č. j. 28 Cdo 3117/2024-98 ze dne 3. června 2025 a usnesení Městského soudu v Praze č. j. 14 Co 60/2024-69 ze dne 10. května 2024, za účasti Nejvyššího soudu a Městského soudu v Praze, jako účastníků řízení, a Andrey Kopačkové, jako vedlejší účastnice řízení, takto: Ústavní stížnost se odmítá. Odůvodnění: 1. Stěžovatelka se domáhá zrušení v záhlaví označených rozhodnutí; tvrdí, že jimi byla porušena její ústavně zaručená práva zakotvená v čl. 2 odst. 2 a 3 a čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod, čl. 2 odst. 3 a 4 Ústavy České republiky a čl. 1 Protokolu č. 1 k Úmluvě o ochraně lidských práv a základních svobod. 2. Vedlejší účastnice (jako zájemce) uzavřela se stěžovatelkou (jako realitní kancelář, zkráceně RK) a třemi prodávajícími (prodávající) 14. listopadu 2022 trojstrannou dohodu nazvanou Dohoda o koupi nemovitosti (dohoda). V čl. 2 až 4 dohody strany prohlásily, že dohoda je smlouvou o smlouvě budoucí kupní, jíž se stěžovatelka a prodávající zavázali uzavřít za sjednaných podmínek kupní smlouvu, vymezili předmět koupě a kupní cenu (včetně provize). V čl. 5.1 bylo uvedeno, že zájemce požádal RK o obstarání příležitosti k uzavření kupní smlouvy s prodávajícím, že strany prohlásily, že uzavřením dohody RK prodávajícímu a zájemci obstarala příležitost k uzavření smlouvy a RK vznikl nárok na provizi, plynoucí z dohody o zprostředkování uzavřené s prodávajícími. V čl. 5.2 strany sjednaly, že pokud k uzavření kupní smlouvy nedojde z důvodu na straně zájemce, příp. vinou zájemce dojde k odstoupení prodávajícího od smlouvy či jinému ukončení smlouvy, zavazuje se zájemce namísto prodávajícího uhradit stěžovatelce provizi ve výši blokační úhrady. Tu strany sjednaly ve výši 349 000 Kč. V čl. 13.2 pak bylo uvedeno, že zájemce prohlásil, že byl RK informován, že není oprávněn od dohody odstoupit, pokud mu RK obstará příležitost k uzavření smlouvy. Dopisem z 28. listopadu 2022 se vedlejší účastnice dovolala neplatnosti čl. 13.2, a pro případ, že by dohoda byla shledána platnou, odstoupila od ní. Následně pak zmínila, že důvodem jsou náhlé změny v rodinné situaci a že ji to mrzí. Opakovaně pak požádala stěžovatelku o vrácení blokační úhrady. Stěžovatelka vedlejší účastnici pak vrátila 249 000 Kč a zbylých 100 000 Kč si ponechala s odůvodněním, že s případem měla náklady. Vedlejší účastnice se tak jejich vrácení domáhala po stěžovatelce soudní cestou. Namítala neplatnost dohody s odkazem na § 14 a 15 zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování. 3. Obvodní soud pro Prahu 1 rozsudkem č. j. 15 C 301/2022-32 ze dne 27. září 2023 dal vedlejší účastnici za pravdu a stěžovatelce uložil povinnost zaplatit vedlejší účastnici 100 000 Kč s příslušenstvím a náhradu nákladů řízení. Věc posoudil podle § 14 zákona o realitním zprostředkování, podle něhož ve smlouvě o realitním zprostředkování nelze uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy. Obvodní soud dovodil, že skutečným obsahem čl. 5.2 dohody bylo nikoli sjednání provize za poskytnutou realitní činnost, ale sankční ujednání (smluvní pokuta) pro případ, že z důvodu na straně vedlejší účastnice nedojde k uzavření kupní smlouvy. Podle § 14 zákona o realitním zprostředkování je takové ujednání neplatné. Stěžovatelce proto nevznikl nárok na zaplacení v dohodě ujednané částky a jde o bezdůvodné obohacení, které je povinna vedlejší účastnici vydat. 4. Proti rozsudku obvodního soudu podala stěžovatelka odvolání. Městský soud v Praze napadeným rozhodnutím rozsudek obvodního soudu potvrdil. Nepřisvědčil odvolací námitce stěžovatelky, že smlouva sjednaná mezi účastníky není smlouvou o realitním zprostředkování, ale smlouvou o smlouvě budoucí kupní podle § 1785 občanského zákoníku. Městský soud dospěl k závěru, že jde o kombinovanou smlouvu, a to jednak smlouvu o smlouvě budoucí kupní mezi vedlejší účastnicí a prodávajícími, jednak rezervační smlouvu (smlouvu nepojmenovanou podle § 1746 odst. 2 občanského zákoníku uzavřenou mezi vedlejší účastnicí a stěžovatelkou). Na věc aplikoval závěry rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 1507/2022 ze dne 13. června 2023, v němž se uvádí, že na rezervační smlouvu se vztahují ustanovení zákona o realitním zprostředkování, a to včetně jeho ustanovení § 14 zapovídajícího možnost uložení povinnosti zájemci, je-li spotřebitelem, uzavřít realitní smlouvu, popř. smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy. Městský soud dovodil, že čl. 5.2 o povinnosti zaplatit provizi namísto prodávajícího nelze pro rozpor s § 14 zákona o realitním zprostředkování přihlížet podle § 1812 odst. 2 občanského zákoníku, který stanoví, že se nepřihlíží k ujednání odchylujícím se v neprospěch spotřebitele od ustanovení zákona k ochraně spotřebitele. 5. Rozsudek městského soudu napadla stěžovatelka dovoláním, které Nejvyšší soud napadeným usnesením odmítl jako nepřípustné. S odkazem na svou judikaturu označil (k dovolací otázce stěžovatelky, zda dopadá zákon o realitním zprostředkování na smlouvu o smlouvě budoucí kupní, byť je jejím vedlejším účastníkem realitní zprostředkovatel) závěr městského soudu za správný. K dovolací otázce, zda je následkem ujednání obsahujícího povinnost spotřebitele uzavřít realitní smlouvu neplatnost celé smlouvy o realitním zprostředkování, Nejvyšší soud dovodil, že na ní rozhodnutí odvolacího soudu nezávisí, protože městský soud pouze dospěl k tomu, že k ujednání čl. 5.2 smlouvy nelze pro rozpor s § 14 zákona o realitním zprostředkování přihlížet, tudíž není platně sjednán ani závazek k zaplacení smluvní pokuty odvislé od porušení povinnosti sjednané právě v čl. 5.2 smlouvy. Poslední dovolací otázku, "obsahuje-li smlouva ujednání o převzetí dluhu spotřebitelem, je takové ujednání smluvní pokutou?", neshledal Nejvyšší soud relevantní, neboť okresní soud i městský soud dospěly k závěru, že si strany neplatně dohodly smluvní pokutu, naopak ujednání o převzetí dluhu nebylo soudy zjištěno. 6. Stěžovatelka se závěry Nejvyššího soudu nesouhlasí. 1) Napadené usnesení považuje za nepřezkoumatelné, neboť Nejvyšší soud nevypořádal stěžovatelkou předložené dovolací otázky, a pouze odkázal na závěry, ke kterým dospěly obvodní soud a městský soud. Odkaz Nejvyššího soudu na jeho rozsudek sp. zn. 33 Cdo 1507/2022 nepovažuje za přiléhavý, protože tam šlo o jiný smluvní typ, a to o smlouvu označenou jako smlouva o rezervaci. V posuzované věci jde o smlouvu o smlouvě budoucí (smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy), která neobsahuje odbornou terminologii podle zákona o realitním zprostředkování, ale pouze obecnou terminologii. Na dohodu proto nedopadá zákon o realitním zprostředkování. Stěžovatelka nadto činila veškerou zprostředkovatelskou činnost pro prodávající, nikoli pro vedlejší účastnici. Jednalo-li by se o smlouvu o realitním zprostředkování, pak by stěžovatelka ohledně téhož předmětu vykonávala realitní zprostředkování pro dvě různé osoby, což je v přímém rozporu nejen se samotnou podstatou realitního zprostředkování, ale též i zprostředkovatelskou smlouvou jako takovou. 2) Dále stěžovatelka namítá, že nejde-li o smlouvu o realitním zprostředkování, nelze na ni aplikovat ani § 14 a 15 zákona o realitním zprostředkování. I kdyby tomu tak bylo, porušení § 14 zákona o realitním zprostředkování by nezpůsobilo neplatnost celé dohody. Neplatné by bylo jen ujednání, jehož obsahem je povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí. 3) Dále má stěžovatelka za to, že čl. 5.2 dohody není ujednáním o smluvní pokutě, ale ujednáním o provizi, neodporuje realitnímu zákonu a bylo tedy platně sjednáno. Nesouhlasí proto s tím, že se Nejvyšší soud nezabýval jí položenou otázkou, zda obsahuje-li smlouva ujednání o převzetí dluhu, je toto ujednání smluvní pokutou. 4) Obecné soudy dále měly pochybit v tom, že § 15 zákona o realitním zprostředkování vztáhly i na smlouvy o uzavření budoucí realitní smlouvy a že uvedly, že taková smlouva je realitní smlouvou ve smyslu tohoto zákona. 7. Ústavní stížnost je přípustná a jsou splněny i ostatní procesní předpoklady pro řízení před Ústavním soudem. 8. Ústavní soud ve svých rozhodnutích opakovaně konstatuje, že ústavní stížnost je ve smyslu § 43 odst. 2 písm. a) zákona o Ústavním soudu zjevně neopodstatněná také v případě, kdy jí předestřené shodné tvrzení o porušení základního práva a svobody bylo již dříve Ústavním soudem posouzeno, a z něj vycházející (obdobná) ústavní stížnost jím byla shledána nedůvodnou nebo neopod