Depositum tilbage ved fraflytning: dine rettigheder

Udlejeren skal syne lejligheden senest 2 uger efter at være blevet bekendt med fraflytningen og kan ikke gøre istandsættelseskrav gældende, når der er gået mere end 2 uger fra flyttesynet (lejelovens § 187, stk. 2 og 3); udgifter, der ikke står i fraflytningsrapporten, kan du ikke opkræves.

Udlejere med kun én udlejet bolig skal ikke holde flyttesyn, men skal fremsætte kravet senest 2 uger efter fraflytningsdagen. Dit krav på tilbagebetaling af depositum forældes efter 3 år (forældelseslovens § 3). En afgørelse fra huslejenævnet kan indbringes for boligretten inden 4 uger.

1. Tjek lejekontrakten og indflytningsrapporten. Find den underskrevne lejekontrakt og se, hvad der står om depositum, forudbetalt leje og vedligeholdelse. Det afgørende er, om du eller udlejeren har den indvendige vedligeholdelsespligt (maling, hvidtning, tapetsering og gulvbehandling), og om der er aftalt istandsættelse ved fraflytning.

   Find også indflytningsrapporten. Udlejere med mere end én lejlighed skal holde indflytningssyn og udlevere en rapport (lejelovens § 90). Er det ikke sket, bortfalder udlejerens krav på istandsættelse ved fraflytning som udgangspunkt, medmindre skaden skyldes din misligholdelse. Har du ingen rapport, så find egne billeder og mails fra indflytningen.

2. Opsig korrekt og oplys din nye adresse. Overhold opsigelsesvarslet i kontrakten, typisk 3 måneder til den første hverdag i en måned. Du skal give adgang til fremvisning mindst 2 timer hver anden hverdag, når lejemålet er opsagt, og du skal senest 8 dage før fraflytning oplyse den adresse, hvor udlejeren kan sende indkaldelse til flyttesyn og krav (§ 186).

   Oplyser du ikke en adresse, risikerer du, at indkaldelsen sendes til den gamle bolig, og at synet holdes uden dig. Har du betalt forudbetalt leje, kan du modregne den i den sidste del af lejeperioden, jf. § 59, stk. 3.

3. Gør boligen klar og dokumentér standen. Du skal aflevere boligen i samme stand som ved indflytningen med undtagelse af almindeligt slid og ælde og mangler, som udlejeren skal udbedre (§ 187, stk. 1). Du kan ikke pålægges at aflevere boligen i bedre stand, end du overtog den. Gør grundigt rent, fjern dine ting og eventuelle ændringer, som udlejeren har taget forbehold for ved samtykket.

   Tag daterede billeder og video af hvert rum, af vægge, lofter, gulve, køkken og bad samt af målerne for el, vand og varme. Gem kvitteringer, hvis du selv har malet eller fået professionel rengøring. Billederne er ofte din eneste dokumentation, hvis udlejeren senere påstår skader.

4. Deltag i flyttesynet og læs fraflytningsrapporten. Udlejere med mere end én udlejet bolig skal indkalde dig skriftligt med mindst 1 uges varsel og holde synet senest 2 uger efter at være blevet bekendt med fraflytningen (§ 187, stk. 3). Ved synet udarbejdes en fraflytningsrapport, der skal udleveres til dig eller sendes senest 2 uger efter.

   Mød op, og tag gerne en bisidder med fra en lejerforening. Gennemgå hvert punkt, og skriv dine bemærkninger, hvis du er uenig. Du kan kvittere for modtagelsen uden at acceptere indholdet. Overholder udlejeren ikke reglerne om syn og rapport, bortfalder kravet på istandsættelse (§ 187, stk. 5).

5. Kend forskellen på slid og ælde og misligholdelse. Almindeligt slid fra normal brug, fx falmet maling, slidte gulve og små nålehuller, betaler du som hovedregel kun for, hvis du efter kontrakten har den indvendige vedligeholdelse. Har du pligten, kan der være aftalt normalistandsættelse ved fraflytning, typisk maling af vægge og lofter og behandling af gulve, men aldrig ud over det, din vedligeholdelsespligt omfatter (§ 115, stk. 1).

   Misligholdelse er skader ud over almindeligt brug, fx huller i døre, brandmærker, ødelagte køkkenlåger eller rygning, der kræver nikotinspærring. Dem kan udlejeren kræve dækket uanset vedligeholdelsespligten, men kun efter dokumenterede eller rimelige udgifter og kun for det, der står i fraflytningsrapporten.

6. Kræv opgørelsen og indsigelse skriftligt. Udlejeren skal sende en fraflytningsopgørelse med depositum, forudbetalt leje, fradrag for husleje og istandsættelse samt evt. tilbageholdt beløb til forbrugsregnskab. Tjek, at hver post svarer til fraflytningsrapporten, at priserne er rimelige og dokumenterede med fakturaer, og at der ikke er fradrag for slid og ælde, som udlejeren selv skal dække.

   Skriv til udlejeren, hvilke poster du ikke accepterer og hvorfor, og kræv det resterende beløb udbetalt inden en frist på fx 14 dage. Betaler udlejeren ikke, skal der efter rentelovens § 3, stk. 2, betales rente, når der er gået 30 dage fra dit skriftlige krav.

7. Indbring sagen for huslejenævnet. Huslejenævnet i den kommune, hvor boligen ligger, træffer afgørelse i tvister om fraflytning, istandsættelse og tilbagebetaling af depositum (lejelovens § 190). Sagen indbringes skriftligt med den nødvendige dokumentation: kontrakt, ind- og fraflytningsrapport, billeder, opgørelse og korrespondance (lov om boligforhold § 82).

   Du betaler et lille gebyr pr. sag; beløbet er fastsat i loven i 2021-niveau og reguleres årligt (tjek aktuel sats på kommunens hjemmeside). Får du fuldt medhold, skal udlejeren betale et væsentligt højere beløb til nævnet. Nævnet kan besigtige boligen, men ofte er den allerede istandsat, så dine billeder og rapporterne bliver afgørende.

8. Gå videre til boligretten, hvis nødvendigt. Er du eller udlejeren uenig i huslejenævnets afgørelse, kan den indbringes for boligretten senest 4 uger efter, at afgørelsen er meddelt (lov om boligforhold § 88). Opgøret omfatter ofte også husleje i opsigelsesperioden eller forbrugsregnskaber; den del, som nævnet ikke kan tage stilling til, kan gå direkte til boligretten.

   Boligretten tager hensyn til nævnets vurdering, men foretager sin egen bevisbedømmelse. Overvej fri proces eller retshjælpsdækning i din indboforsikring, før du anlægger sag. Er udlejeren en ny ejer, skal dit krav på depositum mod den nye ejer være gjort gældende ved sagsanlæg inden 1 år efter ophøret (§ 17, stk. 2).

• Ingen billeder fra ind- og udflytning: Uden dokumentation står ord mod ord, og fraflytningsrapporten bliver i praksis det eneste bevis.
• At skrive under på fraflytningsrapporten som accept: Kvittér kun for modtagelsen og skriv dine indsigelser på rapporten, ellers kan underskriften blive opfattet som enighed om skader og beløb.
• Ingen ny adresse til udlejeren: Sendes indkaldelsen til den gamle adresse, kan synet lovligt holdes uden dig, og du mister muligheden for at gøre indsigelse på stedet.
• At overse forbrugsregnskaber: Udlejeren kan tilbageholde et rimeligt beløb til efterregulering af varme og vand, så hele depositummet ofte først udbetales, når regnskabet foreligger.
• At betale for slid og ælde, du ikke skal dække: Har udlejeren den indvendige vedligeholdelse, kan du ikke opkræves maling og gulvbehandling som følge af almindeligt slid.
• At glemme fristerne: Huslejenævnets afgørelse skal indbringes for boligretten inden 4 uger, og krav på depositum forældes efter 3 år.
• At tro, at udlejeren altid skal syne: Udlejere med kun én udlejet bolig har ikke pligt til flyttesyn, men skal fremsætte kravet senest 2 uger efter fraflytningsdagen.

Analysér mit dokument →Juridisk vejledningKontraktskabelonerLandets forside

Opdateret: 03.11.2026 · Kilder: Lejeloven § 59 – depositum og forudbetalt leje (højst 3 måneders leje), Lejeloven §§ 90–91 – indflytningssyn og indflytningsrapport, Lejeloven §§ 186–190 – fraflytning, flyttesyn, fraflytningsrapport og huslejenævnet, Lov om boligforhold § 82 – indbringelse for huslejenævnet og gebyr, retsinformation.dk, EUR-Lex

Forklaringerne genereres ud fra den officielle lovtekst og er vejledende; kun den fulde tekst, som hver side linker til, er bindende. Europaius leverer juridiske oplysninger, ikke advokatydelser.