Διαφορές γειτόνων και θόρυβος: τι μπορείτε να κάνετε
Οι διαφορές με γείτονες, ιδίως για θόρυβο, μουσική, μυρωδιές, καπνούς, διαρροές νερού ή παράνομες επεμβάσεις στο ακίνητό σας, είναι από τις συχνότερες στις πολυκατοικίες και στις γειτονιές. Ο νόμος δεν σας αφήνει χωρίς προστασία, αλλά ούτε σας δίνει δικαίωμα να απαιτήσετε απόλυτη ησυχία: ο ιδιοκτήτης ακινήτου δεν μπορεί να εμποδίσει εκπομπές από το γειτονικό ακίνητο όταν δεν παρεμποδίζεται ή παρεμποδίζεται ασήμαντα η χρήση του (ΑΚ 1003), ενώ όταν η όχληση ξεπερνά το επιτρεπτό μέτρο μπορεί να ζητήσει την άρση της και την παράλειψή της στο μέλλον (ΑΚ 1108).
Στις πολυκατοικίες ισχύει επιπλέον ο κανονισμός της οριζόντιας ιδιοκτησίας (ν. 3741/1929 και ΑΚ 1002), που ρυθμίζει τη χρήση των ιδιοκτησιών και των κοινόχρηστων χώρων. Ο οδηγός εξηγεί πώς να τεκμηριώσετε την όχληση, πότε προσφεύγετε στην Αστυνομία ή στον Δήμο, πώς ζητάτε με αγωγή ή με ασφαλιστικά μέτρα την παύση της, ποιες αποζημιώσεις μπορεί να διεκδικηθούν και πώς να αποφύγετε τα συνηθισμένα λάθη. Αποτέλεσμα είναι είτε φιλική λύση είτε δικαστική απόφαση που επιβάλλει στον γείτονα να σταματήσει.
Βασικά στοιχεία
Προθεσμία
Για έντονο θόρυβο τη νύχτα μπορείτε να καλέσετε αμέσως την Αστυνομία (100), χωρίς προθεσμία. Για δικαστική προστασία δεν υπάρχει ειδική σύντομη προθεσμία για την αγωγή άρσης της διατάραξης, αλλά όσο περνά ο χρόνος χωρίς αντίδραση, ο γείτονας μπορεί να επικαλεστεί ανοχή και η απόδειξή σας δυσκολεύεται. Η αίτηση ασφαλιστικών μέτρων (ΚΠολΔ 682 επ.) απαιτεί επείγουσα ανάγκη και συνήθως εκδικάζεται μέσα σε λίγες εβδομάδες, ενώ προσωρινή διαταγή μπορεί να εκδοθεί ακόμη πιο γρήγορα.
Τι να κάνετε
Τεκμηριώστε την όχληση πριν κάνετε οτιδήποτε άλλο. Κρατήστε ημερολόγιο με ημερομηνίες, ώρες και είδος του θορύβου ή της ενόχλησης, βιντεοσκοπήσεις ή ηχογραφήσεις, φωτογραφίες από διαρροές ή ζημιές και ονόματα μαρτύρων, π.χ. άλλων ενοίκων.
Αν ο θόρυβος είναι τακτικός, ζητήστε επαγγελματική ηχομέτρηση από πιστοποιημένο φορέα, γιατί η μέτρηση σε ντεσιμπέλ είναι ισχυρότερο αποδεικτικό από τις γενικές περιγραφές. Οι μαρτυρίες γίνονται δεκτές με ένορκες βεβαιώσεις που λαμβάνονται σύμφωνα με τον ΚΠολΔ, μετά από κλήτευση του αντιδίκου, αλλιώς ενδέχεται να μη ληφθούν υπόψη (ΑΠ 283/2014).
Επικοινωνήστε φιλικά και γραπτά με τον γείτονα. Πολλές διαφορές λύνονται με ένα ευγενικό μήνυμα ή συζήτηση. Σημειώστε ότι επικοινωνήσατε, τι ζητήσατε και τι απάντησε. Αν ο γείτονας είναι ενοικιαστής, ενημερώστε και τον ιδιοκτήτη, που ευθύνεται για τη χρήση του ακινήτου του.
Αν δεν υπάρξει αποτέλεσμα, στείλτε εξώδικη δήλωση με δικαστικό επιμελητή ή με δικηγόρο, όπου περιγράφετε την όχληση, ζητάτε να σταματήσει μέσα σε συγκεκριμένη προθεσμία και δηλώνετε ότι θα ασκήσετε τα δικαιώματά σας. Η εξώδικη δήλωση αποδεικνύει ότι ο γείτονας γνώριζε.
Μην εκφράζετε απειλές και μην αναρτάτε δημόσια καταγγελίες εναντίον του γείτονα· μπορεί να στραφούν εναντίον σας ως εξύβριση ή δυσφήμηση. Κρατήστε τον τόνο ουδέτερο και αναφερθείτε μόνο σε γεγονότα που μπορείτε να αποδείξετε.
Ελέγξτε τον κανονισμό της πολυκατοικίας και ενημερώστε τον διαχειριστή. Ο κανονισμός ορίζει τη χρήση των ιδιοκτησιών, τις ώρες ησυχίας, τα κατοικίδια και τις εργασίες. Ο ν. 3741/1929 προβλέπει ότι οι συνιδιοκτήτες αποφασίζουν για τη συντήρηση και τη χρήση των κοινών μερών και μπορούν να ορίσουν διαχειριστή, που εκπροσωπεί και δικαστικά το κοινό συμφέρον.
Αν ο γείτονας παραβιάζει τον κανονισμό, ζητήστε από τον διαχειριστή να τον ειδοποιήσει και να φέρει το θέμα στη γενική συνέλευση. Η παραβίαση του κανονισμού μπορεί να θεμελιώσει αγωγή από τον διαχειριστή ή από οποιονδήποτε συνιδιοκτήτη.
Καλέστε την Αστυνομία ή τον Δήμο ανάλογα με την περίπτωση. Για έντονο θόρυβο τη νύχτα ή απειλητική συμπεριφορά καλείτε το 100. Για καταστήματα υγειονομικού ενδιαφέροντος, μπαρ και εστιατόρια, για υπέρμετρη μουσική και για ρύπανση, υποβάλετε καταγγελία στον Δήμο (Υπηρεσία Περιβάλλοντος ή Δημοτική Αστυνομία), που μπορεί να διενεργήσει έλεγχο και να επιβάλει πρόστιμο ή να αναστείλει τη λειτουργία.
Κρατήστε τον αριθμό πρωτοκόλλου κάθε καταγγελίας. Η διοικητική παρέμβαση δεν αντικαθιστά τη δικαστική οδό, αλλά ενισχύει τα αποδεικτικά σας και πιέζει τον όχλούντα να συμμορφωθεί.
Ασκήστε αγωγή άρσης της διατάραξης και παράλειψης στο μέλλον. Όταν η όχληση προσβάλλει την κυριότητά σας, η αρνητική αγωγή του άρθρου 1108 ΑΚ σας επιτρέπει να ζητήσετε την άρση της διατάραξης και την παράλειψή της στο μέλλον. Για να είναι ορισμένη, η αγωγή πρέπει να περιέχει σαφή έκθεση των γεγονότων που θεμελιώνουν την κυριότητά σας, ακριβή περιγραφή του αντικειμένου, τη διατάραξη, τον παράνομο χαρακτήρα της και συγκεκριμένο αίτημα (ΑΠ 283/2014).
Στην πράξη, η νομολογία εφαρμόζει το άρθρο 1108 ΑΚ σε διαφορές γειτόνων, όπως η απαίτηση να κλείσουν παράθυρα κτίσματος που εφάπτεται σε γειτονικό (ΑΠ 2130/2013). Ο ενάγων που ζητά την άρση της διατάραξης δεν μπορεί ταυτόχρονα να ζητήσει διεκδίκηση του ίδιου αντικειμένου με αντιφατικό τρόπο (ΑΠ 727/2014).
Ζητήστε ασφαλιστικά μέτρα όταν η όχληση είναι επείγουσα. Αν ο θόρυβος ή η διαρροή προκαλεί σοβαρή και άμεση βλάβη, υποβάλετε αίτηση ασφαλιστικών μέτρων (ΚΠολΔ 682 επ.), ζητώντας προσωρινή ρύθμιση: απαγόρευση της χρήσης που προκαλεί τη βλάβη, με χρηματική ποινή σε περίπτωση παράβασης. Πρέπει να αποδείξετε επείγουσα ανάγκη ή επικείμενο κίνδυνο και πιθανολόγηση του δικαιώματός σας.
Τα ασφαλιστικά μέτρα ισχύουν μέχρι την οριστική απόφαση και δίνουν γρήγορο αποτέλεσμα, αλλά η οριστική λύση χρειάζεται αγωγή. Η μη συμμόρφωση του γείτονα με προσωρινή διαταγή ή απόφαση μπορεί να οδηγήσει και σε ποινική δίωξη για το αδίκημα του άρθρου 232Α ΠΚ.
Διεκδικήστε αποζημίωση για ζημιά και ηθική βλάβη. Αν η όχληση σας προκάλεσε περιουσιακή ζημιά, π.χ. υγρασία από διαρροή, ή προσβολή της προσωπικότητας και της υγείας, π.χ. στέρηση ύπνου από παρατεταμένο θόρυβο, μπορείτε να ζητήσετε αποζημίωση και χρηματική ικανοποίηση για ηθική βλάβη βάσει των κανόνων του ΑΚ για την αδικοπραξία και την προσβολή της προσωπικότητας (ΑΚ 57, 914, 932).
Συγκεντρώστε τιμολόγια επισκευών, ιατρικές βεβαιώσεις και τις μετρήσεις. Η αποζημίωση ηθικής βλάβης κρίνεται κατά περίπτωση από το δικαστήριο και δεν είναι αυτόματη.
Εξετάστε τη διαμεσολάβηση και τον συμβιβασμό πριν ή κατά τη δίκη. Στις γειτονικές διαφορές η διαμεσολάβηση μπορεί να φέρει ταχύτερο και φθηνότερο αποτέλεσμα, και ο συμβιβασμός επιτρέπει ευέλικτες λύσεις, όπως ώρες ησυχίας, ηχομονωτικά μέτρα ή μετακίνηση πηγής θορύβου.
Ο συμβιβασμός πρέπει να γραφτεί και να υπογραφεί. Αν γίνει δικαστικός συμβιβασμός ή συμβολαιογραφικό έγγραφο, μπορεί να εκτελεστεί αναγκαστικά σε περίπτωση παράβασης.
Τι να προσέξετε
- Έλλειψη αποδείξεων: χωρίς ημερολόγιο, μετρήσεις και μάρτυρες, το δικαστήριο δεν μπορεί να κρίνει ότι η όχληση ξεπερνά το επιτρεπτό μέτρο.
- Ένορκες βεβαιώσεις που λαμβάνονται χωρίς κλήτευση του αντιδίκου: θεωρούνται ανυπόστατο αποδεικτικό μέσο και δεν λαμβάνονται υπόψη (ΑΠ 283/2014).
- Αόριστη αγωγή: αν δεν περιγράφονται σαφώς η κυριότητα, το αντικείμενο και η διατάραξη, η αγωγή απορρίπτεται (ΑΠ 283/2014).
- Σύγχυση ανάμεσα σε διεκδικητική και αρνητική αγωγή για το ίδιο αντικείμενο: δεν είναι επιτρεπτή η αντιφατική σώρευσή τους (ΑΠ 727/2014).
- Μονομερής αυτοδικία, όπως φθορά, κλείσιμο παροχών ή απειλές: δημιουργεί δική σας αστική και ποινική ευθύνη.
- Εμπλοκή του διαχειριστή χωρίς απόφαση συνέλευσης, με συνέπεια να αμφισβητηθεί η εξουσία του να ασκήσει αγωγή.
- Αγνόηση της ανοχής: αν επί χρόνια δεν διαμαρτυρηθείτε, ο γείτονας μπορεί να ισχυριστεί ότι η χρήση ήταν αποδεκτή ή ανεκτή.
- Αγωγή κατά του ενοικιαστή αντί του ιδιοκτήτη, ή αντίστροφα, ανάλογα με το ποιος ελέγχει την πηγή της όχλησης.
Νομική βάση
Σχετικές δικαστικές αποφάσεις
Συχνές ερωτήσεις
Πόσο θόρυβο πρέπει να ανέχομαι από τον γείτονά μου;
Όσον δεν παρεμποδίζει ή παρεμποδίζει ασήμαντα τη χρήση του ακινήτου σας, σύμφωνα με το άρθρο 1003 ΑΚ. Η κρίση εξαρτάται από την ένταση, τη διάρκεια, την ώρα και την τοπική συνήθεια. Ο συνηθισμένος καθημερινός θόρυβος ανέχεται, η υπέρμετρη όχληση όχι.
Ποιες είναι οι ώρες ησυχίας στις πολυκατοικίες;
Ορίζονται συνήθως από τον κανονισμό της πολυκατοικίας και από τοπικούς δημοτικούς κανονισμούς. Δεν υπάρχει ενιαίος εθνικός κανόνας που να ισχύει σε κάθε περίπτωση, γι’ αυτό ελέγξτε τον κανονισμό σας και τον κανονισμό καθαριότητας και ησυχίας του Δήμου.
Μπορώ να καλέσω την Αστυνομία για θόρυβο;
Ναι. Για έντονο θόρυβο ή ταραχή τη νύχτα καλείτε το 100. Η Αστυνομία μπορεί να επιληφθεί και να συντάξει έκθεση, η οποία είναι χρήσιμο αποδεικτικό αν ακολουθήσει δικαστική διαδικασία. Για μόνιμα προβλήματα απαιτείται και δικαστική ή διοικητική οδός.
Τι είναι η αρνητική αγωγή του άρθρου 1108 ΑΚ;
Είναι η αγωγή με την οποία ο κύριος ζητά να αρθεί κάθε παράνομη διατάραξη της κυριότητάς του και να παραλείπεται στο μέλλον. Πρέπει να περιέχει σαφή στοιχεία κυριότητας, διατάραξης και αιτήματος (ΑΠ 283/2014).
Πώς αποδεικνύω τον θόρυβο;
Με ημερολόγιο, ηχογραφήσεις, βίντεο, ένορκες βεβαιώσεις μαρτύρων που λαμβάνονται νόμιμα και, ιδανικά, με ηχομέτρηση από πιστοποιημένο φορέα. Οι ένορκες βεβαιώσεις χωρίς κλήτευση του αντιδίκου δεν λαμβάνονται υπόψη (ΑΠ 283/2014).
Μπορώ να ζητήσω αποζημίωση για την ενόχληση;
Ναι, για την ουσιαστική ζημιά και, υπό προϋποθέσεις, για ηθική βλάβη από προσβολή της προσωπικότητας ή της υγείας (ΑΚ 57, 914, 932). Η αποζημίωση ηθικής βλάβης κρίνεται από το δικαστήριο και προϋποθέτει απόδειξη της όχλησης και της βλάβης.
Ποιο δικαστήριο είναι αρμόδιο για διαφορά γειτόνων;
Ανάλογα με το αντικείμενο και την αξία, το Ειρηνοδικείο ή το Μονομελές Πρωτοδικείο. Για ασφαλιστικά μέτρα είναι αρμόδιο το δικαστήριο που θα δίκαζε την κύρια υπόθεση. Ο δικηγόρος σας θα προσδιορίσει το σωστό δικαστήριο.
Τι κάνω αν ο γείτονας είναι ενοικιαστής;
Ειδοποιήστε και τον ιδιοκτήτη του ακινήτου, που ευθύνεται για τη χρήση του πράγματός του. Η αγωγή μπορεί να στραφεί κατά του ενοικιαστή, του ιδιοκτήτη ή και των δύο, ανάλογα με το ποιος ελέγχει την πηγή της ενόχλησης.
Τι ισχύει για καταστήματα και μπαρ κάτω από το σπίτι μου;
Εκτός από τα αστικά μέσα, μπορείτε να καταγγείλετε στον Δήμο και στις αρμόδιες υπηρεσίες, που ελέγχουν την άδεια λειτουργίας, τις ώρες και τα όρια θορύβου και μπορούν να επιβάλουν πρόστιμα ή να αναστείλουν τη λειτουργία.
Χρειάζομαι δικηγόρο για διαφορά με γείτονα;
Για την αγωγή και τα ασφαλιστικά μέτρα, ναι, γιατί απαιτούν ειδικό περιεχόμενο και αποδεικτικά μέσα. Για φιλικές λύσεις και καταγγελίες δεν είναι υποχρεωτικός, αλλά βοηθά στη σύνταξη εξώδικου και στην επιλογή της αποτελεσματικής οδού.
Πρέπει να έχω κάνει εξώδικο πριν την αγωγή;
Δεν είναι νομική προϋπόθεση για την αγωγή άρσης της διατάραξης, αλλά είναι ιδιαίτερα χρήσιμο: αποδεικνύει ότι ο γείτονας γνώριζε την όχληση και αρνήθηκε να τη σταματήσει, και ενισχύει την αξιοπιστία σας στο δικαστήριο, ιδίως αν ζητάτε ασφαλιστικά μέτρα ή αποζημίωση.
Τι ισχύει για διαρροές νερού από το πάνω διαμέρισμα;
Ο ιδιοκτήτης ή ο χρήστης του πάνω διαμερίσματος ευθύνεται για τη ζημιά αν οφείλεται σε δική του υπαιτιότητα ή παράλειψη συντήρησης. Φωτογραφίστε τη ζημιά, καλέστε τεχνικό για έκθεση αιτίας, ειδοποιήστε γραπτά τον γείτονα και την ασφαλιστική σας εταιρεία, και ζητήστε την αποκατάσταση ή την αποζημίωση.
Νομικός οδηγός – επιμέρους οδηγίες
Ανάλυση του εγγράφου μου →Νομικός οδηγόςΥποδείγματα συμβάσεωνΑρχική σελίδα της χώρας