Lakásbérleti (albérleti) szerződés: tartalom, kaució, átadás, adó
Ha Ön lakást ad ki vagy bérel, a jogviszonyt két jogszabály határozza meg: a Ptk. bérleti szerződésről szóló szabályai (6:331–6:342. §) és a lakások bérletéről szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (Ltv.). Az Ltv. a lakásra különös szabályokat tartalmaz, és ahol eltérően rendelkezik, az elsőbbséget élvez a Ptk.-val szemben. A legfontosabb ilyen szabály, hogy a lakásbérleti szerződés csak írásban érvényes (Ltv. 2. § (5) bekezdés).
A köznyelv az „albérlet” szót minden magánlakás kiadására használja. Jogi értelemben azonban albérletről csak akkor van szó, ha a lakást nem a tulajdonos, hanem a bérlő adja tovább harmadik személynek; ehhez a bérbeadó hozzájárulása kell. Ha a tulajdonostól bérel, Ön bérlő, és az Ön szerződése lakásbérleti szerződés, akkor is, ha a hirdetésben „albérlet” szerepel.
Az útmutató végigvezeti a szerződéskötés lépésein: mit kell a szerződésbe írni, hogyan kezelje a kauciót (óvadékot), miért nélkülözhetetlen az átadás-átvételi jegyzőkönyv, és milyen adókötelezettség terheli a magánszemély bérbeadót. A leírás magántulajdonú lakásra vonatkozik; az önkormányzati lakások bérletére önkormányzati rendelet is irányadó.
A legfontosabb tények
Határidő
A lakásbérleti szerződés csak írásban érvényes, a bérbeadó pedig az ingatlan-bérbeadásból származó jövedelmet a bérleti díj megszerzésének évét követő szja-bevallásban vallja be. A határozott időre kötött lakásbérlet a megjelölt idő elteltével magától megszűnik (Ltv. 23. § (2) bekezdés); ha a felek folytatni akarják, új írásbeli megállapodást kell kötniük. A díjhátralék miatti felmondásnál az Ltv. 25. §-a szerinti nyolcnapos határidők irányadók.
Mit kell tenni
Ellenőrizze, ki jogosult a lakást bérbe adni. Kérjen friss tulajdoni lapot (a földhivatali portálon vagy a kormányablakban), és vesse össze a tulajdonos nevét a bérbeadó személyi igazolványával. Ha a lakásnak több tulajdonosa van, mindegyiküknek alá kell írnia a szerződést, vagy meghatalmazást kell adniuk annak, aki aláír; mivel a szerződés írásbeli, a meghatalmazást is írásba kell foglalni.
Ha nem a tulajdonossal, hanem egy bérlővel szerződik, kérje el a tulajdonos írásbeli hozzájárulását az albérlethez. Enélkül a bérlő szerződést szeg, és a tulajdonos a főbérletet felmondhatja, ami az Ön albérletét is megszünteti.
Foglalja írásba a szerződést. Az Ltv. 2. § (5) bekezdése szerint a lakás bérbeadásának érvényességéhez a szerződés írásba foglalása szükséges; a Kúria Pfv.20.591/2019/11. számú ítélete szerint pusztán a lakás használata írásbeli szerződés nélkül nem alapít bérleti jogot. Szóbeli megállapodás esetén a használó jogcím nélküli lakáshasználó lehet, aki használati díjat fizet, és akinek a kiköltöztetését a tulajdonos birtokvédelmi úton vagy perben kérheti.
Célszerű, hogy a szerződés teljes bizonyító erejű magánokirat legyen (Pp. 325. §): két tanú aláírásával, nevük és lakcímük feltüntetésével, vagy ügyvédi ellenjegyzéssel. Ez vita esetén megkönnyíti a bizonyítást. Mintát használhat, de minden pontját igazítsa a saját lakására.
Rögzítse a szerződés kötelező és ajánlott tartalmát. Szerepeljen benne a felek adatai, a lakás címe, helyrajzi száma, alapterülete és szobaszáma, a bérleti díj összege, esedékessége (például minden hónap 5. napja) és a fizetés módja. Írja le, ki fizeti a közüzemi díjakat (áram, gáz, víz, internet) és a közös költséget, és hogy ezek a bérleti díjban benne vannak-e.
Adja meg a bérlet időtartamát: határozott (például 12 hónap) vagy határozatlan idő. Rögzítse a kaució összegét és visszafizetésének feltételeit, a bérlővel együtt költöző személyeket, a háziállat tartását, a felújítás és a javítások rendjét, valamint azt, hogy a bérbeadó milyen előzetes értesítés után léphet be a lakásba. A Ptk. 6:332. §-a szerint a bérbeadó szavatol azért, hogy a lakás a bérlet egész időtartama alatt szerződésszerű használatra alkalmas.
Állapodjon meg a kaucióról (óvadékról). A kaució a Ptk. 5:95. §-a szerinti óvadék: pénzösszeg, amely a bérbeadó esetleges követeléseit (elmaradt bérleti díj, rezsi, a rendes használatot meghaladó kár) biztosítja. Magánlakásnál a törvény nem határoz meg felső határt; a gyakorlatban egy-három havi bérleti díjnak megfelelő összeget kérnek.
A szerződésben írja le, mire használható fel a kaució, és hány napon belül kell visszafizetni a lakás visszaadása után. A kaució átadását mindig igazoltassa: banki átutalással vagy aláírt átvételi elismervénnyel. Rögzítse azt is, hogy a kaució nem számítható be az utolsó havi bérleti díjba, vagy ha igen, milyen feltétellel; ez a későbbi viták egyik leggyakoribb forrása.
Készítsen részletes átadás-átvételi jegyzőkönyvet. A birtokbaadás napján a felek közösen járják be a lakást, és rögzítsék a jegyzőkönyvben a helyiségek állapotát, a falak, padló, nyílászárók és berendezések esetleges hibáit, a bútorok és háztartási gépek listáját, a mérőórák (víz, gáz, villany) állását és az átadott kulcsok számát. A jegyzőkönyvet mindkét fél írja alá, és mindkettő kapjon egy példányt.
Készítsen dátumozott fényképeket és videót is, és csatolja őket a jegyzőkönyvhöz, vagy küldje el e-mailben a másik félnek. Kiköltözéskor ugyanígy kell eljárni. A két jegyzőkönyv összevetése dönti el, hogy a bérbeadó levonhat-e a kaucióból, mert a rendeltetésszerű használattal járó kopásért a bérlő nem felel.
Rendezze a közüzemi szerződéseket és a lakcímet. A szerződés megkötésekor jegyezzék fel a mérőóraállásokat, és döntsék el, hogy a közüzemi szerződések a bérbeadó nevén maradnak-e (ilyenkor a bérlő a számla alapján téríti meg a díjat), vagy a bérlő a saját nevére íratja őket. A bérlő a lakcímét a bérbeadó szállásadói hozzájárulásával jelentheti be a kormányablakban vagy online.
Társasházi lakásnál a bérlőnek is be kell tartania a házirendet és a szervezeti-működési szabályzatot. Adjon a bérlőnek másolatot ezekről, és tájékoztassa a közös képviselőt a bérlő személyéről, ha a házirend ezt előírja.
Teljesítse a bérbeadó adókötelezettségét. Magánszemély bérbeadónál a lakás kiadásából származó jövedelem önálló tevékenységből származó jövedelemnek minősül, amely után a mindenkori személyijövedelemadó-kulcs szerint (jelenleg 15%) kell adót fizetni. A bevételből a tételes költségelszámolás vagy a törvényben meghatározott költséghányad levonható; a módszert a bevallásban kell megválasztani.
Az adóelőleget negyedévente kell megfizetni, a jövedelmet pedig az éves szja-bevallásban kell feltüntetni. A szociális hozzájárulási adóról szóló törvény 5. § (2) bekezdés h) pontja szerint az ingatlan bérbeadásából származó jövedelem után szociális hozzájárulási adót nem kell fizetni. A szerződést a NAV-nál külön bejelenteni nem kell, de a bevétel eltitkolása adóbírságot vonhat maga után.
Gondoskodjon a lakás eladása és a szerződés megszűnése esetére. Ha a bérbeadó a bérlet ideje alatt eladja a lakást, a Ptk. 6:340. § (2) bekezdése szerint az új tulajdonos lép a bérbeadó helyébe, és a szerződés változatlanul folytatódik; a Kúria Pfv.21.796/2018/5. számú ítélete szerint az új tulajdonos a teljes szerződéses pozíciót megszerzi. A bérlőt a tulajdonosváltozásról tájékoztatni kell.
A bérbeadók gyakran kérik, hogy a bérlő közjegyzői okiratban vállalja a lakás kiürítését a szerződés megszűnésekor. Az ilyen okirat alapján per nélkül is végrehajtás kérhető, ezért a bérlő csak akkor írja alá, ha a határidőket és a feltételeket pontosan érti.
Mire figyeljen
- Szóbeli megállapodás: írásbeli szerződés hiányában lakásbérleti jogviszony nem jön létre. A bérlő jogcím nélküli használóvá válik, a bérbeadó pedig nehezen bizonyítja a megállapodott díjat és a kaució összegét.
- Albérlet a tulajdonos tudta nélkül: a Ptk. 6:334. §-a szerint a bérlő csak a bérbeadó hozzájárulásával adhatja albérletbe a lakást. Ha ezt megsérti, a főbérlet felmondható, és az albérlőnek a tulajdonossal szemben nincs joga a lakásban maradni.
- Hiányos átadás-átvételi jegyzőkönyv: fényképek és mérőóraállások nélkül kiköltözéskor nem bizonyítható, hogy egy hiba már a beköltözéskor megvolt. A kaucióval kapcsolatos viták nagy része ezen múlik.
- Készpénzes kaució nyugta nélkül: ha a kaució átadását semmi nem igazolja, annak visszakövetelése a bíróság előtt is nehéz. Mindig kérjen aláírt elismervényt vagy fizessen átutalással.
- Határozott idő lejárta: a határozott idejű lakásbérlet az idő elteltével megszűnik, a további használat nem hosszabbítja meg automatikusan. Ha mindkét fél folytatni akarja, kössenek írásbeli szerződésmódosítást.
- Eltitkolt bérbeadás: a be nem vallott bérleti díj adóhiányt és adóbírságot eredményezhet, és a bérbeadó vita esetén nem tudja hitelt érdemlően igazolni a bevételt. A bérlőnek is érdeke, hogy a díjat átutalással fizesse.
- Túl szigorú kikötések: a kaució feltétel nélküli elvesztését vagy aránytalanul magas kötbért előíró kikötés tisztességtelen és érvénytelen lehet, különösen ha a bérbeadó vállalkozásként, előre megfogalmazott szerződéssel jár el.
Jogi alap
Kapcsolódó bírósági határozatok
Gyakori kérdések
Mi a különbség a bérlet és az albérlet között?
Jogilag bérletről akkor van szó, ha a lakást a tulajdonos (vagy a rendelkezésre jogosult) adja bérbe. Albérlet az, amikor a bérlő adja tovább a lakást vagy annak egy részét, amihez a bérbeadó hozzájárulása kell. A köznyelvi „albérlet” többnyire jogilag lakásbérlet.
Kötelező-e írásba foglalni a bérleti szerződést?
Igen. Az Ltv. 2. § (5) bekezdése szerint a lakás bérbeadása csak írásban érvényes. Szóbeli megállapodással bérleti jogviszony nem jön létre, és a lakást használó jogcím nélküli használónak minősülhet.
Kell-e ügyvéd a bérleti szerződéshez?
Nem kötelező. Elég a felek aláírása, de célszerű két tanút is aláíratni a nevük és lakcímük feltüntetésével, mert így az okirat teljes bizonyító erejű lesz. Ügyvédi ellenjegyzés vagy közjegyzői okirat akkor ajánlott, ha a felek kiköltözési kötelezettséget is rögzíteni akarnak végrehajtható formában.
Mennyi kauciót kérhet a bérbeadó?
Magánlakásnál a törvény nem szab felső határt, az összegben a felek szabadon állapodnak meg. A gyakorlatban egy-három havi bérleti díjat kérnek. A szerződésben rögzítse, mire használható fel és mikor jár vissza.
Kell-e a bérleti szerződést bejelenteni a NAV-nak?
Magát a szerződést nem kell bejelenteni. A bérbeadónak azonban a bérbeadásból származó jövedelmet az szja-bevallásban fel kell tüntetnie, és negyedévente adóelőleget kell fizetnie. Szociális hozzájárulási adót e jövedelem után nem kell fizetni.
Mit tartalmazzon az átadás-átvételi jegyzőkönyv?
A lakás és a berendezések állapotát, a látható hibákat, a bútorok és gépek listáját, a mérőórák állását, a kulcsok számát, a dátumot és mindkét fél aláírását. Csatoljon hozzá dátumozott fényképeket. Kiköltözéskor ugyanígy kell eljárni.
Bejelentheti-e a bérlő a lakcímét a bérelt lakásba?
Igen, ha a tulajdonos szállásadóként hozzájárul. A bejelentés a kormányablakban vagy elektronikusan intézhető. A lakcím bejelentése önmagában nem keletkeztet bérleti jogot, és a szerződés megszűnése után a lakcím megszüntethető.
Mi történik, ha a bérbeadó eladja a lakást?
A bérleti szerződés nem szűnik meg. A Ptk. 6:340. § (2) bekezdése szerint az új tulajdonos lép a bérbeadó helyébe ugyanazokkal a jogokkal és kötelezettségekkel, ideértve a kaució visszafizetését is.
Határozott vagy határozatlan időre érdemes szerződni?
A határozott idő (például egy év) mindkét fél számára kiszámítható: lejártakor a szerződés magától megszűnik, idő előtt viszont csak a szerződésben vagy a törvényben meghatározott okból mondható fel. A határozatlan idejű szerződésnél a felmondás feltételeit a szerződésben kell gondosan rögzíteni.
Fizethetem a bérleti díjat készpénzben?
Lehet, de minden fizetésről kérjen aláírt nyugtát vagy elismervényt. A banki átutalás egyértelműen bizonyítja a fizetést, és díjhátralék miatti felmondásnál ez döntő lehet.
Jogi útmutató – egyes leírások
Dokumentumom elemzése →Jogi útmutatóSzerződésmintákAz ország kezdőlapja