Kaució visszakövetelése: elszámolás, levonások, fizetési meghagyás
A kaució jogi neve óvadék: a bérbeadónál letett pénzösszeg, amely a bérbeadónak a bérleti szerződésből eredő követeléseit biztosítja. Nem a bérbeadó bevétele, és nem előre fizetett lakbér. Ha a bérlet megszűnt, a bérlő visszaadta a lakást, és nincs elmaradt lakbér, rezsi vagy a rendeltetésszerű használatot meghaladó kár, a kaució teljes összege visszajár. Ha a bérbeadónak van ilyen követelése, a kaucióból csak ennek összegéig elégítheti ki magát, és tételesen el kell számolnia (Ptk. 5:138. § (2) bekezdés).
Magánlakásnál a kaució összegét a lakások bérletéről szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (Ltv.) nem korlátozza; a feltételeket a szerződés és a Ptk. óvadékra vonatkozó szabályai (5:95. §) adják. Önkormányzati lakásnál az óvadék kikötését az önkormányzati rendelet szabályozhatja (Ltv. 3. § (1) bekezdés).
Az útmutató a kiköltözéstől a pénz visszakapásáig vezeti végig a bérlőt (a köznyelvben albérlőt): hogyan készítse elő az átadást, mit vonhat le jogszerűen a bérbeadó, hogyan szólítsa fel, és mikor forduljon közjegyzőhöz fizetési meghagyásért. A bérbeadó pedig megtudja, hogyan számoljon el úgy, hogy a levonás a bíróság előtt is megálljon. A szerződés megkötéséről és a felmondásról külön útmutató szól.
A legfontosabb tények
Határidő
A kaució visszafizetése iránti követelés a Ptk. 6:22. §-a szerint öt év alatt évül el, az esedékességtől számítva. Esedékes a szerződésben vállalt visszafizetési határidő lejártakor, ennek hiányában a lakás visszaadását és az elszámolást követően. A bérbeadó a fizetési meghagyás ellen a kézbesítéstől számított 15 napon belül mondhat ellent (Fmhtv. 28. §); ha ellentmond, Önnek a közjegyző értesítésétől számított 15 napon belül kell a keresetet tartalmazó iratot a bíróságon benyújtania (Pp. 257. §). A puszta felszólító levél az elévülést nem szakítja meg.
Mit kell tenni
Kiköltözés előtt gyűjtse össze a bizonyítékokat. Keresse meg a bérleti szerződésben a kaucióról szóló pontot: mekkora az összeg, mire használható fel, és hány napon belül kell visszafizetni. Mellé tegye a kaució átadásának igazolását (banki terhelési értesítő vagy aláírt átvételi elismervény), a beköltözéskor felvett átadás-átvételi jegyzőkönyvet és a dátumozott fényképeket.
Ha beköltözéskor nem készült jegyzőkönyv, keresse elő a hirdetés fotóit, a bérbeadóval folytatott üzeneteket és a hibabejelentéseit. A Pp. 265. § (1) bekezdése szerint a perben mindenki azt bizonyítja, amire hivatkozik: Ön a kaució megfizetését, a bérbeadó a levont követelés fennállását. Minél pontosabb a kiinduló állapot leírása, annál nehezebb utólag a régi hibákat Önre hárítani.
Adja vissza a lakást rendezett állapotban. A bérlet megszűnésekor a bérlő köteles a lakást visszaadni (Ptk. 6:341. § (2) bekezdés). Takarítson ki, vigye el a saját holmiját, javíttassa meg, amit Ön rongált meg (például a törött csempét vagy a kiszakadt szúnyoghálót), és fizesse ki az utolsó rezsiszámlákat, vagy rögzítse a mérőóraállást, hogy azok alapján el lehessen számolni.
Ne hagyja a kulcsot a postaládában, és ne költözzön ki szó nélkül. Ha a lakást a megszűnés után is visszatartja, a Ptk. 6:341. § (3) bekezdése szerint erre az időre is fizetnie kell a bérleti díjat, és felel az ebből eredő kárért. Ezt a bérbeadó jogosan vonhatja le a kaucióból.
Készítsenek közösen átadás-átvételi jegyzőkönyvet. Egyeztessen időpontot a bérbeadóval, és járják be együtt a lakást. A jegyzőkönyvbe kerüljön a dátum, a helyiségek és a berendezések állapota, a látható hibák, a víz-, gáz- és villanyóra állása, a visszaadott kulcsok száma, valamint az, hogy a bérbeadó a lakást átvette. Kérje, hogy a bérbeadó a jegyzőkönyvben nyilatkozzon a kaucióról is: visszajár-e teljes egészében, vagy milyen tételt kíván levonni.
Készítsen saját fényképeket és videót is. Ha a bérbeadó nem jelenik meg vagy nem hajlandó aláírni, vigyen tanút, és küldje meg neki a fényképes állapotleírást e-mailben vagy ajánlott levélben. A Fővárosi Ítélőtábla Gf.40.023/2011/3. számú, üzlethelyiség-bérletről szóló ügyében a mérőóraállást és a szerződésszerű állapotot rögzítő jegyzőkönyv volt a kaució visszaítélésének egyik alapja.
Ellenőrizze, mit vonhat le jogszerűen a bérbeadó. A kaucióból a bérbeadó a bérletből eredő lejárt követeléseit elégítheti ki: az elmaradt lakbért, a szerződés szerint a bérlőt terhelő rezsit és közös költséget, valamint a rendeltetésszerű használatot meghaladó károk javítási költségét. A rendes használattal járó kopás (enyhén kopott parketta, a bútorok helyén halványabb fal, elhasználódott tömítés) nem kár.
A Kúria Pfv.III.21.952/2007/7. számú ítélete szerint az „eredeti állapot helyreállítására” vállalt kötelezettség nem jelenti a lakás teljes felújítását: a bíróság szakértővel az átadáskori és a visszaadáskori állapotot hasonlította össze, és csak a ténylegesen szükséges javítások költségét vonta le a kaucióból. Ha a szerződés tisztasági festést ír elő, annak költsége levonható, ha Ön nem végezte el.
Kérjen tételes elszámolást. Az óvadékból való kielégítéshez a bérbeadó elszámolási kötelezettsége társul (Ptk. 5:138. § (2) bekezdés); a Fővárosi Ítélőtábla Gf.40.302/2023/8. számú ítélete ezt bérleti jogviszonyban is kiemelte. A bérbeadónak meg kell jelölnie, melyik követelésre mennyit használt fel, és ezt számlával, árajánlattal vagy közüzemi elszámolással kell alátámasztania. A fennmaradó összeget vissza kell fizetnie.
Ha a szerződés nem ad visszafizetési határidőt, kérje írásban az elszámolást és a kaució visszautalását, és adjon rá ésszerű, például 8 napos határidőt. A végleges közüzemi elszámolás néha hetekig tart; ilyenkor elfogadható, hogy a bérbeadó egy kisebb, a várható tartozást fedező részt rövid ideig visszatartson, a többit azonban fizesse vissza.
Szólítsa fel írásban a bérbeadót. Ha a határidő eltelt, küldjön ajánlott, tértivevényes levelet vagy olyan e-mailt, amelynek kézbesítését igazolni tudja. A felszólításban szerepeljen a szerződés dátuma, a lakás címe, a kaució összege és átadásának napja, a lakás visszaadásának napja, a követelt összeg, a bankszámlaszáma és egy határidő (8–15 nap). Ha vitatja a levonásokat, tételesen írja le, miért.
Jelezze, hogy határidő elmulasztása esetén késedelmi kamatot követel, és fizetési meghagyást kezdeményez. Nem vállalkozások közötti szerződésnél a késedelmi kamat a késedelemmel érintett naptári félév első napján érvényes jegybanki alapkamattal egyezik meg (Ptk. 6:155. §). A felszólítás az elévülést nem szakítja meg, de a későbbi eljárásban bizonyítja, hogy a bérbeadó tudott a követelésről.
Kérjen fizetési meghagyást a közjegyzőtől. A kizárólag pénzfizetésre irányuló, lejárt követelést hárommillió forintig csak fizetési meghagyással vagy a Pp. 167–168. §-a szerinti perelőtti egyezségi kísérlettel lehet érvényesíteni (Fmhtv. 3. § (2) bekezdés); harmincmillió forintig fizetési meghagyás bármikor kérhető. A kérelmet papíron, a rendszeresített nyomtatványon közjegyzőnél, vagy elektronikusan a MOKK rendszerében nyújthatja be. Adja meg a tőkét, a kamatot a kezdő nappal, és a jogcímet („lakásbérleti óvadék visszafizetése”).
Az eljárási díj a követelés 3%-a, de legalább 12 000 és legfeljebb 300 000 forint (Fmhtv. 45. §); 300 000 forintos kauciónál tehát 12 000 forint. A díjat a meghagyás a kötelezettre terheli. Ha a bérbeadó 15 napon belül nem mond ellent, a meghagyás jogerős és végrehajtható lesz.
Ha a bérbeadó ellentmond, készüljön fel a perre. Az eljárás perré alakul; a közjegyző felhívására 15 napon belül be kell nyújtania a keresetet tartalmazó iratot a megjelölt járásbíróságon, és ki kell egészítenie az illetéket (Pp. 257. §). Csatolja a szerződést, a kaució átadásának igazolását, a két jegyzőkönyvet, a fényképeket és a felszólítást.
A bérbeadó a perben beszámítást érvényesíthet. A Kúria Pfv.IV.20.943/2014/8. számú ítélete szerint az óvadék visszafizetése iránti követeléssel szemben a bérbeadó más egynemű és lejárt pénzkövetelését is beszámíthatja; a Pécsi Ítélőtábla Pf.V.20.064/2013/5. számú ítélete a háromhavi kauciót a lakbér- és használatidíj-tartozásba számította be. Ha a bérbeadó javítási költséget állít, kérje a számlákat, és vitás esetben indítványozzon szakértőt. Jogerős meghagyás vagy ítélet alapján a végrehajtást a közjegyzőnél kérheti.
Mire figyeljen
- Készpénzes kaució elismervény nélkül: ha semmilyen irat nem igazolja, hogy a kauciót átadta, a bérbeadó tagadhatja a megfizetést. Utólag kérjen írásos megerősítést (akár egy e-mailt, amelyben a bérbeadó elismeri az összeget), és a jövőben mindig utalással fizessen.
- Kaució az utolsó havi lakbér helyett: ha a szerződés ezt nem engedi, a bérlő nem tarthatja vissza egyoldalúan az utolsó havi lakbért azzal, hogy „vonja le a kaucióból”. A bérbeadó díjhátralékra hivatkozhat, és késedelmi kamatot számíthat fel. Ha így akarnak elszámolni, ezt írásban rögzítsék.
- Jegyzőkönyv nélküli kiköltözés: ha a lakás visszaadásakor nem készül közös jegyzőkönyv vagy fényképes dokumentáció, a bérbeadó utólag is állíthat károkat, és Önnek nehéz lesz bizonyítani, hogy azok nem az Ön idejében keletkeztek.
- Kopás kárként elszámolva: a rendeltetésszerű használattal járó elhasználódás nem kár. Ne fogadja el szó nélkül, ha a bérbeadó a teljes kifestést, új parkettát vagy új bútort számol fel; kérjen számlát, és vitassa a túlzó tételeket írásban.
- Elévülés: a kaució visszakövetelésére öt év áll rendelkezésre, de a felszólító levelek az elévülést nem szakítják meg. Ha a bérbeadó évekig halogatja a fizetést, időben forduljon közjegyzőhöz, mert az öt év elteltével a követelés bíróság előtt nem érvényesíthető.
- Tisztességtelen kikötés: a kaució teljes, feltétel nélküli elvesztését előíró kikötés aránytalan lehet, különösen ha a bérbeadó vállalkozásként, előre megfogalmazott szerződéssel jár el. Egyedileg megtárgyalt kötbérkikötés viszont érvényes lehet, ezért aláírás előtt olvassa el figyelmesen.
Jogi alap
Kapcsolódó bírósági határozatok
Gyakori kérdések
Mikor jár vissza a kaució?
Amikor a bérlet megszűnt, a lakást visszaadta, és a bérbeadónak nincs a kaucióból kielégíthető követelése. Ha a szerződés határidőt ad (például a kiköltözést követő 15 nap), az irányadó. Ha nem, a lakás visszaadása és az elszámolás után kérje írásban, rövid határidővel. A bérbeadó csak a jogos követelését tarthatja vissza, a többit vissza kell fizetnie.
Mennyi kauciót kérhet a bérbeadó?
Magánlakásnál az Ltv. nem szab felső határt, az összeg megállapodás kérdése. A gyakorlatban egy-három havi bérleti díjnak megfelelő összeg a jellemző. Önkormányzati lakásnál az óvadék kikötésének lehetőségét és feltételeit az önkormányzati rendelet határozza meg.
Levonhatja a bérbeadó a kifestés költségét a kaucióból?
Csak akkor, ha a szerződés a bérlőre bízta a kifestést, és Ön nem végezte el, vagy ha a falak a szokásos kopáson túl sérültek (például repedések, firkák, beázást okozó mulasztás). Néhány év lakás után a falak természetes elhasználódása nem a bérlő kára. A Kúria szerint az eredeti állapot helyreállítása nem jelent teljes felújítást.
Beszámíthatom a kauciót az utolsó havi albérleti díjba?
Csak akkor, ha ebben a bérbeadóval megállapodott; ezt írásban rögzítsék. Egyoldalúan nem teheti meg, mert a kaució visszafizetése a lakás visszaadásakor válik esedékessé, a lakbér viszont már korábban. Ha mégis visszatartja az utolsó havi díjat, a bérbeadó díjhátralékra és késedelmi kamatra hivatkozhat.
A bérbeadó nem válaszol és nem fizet. Mit tegyek?
Küldjön ajánlott, tértivevényes felszólítást a követelt összeggel és határidővel. Ha a határidő eredménytelenül telik el, forduljon közjegyzőhöz fizetési meghagyásért; hárommillió forintig ez a főszabály szerinti út. Az eljárási díj 3%, legalább 12 000 forint. Ha a bérbeadó nem mond ellent, a meghagyás végrehajtható lesz.
Mennyi ideig követelhetem vissza a kauciót?
Öt évig az esedékességtől számítva (Ptk. 6:22. §). Az elévülést nem szakítja meg a felszólító levél, csak például a tartozás elismerése, egyezség vagy jogerős érdemi határozattal záruló bírósági eljárás. Ha a bérbeadó írásban elismeri, hogy tartozik, az öt év újrakezdődik.
Jár-e kamat a késve visszafizetett kaucióra?
Igen, a késedelembe esés napjától késedelmi kamat jár. Magánszemélyek közötti szerződésnél ennek mértéke a késedelemmel érintett naptári félév első napján érvényes jegybanki alapkamat. A kamat kezdő napja a szerződéses határidő lejártát, ennek hiányában a felszólításban megadott határidő lejártát követő nap.
Kitől kérjem a kauciót, ha a lakást közben eladták?
A Ptk. 6:340. § (2) bekezdése szerint a lakás új tulajdonosa a bérbeadó helyébe lép, ezért a kaució visszafizetését tőle is követelheti. Hogy a kauciót az eladó átadta-e a vevőnek, az ő belső ügyük. A biztonság kedvéért a felszólítást küldje meg mindkettőjüknek, és őrizze meg a kaució átadásának igazolását.
Elég a bérbeadó szóbeli közlése, hogy „elment a kaució a javításra”?
Nem. Az óvadékból való kielégítéshez elszámolási kötelezettség társul. Kérje írásban a tételes elszámolást, a felhasznált összegeket és a számlákat vagy árajánlatokat. Ha a bérbeadó ezt nem adja meg, a levonást vitathatja, és perben a bérbeadónak kell bizonyítania a kár és a költség összegét.
Mit tehet a bérbeadó, ha a kár nagyobb a kauciónál?
A kaucióból kielégítheti magát, a fennmaradó részt pedig kártérítésként követelheti a volt bérlőtől, szükség esetén fizetési meghagyással vagy perben. Ehhez dokumentálnia kell a kárt (jegyzőkönyv, fotók, számlák). A Kúria Pfv.III.21.952/2007/7. számú ügyében a bérlőt a kaucióval csökkentett javítási költség és egyhavi elmaradt bérleti díj megfizetésére kötelezték.
Adózik-e a bérbeadó a kaucióból visszatartott összeg után?
A Kúria Kfv.35.280/2022/7. számú ítélete szerint a lakásban okozott kár miatt visszatartott összeg kártérítés, nem bérleti bevétel. Ha viszont a kaucióból elmaradt bérleti díjat számol el, az bevételnek minősül. Az adózás részleteiről a NAV tájékoztatóiból vagy adótanácsadótól tájékozódjon.
Jogi útmutató – egyes leírások
Dokumentumom elemzése →Jogi útmutatóSzerződésmintákAz ország kezdőlapja