Contratto di locazione: tipologie, registrazione e cedolare secca
Il contratto di locazione di un immobile ad uso abitativo deve essere stipulato per iscritto e registrato presso l'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni. La legge 9 dicembre 1998, n. 431 offre alle parti quattro modelli: il contratto a canone libero (4+4 anni), il contratto a canone concordato (3+2), il contratto transitorio (da 1 a 18 mesi) e il contratto per studenti universitari (da 6 a 36 mesi). Per gli immobili ad uso diverso – negozi, uffici, laboratori – continua ad applicarsi la legge 27 luglio 1978, n. 392, con durata minima di 6+6 anni.
La scelta del modello incide sulla durata, sulla libertà di fissare il canone, sulle agevolazioni fiscali e sulla possibilità di recedere. La registrazione non è un adempimento meramente fiscale: il contratto non registrato è nullo ai sensi dell'art. 1, comma 346, della legge n. 311 del 2004 e il patto con cui si dichiara un canone inferiore a quello reale è privo di effetti. Di seguito sono descritti la scelta del tipo contrattuale, la redazione, la registrazione con il modello RLI, l'opzione per la cedolare secca, gli adempimenti successivi (proroghe, cessioni, risoluzione) e le conseguenze degli errori più frequenti, sia per il locatore sia per il conduttore.
In sintesi
Termine
La registrazione va richiesta entro 30 giorni dalla data di stipula o dalla decorrenza del contratto, se anteriore. Entro 60 giorni il locatore deve darne documentata comunicazione al conduttore e all'amministratore di condominio (art. 13 L. 431/1998). Le annualità successive, le proroghe, le cessioni e la risoluzione anticipata vanno comunicate o versate entro 30 giorni dalla scadenza o dall'evento. La disdetta del contratto 4+4 alla prima scadenza va inviata almeno 6 mesi prima; il conduttore può recedere per gravi motivi con preavviso di 6 mesi, salvo patto più favorevole.
Cosa fare
Scegliere il tipo di contratto in base all'uso e alla durata. Per l'abitazione principale di lunga durata il modello ordinario è il contratto a canone libero (art. 2, comma 1, L. 431/1998): durata di 4 anni, rinnovo automatico per altri 4, canone liberamente pattuito. Il contratto a canone concordato (art. 2, comma 3) dura almeno 3 anni più 2 di proroga e richiede un canone compreso nelle fasce dell'accordo territoriale del Comune; in cambio offre al locatore la cedolare al 10 % e, nei Comuni ad alta tensione abitativa, la riduzione dell'IMU.
Il contratto transitorio (art. 5, comma 1) è ammesso solo per un'esigenza temporanea concreta del locatore o del conduttore, da indicare e documentare nel contratto; quello per studenti universitari (art. 5, commi 2 e 3) richiede l'iscrizione a un corso in un Comune diverso da quello di residenza. Se i presupposti mancano, il giudice riconduce il rapporto al modello 4+4.
Verificare l'immobile e i documenti prima della firma. Il locatore deve disporre dell'attestato di prestazione energetica (APE) e inserire nel contratto la clausola con cui il conduttore dichiara di averlo ricevuto; occorrono inoltre i dati catastali (foglio, particella, subalterno, categoria e rendita), indispensabili per la registrazione. È opportuno verificare la conformità degli impianti e la destinazione d'uso urbanistica, perché un immobile inagibile o privo di requisiti espone il locatore a contestazioni e a richieste di riduzione del canone.
Il conduttore farebbe bene a chiedere una visura catastale e, nei condomini, il regolamento condominiale, che può contenere divieti (animali, attività professionali, affitti brevi) opponibili anche a chi abita l'appartamento. Per il canone concordato serve l'attestazione di rispondenza rilasciata da un'associazione firmataria dell'accordo territoriale, quando le parti non sono assistite dalle organizzazioni sindacali.
Redigere il contratto per iscritto con le clausole essenziali. Per le locazioni abitative la forma scritta è richiesta a pena di nullità (art. 1, comma 4, L. 431/1998); per le locazioni ultranovennali è necessario l'atto pubblico o la scrittura privata e la trascrizione (artt. 1350 e 2643 c.c.). Il contratto indica le parti con codice fiscale, l'immobile e le pertinenze, la durata, il canone e le modalità di pagamento tracciabili, l'aggiornamento ISTAT (salvo opzione per la cedolare), la ripartizione degli oneri accessori e il deposito cauzionale.
La cauzione non può superare tre mensilità e produce interessi legali a favore del conduttore (art. 11 L. 392/1978). È nulla ogni clausola che attribuisca al locatore un canone superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato (art. 13, comma 1, L. 431/1998). Si consiglia di allegare un verbale di consegna con fotografie dello stato dei locali: eviterà discussioni al momento della restituzione.
Registrare il contratto con il modello RLI entro 30 giorni. La richiesta si presenta con il modello RLI (Richiesta di registrazione e adempimenti successivi – contratti di locazione e affitto di immobili) tramite i servizi telematici dell'Agenzia delle Entrate, accedendo con SPID, CIE o CNS, oppure tramite un intermediario abilitato o presso un ufficio territoriale. L'obbligo di registrazione grava sul locatore, che ne risponde verso il conduttore (art. 13 L. 431/1998), ma l'imposta è dovuta solidalmente da entrambe le parti.
Al modello si allega la copia del contratto firmato in formato PDF/A o TIFF; l'imposta di registro e l'imposta di bollo sono addebitate direttamente sul conto corrente indicato. Chi registra presso l'ufficio paga prima con il modello F24 Elide. Conclusa la procedura, la ricevuta di registrazione riporta il codice identificativo del contratto: va conservata e comunicata al conduttore e all'amministratore entro 60 giorni.
Calcolare imposta di registro e bollo o scegliere la cedolare secca. Per le locazioni abitative in regime ordinario l'imposta di registro è pari al 2 % del canone annuo moltiplicato per il numero delle annualità, con un minimo di 67 euro per la prima annualità; il pagamento può essere annuale (entro 30 giorni dalla scadenza di ogni annualità) o in unica soluzione per l'intera durata, con uno sconto. L'imposta è ripartita a metà tra locatore e conduttore, salvo patto diverso. Per il canone concordato la base imponibile è ridotta al 70 %. L'imposta di bollo è di 16 euro ogni quattro facciate o cento righe, per ciascun originale.
Il locatore persona fisica può optare nel modello RLI per la cedolare secca (art. 3 D.Lgs. 23/2011): imposta sostitutiva del 21 % sul canone (10 % per il concordato), nessuna imposta di registro né di bollo. L'opzione impone di rinunciare per tutta la sua durata all'aggiornamento ISTAT, dandone comunicazione al conduttore con raccomandata.
Consegnare l'immobile e comunicare la cessione del fabbricato. Alla consegna delle chiavi le parti sottoscrivono il verbale con le letture dei contatori e lo stato di ciascun locale. Il conduttore provvede alla voltura delle utenze (luce, gas, acqua) e, entro 20 giorni dal trasferimento della residenza, può presentare la dichiarazione anagrafica al Comune; la residenza non è condizione di validità del contratto, ma rileva per molte agevolazioni.
La registrazione del contratto con il modello RLI assolve anche la comunicazione di cessione del fabbricato all'autorità di pubblica sicurezza. Resta invece a carico del locatore la comunicazione entro 48 ore se l'immobile è dato in uso a cittadini extracomunitari (art. 7 D.Lgs. 286/1998), da presentare al Commissariato o al Comune: l'omissione è punita con una sanzione amministrativa. Nei condomini va anche comunicato all'amministratore il nominativo del conduttore per l'anagrafe condominiale.
Gestire le annualità successive, le proroghe e le variazioni. Chi non ha optato per la cedolare e ha scelto il pagamento annuale versa l'imposta del 2 % entro 30 giorni dall'inizio di ogni nuova annualità, con modello F24 Elide e codice tributo dedicato. Le proroghe, anche tacite, vanno comunicate con il modello RLI entro 30 giorni: in regime ordinario si paga la relativa imposta, in cedolare la comunicazione è comunque obbligatoria. La mancata comunicazione della proroga in cedolare non fa decadere dall'opzione, ma comporta una sanzione fissa.
La cessione del contratto, il subentro di un nuovo conduttore, la variazione del canone e il cambio di regime fiscale passano dallo stesso modello. La cessione sconta l'imposta fissa di 67 euro, salvo cedolare. Una riduzione del canone concordata in corso di rapporto si registra gratuitamente, mentre un aumento non registrato non è esigibile.
Chiudere il rapporto: disdetta, recesso e risoluzione. Il contratto 4+4 si rinnova automaticamente alla prima scadenza, a meno che il locatore non invii disdetta motivata almeno 6 mesi prima per uno dei motivi tassativi dell'art. 3 L. 431/1998 (uso proprio o dei familiari, vendita, ristrutturazione e altri). Il conduttore può recedere in qualsiasi momento per gravi motivi con preavviso di 6 mesi, o in base alla facoltà prevista nel contratto.
La risoluzione anticipata va comunicata all'Agenzia delle Entrate con il modello RLI entro 30 giorni, versando l'imposta fissa di 67 euro (non dovuta in cedolare). Alla riconsegna il conduttore restituisce l'immobile nello stato in cui lo ha ricevuto, salvo il normale deterioramento d'uso (art. 1590 c.c.), e il locatore restituisce la cauzione con gli interessi, trattenendo solo i danni o i canoni effettivamente dovuti e provati.
Rimediare a un contratto non registrato o registrato in ritardo. La registrazione tardiva è possibile in ogni momento, pagando l'imposta, gli interessi e la sanzione ridotta mediante ravvedimento operoso, tanto più lieve quanto prima si regolarizza. Secondo le Sezioni Unite della Cassazione (sentenza n. 23601/2017) la registrazione tardiva sana il contratto con effetto dalla stipula.
Se il locatore ha preteso un contratto non scritto o non registrato, il conduttore può rivolgersi al Tribunale del luogo dell'immobile perché accerti l'esistenza del rapporto e ridetermini il canone in misura non superiore a quella del canone concordato (art. 13, commi 5 e 6, L. 431/1998), con la restituzione delle somme pagate in eccesso. La Corte costituzionale (sentenza n. 87/2017) ha ritenuto legittimo questo rimedio, dopo aver dichiarato illegittimo il precedente meccanismo del canone pari al triplo della rendita catastale.
A cosa fare attenzione
- Firmare un contratto transitorio senza indicare e documentare l'esigenza temporanea: alla prima contestazione il giudice lo converte in un 4+4, con durata e rinnovo che il locatore non aveva previsto.
- Dichiarare nel contratto registrato un canone inferiore a quello concordato a voce: il patto occulto è nullo, il conduttore può ripetere quanto pagato in più e il locatore rischia l'accertamento per i redditi non dichiarati.
- Optare per la cedolare secca senza inviare al conduttore la raccomandata di rinuncia all'aggiornamento ISTAT, o continuare a chiedere l'adeguamento del canone: è un errore frequente che espone a contestazioni sul regime agevolato.
- Dimenticare di comunicare con il modello RLI la proroga, la cessione o la risoluzione anticipata: le sanzioni sono modeste, ma l'Agenzia continua a considerare il contratto in essere e chiede l'imposta delle annualità successive.
- Chiedere una cauzione superiore a tre mensilità o farla versare in contanti senza ricevuta: la clausola è nulla per l'eccedenza e, alla fine del rapporto, la prova del versamento diventa difficile.
- Applicare a un negozio o a uno studio professionale lo schema del contratto abitativo: le locazioni ad uso diverso seguono la L. 392/1978, con durata minima di 6 anni, indennità di avviamento e regole fiscali diverse (niente cedolare, IVA possibile per alcuni locatori). Per i contratti commerciali di valore rilevante conviene farsi assistere da un professionista.
Base normativa
Decisioni giudiziarie correlate
Domande frequenti
Entro quanto tempo va registrato il contratto di affitto?
Entro 30 giorni dalla data di stipula o dalla decorrenza, se anteriore. La registrazione si effettua con il modello RLI sui servizi telematici dell'Agenzia delle Entrate, tramite un intermediario o presso un ufficio. L'obbligo è del locatore, ma l'imposta di registro è dovuta in solido da entrambe le parti e, salvo patto diverso, ripartita a metà.
Quanto costa registrare un contratto di locazione?
In regime ordinario si paga l'imposta di registro del 2 % del canone annuo, con un minimo di 67 euro, più l'imposta di bollo di 16 euro ogni quattro facciate o cento righe. Con la cedolare secca non si pagano né registro né bollo, ma il locatore versa l'imposta sostitutiva del 21 % o del 10 % sul canone.
Cosa succede se il contratto di locazione non viene registrato?
Il contratto non registrato è nullo ai sensi dell'art. 1, comma 346, L. 311/2004 e il locatore è soggetto alle sanzioni tributarie per omessa registrazione. La registrazione tardiva con ravvedimento operoso, secondo la Cassazione, sana il contratto con effetto retroattivo. Il conduttore può inoltre chiedere al giudice di accertare il rapporto e rideterminare il canone.
Che differenza c'è tra contratto 4+4 e 3+2?
Nel 4+4 il canone è libero e il contratto dura quattro anni rinnovabili per altri quattro. Nel 3+2 il canone deve rientrare nelle fasce dell'accordo territoriale del Comune; in cambio il locatore beneficia della cedolare al 10 %, della base imponibile ridotta per il registro e, nei Comuni ad alta tensione abitativa, di riduzioni IMU. Il conduttore può usufruire di detrazioni IRPEF maggiori.
Quanto può durare un contratto transitorio?
Da un minimo di 1 mese a un massimo di 18 mesi. Deve indicare l'esigenza transitoria del locatore o del conduttore, che in molti accordi territoriali va documentata con un attestato (contratto di lavoro a termine, trasferimento, ristrutturazione della propria casa). Se l'esigenza manca o non è provata, il contratto si considera stipulato per 4+4 anni.
La cedolare secca conviene sempre?
Conviene di regola al locatore con un reddito complessivo medio o alto, perché l'aliquota del 21 % (10 % sul concordato) sostituisce l'IRPEF e le addizionali e azzera registro e bollo. In cambio il locatore rinuncia all'aggiornamento ISTAT. Non è disponibile per le locazioni stipulate nell'esercizio d'impresa o di arti e professioni.
Quanto si può chiedere di deposito cauzionale?
Al massimo tre mensilità del canone, come stabilisce l'art. 11 L. 392/1978. Sulla somma maturano gli interessi legali, da corrispondere al conduttore alla fine di ogni anno. A fine rapporto la cauzione va restituita, salvo che il locatore provi danni oltre il normale deterioramento o canoni e oneri non pagati.
Il conduttore può registrare il contratto al posto del locatore?
Sì. Le parti sono solidalmente obbligate al pagamento dell'imposta e il conduttore può presentare il modello RLI se il locatore non vi provvede. Così evita il rischio di vedersi opporre la nullità del contratto e può poi agire per recuperare dal locatore la quota d'imposta non di sua spettanza, oltre a valutare l'azione dell'art. 13 L. 431/1998.
Come si comunica la disdetta o la risoluzione all'Agenzia delle Entrate?
La disdetta si invia all'altra parte con raccomandata o PEC nei termini di legge. Quando il contratto cessa prima della scadenza, entro 30 giorni si presenta il modello RLI per la risoluzione, pagando l'imposta fissa di 67 euro se non c'è la cedolare. Senza questa comunicazione l'Agenzia considera il contratto ancora in corso.
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