§ 7 Vyhláška o cenových mapách nájemného – Účinnost

§ 7 Účinnost Tato vyhláška nabývá účinnosti dnem 1. ledna 2025. Ministr financí: Ing. Stanjura v. r. Příloha č. 1 1. Cenové mapy nájemného zpracovává Ministerstvo financí vždy na základě čtvrtletních dat. 2. Za pronajatý se považuje nájemní byt, k němuž byl na realitních portálech uveden inzerát s nabídkou jeho pronájmu, který byl z nabídky realitních portálů stažen. 3. Třídění vstupních dat pro cenové mapy nájemného má následující posloupnost kroků: 3.1. Získání časových údajů zveřejnění inzerátu na realitním portálu. 3.2. Odstranění nepoužívaných proměnných ze zdrojových dat. 3.3. Odstranění pozorování, která nesplňují velikostní kategorie nájemních bytů definované podle § 5 odst. 3 vyhlášky. 3.4. Odstranění inzerátů, které jsou uveřejněny déle než 180 dní. 3.5. Odstranění duplicitních pozorování. 3.6. Odstranění dat, u kterých nejsou uvedeny souřadnice globálního polohového systému. 3.7. Přiřazení unikátního číselného označení každému pozorování. 3.8. Propojení polohopisných údajů vztahujících se k jednotlivým transakcím (pronájmům) ze systému globálního polohového systému s územními daty pomocí polygonu. Polygon je množina bodů vymezená globálním polohovým systémem a souřadnicemi, které přísluší k dané územní jednotce. 3.9. Přiřazení územních informací k danému pozorování. Za územní informace jsou považovány a) název katastrálního území, b) kód katastrálního území, c) název obce, d) kód obce, e) název obce s rozšířenou působností, f) kód obce s rozšířenou působností a g) název kraje. 3.10. Přiřazení informací o nájemním bydlení k pozorování podle unikátního číselného označení, a to a) kategorie, b) typ materiálu budovy, c) stav objektu, d) vlastnictví, e) podlaží, f) podlahová plocha, g) typ domu, h) poloha domu, i) plocha pozemku a j) údaje globálního polohového systému. 3.11. Přiřazení binárních atributů ke každému pozorování. Každý binární atribut reprezentuje jednu nově vytvořenou proměnnou a dosahuje hodnot „1“ v případě, že nájemní byt disponuje binárním atributem, v opačném případě dosahuje hodnoty „0“. Binární atributy jsou a) balkón, b) parkovací místo, c) vybavenost, d) lodžie, e) výtah, f) bezbariérovost, g) garáž, h) terasa a i) technický stav, 1. plánovaný projekt, v procesu výstavby, 2. špatný stav, před rekonstrukcí, 3. dobrý až velmi dobrý, 4. po rekonstrukci a 5. novostavba, j) typ materiálu 1. panelový, 2. cihlový, 3. dřevěný, 4. mix, 5. skeletová konstrukce, 6. kamenný a 7. ostatní. Příloha č. 2 1. Cenové mapy nájemného v České republice jsou zpracovány a tvořeny ze vstupních dat vstupujících do tvorby cenových map nájemného, u nichž proběhlo třídění podle přílohy č. 1. 2. Cenové mapy nájemného jsou výstupem vícenásobného log-lineárního hédonického regresního modelu počítaného na nabídkových nájemních cenách v České republice. 3. Cenové mapy nájemného jsou členěny geograficky na jednotlivé územní jednotky. 4. Nájemné pro danou velikostní kategorii a danou územní jednotku se určí jako exponenciální hodnota konstanty regresní funkce. 5. Dolní mez intervalu nájemného referenčního bytu za m2 se určí jako dolní mezi predikčního intervalu (2,5 %). Horní mez intervalu nájemného referenčního bytu za m2 se určí jako horní mezi predikčního intervalu (97,5 %). Dolní a horní mez predikčního intervalu reprezentují cenovou hladinu, ve které se nabízí m2 referenčního bytu v dané velikostní kategorii ve specifické územní jednotce. 6. Údaje o minimální a maximální hodnotě včetně mediánu nájemného referenčního bytu za m2 odpovídají cenové hladině získané z původních dat o nájemném na trhu. 7. Obecná specifikace modelu cenových map nájemného je: ln(nabídkové ceny nájemného za m2) = β0 + βi * ln(xi) + βj * xj + ε kde ln vyjadřuje přirozený logaritmus, β0 vyjadřuje střední hodnotu cenové hladiny, kdy se jedná o přirozený logaritmus konstanty modelu, βi a βj vyjadřuje jednotlivé regresní koeficienty, xi a xj vyjadřuje jednotlivé nezávislé proměnné, ε vyjadřuje nevysvětlenou část modelu cenových map nájemného. 7.1. V modelu cenových map nájemného jsou vysvětlující proměnné celková podlahová plocha a průměrná plocha jednoho pokoje vyjádřeny v logaritmech, ostatní proměnné jsou v lineárním vyjádření. 7.2. Zapsání obecné struktury nebo skladby log-lineárního modelu cenových map nájemného se provede: a) zadání vztahů mezi vysvětlovanou proměnnou a všemi specifikovanými vysvětlujícími proměnnými, b) specifikace datového vstupu, kterým je připravený a popsaný datový zdroj podle přílohy č. 1, c) zadání výpisu a žádaných výstupů z log-lineárního modelu cenových map nájemného, d) vytvoření smyčkové struktury výpočtů jednotlivých regresních funkcí pro každou územní jednotku. 7.3. Kontrola výskytu multikolinearity u jednotlivých prediktorů se realizuje pomocí smyčkové funkce počítání korelačních maticí v každé územní jednotce. V případě výskytu multikolinearity mezi prediktory se problematický prediktor sám automaticky vyřadí z regresního modelu v dané územní jednotce. Předpoklad dostatečného množství pozorování pro výpočet regresní funkce je kontrolován pomocí selektující funkce. Pokud je v územní jednotce malé množství pozorování, tak se doplní o pozorování z okolního území. 7.4. Kontrola a korekce datového vzorku se v této fázi regresního modelu realizují za pomoci analýzy Cookovy vzdálenosti. 7.5. Stabilita získaných regresních koeficientů a stabilita modelu cenových map nájemného jsou kontrolovány za pomocí metody bootstrappingu. 8. Nájemné referenčního bytu novostavby je v cenových mapách nájemného určeno na základě součinu koeficientu referenčního bytu novostavby a nájemného referenčního bytu v příslušné velikostní kategorii. 9. Koeficient referenčního bytu novostavby je dán podílem nájemného referenčního bytu novostavby a nájemného referenčního bytu. Pro potřeby výpočtu koeficientu referenčního bytu novostavby se pracuje vždy s daty za nájemní byty jak referenčních bytů, tak i referenčních bytů novostaveb o velikosti mediánu velikostí nájemních bytů v České republice. Vzorec tohoto vztahu je: Knovostavby= CnovostavbyCref, kde Knovostavby vyjadřuje koeficient referenčního bytu novostavby pro danou územní jednotku, Cnovostavby vyjadřuje cenu měsíčního nájemného v Kč za 1 m2 referenčního bytu novostavby v dané územní jednotce o velikosti mediánu velikostí nájemních bytů v ČR, Cref vyjadřuje cenu měsíčního nájemného v Kč za 1 m2 referenčního bytu ve stejné územní jednotce o velikosti mediánu velikostí nájemních bytů v ČR. Pro výpočet cen uvedených v tomto odstavci je využíván model cenových map nájemného specifikovaný v odstavci 7 této přílohy. V případě, že z důvodu nedostatku vstupních údajů nelze určit koeficient referenčního bytu novostavby, je výpočet koeficientu referenčního bytu novostavby učiněn za kraj a následně je na místo koeficientu příslušného pro danou územní jednotku aplikován tento krajský údaj.