§ 7 vyhláška o cenových mapách nájemného – Účinnost

Tato vyhláška nabývá účinnosti dnem 1. ledna 2025.

Ministr financí:

Ing. Stanjura v. r.

Příloha č. 1

1. Cenové mapy nájemného zpracovává Ministerstvo financí vždy na základě čtvrtletních dat.

2. Za pronajatý se považuje nájemní byt, k němuž byl na realitních portálech uveden inzerát s nabídkou jeho pronájmu, který byl z nabídky realitních portálů stažen.

3. Třídění vstupních dat pro cenové mapy nájemného má následující posloupnost kroků:

3.1. Získání časových údajů zveřejnění inzerátu na realitním portálu.

3.2. Odstranění nepoužívaných proměnných ze zdrojových dat.

3.3. Odstranění pozorování, která nesplňují velikostní kategorie nájemních bytů definované podle § 5 odst. 3 vyhlášky.

3.4. Odstranění inzerátů, které jsou uveřejněny déle než 180 dní.

3.5. Odstranění duplicitních pozorování.

3.6. Odstranění dat, u kterých nejsou uvedeny souřadnice globálního polohového systému.

3.7. Přiřazení unikátního číselného označení každému pozorování.

3.8. Propojení polohopisných údajů vztahujících se k jednotlivým transakcím (pronájmům) ze systému globálního polohového systému s územními daty pomocí polygonu. Polygon je množina bodů vymezená globálním polohovým systémem a souřadnicemi, které přísluší k dané územní jednotce.

3.9. Přiřazení územních informací k danému pozorování. Za územní informace jsou považovány

a) název katastrálního území,

b) kód katastrálního území,

c) název obce,

d) kód obce,

e) název obce s rozšířenou působností,

f) kód obce s rozšířenou působností a

g) název kraje.

3.10. Přiřazení informací o nájemním bydlení k pozorování podle unikátního číselného označení, a to

a) kategorie,

b) typ materiálu budovy,

c) stav objektu,

d) vlastnictví,

e) podlaží,

f) podlahová plocha,

g) typ domu,

h) poloha domu,

i) plocha pozemku a

j) údaje globálního polohového systému.

3.11. Přiřazení binárních atributů ke každému pozorování. Každý binární atribut reprezentuje jednu nově vytvořenou proměnnou a dosahuje hodnot „1“ v případě, že nájemní byt disponuje binárním atributem, v opačném případě dosahuje hodnoty „0“. Binární atributy jsou

a) balkón,

b) parkovací místo,

c) vybavenost,

d) lodžie,

e) výtah,

f) bezbariérovost,

g) garáž,

h) terasa a

i) technický stav,

1. plánovaný projekt, v procesu výstavby,

2. špatný stav, před rekonstrukcí,

3. dobrý až velmi dobrý,

4. po rekonstrukci a

5. novostavba,

j) typ materiálu

1. panelový,

2. cihlový,

3. dřevěný,

4. mix,

5. skeletová konstrukce,

6. kamenný a

7. ostatní.

Příloha č. 2

1. Cenové mapy nájemného v České republice jsou zpracovány a tvořeny ze vstupních dat vstupujících do tvorby cenových map nájemného, u nichž proběhlo třídění podle přílohy č. 1.

2. Cenové mapy nájemného jsou výstupem vícenásobného log-lineárního hédonického regresního modelu počítaného na nabídkových nájemních cenách v České republice.

3. Cenové mapy nájemného jsou členěny geograficky na jednotlivé územní jednotky.

4. Nájemné pro danou velikostní kategorii a danou územní jednotku se určí jako exponenciální hodnota konstanty regresní funkce.

5. Dolní mez intervalu nájemného referenčního bytu za m2 se určí jako dolní mezi predikčního intervalu (2,5 %). Horní mez intervalu nájemného referenčního bytu za m2 se určí jako horní mezi predikčního intervalu (97,5 %). Dolní a horní mez predikčního intervalu reprezentují cenovou hladinu, ve které se nabízí m2 referenčního bytu v dané velikostní kategorii ve specifické územní jednotce.

6. Údaje o minimální a maximální hodnotě včetně mediánu nájemného referenčního bytu za m2 odpovídají cenové hladině získané z původních dat o nájemném na trhu.

7. Obecná specifikace modelu cenových map nájemného je:

ln(nabídkové ceny nájemného za m2) = β0 + βi * ln(xi) + βj * xj + ε

kde ln vyjadřuje přirozený logaritmus,

β0 vyjadřuje střední hodnotu cenové hladiny, kdy se jedná o přirozený logaritmus konstanty modelu,

βi a βj vyjadřuje jednotlivé regresní koeficienty,

xi a xj vyjadřuje jednotlivé nezávislé proměnné,

ε vyjadřuje nevysvětlenou část modelu cenových map nájemného.

7.1. V modelu cenových map nájemného jsou vysvětlující proměnné celková podlahová plocha a průměrná plocha jednoho pokoje vyjádřeny v logaritmech, ostatní proměnné jsou v lineárním vyjádření.

7.2. Zapsání obecné struktury nebo skladby log-lineárního modelu cenových map nájemného se provede:

a) zadání vztahů mezi vysvětlovanou proměnnou a všemi specifikovanými vysvětlujícími proměnnými,

b) specifikace datového vstupu, kterým je připravený a popsaný datový zdroj podle přílohy č. 1,

c) zadání výpisu a žádaných výstupů z log-lineárního modelu cenových map nájemného,

d) vytvoření smyčkové struktury výpočtů jednotlivých regresních funkcí pro každou územní jednotku.

7.3. Kontrola výskytu multikolinearity u jednotlivých prediktorů se realizuje pomocí smyčkové funkce počítání korelačních maticí v každé územní jednotce. V případě výskytu multikolinearity mezi prediktory se problematický prediktor sám automaticky vyřadí z regresního modelu v dané územní jednotce. Předpoklad dostatečného množství pozorování pro výpočet regresní funkce je kontrolován pomocí selektující funkce. Pokud je v územní jednotce malé množství pozorování, tak se doplní o pozorování z okolního území.

7.4. Kontrola a korekce datového vzorku se v této fázi regresního modelu realizují za pomoci analýzy Cookovy vzdálenosti.

7.5. Stabilita získaných regresních koeficientů a stabilita modelu cenových map nájemného jsou kontrolovány za pomocí metody bootstrappingu.

8. Nájemné referenčního bytu novostavby je v cenových mapách nájemného určeno na základě součinu koeficientu referenčního bytu novostavby a nájemného referenčního bytu v příslušné velikostní kategorii.

9. Koeficient referenčního bytu novostavby je dán podílem nájemného referenčního bytu novostavby a nájemného referenčního bytu. Pro potřeby výpočtu koeficientu referenčního bytu novostavby se pracuje vždy s daty za nájemní byty jak referenčních bytů, tak i referenčních bytů novostaveb o velikosti mediánu velikostí nájemních bytů v České republice. Vzorec tohoto vztahu je:

Knovostavby= CnovostavbyCref,

kde Knovostavby vyjadřuje koeficient referenčního bytu novostavby pro danou územní jednotku,

Cnovostavby vyjadřuje cenu měsíčního nájemného v Kč za 1 m2 referenčního bytu novostavby v dané územní jednotce o velikosti mediánu velikostí nájemních bytů v ČR,

Cref vyjadřuje cenu měsíčního nájemného v Kč za 1 m2 referenčního bytu ve stejné územní jednotce o velikosti mediánu velikostí nájemních bytů v ČR.

Pro výpočet cen uvedených v tomto odstavci je využíván model cenových map nájemného specifikovaný v odstavci 7 této přílohy.

V případě, že z důvodu nedostatku vstupních údajů nelze určit koeficient referenčního bytu novostavby, je výpočet koeficientu referenčního bytu novostavby učiněn za kraj a následně je na místo koeficientu příslušného pro danou územní jednotku aplikován tento krajský údaj.