Tato vyhláška nabývá účinnosti dnem 1. ledna 2025.
Ministr financí:
Ing. Stanjura v. r.
Příloha č. 1
1. Cenové mapy nájemného zpracovává Ministerstvo financí vždy na základě čtvrtletních dat.
2. Za pronajatý se považuje nájemní byt, k němuž byl na realitních portálech uveden inzerát s nabídkou jeho pronájmu, který byl z nabídky realitních portálů stažen.
3. Třídění vstupních dat pro cenové mapy nájemného má následující posloupnost kroků:
3.1. Získání časových údajů zveřejnění inzerátu na realitním portálu.
3.2. Odstranění nepoužívaných proměnných ze zdrojových dat.
3.3. Odstranění pozorování, která nesplňují velikostní kategorie nájemních bytů definované podle § 5 odst. 3 vyhlášky.
3.4. Odstranění inzerátů, které jsou uveřejněny déle než 180 dní.
3.5. Odstranění duplicitních pozorování.
3.6. Odstranění dat, u kterých nejsou uvedeny souřadnice globálního polohového systému.
3.7. Přiřazení unikátního číselného označení každému pozorování.
3.8. Propojení polohopisných údajů vztahujících se k jednotlivým transakcím (pronájmům) ze systému globálního polohového systému s územními daty pomocí polygonu. Polygon je množina bodů vymezená globálním polohovým systémem a souřadnicemi, které přísluší k dané územní jednotce.
3.9. Přiřazení územních informací k danému pozorování. Za územní informace jsou považovány
a) název katastrálního území,
b) kód katastrálního území,
c) název obce,
d) kód obce,
e) název obce s rozšířenou působností,
f) kód obce s rozšířenou působností a
g) název kraje.
3.10. Přiřazení informací o nájemním bydlení k pozorování podle unikátního číselného označení, a to
a) kategorie,
b) typ materiálu budovy,
c) stav objektu,
d) vlastnictví,
e) podlaží,
f) podlahová plocha,
g) typ domu,
h) poloha domu,
i) plocha pozemku a
j) údaje globálního polohového systému.
3.11. Přiřazení binárních atributů ke každému pozorování. Každý binární atribut reprezentuje jednu nově vytvořenou proměnnou a dosahuje hodnot „1“ v případě, že nájemní byt disponuje binárním atributem, v opačném případě dosahuje hodnoty „0“. Binární atributy jsou
a) balkón,
b) parkovací místo,
c) vybavenost,
d) lodžie,
e) výtah,
f) bezbariérovost,
g) garáž,
h) terasa a
i) technický stav,
1. plánovaný projekt, v procesu výstavby,
2. špatný stav, před rekonstrukcí,
3. dobrý až velmi dobrý,
4. po rekonstrukci a
5. novostavba,
j) typ materiálu
1. panelový,
2. cihlový,
3. dřevěný,
4. mix,
5. skeletová konstrukce,
6. kamenný a
7. ostatní.
Příloha č. 2
1. Cenové mapy nájemného v České republice jsou zpracovány a tvořeny ze vstupních dat vstupujících do tvorby cenových map nájemného, u nichž proběhlo třídění podle přílohy č. 1.
2. Cenové mapy nájemného jsou výstupem vícenásobného log-lineárního hédonického regresního modelu počítaného na nabídkových nájemních cenách v České republice.
3. Cenové mapy nájemného jsou členěny geograficky na jednotlivé územní jednotky.
4. Nájemné pro danou velikostní kategorii a danou územní jednotku se určí jako exponenciální hodnota konstanty regresní funkce.
5. Dolní mez intervalu nájemného referenčního bytu za m2 se určí jako dolní mezi predikčního intervalu (2,5 %). Horní mez intervalu nájemného referenčního bytu za m2 se určí jako horní mezi predikčního intervalu (97,5 %). Dolní a horní mez predikčního intervalu reprezentují cenovou hladinu, ve které se nabízí m2 referenčního bytu v dané velikostní kategorii ve specifické územní jednotce.
6. Údaje o minimální a maximální hodnotě včetně mediánu nájemného referenčního bytu za m2 odpovídají cenové hladině získané z původních dat o nájemném na trhu.
7. Obecná specifikace modelu cenových map nájemného je:
ln(nabídkové ceny nájemného za m2) = β0 + βi * ln(xi) + βj * xj + ε
kde ln vyjadřuje přirozený logaritmus,
β0 vyjadřuje střední hodnotu cenové hladiny, kdy se jedná o přirozený logaritmus konstanty modelu,
βi a βj vyjadřuje jednotlivé regresní koeficienty,
xi a xj vyjadřuje jednotlivé nezávislé proměnné,
ε vyjadřuje nevysvětlenou část modelu cenových map nájemného.
7.1. V modelu cenových map nájemného jsou vysvětlující proměnné celková podlahová plocha a průměrná plocha jednoho pokoje vyjádřeny v logaritmech, ostatní proměnné jsou v lineárním vyjádření.
7.2. Zapsání obecné struktury nebo skladby log-lineárního modelu cenových map nájemného se provede:
a) zadání vztahů mezi vysvětlovanou proměnnou a všemi specifikovanými vysvětlujícími proměnnými,
b) specifikace datového vstupu, kterým je připravený a popsaný datový zdroj podle přílohy č. 1,
c) zadání výpisu a žádaných výstupů z log-lineárního modelu cenových map nájemného,
d) vytvoření smyčkové struktury výpočtů jednotlivých regresních funkcí pro každou územní jednotku.
7.3. Kontrola výskytu multikolinearity u jednotlivých prediktorů se realizuje pomocí smyčkové funkce počítání korelačních maticí v každé územní jednotce. V případě výskytu multikolinearity mezi prediktory se problematický prediktor sám automaticky vyřadí z regresního modelu v dané územní jednotce. Předpoklad dostatečného množství pozorování pro výpočet regresní funkce je kontrolován pomocí selektující funkce. Pokud je v územní jednotce malé množství pozorování, tak se doplní o pozorování z okolního území.
7.4. Kontrola a korekce datového vzorku se v této fázi regresního modelu realizují za pomoci analýzy Cookovy vzdálenosti.
7.5. Stabilita získaných regresních koeficientů a stabilita modelu cenových map nájemného jsou kontrolovány za pomocí metody bootstrappingu.
8. Nájemné referenčního bytu novostavby je v cenových mapách nájemného určeno na základě součinu koeficientu referenčního bytu novostavby a nájemného referenčního bytu v příslušné velikostní kategorii.
9. Koeficient referenčního bytu novostavby je dán podílem nájemného referenčního bytu novostavby a nájemného referenčního bytu. Pro potřeby výpočtu koeficientu referenčního bytu novostavby se pracuje vždy s daty za nájemní byty jak referenčních bytů, tak i referenčních bytů novostaveb o velikosti mediánu velikostí nájemních bytů v České republice. Vzorec tohoto vztahu je:
Knovostavby= CnovostavbyCref,
kde Knovostavby vyjadřuje koeficient referenčního bytu novostavby pro danou územní jednotku,
Cnovostavby vyjadřuje cenu měsíčního nájemného v Kč za 1 m2 referenčního bytu novostavby v dané územní jednotce o velikosti mediánu velikostí nájemních bytů v ČR,
Cref vyjadřuje cenu měsíčního nájemného v Kč za 1 m2 referenčního bytu ve stejné územní jednotce o velikosti mediánu velikostí nájemních bytů v ČR.
Pro výpočet cen uvedených v tomto odstavci je využíván model cenových map nájemného specifikovaný v odstavci 7 této přílohy.
V případě, že z důvodu nedostatku vstupních údajů nelze určit koeficient referenčního bytu novostavby, je výpočet koeficientu referenčního bytu novostavby učiněn za kraj a následně je na místo koeficientu příslušného pro danou územní jednotku aplikován tento krajský údaj.