Nuomos užstato grąžinimas: ką daryti, jei nuomotojas negrąžina
Nuomojant butą Lietuvoje beveik visada sumokamas užstatas, dažniausiai vieno mėnesio nuomos mokesčio dydžio. Specialaus įstatymo, kuris nustatytų užstato dydį, saugojimo tvarką ar grąžinimo terminą, nėra. Užstatas yra sutartinis prievolės įvykdymo užtikrinimo būdas: Civilinio kodekso 6.70 straipsnis leidžia šalims užtikrinti prievolių įvykdymą ne tik netesybomis, laidavimu ar rankpinigiais, bet ir „kitais sutartyje numatytais būdais“. Todėl pirmiausia lemia tai, kas parašyta nuomos sutartyje, o kiek sutartis nieko nenumato, taikomos bendrosios Civilinio kodekso taisyklės apie prievolių vykdymą, nuomininko atsakomybę ir nepagrįstą praturtėjimą.
Pasibaigus nuomai nuomotojas užstatą privalo grąžinti, išskyrus sumas, kurias jis gali pagrįstai ir įrodytai išskaičiuoti: nesumokėtą nuomos mokestį, neapmokėtas komunalines sąskaitas ir žalą, viršijančią normalų nusidėvėjimą. Šis aprašas paaiškina, kaip pasiruošti buto grąžinimui, kaip surašyti perdavimo ir priėmimo aktą, kaip pateikti pretenziją ir kaip užstatą prisiteisti per teismo įsakymo procedūrą, kuri yra pigi ir dažnai išsprendžiama be posėdžio. Aprašas naudingas ir nuomotojams, norintiems pagrįsti išskaitymus taip, kad jie atlaikytų teismo patikrinimą.
Svarbiausi faktai
Terminas
Jeigu sutartis užstato grąžinimo termino nenustato, nuomotojas jį turi grąžinti per septynias dienas nuo rašytinio nuomininko pareikalavimo (CK 6.53 straipsnio 2 dalis). Pavėlavęs grąžinti, nuomotojas moka 5 procentų metines palūkanas už vėluojamą sumą (CK 6.210 straipsnis). Skolininkas į teismo įsakymą gali pareikšti prieštaravimus per 20 dienų nuo įteikimo (CPK 439 straipsnis). Reikalavimui grąžinti užstatą taikomas bendrasis dešimties metų ieškinio senaties terminas (CK 1.125 straipsnio 1 dalis), tačiau delsti neverta: įrodymai apie buto būklę greitai praranda vertę.
Ką daryti
- Patikrinkite sutarties sąlygas apie užstatą. Raskite sutartyje, kokia suma sumokėta, kam ji skirta (tik žalai, ar ir nesumokėtam nuomos mokesčiui), per kiek laiko ji grąžinama ir ar galima ją įskaityti kaip paskutinio mėnesio nuomos mokestį. Atskirkite užstatą nuo rankpinigių: rankpinigiai įrodo sutarties sudarymą, susitarimas dėl jų turi būti rašytinis, o jų davusi šalis, atsakinga už sutarties neįvykdymą, jų netenka (CK 6.98–6.100 straipsniai). Užstatas nėra bauda – jis grąžinamas, jeigu nuomininkas prievoles įvykdė. Nuomotojas negali reikalauti nuomos mokesčio iš anksto, išskyrus pirmąjį mėnesį (CK 6.583 straipsnio 5 dalis), todėl kelių mėnesių „užstatas“, kuris faktiškai yra išankstinis mokėjimas, ginčytinas. Jeigu sutartis žodinė, užstato sumokėjimą įrodo banko pavedimas su paskirtimi ar pakvitavimas.
- Pasiruoškite buto grąžinimui. Nuomininkas grąžina butą tokios būklės, kokios gavo, atsižvelgiant į normalų nusidėvėjimą, arba sutartyje sulygtos būklės (CK 6.499 straipsnio 1 dalis). Normalus nusidėvėjimas – tai, kas neišvengiamai atsiranda įprastai gyvenant: išblukę dažai, smulkūs įbrėžimai, nusitrynusi grindų danga, sudilę čiaupų tarpikliai. Žala – sudaužyta plytelė, nudegęs stalviršis, gyvūnų sugadintos durys, nesuderinti perdažymai ryškiomis spalvomis. Einamąjį remontą paprastai daro nuomininkas, kapitalinį – nuomotojas (CK 6.492 ir 6.493 straipsniai). Prieš išsikraustydami išvalykite butą, pašalinkite smulkius savo padarytus defektus, grąžinkite visus raktus ir nuotolinio valdymo pultelius. Sutartyje esanti sąlyga, kad nuomininkas atsako už bet kokius trūkumus be kaltės, negalioja (CK 6.587 straipsnio 3 dalis).
- Surašykite perdavimo ir priėmimo aktą. Paskutinę dieną kartu su nuomotoju apeikite visas patalpas ir surašykite aktą: data, skaitiklių (elektros, vandens, šilumos, dujų) rodmenys, raktų skaičius, kiekvieno kambario, baldų ir buitinės technikos būklė, pastebėti trūkumai ir šalių pastabos. Abi šalys aktą pasirašo dviem egzemplioriais. Jeigu nuomotojas nedalyvauja ar atsisako pasirašyti, aktą surašykite vienašališkai dalyvaujant liudytojui ir išsiųskite jį nuomotojui. Nufotografuokite ir nufilmuokite kiekvieną patalpą, įskaitant skaitiklius, su matoma data. Palyginkite su nuotraukomis ar aktu, surašytu įsikraustant: jeigu trūkumas buvo jau tada, nuomininkas už jį neatsako. Šis dokumentas lemia daugumą užstato ginčų.
- Atsiskaitykite už nuomą ir komunalines paslaugas. Sumokėkite paskutinio mėnesio nuomos mokestį ir paprašykite paskutinių komunalinių paslaugų sąskaitų pagal perdavimo akte užfiksuotus rodmenis. Išsaugokite visus mokėjimų įrodymus. Dažnas ginčo šaltinis – vėliau gautos šilumos ar bendrijos sąskaitos už jau baigtą nuomos laikotarpį. Susitarkite raštu, kad nuomotojas gali išskaičiuoti tik tas sąskaitas, kurias pateiks per tam tikrą laiką, ir kad likusią užstato dalį grąžins nedelsdamas. Jeigu užstatas pagal sutartį gali būti įskaitytas į paskutinio mėnesio nuomos mokestį, tai turi būti aiškiai užrašyta; vienašališkai nemokėti paskutinio mėnesio, remiantis užstatu, rizikinga, nes nuomotojas tada gali reikalauti ir nuomos, ir žalos atlyginimo.
- Pateikite rašytinį reikalavimą grąžinti užstatą. Jeigu užstatas negrąžintas sutartyje nustatytu laiku, siųskite nuomotojui rašytinę pretenziją registruotu laišku arba el. paštu, kurį sutartis numato kaip susirašinėjimo būdą. Nurodykite sutarties datą, užstato sumą, buto grąžinimo dieną, banko sąskaitą ir terminą sumokėti. Jeigu sutartyje termino nėra, prievolė turi būti įvykdyta per septynias dienas nuo pareikalavimo (CK 6.53 straipsnio 2 dalis). Pridėkite perdavimo aktą, nuotraukas ir mokėjimų įrodymus. Įspėkite, kad nesumokėjus kreipsitės į teismą ir reikalausite 5 procentų metinių palūkanų (CK 6.210 straipsnis) bei bylinėjimosi išlaidų. Pretenzija dažnai išsprendžia ginčą, o vėliau ji yra svarbus įrodymas, kada atsirado vėlavimas.
- Įvertinkite nuomotojo išskaitymus. Nuomotojas gali išskaičiuoti tik pagrįstas ir įrodytas sumas. Už buto pabloginimą nuomininkas atsako, jeigu neįrodo, kad daiktas pablogėjo ne dėl jo kaltės (CK 6.500 straipsnis), tačiau nuostolių dydį turi pagrįsti nuomotojas: sąskaitomis, sąmatomis, nuotraukomis. Įskaitymui pakanka vienos šalies pareiškimo kitai šaliai (CK 6.130 ir 6.131 straipsniai), bet įskaityti galima tik priešpriešinį vienarūšį reikalavimą, kurio terminas suėjęs; teismų praktikoje ginčijamas ir nepagrįstas žalos dydis įskaitymo pagrindu nelaikomas. Reikalaukite išskaitymų sąrašo raštu. Jeigu sutinkate su dalimi išskaitymų, pripažinkite juos ir reikalaukite likusios sumos, taip sumažinsite ginčo apimtį ir bylinėjimosi išlaidas.
- Kreipkitės į teismą dėl teismo įsakymo. Jeigu nuomotojas nemoka, paprasčiausias kelias – pareiškimas apylinkės teismui dėl teismo įsakymo išdavimo dėl piniginio reikalavimo (CPK 431 straipsnis). Pareiškimą patogiausia pateikti per e. teismą (e.teismas.lt), prisijungus elektroninės bankininkystės ar elektroninio parašo priemonėmis. Žyminis mokestis – ketvirtadalis įprasto žyminio mokesčio už ieškinį (CPK 80 ir 434 straipsniai), o pateikiant elektroniniu būdu mokama dar mažiau. Teismas įsakymą išduoda be posėdžio; skolininkas per 20 dienų gali pareikšti prieštaravimus (CPK 439 straipsnis). Jeigu prieštaravimų nėra, įsakymas įsiteisėja ir yra vykdomasis dokumentas, kurį vykdo antstolis. Jeigu prieštaravimai pareiškiami, galite per nustatytą terminą pareikšti ieškinį bendra tvarka.
- Kai ginčas sudėtingesnis: ieškinys ir teisinė pagalba. Jeigu nuomotojas reiškia priešpriešinius reikalavimus dėl žalos, byla nagrinėjama ginčo teisena. Ieškinyje reikalaukite priteisti užstatą, palūkanas ir bylinėjimosi išlaidas; jeigu sutarties sąlygos neaiškios, užstato negrąžinimą galima vertinti ir kaip nepagrįstą praturtėjimą (CK 6.237 straipsnis). Sutartis aiškinama atsižvelgiant į tikruosius šalių ketinimus ir sutarties esmę (CK 6.193 straipsnis). Teismas gali skirti ekspertizę ar apžiūrą, todėl turėkite visas nuotraukas ir aktus. Nemokamą pirminę teisinę pagalbą teikia savivaldybės, o antrinę teisinę pagalbą per Valstybės garantuojamos teisinės pagalbos tarnybą gali gauti asmenys, kurių turtas ir pajamos neviršija nustatytų lygių. Nedidelių sumų ginčuose verta pasiūlyti ir taikinamąjį tarpininkavimą (mediaciją).
Į ką atkreipti dėmesį
- Nėra perdavimo ir priėmimo akto ar nuotraukų: nuomotojo aprašyti trūkumai tampa sunkiai paneigiami, o nuomininkas turi įrodinėti, kad jie atsirado ne dėl jo kaltės.
- Užstatas perduotas grynaisiais be pakvitavimo: ginčo metu sunku įrodyti net patį sumokėjimą.
- Nuomininkas savavališkai nemoka paskutinio mėnesio nuomos „iš užstato“, nors sutartis to neleidžia, ir nuomotojas reikalauja ir nuomos, ir žalos.
- Normalaus nusidėvėjimo (išblukusių sienų, nusitrynusių grindų) laikymas žala: tokie išskaitymai nepagrįsti, tačiau juos reikia ginčyti raštu.
- Praleistas 20 dienų terminas prieštaravimams į teismo įsakymą: nuomotojui gavus įsakymą dėl tariamos žalos, jis įsiteisėja ir tampa vykdomuoju dokumentu.
- Sutarties sąlyga, kad užstatas negrąžinamas jokiu atveju arba išsikrausčius anksčiau: teismas ją gali vertinti kaip netesybas ir sumažinti iki realių nuostolių.
- Pretenzija siunčiama ne tuo adresu ar ne tuo būdu, kurį numato sutartis: vėlavimo pradžią tada sunku įrodyti.
Teisinis pagrindas
Dažni klausimai
Per kiek laiko nuomotojas turi grąžinti užstatą?
Pirmiausia taikomas sutartyje nustatytas terminas. Jeigu jo nėra, nuomotojas užstatą turi grąžinti per septynias dienas nuo jūsų rašytinio pareikalavimo (CK 6.53 straipsnio 2 dalis). Pavėlavęs jis moka 5 procentų metines palūkanas (CK 6.210 straipsnis).
Ar nuomotojas gali pasilikti užstatą už sienų perdažymą?
Tik jeigu sienos sugadintos labiau, nei lemia normalus nusidėvėjimas. Įprastas dažų išblukimas po kelerių metų gyvenimo nėra žala (CK 6.499 straipsnio 1 dalis). Jeigu sienas perdažėte be sutikimo ryškia spalva, nuomotojas gali išskaičiuoti pagrįstas atkūrimo išlaidas.
Ką daryti, jei nuomotojas neatsako ir negrąžina užstato?
Išsiųskite rašytinę pretenziją su terminu ir banko sąskaitos numeriu. Jeigu ji lieka neatsakyta, pateikite apylinkės teismui pareiškimą dėl teismo įsakymo išdavimo per e. teismą. Tai pigus būdas: teismas sprendžia be posėdžio, o nuomotojas turi 20 dienų prieštaravimams.
Ar galima nemokėti paskutinio mėnesio nuomos ir palikti užstatą vietoj jos?
Tik jeigu tai numato sutartis arba nuomotojas raštu sutinka. Kitaip nuomotojas gali reikalauti sumokėti nuomą ir dar išskaičiuoti žalą. Saugiausia susitarti raštu dar prieš išsikraustant.
Kiek gali būti užstatas už nuomojamą butą?
Įstatymas užstato dydžio neriboja, jį nustato šalys. Įprasta – vieno mėnesio nuomos mokestis. Tačiau nuomotojas negali reikalauti nuomos mokesčio iš anksto daugiau kaip už pirmąjį mėnesį (CK 6.583 straipsnio 5 dalis), todėl kelių mėnesių avansas, pavadintas užstatu, gali būti ginčytinas.
Ar užstatas ir rankpinigiai yra tas pats?
Ne. Rankpinigiai įrodo sutarties sudarymą ir užtikrina jos įvykdymą; susitarimas dėl jų turi būti rašytinis, o kalta dėl neįvykdymo šalis jų netenka arba turi grąžinti dvigubai (CK 6.98–6.100 straipsniai). Užstatas grąžinamas, kai nuomininkas tinkamai įvykdė prievoles.
Kas turi įrodyti, kad butas sugadintas?
Nuomotojas turi įrodyti trūkumus ir nuostolių dydį. Nuomininkas atsako už buto pabloginimą, nebent įrodo, kad tai įvyko ne dėl jo kaltės (CK 6.500 straipsnis). Todėl abiem šalims svarbiausi įrodymai – perdavimo aktai ir nuotraukos įsikraustant ir išsikraustant.
Ar gali nuomotojas išskaičiuoti komunalines sąskaitas, kurios ateis vėliau?
Gali, jeigu jos susijusios su jūsų nuomos laikotarpiu ir pagal sutartį jas mokėjote jūs. Užfiksuokite skaitiklių rodmenis perdavimo akte ir susitarkite, per kiek laiko nuomotojas pateiks paskutines sąskaitas bei grąžins likutį.
Kiek laiko galiu reikalauti užstato per teismą?
Reikalavimui grąžinti užstatą taikomas bendrasis dešimties metų ieškinio senaties terminas (CK 1.125 straipsnio 1 dalis), skaičiuojamas nuo grąžinimo termino pabaigos. Praktiškai kreiptis verta per kelis mėnesius, kol įrodymai apie buto būklę dar aiškūs.
Butas parduotas nuomos metu. Kas grąžins užstatą?
Jeigu nuomos sutartis įregistruota viešame registre, ji lieka galioti naujam savininkui (CK 6.585 straipsnis), todėl užstatą paprastai reikalaujama grąžinti iš jo, o šis atsiskaito su buvusiu savininku. Jeigu sutartis neįregistruota ir naujasis savininkas jos neperima, užstato reikalaukite iš nuomotojo, kuriam jį mokėjote. Išsaugokite mokėjimo įrodymą ir susirašinėjimą su abiem.
Ar už teismo įsakymą reikia mokėti žyminį mokestį?
Taip, mokamas ketvirtadalis žyminio mokesčio, kuris būtų mokamas už ieškinį (CPK 80 ir 434 straipsniai). Pateikiant pareiškimą per e. teismą mokestis dar mažesnis. Laimėjus išlaidas atlygina nuomotojas.
Teisinis vadovas – atskiri aprašai
Analizuoti mano dokumentą →Teisinis vadovasSutarčių šablonaiŠalies pradinis puslapis