Comment le locataire peut contester un congé donné par le bailleur

Motifs légaux permettant au bailleur de résilier ou de refuser la prorogation

Le contrat de bail d'habitation conclu pour une durée déterminée ou indéterminée, qui vient à cesser, est en principe prorogé à durée indéterminée, sauf si le bailleur invoque un motif légal reconnu par l'Loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d'habitation, Art. 12.

Ces motifs sont limitativement énumérés : le bailleur déclare avoir besoin des lieux pour les occuper lui-même ou pour les faire occuper par un parent ou allié jusqu'au troisième degré inclusivement, le locataire ne remplit pas ses obligations, ou il existe d'autres motifs graves et légitimes à établir par le bailleur, étant précisé que le seul transfert de propriété du logement ne constitue pas un motif grave selon ce même article.

Le locataire doit donc vérifier si le motif invoqué dans la lettre de congé correspond effectivement à l'un de ces cas ; à défaut, le congé peut être contesté comme non fondé.

Forme et délais du congé donné par le bailleur

• La lettre de résiliation doit être écrite, motivée et accompagnée, le cas échéant, des pièces justificatives, et doit être envoyée par lettre recommandée à la poste avec avis de réception, conformément à l'Loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d'habitation, Art. 12.
• Le texte de l'article 12, paragraphe (3) doit être reproduit dans la lettre de congé, sous peine de nullité de celle-ci.
• Le délai de résiliation applicable dans le cas visé au paragraphe (2), point a), est de six mois, par dérogation à l'article 1736 du Code civil.
• Si le motif invoqué se révèle non conforme à ceux prévus par la loi ou si la forme n'est pas respectée, le locataire peut faire valoir la nullité ou l'absence de fondement du congé.

Recours du locataire et rôle du juge de paix

Le locataire qui souhaite contester le congé, ou simplement solliciter davantage de temps, peut demander une prolongation du délai de résiliation au juge de paix, sous peine de forclusion, dans les trois mois de l'avis de réception postal du congé, en vertu de l'Loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d'habitation, Art. 12.

En l'absence d'une telle demande, le bailleur peut, après l'écoulement du délai de résiliation de six mois, demander au juge de paix une décision autorisant le déguerpissement forcé du locataire.

En cas de demande de prolongation, les parties sont convoquées dans les deux mois à l'audience ; sauf demande sérieusement contestable ou contestée, le juge de paix accorde une prolongation si le locataire justifie, avant l'expiration du délai initial de six mois, être en train de construire ou de transformer un logement, avoir loué un logement en construction ou transformation, ou avoir fait des démarches utiles et étendues pour trouver un nouveau logement.

La prolongation ne peut, en aucun cas, dépasser douze mois au-delà de la date d'expiration du délai initial de six mois.

Il convient de noter que la décision autorisant le déguerpissement forcé n'est, selon les passages examinés, pas susceptible d'opposition ni d'appel ; le locataire conserve toutefois la possibilité d'introduire une demande de sursis à l'exécution.

Sanctions en cas de congé sans motif réel

L'article 14 de la loi précitée prévoit que, sauf cas de force majeure, l'ancien locataire a droit à des dommages-intérêts si, dans les trois mois qui suivent son départ, les lieux ne sont pas effectivement occupés aux fins invoquées comme motif de la résiliation, que ce motif ait été indiqué dans l'acte de dénonciation du bail, dans la requête introductive d'instance ou dans le jugement, conformément à l'Loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d'habitation, Art. 14 (texte consolidé).

Ce recours permet donc au locataire, même après son départ, de faire sanctionner un congé donné sur un motif fictif ou non mis en œuvre par le bailleur.

Les passages consultés ne précisent pas le délai exact de prescription applicable à cette action en dommages-intérêts ; il est recommandé de vérifier ce point dans le texte actuellement en vigueur.

Modèle de lettre d'objection à un congé donné par le bailleur

[Nom, prénom du locataire]
[Adresse du locataire]

[Nom du bailleur]
[Adresse du bailleur]

Envoyée par lettre recommandée avec avis de réception

[Lieu], le [date]

Objet : Objection au congé notifié le [date de réception du congé] – Bail portant sur le logement sis à [adresse du logement loué]

Madame, Monsieur,

Par lettre recommandée reçue le [date], vous m'avez notifié un congé concernant le bail à usage d'habitation conclu le [date de conclusion du bail] portant sur le logement susmentionné, en invoquant comme motif [reproduire le motif invoqué par le bailleur].

Je conteste ce congé pour les motifs suivants :
[Exposer, selon le cas : le motif invoqué ne correspond pas aux cas prévus par l'article 12, paragraphe (2), de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d'habitation ; la lettre de résiliation ne reproduit pas le texte légal requis ; le délai de résiliation n'a pas été respecté ; ou tout autre moyen de fait ou de droit pertinent].

En conséquence, je vous demande de bien vouloir reconsidérer ce congé et de m'indiquer, le cas échéant, les pièces justificatives afférentes au motif invoqué.

À toutes fins utiles, je me réserve le droit de saisir le juge de paix du lieu de situation du logement, notamment aux fins d'une demande de prolongation du délai de résiliation, conformément aux dispositions applicables.

Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.

[Signature]
[Nom, prénom]

Complétez les crochets avec les données précises du bail et du congé reçu, et adaptez les motifs de contestation à votre situation concrète ; en cas de doute, faites relire la lettre par un professionnel avant envoi.

Questions fréquentes

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