Demande de restitution de la garantie locative après la fin du bail d'habitation

À la fin d'un bail d'habitation, le bailleur doit restituer la garantie locative au locataire dans un délai déterminé, sous déduction éventuelle des sommes justifiées restant dues. En cas de retard, le locataire peut mettre le bailleur en demeure et obtenir une majoration de son dû.

Récupérer la garantie locative après le bail au Luxembourg

Le principe de restitution de la garantie locative

La garantie locative constitue une sûreté remise par le locataire au bailleur afin de garantir le paiement du loyer et l'exécution des autres obligations du contrat de bail. Une fois le bail terminé, si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, compte tenu de l'usure et de la vétusté normales, le bailleur n'a plus de raison de conserver cette somme.

Les textes issus des travaux parlementaires relatifs au bail à usage d'habitation, tels que repris dans le Projet de loi n°76421 modifiant la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d'habitation et modifiant certaines dispositions du Code civil, prévoient que la garantie locative, ou une partie de celle-ci selon que l'immeuble est soumis ou non au statut de la copropriété, doit être restituée dans un délai déterminé à partir de la remise des clés au bailleur.

Il convient toutefois de vérifier, dans le texte actuellement en vigueur de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d'habitation, le délai exact applicable au moment des faits, ce point ayant fait l'objet d'évolutions successives au cours des travaux préparatoires.

Les déductions admises par le bailleur

Le bailleur peut déduire de la garantie locative les sommes restant dues au titre d'arriérés de loyer ou de charges, à condition qu'elles soient dûment justifiées.
Il peut également déduire le coût de réparations locatives imputables au locataire, constatées lors de l'état des lieux de sortie, mais non l'usure ou la vétusté normale du logement.
Selon les textes préparatoires cités dans le Projet de loi n°76421, le bailleur peut prélever, en plus des sommes restant dues, toute somme dont il pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sous réserve de justification par pièces à l'appui.
Toute déduction non justifiée par des pièces probantes (factures, devis, constat contradictoire) peut être contestée par le locataire.

Intérêts et majoration en cas de retard

Les travaux préparatoires évoquent la possibilité, à défaut de restitution dans les délais et après mise en demeure du bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, d'obtenir une majoration du dépôt de garantie restant dû, égale à un pourcentage du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Cette majoration figure dans les documents parlementaires afférents au Projet de loi n°76421 et dans le Projet de loi adopté par la Chambre des Députés le 10 juillet 2024, mais le taux exact et les conditions précises (notamment l'exception en cas de retard imputable au locataire) doivent être vérifiés dans le texte légal en vigueur au moment de la demande.

Il est donc recommandé au locataire de vérifier, avant d'envoyer sa mise en demeure, le taux de majoration et le délai de restitution applicables selon la version actuellement en vigueur de la loi sur le bail à usage d'habitation.

Marche à suivre pratique

Rassembler l'état des lieux d'entrée et de sortie, le contrat de bail et toute correspondance échangée avec le bailleur.
Vérifier que les clés ont bien été remises en mains propres ou par lettre recommandée avec avis de réception, cette remise faisant courir le délai de restitution.
Adresser une première demande amiable de restitution, puis, à défaut de réponse, une mise en demeure formelle par lettre recommandée avec avis de réception.
En cas d'échec de la démarche amiable, envisager une saisine du juge de paix compétent en matière de bail à usage d'habitation.

Étapes à suivre

Réunir les documents utiles : contrat de bail, état des lieux d'entrée et de sortie, preuve de remise des clés.
Adresser une demande de restitution de la garantie locative au bailleur, en rappelant la date de fin du bail et de remise des clés.
En l'absence de réponse ou de restitution dans un délai raisonnable, envoyer une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception.
Conserver une copie de tous les échanges et accusés de réception en vue d'une éventuelle procédure devant le juge de paix.
Le cas échéant, saisir le juge de paix territorialement compétent pour obtenir la restitution de la garantie et, s'il y a lieu, la majoration prévue en cas de retard.

Modèle de lettre de mise en demeure pour la restitution de la garantie locative

[Nom et prénom du locataire]
[Adresse actuelle]
[Code postal, localité]

[Nom du bailleur ou de son mandataire]
[Adresse du bailleur]
[Code postal, localité]

Envoyé par lettre recommandée avec avis de réception

[Lieu], le [date]

Objet : Mise en demeure de restitution de la garantie locative – bail relatif au logement sis [adresse du logement loué]

Madame, Monsieur,

Par contrat de bail signé le [date de signature du bail], vous m'avez donné en location le logement sis [adresse complète du logement], moyennant un loyer mensuel de [montant] euros.

Conformément aux stipulations dudit contrat, j'ai versé, à titre de garantie locative, la somme de [montant de la garantie] euros, [le cas échéant : par virement bancaire / sous forme de garantie bancaire] en date du [date de versement].

Le bail a pris fin le [date de fin du bail] et j'ai procédé à la remise des clés le [date de remise des clés], [au bailleur en mains propres / par lettre recommandée avec avis de réception].

L'état des lieux de sortie, établi contradictoirement le [date], ne fait apparaître aucune dégradation imputable au locataire au-delà de l'usure et de la vétusté normales, et je n'ai connaissance d'aucun arriéré de loyer ou de charges à ma charge.

Malgré ces éléments, je constate qu'à ce jour, vous ne m'avez pas restitué la garantie locative, alors que le délai prévu à cet effet est expiré depuis le [date].

Par la présente, je vous mets donc en demeure de bien vouloir me restituer la somme de [montant de la garantie] euros, dans un délai de [nombre] jours à compter de la réception de la présente lettre, par virement sur le compte bancaire suivant :

IBAN : [IBAN]
BIC : [BIC]
Titulaire : [nom du titulaire du compte]

À défaut de restitution intégrale dans ce délai, je me réserve le droit de réclamer, outre le principal, la majoration prévue en cas de retard de restitution de la garantie locative, ainsi que de saisir le juge de paix territorialement compétent, sans autre préavis.

Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.

[Signature]
[Nom et prénom]

Annexes :
- Copie du contrat de bail
- Copie de l'état des lieux d'entrée et de sortie
- Copie de la preuve de versement de la garantie locative
- Copie de la preuve de remise des clés

Remplacez tous les éléments entre crochets par les données réelles du dossier et adaptez le délai de mise en demeure ainsi que la référence au retard en fonction du texte légal en vigueur au moment de l'envoi, qu'il convient de vérifier au préalable.

Sources du corpus Europaius

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Questions fréquentes

Dans quel délai le bailleur doit-il restituer la garantie locative ?

Les travaux préparatoires relatifs à la réforme du bail à usage d'habitation évoquent un délai maximal courant à partir de la remise des clés, mais ce délai a varié selon les versions successives du texte. Il convient de vérifier le délai exactement applicable dans la loi modifiée du 21 septembre 2006 actuellement en vigueur avant d'adresser votre demande.

Le bailleur peut-il retenir une partie de la garantie sans justification ?

Non. Selon les textes parlementaires consultés, toute déduction opérée sur la garantie locative doit correspondre à des sommes restant dues au bailleur et être dûment justifiée, par exemple par des factures ou devis relatifs à des dégradations imputables au locataire, à l'exclusion de l'usure et de la vétusté normales.

Que se passe-t-il si le bailleur ne répond pas à ma demande amiable ?

Il est recommandé d'adresser une mise en demeure formelle par lettre recommandée avec avis de réception. En l'absence de restitution après ce courrier, une majoration du montant dû peut être réclamée selon les modalités prévues par le texte en vigueur, et le locataire peut saisir le juge de paix compétent.

La garantie locative doit-elle être restituée en une seule fois si l'immeuble est en copropriété ?

Les documents parlementaires consultés évoquent un régime particulier pour les logements soumis au statut de la copropriété, avec une restitution en deux temps : une partie de la garantie peu après la remise des clés, le solde après régularisation des comptes de l'immeuble. Il est conseillé de vérifier les modalités précises actuellement applicables dans le texte légal en vigueur.

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