Huisvestingsverordening 2016 (Amsterdam)

Huisvestingsverordening 2016Hoofdstuk1Algemene bepalingen

Artikel 1Definities

In deze verordening wordt verstaan onder: a. Aanbodinstrument: een aanbodinstrument als bedoeld in artikel 2.2.3, eerste lid, waarop door corporaties woonruimte, aangewezen in artikel 2.1.1, te huur wordt aangeboden; b. Basisadministratie: de basisadministratie bedoeld in artikel 1.2 van de Wet basisregistratie personen; c. Bed & breakfast: het gedeeltelijk gebruik van een zelfstandige woonruimte voor kort verblijf bij de hoofdbewoner van die woonruimte, al dan niet met ontbijt; d. Bindingscriterium: bindingscriterium op grond van artikel 2.4.5 gesteld aan woningzoekenden, om in aanmerking te komen voor voorrang bij de verlening van een huisvestingsvergunning; e. Burgemeester en wethouders: het College van burgemeester en wethouders; f. Complex: een aaneengesloten groep woonruimten die door burgemeester en wethouders is aangewezen; g. COA-voorziening: als bedoeld in artikel 2 van de Wet Centraal orgaan opvang asielzoekers; h. Corporaties: toegelaten instellingen als bedoeld in artikel 19, eerste lid van de Woningwet die werkzaam zijn in één of meer gemeenten van de woningmarktregio Amsterdam; i. DAEB-norm: de inkomensgrens bedoeld in artikel 48, eerste lid, van de Woningwet; j. Directe bemiddeling: het rechtstreeks aan een woningzoekende aanbieden van woonruimte zonder dat die woonruimte via het aanbodinstrument te huur is aangeboden; k. Eigenaar: eigenaar in de zin van artikel 1 van boek 5 van het Burgerlijk wetboek. Hieronder valt mede de gerechtigde tot een appartementsrecht als bedoeld in artikel 106 van boek 5 of degene aan wie door een rechtspersoon het gebruiksrecht van een woning is verleend. l. Gebruiksoppervlak: gebruiksoppervlakte als bedoeld in NEN 2580; m. Huishouden: een alleenstaande dan wel twee personen met of zonder kinderen, die een gemeenschappelijke huishouding voeren of wensen te voeren; n. Huisvestingsvergunning: de vergunning, bedoeld in artikel 8, eerste lid, van de wet; o. Huurprijs: de prijs die bij huur of verhuur is verschuldigd voor het enkele gebruik van een woonruimte of standplaats voor een woonwagen, uitgedrukt in een bedrag per maand berekend volgens het woningwaarderingsstelsel behorende bij het Besluit huurprijzen woonruimte; p. Huurpunten: het totaal aantal punten dat op basis van het woningwaarderingsstelsel aan een woonruimte kan worden toegekend, teneinde de maximale huurprijsgrens vast te stellen; q. Indicatie: een beoordeling van de mate van medische beperkingen van een woningzoekende, gemaakt door burgemeester en wethouders of een door hen aan te wijzen adviseur, ter voorbereiding van een door hen te nemen beslissing op een aanvraag om een huisvestingsvergunning;

r. Inkomen: rekeninkomen als bedoeld in artikel 1, aanhef en onder i van de Wet op de huurtoeslag; s. Inschrijfduur: de inschrijfduur bedoeld in artikel 2.2.4, tweede lid; t. Inschrijving: het ingeschreven staan als woningzoekende; u. Instelling voor maatschappelijke opvang: een instelling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015; v. Jongere: onder jongere wordt verstaan een volwassene tot de leeftijd van 28 jaar; w. Liberalisatiegrens: het huurbedrag genoemd in artikel 13, eerste lid, aanhef en onder a van de Wet op de huurtoeslag; x. Mantelzorg: mantelzorg als bedoeld in artikel 1, lid 1, onderdeel b van de Wet maatschappelijke ondersteuning; y. Onttrekkingsvergunning: de vergunning als bedoeld in artikel 21 van de wet; z. Ontvangende regiogemeente: de regiogemeente waarnaar een houder van een urgentieverklaring wil verhuizen, als bedoeld in artikel 2.6.4, derde lid; aa. Onzelfstandige woonruimte: woonruimte, niet-zijnde woonruimte bestemd voor inwoning, welke geen eigen toegang heeft of welke niet door een huishouden zelfstandig kan worden bewoond, zonder dat dit huishouden daarbij afhankelijk is van wezenlijke voorzieningen buiten die woonruimte, waarbij als wezenlijke voorzieningen worden aangemerkt: keuken en sanitaire voorzieningen; bb. Passende woonruimte: woonruimte die voldoet aan het in artikel 2.6.3, eerste lid, bedoelde zoekprofiel; cc. Passendheidscriterium: passendheidscriterium op grond van artikel 2.4.4, tweede lid of vierde lid gesteld aan woningzoekenden, om in aanmerking te komen voor voorrang bij de verlening van een huisvestingsvergunning; dd. Peildatum: de door burgemeester en wethouders vast te stellen datum, bedoeld in artikel 2.6.8, tweede lid; ee. Platform: het Platform Woningcorporaties Noordvleugel Randstad; ff. Promovendus: degene die zich voorbereidt op een promotie als bedoeld in artikel 7.18 van de Wet op het hoger onderwijs en wetenschappelijk onderzoek gevestigd binnen het gebied van de woningmarktregio; gg. Rangordecriterium: een rangordecriterium als bedoeld in artikel 2.4.8; hh. Regiogemeenten: de gemeenten die deel uitmaken van de woningmarktregio; ii. Rekenhuur: de prijs die bij huur en verhuur per maand is verschuldigd voor het enkele gebruik van een woonruimte zoals omschreven in artikel 5 van de Wet op de huurtoeslag; jj. Splitsingsvergunning: de vergunning als bedoeld in artikel 22 van de wet; kk. Standplaats: kavel, bestemd voor het plaatsen van een woonwagen, waarop voorzieningen aanwezig zijn die op het leidingnet van de openbare nutsbedrijven, andere instellingen of van gemeenten kunnen worden aangesloten;

ll. Student: een volwassene die is ingeschreven aan een instelling als bedoeld in artikel 1.1.1, onderdeel b, van de Wet educatie en beroepsonderwijs of een student die is ingeschreven aan een universiteit of hogeschool als bedoeld in artikel 1.2, onderdelen a en b van de Wet op het hoger onderwijs en wetenschappelijk onderzoek gevestigd binnen het gebied van de woningmarktregio; mm. Studentenwoning: woonruimte krachtens de daarop betrekking hebbende huurovereenkomst bestemd voor studenten indien: in de huurovereenkomst is bepaald dat de woonruimte na beëindiging van de huurovereenkomst opnieuw aan een student zal worden verhuurd; en, die woonruimte door het college van burgemeester en wethouders in de regiogemeente waarin de woonruimte is gelegen na overleg met de eigenaar is erkend als studentenwoning; nn. Stuurgroep Wonen: het overleg bestaande uit een vertegenwoordiging van burgemeester en wethouders van de regiogemeenten en de binnen de woningmarktregio actieve corporaties; oo. SV-urgentieverklaring: een urgentieverklaring waarmee een woningzoekende is ingedeeld in de in artikel 2.6.8, eerste lid aanhef en onder c bedoelde urgentiecategorie; pp. Traditionele doelgroep: de groep (degenen) die volgens de bepalingen in artikel 18 van de voormalige Woonwagenwet voor een bewonersverklaring in aanmerking kon (konden) komen; qq. Tweede woning: de zelfstandige woonruimte die feitelijk en uitsluitend door de eigenaar of huurder als verblijf wordt gebruikt, naast zijn hoofdverblijf; rr. Urgentieverklaring: de beschikking, verleend door burgemeester en wethouders van een tot de woningmarktregio behorende gemeente, waarmee een woningzoekenden in een urgentiecategorie als bedoeld in artikel 12, tweede lid, van de wet wordt ingedeeld; ss. Vakantieverhuur: het tijdens afwezigheid van de hoofdbewoner hotelmatig in gebruik geven van een woonruimte; tt. Vergunninghouders: de vergunninghouders als bedoeld in artikel 28 van de wet; uu. Voorliggende voorziening: een voorziening die gelet op haar aard en doel, wordt geacht voor het oplossen van het huisvestingsprobleem van belanghebbende toereikend en passend te zijn; vv. Wet: de Huisvestingswet 2014; ww. Woningmarktregio: de woningmarktregio gevormd door de gemeenten Aalsmeer, Amstelveen, Amsterdam, Beemster, Diemen, Edam-Volendam, Haarlemmermeer, Landsmeer, Oostzaan, Ouder-Amstel, Purmerend, Uithoorn, Waterland, Wormerland, Zaanstad en Zeevang; xx. Woning: zelfstandige woonruimte; yy. Woningruil: ruil waarbij twee of meer huishoudens zich daadwerkelijk vestigen in elkaars woning;

zz. Woningtype: de ingevolge het bepaalde in artikel 2.6.3, tweede lid, in het zoekprofiel van een urgentieverklaring op te nemen categorie woonruimte; aaa. Woningvorming: het verbouwen van een woonruimte tot twee of meer woonruimten als bedoeld in artikel 2, aanhef en onder d van de wet; bbb. Woningwaarderingsstelsel: het in artikel 5 van het Besluit huurprijzen woonruimte genoemde stelsel op grond waarvan aan de hand van een puntenstelsel de maximale huurprijsgrens voor een woonruimte kan worden vastgesteld; ccc. Woonruimte: besloten ruimte die, al dan niet tezamen met een of meer andere ruimten, bestemd of geschikt is voor bewoning door een huishouden; ddd. Woonwagen: een voor bewoning bestemd gebouw dat is geplaatst op een standplaats en dat in zijn geheel of in delen kan worden verplaatst; eee. Zelfstandige woonruimte: woonruimte die een eigen toegang heeft en welke door een huishouden kan worden bewoond zonder dat dit huishouden daarbij afhankelijk is van wezenlijke voorzieningen buiten de woonruimte; fff. Zelfredzaamheid: het naar het oordeel van burgemeester en wethouders voldoende zelfstandig redzaam zijn om zelfstandig te kunnen wonen; ggg. Zoekgebied: het zoekgebied als bedoeld in artikel 2.6.3, derde lid en artikel 2.6.4; hhh. Zoekprofiel: het zoekprofiel als bedoeld in artikel 2.6.3, eerste lid.

Hoofdstuk2Verdeling van woonruimte

AFDELING I WOONRUIMTEVERDELING

Paragraaf 1 Werkingsgebied

Artikel 2.1.1Werkingsgebied

Woonschepen;

De complexen genoemd in bijlage 1 behorende bij deze verordening;

Woonruimte als bedoeld in artikel 15, eerste lid, onder a tot en met c, van de Leegstandwet; studentenwoningen.

Artikel 2.1.2Reikwijdte vergunningplicht

Paragraaf 2 Toelating tot het aangewezen deel van de woningmarkt

Artikel 2.2.1Toelatingscriteria

Om in aanmerking te komen voor een huisvestingsvergunning dient de woningzoekende te voldoen aan de volgende voorwaarden: a. tenminste één van de leden van het huishouden van de woningzoekende is niet minderjarig als bedoeld in artikel 1:233 van het Burgerlijk Wetboek; b. de leden van het huishouden van de woningzoekende bezitten de Nederlandse nationaliteit of worden op grond van een wettelijke bepaling als Nederlander behandeld of zijn vreemdeling en verblijven rechtmatig in Nederland als bedoeld in artikel 8, a t/m e en l van de Vreemdelingenwet 2000.

Artikel 2.2.2Aanvullend toelatingscriterium particuliere huurvoorraad

Artikel 2.2.3Bekendmaken en aanbieden van woonruimte

Artikel 2.2.4Woningzoekenden en inschrijving

Artikel 2.2.5Voorwaarden aan inschrijving via het aanbodinstrument

Door of namens de corporatie die verantwoordelijk is voor een aanbodinstrument kunnen voorwaarden aan de in artikel 2.2.4 eerste lid bedoelde inschrijving worden verbonden. De voorwaarden zijn openbaar en te raadplegen via de website van het aanbodinstrument.

Artikel 2.2.6Aanvraag vergunning en in te dienen bescheiden

Artikel 2.2.7Beslistermijn

Artikel 2.2.8Gegevens op vergunning

Paragraaf 3 Vergunningverlening particuliere huurvoorraad

Artikel 2.3.1Reikwijdte paragraaf 3

Het bepaalde in deze paragraaf is niet van toepassing op ingevolge artikel 2.1.1 aangewezen woonruimte die eigendom is van een corporatie.

Artikel 2.3.2Weigeringsgronden van de huisvestingsvergunning

Artikel 2.3.3Intrekken vergunning

Burgemeester en wethouders kunnen een huisvestingsvergunning intrekken, indien: a. het huishouden de in de vergunning vermelde woonruimte niet binnen de genoemde termijn in gebruik heeft genomen; b. de vergunning is verleend op grond van door de houder van de vergunning verstrekte gegevens waarvan deze wist of redelijkerwijs kon vermoeden dat zij onjuist of onvolledig waren.

Paragraaf 4 Toewijzing en vergunningverlening corporatiewoningen

Artikel 2.4.1Reikwijdte paragraaf 4

Het bepaalde in deze paragraaf is uitsluitend van toepassing op ingevolge artikel 2.1.1 aangewezen woonruimte die eigendom is van een corporatie.

Artikel 2.4.2Weigeringsgronden van de huisvestingsvergunning

Artikel 2.4.3Intrekken vergunning

Burgemeester en wethouders kunnen een huisvestingsvergunning intrekken, indien: a. het huishouden de in de vergunning vermelde woonruimte niet binnen de genoemde termijn in gebruik heeft genomen; b. de vergunning is verleend op grond van door de houder van de vergunning verstrekte gegevens waarvan deze wist of redelijkerwijs kan vermoeden dat zij onjuist of onvolledig waren.

Artikel 2.4.4Passendheidscriteria: voorrang gelet op de aard, grootte en prijs van woonruimte

Kolom 1: Categorie woonruimte (labels) Kolom 2: Categorie woningzoekenden (voorrangsgroepen) Woonruimte in het bijzonder geschikt voor de huisvesting van senioren huishoudens waarvan één lid tenminste de leeftijd van 55 jaar of ouder heeft bereikt. Indien er geen huishouden dat voldoet aan het in de eerste zin bepaalde voor de woonruimte in aanmerking komt, wordt voorrang gegeven aan het huishouden met een lid dat de leeftijd van 55 jaar het dichtst benadert Woonruimte in het bijzonder geschikt voor de huisvesting van jongeren huishoudens bestaande uit tenminste een persoon met een leeftijd van tenminste 18 jaar en ten hoogste 22 jaar, die geen student is (EN/OF) huishoudens bestaande uit tenminste een persoon met een leeftijd van tenminste 23 jaar en ten hoogste 27 jaar, die geen student is Woonruimte in het bijzonder geschikt voor de huisvesting van personen met medische beperkingen huishoudens in het bezit van een indicatie waaruit blijkt dat de specifieke eigenschappen van de woonruimte tegemoetkomen aan medische beperkingen van één of meerdere leden van het huishouden Woonruimte gelet op de huurprijs in het bijzonder geschikt voor de huisvesting van huishoudens met een laag inkomen Huishoudens met een laag inkomen Woonruimte gelet op de huurprijs in het bijzonder geschikt voor de huisvesting van huishoudens met een hoger inkomen Huishoudens met een hoger inkomen 3. Huishoudens met een laag inkomen zijn huishoudens met een inkomen tot een nader, bij het te huur aanbieden van woonruimte, door burgemeester en wethouders te bepalen hoogte. Huishoudens met een hoog inkomen zijn huishoudens met een inkomen boven een nader, bij het te huur aanbieden van woonruimte, door burgemeester en wethouders te bepalen hoogte.

Artikel 2.4.5Bindingscriteria: voorrang bij regionale of lokale binding

Artikel 2.4.6Algemene volgordebepaling

Artikel 2.4.6aBijzondere volgordebepaling

Artikel 2.4.7Volgorde van houders van een urgentieverklaring

Artikel 2.4.8Volgorde van de overige woningzoekenden

Inschrijfduur. De woningzoekende met de langste inschrijfduur komt als eerste in aanmerking voor de huisvestingsvergunning.

Loting. Bij loting wordt door de corporatie op elektronische of andere geschikte wijze bepaald in welke volgorde de aan de loting deelnemende woningzoekenden voor de huisvestingsvergunning in aanmerking komen. Daarbij heeft elk deelnemende woningzoekende een gelijke kans op elke plek in de totale rangorde.

Artikel 2.4.9Directe bemiddeling

In afwijking van het bepaalde in artikel 2.2.3, eerste lid, kan de woonruimte via directe bemiddeling worden aangeboden indien het betreft de huisvesting van woningzoekenden voor wie geldt dat het naar het oordeel van burgemeester en wethouders niet doelmatig is om hen via een aanbodinstrument naar woonruimte te laten zoeken. Dit betreft in ieder geval: a. vergunninghouders; b. houders van een urgentieverklaring; en, c. huishoudens bedoeld in artikel 2.4.10.

Artikel 2.4.10Bijzondere gevallen

Op verzoek van corporaties kan bij de huisvesting van huishoudens in bijzondere gevallen die voldoen aan de volgende voorwaarden, direct bemiddeld worden: a. het betreft de huisvesting van huishoudens wier specifieke situatie vraagt om een oplossing op maat, welke niet kan worden geboden met toepassing van het bepaalde in deze verordening; b. het aantal huisvestingen op grond van dit artikel bedraagt per regiogemeente per kalenderjaar ten hoogste vijf procent van de met toepassing van het bepaalde in deze verordening te verhuren woonruimte; c. de huisvestingen op grond van dit artikel worden geregistreerd en jaarlijks gerapporteerd aan de Stuurgroep Wonen. Daarbij wordt de Stuurgroep Wonen in ieder geval medegedeeld hoeveel gevallen het per regiogemeente betrof.

Paragraaf 5 Experimenten woonruimteverdeling

Artikel 2.5.1Algemeen

Artikel 2.5.2Experimenten met woonruimten van corporaties

Artikel 2.5.3Experiment met overige aangewezen woonruimten

Paragraaf 6 Urgentie

Artikel 2.6.1Bevoegdheid tot beslissen op een aanvraag om een urgentieverklaring

Op een aanvraag om een urgentieverklaring beslissen burgemeester en wethouders bij wie de aanvraag ingevolge artikel 2.6.2, eerste lid, wordt ingediend.

Artikel 2.6.2Aanvraag om een urgentieverklaring

Artikel 2.6.3Inhoud van de urgentieverklaring

Artikel 2.6.4Het zoekgebied

Artikel 2.6.5Algemene weigeringsgronden urgentieverklaring

De aanvraag is ingediend binnen twee jaar nadat een eerder aan aanvrager of een lid van zijn huishouden verleende urgentieverklaring is vervallen of ingetrokken met toepassing van artikel 2.6.9 of artikel 2.6.10. de aanvrager is niet in staat om in zijn bestaan of in de kosten van bewoning van zelfstandige woonruimte te voorzien; de aanvrager en alle leden van zijn huishouden in de periode direct voorafgaand aan het indienen van de aanvraag blijkens diens inschrijving in de basisadministratie niet tenminste twee jaar onafgebroken in de gemeente waar de urgentieverklaring wordt aangevraagd woonachtig waren; het huishoudinkomen de DAEB-norm overschrijdt.

Artikel 2.6.6Wettelijke urgentiecategorieën

Artikel 2.6.7Regionale urgentiecategorie: uitstroom

Artikel 2.6.8Overige regionale urgentiecategorieën

Artikel 2.6.9Geldigheid van de urgentieverklaring

Artikel 2.6.10Wijzigen en intrekken van de urgentieverklaring

Artikel 2.6.11Hardheidsclausule

Artikel 2.6.12Overgangsrecht urgentieverklaringen

Urgentieverklaringen die zijn verleend op grond van de Regionale Huisvestingsverordening Stadsregio Amsterdam 2013 zoals deze luidt onmiddellijk vóór 1 januari 2016 of daarmee gelijkgesteld is, worden gelijkgesteld met de op grond van artikel 2.6.1 van deze verordening te verlenen urgentieverklaringen.

AFDELING II VERDELING VAN STANDPLAATSEN WOONWAGENS

Paragraaf 7 Standplaatsen voor woonwagens

Artikel 2.7.1Werkingsgebied

In de gemeente Amsterdam worden alle standplaatsen aangewezen als woonruimte als bedoeld in artikel 7, eerste lid van de wet.

Artikel2.7.2Reikwijdte vergunningplicht

Het is verboden zonder een huisvestingsvergunning een aangewezen standplaats in gebruik te nemen of te geven.

Artikel 2.7.3Inschrijving register

Artikel 2.7.4In te dienen bescheiden

Artikel 2.7.5Criteria voor vergunningverlening

Artikel 2.7.6Intrekken vergunning

Burgemeester en wethouders kunnen een huisvestingsvergunning intrekken, indien: a. de vergunninghouder schriftelijk te kennen heeft gegeven van de vergunning geen gebruik meer te willen maken; b. de vergunninghouder de in de vergunning vermelde standplaats niet binnen de genoemde termijn in gebruik heeft genomen; c. de vergunning is verleend op grond van door de vergunninghouder verstrekte gegevens waarvan deze wist of redelijkerwijs kan vermoeden dat zij onjuist of onvolledig waren.

Artikel 2.7.7Nadere uitwerking

Burgemeester en wethouders stellen regels op over de wijze van verdeling en volgordebepaling bij toewijzing van een standplaats aan een standplaatszoekende.

Hoofdstuk3Wijziging van de woonruimtevoorraad

Paragraaf 1 Werkingsgebied

Artikel 3.1.11. Als woonruimte behorend tot een gebouw als bedoeld in artikel 21 van de wet wordt aangewezen:

alle zelfstandige woonruimte met een met een rekenhuur tot de liberalisatiegrens; alle zelfstandige woonruimte tot en met 200 huurpunten; alle zelfstandige woonruimte met meer dan 200 huurpunten; alle onzelfstandige woonruimte tot 750 huurpunten.

Paragraaf 2 Procedure aanvraag onttrekkingsvergunning

Artikel 3.1.2Reikwijdte vergunningplicht

Artikel 3.2.1Aanvraag vergunning

Artikel 3.2.2Op te nemen gegevens

Bij de aanvraag worden de volgende gegevens verstrekt: a. naam en adres van de eigenaar; b. de straat, het huisnummer en de kadastrale ligging van het gebouw waarop de aanvraag betrekking heeft; c. de aard en het huidige gebruik van de woonruimte(n) waarop de aanvraag betrekking heeft; d. de namen en de adressen van de bewoners van de woonruimte(n) waarop de aanvraag betrekking heeft; e. de huurpunten van de woonruimte(n) waarop de aanvraag betrekking heeft; f. in geval van samenvoeging: de naam van de huidige en toekomstige bewoner, de omvang van diens huishouden en de huurpunten van de samen te voegen woonruimte; g. de motivering van het verzoek.

Artikel 3.2.3In te dienen bescheiden

Bij de aanvraag worden de volgende bescheiden overgelegd: a. één of meer tekeningen van de plattegrond op schaal van iedere verdieping van het gebouw, alsmede van de verdieping of verdiepingen waarop de aanvraag betrekking heeft, met een aanduiding van de beoogde bestemming; b. een situatietekening, gebaseerd op door of namens burgemeester en wethouders aangegeven kaartmateriaal waaruit blijkt de situering van het gebouw ten opzichte van de in de nabijheid gelegen bouwwerken; c. Burgemeester en wethouders kunnen het overleggen van andere bescheiden verlangen, die zij voor de beoordeling van de aanvraag nodig achten.

Artikel 3.2.4Beslistermijn

Artikel 3.2.5Beschikkingsvereisten

De onttrekkingsvergunning bevat tenminste de volgende gegevens: a. de woonruimte(n) waarop de beschikking betrekking heeft, aangeduid met de straat, het huisnummer of de kadastrale ligging, waarbij voor het overige kan worden verwezen naar de bijgevoegde bescheiden als bedoeld in artikel en b. de van toepassing zijnde voorwaarden en voorschriften als bedoeld in artikel 3.3.2; en c. de mededeling dat binnen één jaar nadat de vergunning onherroepelijk is geworden van de vergunning moet worden gebruikgemaakt dan wel de termijn genoemd in de vergunning in geval van een tijdelijke vergunning.

Paragraaf 3 Vergunningverlening

Artikel 3.3.1Weigeringsgronden

Artikel 3.3.2Voorwaarden en voorschriften

Burgemeester en wethouders kunnen aan de vergunning als bedoeld in artikel 21 van de wet voor onttrekken, samenvoegen, omzetten of woningvormen een of meer voorwaarden en voorschriften verbinden: a. het toevoegen van een of meer naar het oordeel van burgemeester en wethouders gelijkwaardige woonruimte aan de woonruimtevoorraad; b. de na onttrekking ontstane nieuwe woonruimte alleen voor bewoning mag worden gebruikt; c. een samengevoegde woonruimte gedurende een bepaalde periode wordt toegewezen aan een huishouden met een inkomen tot € 44.360,- wanneer één van de samen te voegen woonruimte huurpunten heeft tot en met 200; d. de samengevoegde woonruimte ten hoogste 200 huurpunten heeft wanneer één van de samen te voegen woonruimten huurpunten heeft tussen de liberalisatiegrens en de 200; e. een krap wonend huishouden in een zelfstandige huurwoning onder de liberalisatiegrens na samenvoeging passender woont; f. bij omzetting een gemeenschappelijk verblijfsruimte aanwezig is; g. bij omzetting wordt voldaan aan de door burgemeester en wethouders vast te stellen normen voor geluidsisolatie; h. bij omzetting in vijf of meer onzelfstandige woonruimten beheer plaats vindt door een instelling die zich krachtens haar statuten richt op de verhuur en het beheer van onzelfstandige woonruimte en die als zodanig staat ingeschreven bij de Kamer van Koophandel; i. van het totaal aantal woningen dat wordt ontsloten door een trappenhuis, een galerij of dat deel uitmaakt van een bouwblok eengezinswoningen, zijn maxi-maal 25% van de woonruimten omgezet tot onzelfstandige woonruimte met vijf of meer kamers; j. van het totaal aantal woningen dat wordt ontsloten door meerdere trappenhuizen zijn maximaal 25% van de woonruimten per verdieping omgezet tot onzelfstandige woonruimte met vijf of meer kamers; k. door omzetting in vijf of meer onzelfstandige woonruimten wordt het stadsdeelpercentage zelfstandige woningen met 5 of meer kamers waar de om te zetten woonruimte zich bevindt, niet lager dan het stedelijk percentage zelfstandige woningen met 5 of meer kamers; l. bij woningvorming tot een zelfstandige woonruimte deze woonruimte een gebruiksoppervlak heeft niet kleiner dan 18 m2; m. bij woningvorming tot een onzelfstandige woonruimte deze woonruimte een gebruiksoppervlak heeft niet kleiner dan 12 m2; n. de om te zetten woonruimte geschikt is voor door burgemeester en wethouders aan te wijzen bijzondere doelgroepen; o. geen onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon en leefmilieu in de omgeving van de woonruimte optreedt.

Artikel 3.3.3Intrekken vergunning

Burgemeester en wethouders kunnen een onttrekkingsvergunning intrekken: a. indien niet binnen één jaar nadat de beschikking onherroepelijk is geworden, is overgegaan tot onttrekking, samenvoeging, omzetting of woningvorming; b. indien de vergunning is verleend op grond van door de vergunninghouder verstrekte gegevens waarvan deze wist of redelijkerwijs moest vermoeden dat zij onjuist of onvolledig waren; c. indien niet wordt voldaan aan de bij de vergunning gestelde voorwaarden en voorschriften; d. in het geval en onder de voorwaarden, bedoeld in artikel 3 van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur.

Artikel 3.3.4Tijdelijke onttrekking

AFDELINGIISPLITSING

Paragraaf 4 Werkingsgebied

Artikel 3.4.1Werkingsgebied

Als gebouwen als bedoeld in artikel 22 van de wet worden aangewezen, alle gebouwen, tot stand gekomen vóór 1940 in het gebied zoals opgenomen in bijlage 2. De gebiedsafbakening is vastgesteld bij Koninklijk Besluit van 8 augustus 1977, nr. 19 (Gemeenteblad 1977, afd.3 volgnr. 145).

Artikel 3.4.2Reikwijdte vergunningplicht

Paragraaf 5 Procedure aanvraag splitsingsvergunning

Artikel 3.5.1Aanvraag vergunning

Artikel 3.5.2Op te nemen gegevens

Artikel 3.5.3In te dienen bescheiden

Artikel 3.5.4Beslistermijn

Artikel 3.5.5Beschikkingsvereisten

Paragraaf 6 Vergunningverlening

Artikel 3.6.1Weigeringsgronden

In verband met woonruimtevoorraad 1. Burgemeester en wethouders kunnen de splitsingsvergunning weigeren indien: het gebouw of het gedeelte van het gebouw waarop de vergunningaanvraag betrekking heeft, één of meer woonruimten bevat die worden verhuurd of die laatstelijk verhuurd zijn geweest; het gebouw of gedeelte van een gebouw, voor zover dit geheel of gedeeltelijk verhuurd is geweest voor bewoning, in strijd met de voorschriften van een bestemmingsplan als bedoeld in artikel 3.5 dan wel een inpassingsplan als bedoeld in artikel 3.26 of 3.28 van de Wet ruimtelijke ordening of met enig wettelijk voorschrift, geheel of gedeeltelijk voor een ander doel dan voor bewoning in gebruik genomen; de maximale huurprijs voor één of meer van die woonruimten de liberalisatiegrens niet te boven gaat; niet gewaarborgd is dat die woonruimte(n) na de voorgenomen splitsing bestemd blijft of blijven voor verhuur ter bewoning en het belang dat de aanvrager heeft bij splitsing niet opweegt tegen het belang van behoud en samenstelling van de woonruimtevoorraad, voor zover die voor verhuur is bestemd.

In verband met belemmering van de stadsvernieuwing 2. Burgemeester en wethouders kunnen de splitsingsvergunning eveneens weigeren indien: voor het gebied waarin het gebouw waarop de aanvraag betrekking heeft is gelegen, een bestemmingsplan als bedoeld in artikel 3.5 van de Wet ruimtelijke ordening van kracht is, dan wel een ontwerp voor een zodanig plan of zodanige verordening of voor een herziening daarvan in procedure is; het ontwerp voor dat plan of voor die verordening, dan wel voor de herziening daarvan ter inzage is gelegd voordat de aanvraag van de splitsingsvergunning is ingediend, de voorgenomen splitsing naar het oordeel van burgemeester; en wethouders nadelig gevolgen kan hebben voor de met het plan of die verordening nagestreefde of na te streven doeleinden; en het belang dat de aanvrager bij splitsing heeft, niet opweegt tegen het belang van het voorkomen van belemmering van de modernisering of vervanging.

In verband met de toestand van het gebouw 3. Burgemeester en wethouders kunnen de splitsingsvergunning ten slotte weigeren indien; de toestand van het gebouw waarop de aanvraag betrekking heeft, zich uit een oogpunt van indeling of de staat van onderhoud geheel of ten dele verzet, en de desbetreffende gebreken niet door het treffen van voorzieningen of het aanbrengen van verbeteringen kunnen worden opgeheven, dan wel onvoldoende verzekerd is, dat die gebreken zullen worden opgeheven.

Artikel 3.6.2Voorwaarden en verplichtingen

Artikel 3.6.3Vergunningverlening corporaties

Een aanvraag voor een splitsingsvergunning door een corporatie wordt niet geweigerd, indien wordt voldaan aan de volgende voorwaarden: a. er geen bezwaar is van de kant van burgemeester en wethouders op grond van een zwaarwegend volkshuisvestingsbelang; b. er van de zijde van de Minister van Wonen en Rijksdienst goedkeuring is als bedoeld in artikel 27, eerste lid onder a van de Woningwet tot verkoop van het gebouw waarop de aanvraag betrekking heeft; c. de woningcorporatie voldoet aan de bepalingen van een tussen burgemeester en wethouders en de corporatie(s) overeengekomen of overeen te komen convenant inzake splitsing en verkoop van sociale huurwoningen.

Artikel 3.6.4Quotum

Artikel 3.6.5Intrekken vergunning

Burgemeester en wethouders kunnen een splitsingsvergunning intrekken: a. indien niet binnen één jaar nadat de beschikking onherroepelijk is geworden, is overgegaan tot overschrijving in openbare registers van de akte van splitsing in appartementsrechten, bedoeld in artikel 109 van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, of tot het verlenen van deelnemings- of lidmaatschapsrechten; b. indien de vergunning is verleend op grond van door de vergunninghouder verstrekte gegevens waarvan deze wist of redelijkerwijs moest vermoeden dat zij onjuist of onvolledig waren: c. in het geval en onder de voorwaarden, bedoeld in artikel 3 van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur.

Hoofdstuk4Verdere bepalingen

Paragraaf 1 Verslaglegging en monitoring

Artikel 4.1.1Verstrekken van inlichtingen

Burgemeester en wethouders verstrekken het regionale portefeuillehoudersoverleg de inlichtingen, die nodig zijn voor een juiste afstemming over de wijze waarop burgemeester en wethouders deze verordening uitvoeren.

Paragraaf 2 Handhaving en toezicht

Artikel 4.2.1Handelen in strijd met onttrekkingsvergunning

Hij die handelt in strijd met enig aan de vergunning als bedoeld in artikel 21 van de wet verbonden voorschrift, wordt geacht zonder vergunning te hebben gehandeld.

Artikel 4.2.2Bestuurlijke boete

Paragraaf 3 Restbepalingen

Artikel 4.3.1Experimenten woningvoorraad

De gemeenteraad is bevoegd, op voorstel van burgemeester en wethouders, voor een bepaalde periode af te wijken van (onderdelen van) deze verordening ten behoeve van experimenten in het belang van de volkshuisvesting, mits niet in strijd met de wet of het besluit.

Artikel 4.3.2Hardheidsclausule

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd in gevallen waarin de toepassing van deze verordening naar hun oordeel tot een bijzondere hardheid leidt ten gunste van de aanvrager af te wijken van deze verordening.

Hoofdstuk5Overgangs- en slotbepalingen

Artikel 5.1Overgangsbepalingen

Artikel 5.2Overgangsbepalingen en coulanceregeling omzetten woonduur naar inschrijfduur

Artikel 5.3Citeertitel

Deze verordening wordt aangehaald als Huisvestingsverordening Amsterdam 2016.

Artikel 5.4Inwerkingtreding

Deze verordening treedt in werking op 1 januari 2016.

Toelichting 1.Algemene toelichting 1.1. Aanleiding De Regionale Huisvestingsverordening Stadsregio Amsterdam 2013 (hierna: HVV) is met ingang van 1 juli 2015 gewijzigd. Deze wijzigingen betroffen alleen onderdelen van de regels over woonruimteverdeling: de regels over woonruimtevoorraad zijn ongewijzigd gelaten. In deze verordening zijn regels opgenomen over de woonruimteverdeling en de woonruimtevoorraad. De regels over woonruimteverdeling zijn gewijzigd omdat per 1 januari 2016 de thans geldende regionale regels hierover vervallen. Deze wijzigingen zijn opgenomen in hoofdstuk 2. De regels over de woonruimtevoorraad zijn gewijzigd in verband met wijzigingen in de Huisvestingswet 2014. Deze wijzigingen zijn opgenomen in hoofdstuk 3.

Ingevolge artikel XXIII van de Wet afschaffing plusregio's komt de Regionale Huisvestingsverordening Stadsregio Amsterdam 2013 op 1 januari 2016 te vervallen. Dit betekent dat voor die datum nieuwe regels over de verdeling van woonruimte en, desgewenst, over woonruimtevoorraadbeheer door de gemeenteraden van de regiogemeenten vastgesteld moeten zijn zodat zij per 1 januari 2016 in werking kunnen treden.

In regionaal verband is ervoor gekozen om de gemeenteraden van de afzonderlijke regiogemeenten te verzoeken de woonruimteverdelingsregels uit de meest recente versie van de Regionale Huisvestingsverordening Stadsregio Amsterdam 2013 vast te stellen. Stadsregio Amsterdam heeft hiervoor een modeltekst aangeleverd. Op enkele punten verschilt de modeltekst van de tot 1 januari 2016 geldende woonruimteverdelingsregels: deze punten betreffen wijzigingen die doorgevoerd zijn in verband met de gewijzigde rol van Stadsregio Amsterdam. Daarnaast zijn nog enkele wijzingen van ondergeschikte aard doorgevoerd.

Deze toelichting is in belangrijke mate gebaseerd op de toelichting bij de meest recente versie van de Regionale Huisvestingsverordening Stadsregio Amsterdam 2013. Ook voor de toelichting geldt dat de ten opzichte van de regionale toelichting doorgevoerde wijzingen het gevolg zijn van aangepaste rol van Stadsregio Amsterdam.

1.2. Waarom regels over woonruimteverdeling?

Binnen de woningmarktregio die gevormd wordt door het gebied van de voormalige Stadsregio Amsterdam overschrijdt de vraag naar sociale huurwoningen elk jaar het aanbod in ruime mate. Dit wordt veroorzaakt door het grote beroep dat woningzoekenden op dit deel van de voorraad doen en de gemiddeld lage mutatiegraad in dit deel van de voorraad. Als gevolg van deze schaarste zitten diverse groepen woningzoekenden in de knel. Om in termen van de Huisvestingswet 2014 - en in zekere zin ook in termen van de oude Huisvestingswet - te spreken: zij ervaren de onevenwichtige en onrechtvaardige gevolgen van de schaarste aan goedkope woonruimte.

De lokale overheid kan proberen de schaarste aan goedkope woonruimte te beperken door te sturen op beschikbaarheid. Daarvoor kan zij planologische instrumenten inzetten, maar ook de in de HVV opgenomen regels over woonruimtevoorraadbeheer. Verder kan de overheid samen met corporaties in de prestatieafspraken afspraken maken over de omvang van de voorraad aan betaalbare huurwoningen.

Net als de oude Huisvestingswet biedt de Huisvestingswet 2014 daarnaast de mogelijkheid om de onevenwichtige en onrechtvaardige gevolgen van schaarste aan goedkope woonruimte te bestrijden door in een huisvestingsverordening regels te stellen over de verdeling van woonruimte. Deze regels beschrijven, kort gezegd, welke groepen woningzoekenden met voorrang in aanmerking komen voor welke categorieën betaalbare huurwoningen. Ook kan een huisvestingsverordening regels bevatten over de wijze waarop verhuurders hun betaalbare huurwoningen te huur aanbieden.

Een uitgebreide onderbouwing van de noodzaak tot sturing in de woonruimtevoorraad is te vinden in "Schaarstepatronen in de woningvoorraad van de stadsregio Amsterdam d.d. 10 november 2014", alsook in het "Voorstel beleid woningvoorraad" en het Eindverslag onderbouwing schaarste ten behoeve van de huisvestingsvergunning van de Stadsregio Amsterdam van 31 oktober 2014. Voor een verdere toelichting op de aan de HVV ten grondslag liggende beleidsmatige keuzes wordt verwezen naar het Beleidsvoorstel actualisatie regels woonruimteverdeling en woonruimtevoorraad.

1.3. De regionale Intentieovereenkomst betaalbare voorraad De Huisvestingswet 2014 stelt dat de regels over woonruimteverdeling gesteld in een verordening tijdelijk van aard zijn. De regels kunnen de schaarste aan sociale huurwoningen niet oplossen, zij kunnen alleen tijdelijk nadelige effecten hiervan beperken. Bij de onderbouwing van nut en noodzaak wordt daarom opgenomen welke maatregelen genomen worden om schaarste op te heffen. In de Woningmarktregio wordt hierbij verwezen naar o.a. de intentieovereenkomst betaalbare voorraad.

In deze overeenkomst hebben partijen de gezamenlijke intentie vastgelegd om te zorgen voor beschikbaarheid van een substantiële betaalbare voorraad. De omvang van de betaalbare voorraad is geen vast gegeven, maar afhankelijk van een aantal factoren, waaronder de doelgroep die daarop is aangewezen, de doelmatige benutting van de voorraad, de mate van doorstroming in die betaalbare voorraad en de kansen van andere groepen op de markt, waaronder de huishoudens met een (lager) middeninkomen tot € 43.786. Daarbij is betaalbaarheid van woonlasten voor de minima een aandachtspunt. Uitgangspunt bij de overeenkomst is een evenwichtige spreiding van het aanbod sociale huurwoningen over de woningmarktregio, waarbij de verschillen in de omvang tussen het noordelijk en zuidelijk deel van de woningmarktregio niet verder toe zullen nemen.

1.4. De huisvestingsvergunningplicht In artikel 2.1.1. van de verordening is het deel van de huurmarkt aangewezen dat onder de huisvestingsvergunningplicht valt. In alle regiogemeenten geldt de huisvestingsvergunningplicht in ieder geval voor de zelfstandige huurwoningen van corporaties, met een rekenhuur tot de liberalisatiegrens.

Rekenhuur is de prijs die bij huur en verhuur per maand is verschuldigd voor het enkele gebruik van een woonruimte zoals omschreven in artikel 5 van de Wet op de huurtoeslag. De liberalisatiegrens is het huurbedrag genoemd in artikel 13, eerste lid, aanhef en onder a van de Wet op de huurtoeslag (het maximale huurbedrag waarvoor, als het huishoudinkomen daartoe aanleiding geeft, huurtoeslag kan worden verkregen).

Als een woning onder de huisvestingsvergunningplicht valt, is het verboden deze woning in gebruik te geven of te nemen zonder een door burgemeester en wethouders af te geven huisvestingsvergunning. Dat verbod, in de verordening opgenomen in artikel 2.1.2, richt zich tot zowel de verhuurder van de woning (die geeft immers in gebruik) als de bewoner/huurder (die neemt immers in gebruik). Om voor een huisvestingsvergunning in aanmerking te komen, moet de woningzoekende achtereenvolgens aan een aantal eisen voldoen.

1.5. Huurwoningen van corporaties en de huisvestingsvergunningplicht Betreft het een huisvestingsvergunningplichtige huurwoning van corporaties, dan gelden de volgende eisen: a. de woningzoekende moet toegelaten worden tot het deel van de woningmarkt waarvoor de huisvestingsvergunningplicht geldt. Om toegelaten te kunnen worden, moet de woningzoekende voldoen aan de toelatingscriteria opgenomen in artikel 2.2.1 van de HVV; b. de woningzoekende moet op grond van de regels opgenomen in paragraaf 4 van hoofdstuk 2 de HVV als eerste voor een huisvestingsvergunning in aanmerking komen; c. de corporatie moet bereid zijn om met de woningzoekende een huurovereenkomst te sluiten; d. er moeten zich geen andere (dan de bovenstaande) weigeringsgronden voordoen. ad a.

De toelatingscriteria zijn opgenomen in artikel 2.2.1 van de HVV. Deze criteria houden in dat tenminste één van de leden van het huishouden bevoegd is een huurovereenkomst te sluiten (het onder a van artikel 2.2.1 genoemde criterium) en dat alle leden van het huishouden in Nederland mogen verblijven (het onder b van artikel 2.2.1 genoemde criterium). Voldoet een kandidaat-woningzoekende niet aan de toelatingscriteria, dan kan hij geen huisvestingsvergunning krijgen. Anders dan de passendheids- of bindingscriteria zijn de toelatingscriteria daarmee weigeringsgronden en geen voorrangsgronden. ad b.

Paragraaf 4 van hoofdstuk 2 van de HVV bevat de regels aan de hand waarvan kan worden bepaald of een woningzoekende inderdaad als eerste in aanmerking komt voor de huisvestingsvergunning. Er zijn twee routes waarlangs dat bepaald wordt:

Het is belangrijk dat de woningzoekende met wie de corporatie een huurovereenkomst wil sluiten, dezelfde woningzoekende is aan wie een huisvestingsvergunning verleend kan worden. Artikel 2.4.2, eerste lid, aanhef en onder f bevat daarom een grond waarop de vergunning geweigerd kan worden als de corporatie om goede redenen niet bereid is om de huurovereenkomst aan te gaan. Het kan daarbij gaan om de volgende situaties:

Artikel 2.4.2 bevat naast de hiervoor behandelde weigeringsgronden nog andere weigeringsgronden. Zie daarvoor de artikelsgewijze toelichting.

1.5.1. Inschrijving als woningzoekende en inschrijfduur Bij woningen die via een aanbodinstrument te huur worden aangeboden, geldt een algemeen volgordecriterium. Aan de hand van het algemeen volgordecriterium wordt beoordeeld welke woningzoekende als eerste in aanmerking komt voor de huisvestingsvergunning. Het meest gebruikte algemene volgordecriterium is inschrijfduur.

Inschrijving als woningzoekende en inschrijfduur zijn geregeld in artikel 2.2.4. Iedereen van 18 jaar en ouder kan zich als woningzoekende inschrijven. Die inschrijving vindt plaats in een aanbodinstrument (bijvoorbeeld: WoningNet). De inschrijfduur is gelijk aan de periode dat men als woningzoekende staat ingeschreven. De inschrijfduur eindigt:

Het aanbodinstrument wordt door of onder verantwoordelijkheid van een corporatie beheerd. Aan de inschrijving als woningzoekenden kunnen door of namens die corporatie voorwaarden worden verbonden zoals de betaling van inschrijfgeld en een periodieke verlengingsvergoeding. Artikel 2.2.5 bevat hier een regeling voor.

1.5.2. Passendheidscriteria (labels inzake passendheid) Passendheidscriteria zijn een instrument waarmee woningzoekenden die aan bepaalde eisen voldoen, voorrang krijgen bij het verlenen van een huisvestingsvergunning voor een woning die in het bijzonder voor hen geschikt is. Een voorbeeld is: een woningzoekende met verminderde zelfredzaamheid kan voorrang krijgen bij de verlening van een huisvestingsvergunning voor een gelijkvloers, met een lift toegankelijk, appartement.

In de Huisvestingswet 2014 biedt artikel 11 de juridische grondslag voor de toepassing van passendheidscriteria in de huisvestingsverordening. Blijkens het artikel moet het gaan om passendheid in verband met "de aard, grootte of prijs" van een woning.

In artikel 2.4.4, tweede lid, is beschreven welke categorieën woningen (het artikel spreekt in navolging van de oude Huisvestingswet en de Huisvestingswet 2014 over "woonruimte") gelet op hun aard, grootte of prijs met voorrang aan welke categorieën woningzoekenden moeten worden aangeboden.

Passendheidscriteria zijn voorrangsregelingen, geen uitsluitingsgronden. Dat betekent dat een woningzoekende die voldoet aan de op een woning van toepassing zijnde passendheidseis (die de vorm heeft van een "label" dat bij het te huur aanbieden van de woning kenbaar wordt gemaakt), ten opzichte van woningzoekenden die daaraan niet voldoen met voorrang in aanmerking komt voor een huisvestingsvergunning. Andersom: woningzoekenden die niet voldoen aan een passendheidseis, komen eventueel wel voor een huisvestingsvergunning in aanmerking, maar dan alleen ná de woningzoekenden die wél aan de passendheidseis voldoen.

1.5.3. Bindingscriteria Artikel 2.4.5 van de HVV bevat een voorrangsregeling voor woningzoekenden met lokale of regionale binding. Aan de hand van het bepaalde in artikel 14, derde lid, van de Huisvestingswet 2014 kan nagegaan worden wanneer een woningzoekende lokale of regionale binding heeft:

1°. een redelijk, met de plaatselijke samenleving verband houdend belang heeft zich in die woningmarktregio, die gemeente of die kern te vestigen, of 2°. ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene is dan wel gedurende de voorafgaande tien jaar ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene is geweest van die woningmarktregio, die gemeente of die kern.

In artikel 2.4.5, eerste lid, van de HVV is bepaald dat maximaal 50% van de verleende huisvestingsvergunningen met voorrang verleend mag worden aan woningzoekenden met regionale binding. Uit het tweede lid volgt dat maximaal 25% van de verleende huisvestingsvergunningen met voorrang verleend mag worden aan woningzoekenden met lokale binding.

Het ligt voor de hand om per kalenderjaar te sturen op het niet-overschrijden van deze percentages. In uitzonderingssituaties kan een langere periode gekozen worden, waarbij het, gelet op de maximale levensduur van een huisvestingsverordening, voor de hand ligt om deze periode niet langer dan vier jaar te laten zijn. Een uitzonderingssituatie is bijvoorbeeld een grote herstructureringsopgave waarbij het wenselijk wordt geacht om de als gevolg daarvan te herhuisvesten huishoudens nabij hun oorspronkelijke woonomgeving te huisvesten. In die situatie kan het voorkomen dat de percentages in een bepaald kalenderjaar overschreden worden, maar dat deze overschrijding in de daarop volgende kalenderjaren gecompenseerd wordt.

De in artikel 2.4.5 opgenomen percentages zijn maximumpercentages: bindingseisen mogen dus altijd in mindere mate toegepast worden. Daarbij wordt opgemerkt dat het in mindere mate gebruiken van het toegestane percentage voor regionale binding niet tot gevolg heeft dat het maximale percentage voor lokale binding neerwaarts bijgesteld moet worden. Daarmee wordt bedoeld dat de situatie waarin bijvoorbeeld in 30% van de gevallen met voorrang huisvestingsvergunningen worden verleend aan huishoudens omdat zij regionale binding hebben, niet tot gevolg heeft dat slechts in 15% van de gevallen met voorrang huisvestingsvergunningen verleend mogen worden aan huishoudens met lokale binding.

Bindingscriteria zijn, net als passendheidscriteria, voorrangsregelingen, geen uitsluitingsgronden. Dat betekent dat een woningzoekende die voldoet aan de op een woning van toepassing zijnde bindingseis (die de vorm heeft van een "label" dat bij het te huur aanbieden van de woning kenbaar wordt gemaakt), ten opzichte van woningzoekenden die daaraan niet voldoen met voorrang in aanmerking komt voor een huisvestingsvergunning. Andersom: woningzoekenden die niet voldoen aan een bindingseis, komen eventueel wel voor een huisvestingsvergunning in aanmerking, maar dan alleen ná de woningzoekenden die wél aan de bindingseis voldoen.

Opgemerkt wordt dat de woningzoekenden in het bezit van een urgentieverklaring verleend in verband met mantelzorg, uitstroom uit een blijf-van-mijn-lijfhuis of vergunninghouders (statushouders) die de gemeente gelet op de taakstelling moet huisvesten, de bindingscriteria niet tegengeworpen mogen krijgen, zie lid 3 van artikel 2.4.7 van de HVV en artikel 16 van de Huisvestingswet 2014.

1.5.4. Openbaar aanbod via een aanbodinstrument Corporaties bieden hun voor verhuur beschikbare woningen aan via een aanbodinstrument of eventueel via meerdere aanbodinstrumenten. Artikel 2.2.3 lid 1 van de HVV bepaalt dat dit eenduidig en transparant dient te gebeuren. Bij het aanbod moet worden vermeld aan welke eisen de woningzoekenden moet voldoen. Het gaat daarbij in ieder geval om de op de woning van toepassing zijnde passendheidscriteria en bindingscriteria en of loting dan wel inschrijfduur wordt toegepast als algemeen volgordecriterium.

Het is denkbaar dat de corporatie zelf ook nog aanvullende eisen kan en mag stellen. Ook die moeten vermeld worden bij de aanbieding van de woning via het aanbodinstrument. Het gaat bijvoorbeeld om de situatie dat een woningzoekende moet verklaren dat hij zich aan de in een complex geldende huisregels zal houden.

1.5.5. Openbaar aanbod: rangordebepaling Op een via een aanbodinstrument aangeboden woning reageren woningzoekenden. Op grond van de regels in paragraaf 4 van hoofdstuk 2 van de HVV wordt bepaald welke woningzoekende als eerste voor een huisvestingsvergunning voor de aangeboden woonruimte in aanmerking komt. Dat gebeurt, met uitzondering van woningen die met voorrang voor grote huishoudens (het passendheidscriterium bedoeld in artikel 2.4.4, vierde lid) te huur worden aangeboden, door een aantal stappen te doorlopen:

Stap 1: verdeel de woningzoekenden in groepen De woningzoekenden worden in vier groepen verdeeld, zie artikel 2.4.6 van de HVV:

Opgemerkt wordt dat de woningzoekenden in het bezit van een urgentieverklaring verleend in verband met mantelzorg, uitstroom uit een blijf-van-mijn-lijfhuis of vergunninghouders (statushouders) die de gemeente gelet op de taakstelling moet huisvesten, de bindingscriteria niet tegengeworpen mogen krijgen, zie lid 3 van artikel 2.4.7 van de HVV.

Stap 2: voorrang van de houders van een urgentieverklaring Uitgangspunt is dat eerst de woningzoekenden uit groep 1 in aanmerking komen voor een huisvestingsvergunning, dan die uit groep 2, dan die uit groep 3 en tot slot die uit groep 4.

Vaak bestaat een groep uit meerdere woningzoekenden. In dat geval komen eerst de houders van een urgentieverklaring in aanmerking voor de huisvestingsvergunning, zie artikel 2.4.7, eerste lid, van de HVV. Echter, dit geldt alleen als de aangeboden woning voldoet aan het in de urgentieverklaring opgenomen zoekprofiel.

Zitten er in één groep meer houders van een urgentieverklaring die op grond van artikel 2.4.7, eerste lid, van de HVV als eerste in aanmerking zouden komen voor de huisvestingsvergunning, dan komt als eerste in aanmerking de woningzoekende:

Stap 3: rangorde van de overige woningzoekenden Zijn er geen houders van een urgentieverklaring die (omdat zij een urgentieverklaring hebben) met voorrang in aanmerking komen voor een huisvestingsvergunning, dan wordt aan de hand van loting of inschrijfduur bepaald welke andere woningzoekende in aanmerking komt voor de huisvestingsvergunning. Dit volgt uit artikel 2.4.8 van de HVV.

Voor woningen die met voorrang aan grote huishoudens worden aangeboden komen op grond van artikel 2.4.6a, kort gezegd, achtereenvolgens de volgende groepen in aanmerking:

De bijzondere volgordebepaling van artikel 2.4.6a is opgenomen om de specifieke volgorderegels die gemeenten tot nu toe hanteren, en in WoningNet geprogrammeerd zijn, zo goed als mogelijk te kunnen voortzetten.

1.5.6. Directe bemiddeling Bij directe bemiddeling biedt de corporatie een huurwoning rechtstreeks aan een woningzoekende te huur aan, zonder dat deze woningzoekende gereageerd hoeft te hebben op een aanbod van de woning op een aanbodinstrument. Vaak wordt in dat geval een woning niet eens aangeboden op een aanbodinstrument.

Ook bij directe bemiddeling kunnen passendheidscriteria en bindingscriteria van toepassing zijn op een woning. Als passendheidscriteria of bindingscriteria (of beide) van toepassing zijn op een woning, moet een corporatie de woning aanbieden aan een woningzoekende die aan de passendheidscriteria of bindingscriteria voldoet, tenzij zo'n woningzoekende er niet is. De toelatingscriteria zijn altijd van toepassing bij directe bemiddeling.

Directe bemiddeling is op grond van artikel 2.4.9 toegestaan voor de huisvesting van woningzoekenden bij wie het niet doelmatig is om hen via een aanbodinstrument naar woonruimte te laten zoeken. Dit betreft in ieder geval: a. vergunninghouders; b. houders van een urgentieverklaring; c. woningzoekenden bij wie het niet doelmatig is om hen via een aanbodinstrument naar woonruimte te laten zoeken; of, d. huishoudens bedoeld in artikel 2.4.10.

Bij de onder c. bedoelde categorie woningzoekenden gaat het om mensen die als gevolg van bijzondere, persoonlijke omstandigheden vrijwel altijd met een specifieke maatwerkoplossing aan woonruimte gematcht moeten worden. Bijvoorbeeld mensen met een bijzondere zorgvraag en daarmee samenhangende specifieke woonbehoeften.

Op grond van artikel 2.4.10 betreft het, op verzoek van corporaties, de bijzondere gevallen, zolang aan de volgende voorwaarden wordt voldaan: a. het betreft de huisvesting van huishoudens wier specifieke situatie vraagt om een oplossing op maat, welke niet kan worden geboden met toepassing van het bepaalde in deze verordening; b. het aantal huisvestingen op grond van dit artikel bedraagt per regiogemeente per kalenderjaar ten hoogste vijf procent van de met toepassing van het bepaalde in deze verordening te verhuren woonruimte; c. de huisvestingen op grond van dit artikel worden geregistreerd en jaarlijks gerapporteerd aan de Stuurgroep Wonen. Daarbij wordt de Stuurgroep Wonen in ieder geval medegedeeld hoeveel gevallen het per regiogemeente betrof.

1.5.7. Beslissing op de aanvraag om een huisvestingsvergunning Een huisvestingsvergunning, of de beslissing tot weigering of intrekking daarvan, is een beschikking als bedoeld in artikel 1:3, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Tegen een besluit kan een belanghebbende (in ieder geval: de aanvrager maar ook een woningzoekende die meent ten onrechte de huisvestingsvergunning niet gekregen te hebben) bestuursrechtelijke rechtsmiddelen aanwenden. Deze rechtsmiddelen zijn: bezwaar, beroep, hoger beroep en, parallel aan bezwaar, beroep of hoger beroep, de indiening van een verzoek om een voorlopige voorziening.

Burgemeester en wethouders van de regiogemeente waar de woning gelegen is, zijn bevoegdheid om een huisvestingsvergunning te verlenen, te weigeren of in te trekken.

De huisvestingsvergunning wordt verleend op aanvraag. Artikel 2.2.6 van de HVV bevat regels voor het doen van zo'n aanvraag:

Overigens bevat afdeling 4.1 van de Awb een algemene, ook voor de huisvestingsvergunning geldende, regeling over beschikkingen. De voor de praktijk belangrijkste artikelen uit dit deel van de Awb zijn:

Voor de goede orde wordt hier vermeld dat naast een reactie van de woningzoekende op een via een aanbodinstrument aangeboden woning óók een aanvraag om een huisvestingsvergunning noodzakelijk is: zonder die aanvraag kan de woningzoekende in ieder geval geen huisvestingsvergunning krijgen.

Burgemeester en wethouders kunnen hun bevoegdheid om te beslissen op aanvragen om een huisvestingsvergunning mandateren aan corporaties. Stadsregio Amsterdam heeft in 2015 een in samenwerking met corporaties en regiogemeenten opgestelde model-mandaatregeling aangeleverd. Die kan aangepast worden voor het verlenen van mandaat voor de behandeling van aanvragen om een huisvestingsvergunning op basis van de nieuwe HVV.

Gaan burgemeester en wethouders over tot mandatering en accepteert een corporatie het mandaat, dan kan de corporatie namens burgemeester en wethouders de huisvestingsvergunning verlenen. Het is praktisch om het moment waarop de corporatie dat doet, te laten samenvallen met het moment waarop de huurovereenkomst ondertekend wordt. De model-mandaatregeling waaraan nu in regionaal verband gewerkt wordt, voorziet ook in deze werkwijze.

1.6. Huurwoningen in particulier bezit en de huisvestingsvergunningplicht De relatie tussen verhuurder en woningzoekende wordt beheerst door het verbintenissenrecht. Daarbinnen geldt contractvrijheid als belangrijk beginsel: het is aan verhuurder en woningzoekende om wel of niet te komen tot een huurovereenkomst. Die contractvrijheid wordt door een aantal regels beperkt: allereerst zijn dat de aanvullende regels voor het huurrecht, zoals deze zijn opgenomen in het Burgerlijk Wetboek, maar ook publiekrechtelijke huurregels. De HVV maakt van die laatste regels deel uit.

Betreft het een huisvestingsvergunningplichtige huurwoning van een particuliere verhuurder, dan gelden de volgende eisen: a. de woningzoekende moet toegelaten worden tot het deel van de woningmarkt waarvoor de huisvestingsvergunningplicht geldt. Om toegelaten te kunnen worden, moet de woningzoekende voldoen aan de toelatingscriteria opgenomen in artikel 2.2.1 en artikel 2.2.2 van de HVV; b. de verhuurder moet op grond van de eventueel van toepassing zijnde bezettingsnormen in aanmerking komen voor de huisvestingsvergunning; c. er moeten zich geen (andere dan de bovenstaande) weigeringsgronden voordoen. ad a.

De voor alle huisvestingsvergunningplichtige huurwoningen toepasselijke toelatingscriteria zijn opgenomen in artikel 2.2.1 van de HVV. Deze criteria houden in dat tenminste één van de leden van het huishouden bevoegd is een huurovereenkomst te sluiten (het onder a van artikel 2.2.1 genoemde criterium) en dat alle leden van het huishouden in Nederland mogen verblijven (het onder b van artikel 2.2.1 genoemde criterium). Voor huurwoningen in particulier bezit geldt een aanvullend toelatingscriterium, genoemd in artikel 2.2.2. Voldoet een kandidaat-woningzoekende niet aan de toelatingscriteria, dan kan hij geen huisvestingsvergunning krijgen. ad b.

In bepaalde gemeenten zijn voor dit deel van de huurmarkt bezettingsnormen van toepassing. Deze zijn vermeld in bijlage 3 bij de verordening. De bezettingsnormen vormen een voorrangsregeling, geen uitsluitingsgrond. Dat betekent dat een woningzoekende die voldoet aan de op een woning van toepassing zijnde bezettingsnorm, ten opzichte van woningzoekenden die daaraan niet voldoen met voorrang in aanmerking komt voor een huisvestingsvergunning. Andersom: woningzoekenden die niet voldoen aan een bezettingsnorm, komen eventueel wel voor een huisvestingsvergunning in aanmerking, maar dan alleen ná de woningzoekenden die wél aan de bezettingsnorm voldoen. ad c.

Artikel 2.3.2 bevat naast de hiervoor behandelde weigeringsgronden nog andere weigeringsgronden. Zie daarvoor de artikelsgewijze toelichting.

1.7. Experimenten De artikelen 2.5.1 tot en met 2.5.3 bevatten een regeling voor experimenten op het gebied van woonruimteverdeling. Belangrijk is het om vast te stellen dat experimenten weliswaar niet mogelijk zijn op grond van de (overige) bepalingen van de HVV, maar wel, gelet op de Huisvestingswet 2014, in een huisvestingsverordening opgenomen zouden kunnen worden. Het is dus zo dat experimenten niet in strijd mogen zijn met de uitgangspunten van de Huisvestingswet 2014 zelf.

Artikel 2.5.2 regelt de experimenten die corporaties en gemeenten samen kunnen organiseren. Een experiment duurt maximaal 2 jaar en betreft ten hoogste 10% van de per jaar toe te wijzen woonruimten van de corporaties die bij het experiment betrokken zijn. Een experiment mag pas starten als de Stuurgroep Wonen de opzet ervan heeft goedgekeurd.

Ook andere verhuurders dan corporaties kunnen, gelet op het bepaalde in artikel 2.5.3, samen met gemeenten experimenten organiseren. Deze experimenten behoeven de goedkeuring van burgemeester en wethouders van de desbetreffende regiogemeente. Voorafgaand aan een besluit over de goedkeuring van een experiment, raadplegen burgemeester en wethouders de stuurgroep Wonen.

1.8. De urgentieregeling De urgentieregels maken het mogelijk dat woningzoekenden waarvoor, zoals artikel 12, eerste lid, van de Huisvestingswet 2014 dat noemt "voorziening in de woonruimte dringend noodzakelijk is" met voorrang in aanmerking komen voor een huisvestingsvergunning. Zie voor de werking van die voorrang artikel 2.4.7. Een belangrijk uitgangspunt daarbij is dat het oplossen van het huisvestingsprobleem dat de woningzoekende zelf niet kan oplossen centraal staat, en niet het inwilligen van eventuele huisvestingswensen van de woningzoekende. Dit komt onder meer tot uiting uit het feit dat voor alle houders van een urgentieverklaring met uitzondering van de SV-urgentieverklaring en de urgentieverklaring in verband met calamiteiten (de urgentiecategorie genoemd in artikel 2.6.8, eerste lid, aanhef en onder a) geldt dat hun voorrang beperkt is tot het meest sobere woningtype waarmee hun huisvestingsprobleem opgelost is, zie artikel 2.6.3, tweede lid, van de HVV. Een tweede belangrijk uitgangspunt is dat de urgentieregeling een uiterste, laatste, redmiddel voor de oplossing van een huisvestingsprobleem is. Dit komt onder meer tot uiting in de algemene weigeringsgronden, opgenomen in artikel 2.6.5 van de HVV.

Uit artikel 12, eerste en tweede lid, van de Huisvestingswet 2014 volgt dat áls een gemeenteraad een urgentieregeling wil instellen, hij in de huisvestingsverordening de criteria opneemt aan de hand waarvan de urgent-woningzoekenden ingedeeld worden in urgentiecategorieën. In de HVV zijn die urgentiecategorieën en criteria opgenomen in artikel 2.6.6 tot en met 2.6.8. In de regionaal afgestemde beleidsregels wordt beschreven hoe bij de uitvoering aan die criteria invulling wordt gegeven.

Artikel 12, derde lid, van de Huisvestingswet 2014 bepaalt verder dat áls een gemeenteraad besluit tot instelling van een urgentieregeling, hij in ieder geval de volgende groepen onder de reikwijdte van de urgentieregeling moet laten vallen:

Deze groepen worden ook wel aangeduid met de term "wettelijke urgenten" (immers: hun urgentiestatus volgt expliciet uit de Huisvestingswet 2014 zelf).

De indeling van urgent-woningzoekenden in urgentiecategorieën geschiedt bij besluit door (of namens) burgemeester en wethouders. Dit volgt uit artikel 13, eerste lid, van de Huisvestingswet 2014. Zo'n besluit wordt ook wel een "urgentieverklaring" genoemd. De Huisvestingswet 2014 noemt het woord "urgentieverklaring" niet. Om te voorkomen dat telkens in plaats van "urgentieverklaring" een zinsnede als "het besluit waarmee een woningzoekende is ingedeeld in een urgentiecategorie" moet worden gebruikt, is in het eerste artikel van de HVV het begrip "urgentieverklaring" gedefinieerd. Ook weigering, wijziging en intrekking van de urgentieverklaring geschiedt bij besluit van burgemeester en wethouders.

De route naar een urgentieverklaring is te verdelen in ruwweg vier stappen:

1.8.1. De aanvraag om een urgentieverklaring De HVV is een regionale huisvestingsverordening. Dat betekent dat de verordening werking heeft in meerdere gemeenten. Het is daarom dat artikel 2.6.1. en 2.6.2 van de HVV bepalen welk college van burgemeester en wethouders bevoegd zijn om op de aanvraag om een urgentieverklaring te beslissen:

Deze laatste situatie (een aanvrager van buiten de woningmarktregio) doet zich in het bijzonder voor bij de zogenoemde "wettelijke urgentiegronden": deze woningzoekenden zullen vaak niet in de woningmarktregio woonachtig zijn.

Eén urgentiegrond kent een afwijkende bevoegdheidsregeling: dit betreft de in artikel 2.6.7 van de HVV geregelde urgentiegrond "uitstroom", zie daarvoor paragraaf 1.8.3 van de algemene toelichting en de artikelsgewijze toelichting.

Op een aanvraag wordt, gelet op het bepaalde in artikel 2.6.2, tweede lid, van de HVV, binnen acht weken besloten. Deze termijn kan met ten hoogste vier weken verlengd worden. Uiteraard is een behandeltermijn van acht weken respectievelijk 12 weken langer dan in de meeste gevallen, gelet op het urgente karakter van veel huisvestingsproblemen, wenselijk is.

Het derde lid van artikel 2.6.2 van de HVV somt op welke gegevens en bescheiden in ieder geval bij de aanvraag ingediend moeten worden: a. stukken waaruit blijkt dat de aanvrager als woningzoekende is ingeschreven in het aanbodinstrument; b. informatie over de aard en de oorsprong van het huisvestingsprobleem dat aan de aanvraag ten grondslag ligt; en c. informatie over het inkomen en het vermogen van het huishouden van aanvrager.

Desgewenst kunnen burgemeester en wethouders ook andere gegevens en bescheiden opvragen, voor zover deze nodig zijn voor de behandeling van de aanvraag en voor zover aanvrager redelijkerwijs over deze gegevens kan beschikken. Dit volgt uit artikel 4:2, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht. Voor de volledigheid wordt erop gewezen dat afdeling 4.1.1 van de Algemene wet bestuursrecht diverse bepalingen bevat over de indiening en de behandeling van aanvragen. De belangrijkste zijn:

Het in artikel 2.6.2, derde lid aanhef en onder a van de HVV genoemde vereiste dat aanvrager ingeschreven moet zijn in een aanbodinstrument is niet van toepassing op de wettelijke urgentiecategorieën.

1.8.2. De algemene weigeringsgronden Als de aanvraag volledig en te beoordelen is, wordt getoetst of er zich één of meerdere algemene weigeringsgronden voordoen. Deze zijn opgenomen in artikel 2.6.5, eerste en tweede lid, van de HVV. Niet elke algemene weigeringsgrond is van toepassing op elke urgentiecategorie, zoals blijkt uit onderstaand schema.

Algemene weigeringsgrond in 2.6.5 Urgentiecategorie 2.6.6 lid 1 2.6.6 lid 2 2.6.7 2.6.8 lid 1 a 2.6.8 lid 1 b 2.6.8 lid 1 c lid 1 a voldoet niet aan eisen uit 2.2.1. ja ja ja ja ja ja lid 1 b geen urgent huisvestings-probleem ja ja nee ja ja ja lid 1 c huisvestings-probleem is op andere wijze oplosbaar ja ja ja ja ja ja lid 1 d voorliggende voorziening ja ja ja Ja ja ja lid 1 e aanwezigheid verwijtbaarheid ja ja nee ja ja ja lid 1 f verhuizing naar zelfstandige woonruimte lost niets op ja ja ja ja ja ja lid 1 g eerdere verklaring is ingetrokken ja ja nee ja ja ja lid 1 h zelfstandige woonruimte te duur ja ja ja ja ja ja lid 1 i minder dan 2 jaar woonachtig in gemeente nee nee nee ja ja ja lid 1 j overschrijding inkomensnorm ja ja nee nee ja nee lid 2 niet woonachtig in legale, permanente zelfstandige woonruimte nee nee nee ja ja ja De weigeringsgronden genoemd in het eerste lid zijn, voor zover ze toepasselijk zijn op de desbetreffende urgentiecategorie, verplichtend voor burgemeester en wethouders: als er zich één of meerdere van deze weigeringsgronden voordoen, moet de aangevraagde urgentieverklaring geweigerd worden.

De weigeringsgrond in het tweede lid heeft een facultatief karakter: indien zich deze weigeringsgrond voordoet, kan de aangevraagde urgentieverklaring geweigerd worden.

Het derde lid van artikel 2.6.5 van de HVV bevat de koppeling met de in de artikelen 2.6.7 tot en met 2.6.8 opgenomen urgentiecategorieën: valt aanvrager niet onder één van die urgentiecategorieën, dan dient de aangevraagde urgentieverklaring geweigerd te worden.