Garanția la chirie: cum o recuperezi când pleci din locuință

Termenul de restituire a garanției este, de regulă, cel din contract; dacă nu există, garanția trebuie restituită într-un termen rezonabil după predarea locuinței și achitarea ultimelor facturi. Puneți proprietarul în întârziere printr-o somație scrisă (art. 1.522 din Codul civil).

Dreptul de a cere restituirea garanției se prescrie în 3 ani (art. 2.517) de la data la care garanția trebuia restituită (art. 2.524). Cererea cu valoare redusă se poate folosi pentru sume de până la 50.000 lei (art. 1.026 din Codul de procedură civilă).

1. Citiți clauza despre garanție din contract. Verificați cât ați plătit, în ce scop (de regulă, garantarea chiriei, a utilităților și a eventualelor stricăciuni), când se restituie și ce se poate reține. Legea nu stabilește un plafon pentru garanție. Este însă considerată nescrisă clauza prin care chiriașul se obligă să recunoască sau să plătească în avans, cu titlu de reparații locative, sume stabilite pe baza estimărilor făcute exclusiv de proprietar (art. 1.826 lit. c) din Codul civil); dacă proprietarul este profesionist, clauzele dezechilibrate pot fi și abuzive.

   Dacă garanția a fost plătită fără contract scris, păstrați dovada plății (transfer bancar, chitanță, mesaj în care proprietarul confirmă primirea). Fără dovadă, recuperarea este foarte grea. Dacă ați plătit cash fără chitanță, cereți proprietarului o confirmare scrisă înainte de plecare.

2. Documentați starea locuinței la intrare. Până la proba contrară, chiriașul este prezumat că a primit locuința în stare corespunzătoare de întrebuințare (art. 1.821 alin. (2) din Codul civil). De aceea, procesul-verbal de predare-primire de la începutul închirierii, cu inventarul și cu fotografii datate ale fiecărei încăperi și ale defectelor existente, este principala dumneavoastră apărare.

   Dacă nu ați făcut un astfel de proces-verbal, trimiteți proprietarului, cât mai devreme, un e-mail cu fotografii și descrierea defectelor constatate. Un e-mail de la începutul contractului, fără obiecții din partea proprietarului, este o probă bună că defectele nu vă aparțin.

3. Folosiți locuința cu prudență și faceți reparațiile mici. Chiriașul este obligat să folosească bunul cu prudență și diligență, potrivit destinației (art. 1.799). În lipsa unei clauze contrare, reparațiile de întreținere curentă sunt în sarcina chiriașului (art. 1.802): becuri, garnituri, mici reglaje. Reparațiile mari, care nu țin de folosința obișnuită, revin proprietarului.

   Anunțați în scris proprietarul despre defectele care necesită reparații în sarcina lui, imediat ce apar (art. 1.801); altfel puteți răspunde pentru agravarea lor. Păstrați facturile pentru reparațiile făcute de dumneavoastră. Chiriașul răspunde pentru degradarea bunului în timpul folosinței sale, inclusiv cea cauzată de membrii familiei sau de musafiri, dacă nu dovedește că a survenit fortuit (art. 1.822).

4. Predați locuința cu proces-verbal. La încetarea închirierii, restituiți locuința în starea în care ați primit-o, cu excepția a ceea ce s-a deteriorat din cauza vechimii (art. 1.821 alin. (1)), adică a uzurii normale. Faceți curățenie, eliminați bunurile proprii, predați toate cheile.

   Întocmiți împreună cu proprietarul un proces-verbal de predare cu indexurile contoarelor, inventarul și starea locuinței, semnat de amândoi, și faceți fotografii și un film datat. Dacă proprietarul refuză să vină sau să semneze, trimiteți-i fotografiile și indexurile prin e-mail în aceeași zi și predați cheile în fața unui martor. Notați în scris contul în care vreți să primiți garanția.

5. Plătiți ultimele facturi și cereți calculul. Proprietarul poate reține din garanție sumele datorate efectiv: chiria restantă, utilitățile aferente perioadei de folosință, costul reparării stricăciunilor care depășesc uzura normală. Cereți-i să vă trimită în scris calculul, cu facturi și fotografii pentru fiecare sumă reținută.

   Nu sunt, de regulă, justificate: zugrăvirea pentru uzura normală a pereților după câțiva ani, înlocuirea mobilierului vechi, curățenia „profesională” dacă ați predat locuința curată, comisioane de agenție pentru noul chiriaș. Dacă nu sunteți de acord, răspundeți punctual, cu fotografiile de la intrare și de la predare.

6. Trimiteți o somație scrisă. Dacă garanția nu este restituită în termenul din contract sau într-un termen rezonabil, trimiteți proprietarului o notificare de punere în întârziere, prin recomandată cu confirmare de primire sau prin e-mail, cerând restituirea într-un termen de 10–15 zile (art. 1.522 din Codul civil). Arătați suma, temeiul și contul.

   Din momentul punerii în întârziere, pentru suma de bani neplătită la scadență se datorează daune moratorii la nivelul dobânzii legale (art. 1.535). Menționați că, în lipsa plății, veți depune cerere în instanță și veți cere și cheltuielile de judecată. Punerea în întârziere întrerupe prescripția, dacă este urmată de acțiune în 6 luni (art. 2.540).

7. Depuneți cererea cu valoare redusă. Pentru sume de până la 50.000 lei, fără dobânzi și cheltuieli, puteți folosi procedura cererilor cu valoare redusă (art. 1.026 din Codul de procedură civilă). Cererile privind închirierea imobilelor sunt excluse din procedură, cu excepția celor care au ca obiect plata unei sume de bani, cum este restituirea garanției (art. 1.026 alin. (3) lit. g)).

   Completați formularul de cerere, atașați contractul, dovada plății garanției, procesele-verbale, fotografiile, corespondența și somația. Procedura este scrisă; pârâtul are 30 de zile să răspundă, iar hotărârea judecătoriei este executorie de drept (art. 1.030–1.031). Partea care pierde suportă cheltuielile de judecată (art. 1.032).

8. Dacă sunteți proprietar, rețineți corect. Proprietarul poate reține din garanție numai sumele dovedite: chiria și utilitățile neplătite și costul reparării degradărilor care depășesc uzura normală (art. 1.821 și 1.822 din Codul civil). Dacă reținerea depășește prejudiciul dovedit, chiriașul poate cere diferența în instanță, cu dobândă.

   Pentru chiria restantă, contractul înregistrat la organul fiscal sau încheiat în formă autentică este titlu executoriu (art. 1.798), deci nu aveți nevoie de proces pentru chirie. Pentru stricăciuni mai mari decât garanția, puteți cere diferența de la fostul chiriaș, tot prin cererea cu valoare redusă sau pe calea dreptului comun.

• Lipsa procesului-verbal la intrare. Chiriașul este prezumat că a primit locuința în stare bună (art. 1.821 alin. (2)); fără fotografii, defectele vechi vă pot fi imputate.
• Garanție plătită cash fără chitanță. Fără dovada plății, restituirea nu poate fi obținută în instanță.
• Ultima chirie „compensată” unilateral cu garanția. Fără acordul proprietarului, neplata ultimei chirii poate duce la penalități și la dispute despre stricăciuni.
• Plecarea fără predare documentată. Fără proces-verbal sau fotografii de la predare, proprietarul poate pretinde stricăciuni apărute după plecarea dumneavoastră.
• Acceptarea verbală a unor rețineri. Cereți întotdeauna calculul în scris, cu facturi; o reținere acceptată tacit se contestă greu.
• Așteptarea prea lungă. Dreptul la restituire se prescrie în 3 ani, iar probele (martori, fotografii) se pierd în timp.

Analizează documentul meu →Ghid juridicModele de contractePagina principală a țării

Actualizat: 03.11.2026 · Surse: Codul civil, art. 1.821 – restituirea bunului la încetarea locațiunii, Codul civil, art. 1.822 – răspunderea locatarului pentru bunul închiriat, Codul civil, art. 1.802 – reparațiile locative, Codul civil, art. 1.826 – clauze nescrise în închirierea locuințelor, legislatie.just.ro, EUR-Lex

Explicațiile sunt generate din textul oficial și au caracter orientativ; obligatoriu este doar textul integral, către care trimite fiecare pagină. Europaius oferă informații juridice, nu servicii de avocatură.