DECIZIE nr. 1.653 din 15 decembrie 2009

Pe scurt

Această decizie se referă la excepția de neconstituționalitate a articolelor 10 și 11 din Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 40/1999 privind protecția chiriașilor și stabilirea chiriei pentru spațiile cu destinația de locuințe. Curtea Constituțională a respins această excepție.

Ce reglementează

Procedura de notificare și negociere pentru încheierea unui nou contract de închiriere.
Obligațiile chiriașului și ale proprietarului în procesul de reînnoire a contractului.
Consecințele nerespectării prevederilor, inclusiv posibilitatea evacuării pe calea ordonanței președințiale.
Prelungirea de drept a contractului de închiriere în cazul nerespectării de către proprietar a anumitor dispoziții.

Cine este vizat

Chiriașii și foștii chiriași ai spațiilor cu destinația de locuințe.
Proprietarii imobilelor închiriate.

Puncte cheie

Articolul 10 stabilește termenul de 30 de zile în care proprietarul trebuie să notifice chiriașul pentru încheierea unui nou contract și termenul de 30 de zile în care chiriașul trebuie să comunice cererea de încheiere a noului contract.
Dacă chiriașul nu dorește încheierea unui nou contract, acesta are la dispoziție 60 de zile pentru a preda locuința.
Articolul 11 prevede că nerespectarea notificării de către proprietar atrage prelungirea de drept a contractului anterior.
Lipsa unui răspuns scris sau refuzul nejustificat al chiriașului de a încheia un nou contract în termen de 60 de zile de la primirea notificării îl îndreptățește pe proprietar să ceară evacuarea pe calea ordonanței președințiale.

Textul legii

DECIZIE nr. 1.653 din 15 decembrie 2009 referitoare la excepţia de neconstituţionalitate a prevederilor art. 10 şi art. 11 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 privind protecţia chiriaşilor şi stabilirea chiriei pentru spaţiile cu destinaţia de locuinţe Publicat în MONITORUL OFICIAL nr. 53 din 22 ianuarie 2010 Ioan Vida - preşedinte Nicolae Cochinescu - judecător Aspazia Cojocaru - judecător Acsinte Gaspar - judecător Petre Lăzăroiu - judecător Ion Predescu - judecător Tudorel Toader - judecător Puskas Valentin Zoltan - judecător Augustin Zegrean - judecător Simona Ricu - procuror Mihaela Ionescu - magistrat-asistent Pe rol se află soluţionarea excepţiei de neconstituţionalitate a prevederilor art. 10 şi art. 11 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 privind protecţia chiriaşilor şi stabilirea chiriei pentru spaţiile cu destinaţia de locuinţe, excepţie ridicată de Vasile Dan şi Maria Dan în Dosarul nr. 810/296/2004 al Curţii de Apel Oradea - Secţia civilă mixtă. La apelul nominal se prezintă, personal şi asistat, autorul excepţiei Vasile Dan şi de asemenea răspunde apărătorul autorului excepţiei Maria Dan, avocat Paula Contras, cu împuternicire la dosar, lipsă fiind celelalte părţi, faţă de care procedura de citare este legal îndeplinită. Cauza este în stare de judecată. Apărătorul autorilor excepţiei solicită admiterea excepţiei de neconstituţionalitate, reiterând motivele cuprinse în notele scrise aflate la dosarul cauzei. În plus, face referire la Decizia Curţii Constituţionale nr. 1.055/2008, arătând că aceasta constituie un element de noutate, de natură a determina schimbarea jurisprudenţei instanţei de contencios constituţional referitoare la textele de lege criticate. În acest sens depune concluzii scrise la dosarul cauzei. Reprezentantul Ministerului Public pune concluzii de respingere a excepţiei de neconstituţionalitate. Apreciază că în cauză nu au intervenit elemente noi, de natură să determine reconsiderarea jurisprudenţei Curţii Constituţionale. CURTEA, având în vedere actele şi lucrările dosarului, constată următoarele: Prin Încheierea din 15 aprilie 2009, pronunţată în Dosarul nr. 810/296/2004, Curtea de Apel Oradea - Secţia civilă mixtă a sesizat Curtea Constituţională cu excepţia de neconstituţionalitate a prevederilor art. 10 şi 11 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 privind protecţia chiriaşilor şi stabilirea chiriei pentru spaţiile cu destinaţia de locuinţe. Excepţia a fost ridicată de Vasile Dan şi Maria Dan într-o cauză civilă având ca obiect evacuarea. În motivarea excepţiei de neconstituţionalitate autorii acesteia susţin, în esenţă, că textele de lege criticate încalcă principiul constituţional al egalităţii în drepturi a cetăţenilor, deoarece creează o inegalitate între persoanele care locuiesc în imobile naţionalizate care au rămas în patrimoniul statului, faţă de persoanele care ocupă spaţii locative revendicate şi ulterior restituite vechilor proprietari. Arată că prevederile criticate reglementează, ca şi condiţie, negocierea în vederea încheierii contractelor de închiriere, astfel încât soarta chiriaşilor depinde de voinţa proprietarilor. Totodată, critică şi modalitatea de adoptare a actului normativ din care fac parte textele de lege criticate, în sensul că Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 prevede posibilitatea evacuării chiriaşilor pe calea ordonanţei preşedinţiale, deşi procedura ordonanţei preşedinţiale este prevăzută de Codul de procedură civilă, act normativ care are natura unei legi organice. Curtea de Apel Oradea - Secţia civilă mixtă apreciază că excepţia de neconstituţionalitate este neîntemeiată. În acest sens arată că intervenţia legiuitorului în negocierea contractelor de închiriere pentru imobile aparţinând persoanelor fizice sau persoanelor juridice reprezintă o reglementare specială în favoarea chiriaşilor, şi nu a proprietarilor imobilelor, deoarece, în cazul unor astfel de reglementări, obligaţiile locatorilor sunt suplimentare celor cuprinse în dreptul comun. Arată că autorii excepţiei interpretează restrictiv prevederile criticate, deşi legiuitorul a stabilit suficiente pârghii de protecţie în favoarea chiriaşilor, existând posibilitatea neprelungirii unui contract de închiriere în cazul în care părţile nu pot ajunge la un acord. În ceea ce priveşte problema de tehnică legislativă invocată de autorii excepţiei, consideră că aceasta nu are legătură cu cauza. În fine, apreciază că nu se impune analizarea criticilor de neconstituţionalitate ce vizează alte aspecte din actul normativ, de vreme ce nu sunt direct aplicabile în speţă. Potrivit dispoziţiilor art. 30 alin.

(1)din Legea nr. 47/1992, încheierea de sesizare a fost comunicată preşedinţilor celor două Camere ale Parlamentului, Guvernului şi Avocatului Poporului, pentru a-şi exprima punctele de vedere asupra excepţiei de neconstituţionalitate. Avocatul Poporului consideră că textele de lege criticate sunt constituţionale. În acest sens face referire la deciziile Curţii Constituţionale nr. 97/2000 şi nr. 264/2004. Preşedinţii celor două Camere ale Parlamentului şi Guvernul nu au comunicat punctele lor de vedere asupra excepţiei de neconstituţionalitate. CURTEA, examinând încheierea de sesizare, punctul de vedere al Avocatului Poporului, raportul întocmit de judecătorul-raportor, susţinerile părţilor prezente, concluziile procurorului, dispoziţiile de lege criticate, raportate la prevederile Constituţiei, precum şi Legea nr. 47/1992, reţine următoarele: Curtea Constituţională a fost legal sesizată şi este competentă, potrivit dispoziţiilor art. 146 lit. d) din Constituţie, precum şi ale art. 1 alin.

(2), ale art. 2, 3, 10 şi 29 din Legea nr. 47/1992, să soluţioneze excepţia de neconstituţionalitate. Obiect al excepţiei de neconstituţionalitate îl constituie prevederile art. 10 şi art. 11 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 privind protecţia chiriaşilor şi stabilirea chiriei pentru spaţiile cu destinaţia de locuinţe, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 148 din 8 aprilie 1999, aprobată cu modificări şi completări prin Legea nr. 241/2001, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 265 din 23 mai 2001, având următorul conţinut: - Art. 10: "

(1)În vederea încheierii noului contract de închiriere, în termen de 30 de zile de la data intrării în vigoare a prezentei ordonanţe de urgenţă sau de la deschiderea rolului fiscal, după caz, proprietarul îi va notifica chiriaşului sau fostului chiriaş, prin executorul judecătoresc, data şi locul întâlnirii. Notificarea va fi comunicată prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire.

(2)Chiriaşul sau fostul chiriaş este obligat să comunice în scris proprietarului, cu confirmare de primire, cererea de a încheia un nou contract de închiriere, în termen de cel mult 30 de zile de la primirea notificării. ...

(3)În cazul în care chiriaşul sau fostul chiriaş comunică proprietarului că nu cere să încheie un nou contract de închiriere, acesta este obligat să îi predea proprietarului locuinţa pe bază de proces-verbal, în termen de cel mult 60 de zile de la data notificării prevăzute la alin.

(1). Nepredarea locuinţei înăuntrul acestui termen îl îndreptăţeşte pe proprietar să ceară în justiţie evacuarea necondiţionată a locatarilor, cu plata daunelor-interese, pe calea ordonanţei preşedinţiale."; ... - Art. 11: "

(1)Nerespectarea de către proprietar a dispoziţiilor art. 10 alin.

(1)atrage prelungirea de drept a contractului de închiriere anterior până la încheierea unui nou contract de închiriere. Neplata chiriei până la încheierea noului contract de închiriere nu poate fi invocată de proprietar ca motiv de evacuare a chiriaşului sau a fostului chiriaş.

(2)Lipsa unui răspuns scris sau refuzul nejustificat al chiriaşului sau al fostului chiriaş de a încheia un nou contract de închiriere în termen de 60 de zile de la primirea notificării îl îndreptăţeşte pe proprietar să ceară în justiţie evacuarea necondiţionată a locatarilor, cu plata daunelor interese, pe calea ordonanţei preşedinţiale." ... Autorii excepţiei invocă încălcarea dispoziţiilor constituţionale ale art. 16 referitoare la egalitatea cetăţenilor în faţa legii şi a autorităţilor publice, ale art. 21 privind accesul liber la justiţie, ale art. 73 alin.

(3)lit.

k)şi
l)privind domeniul legilor organice şi ale art. 114 alin.

(3)referitoare la angajarea răspunderii Guvernului. Totodată, invocă şi dispoziţiile art. 7 din Declaraţia Universală a Drepturilor Omului referitoare la egalitatea în faţa legii. Examinând excepţia de neconstituţionalitate, Curtea constată că asupra neconstituţionalităţii Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, în întregime, prin raportare la dispoziţiile art. 16 şi art. 21 din Legea fundamentală, s-a pronunţat prin Decizia nr. 97 din 18 mai 2000, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 512 din 19 octombrie 2000, reţinând că aceasta este constituţională. În acest sens Curtea a reţinut că ordonanţa are ca scop protecţia chiriaşilor prin prelungirea contractelor de închiriere pentru o perioadă de, după caz, 5 sau 3 ani, asigurarea stabilităţii în viitor a drepturilor lor locative prin acordarea dreptului chiriaşului la reînnoirea contractului de închiriere şi crearea unor garanţii împotriva unei evacuări abuzive, precum şi a unui drept de preemţiune în cazul în care proprietarul intenţionează să vândă locuinţa. În cap. III al aceleiaşi ordonanţe se reglementează modul de stabilire şi de plată a chiriei, modalităţile de negociere a noului cuantum al acesteia şi norme de protecţie a chiriaşului cu privire la nivelul chiriei. De asemenea, ordonanţa reglementează şi aspecte privind modificarea şi revizuirea chiriei în condiţiile creşterii ratei inflaţiei, fiind interzisă expres rezilierea contractului sau evacuarea chiriaşului pentru motivul că acesta nu este de acord cu majorarea chiriei. Cu privire la susţinerea potrivit căreia Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 încalcă principiul egalităţii în drepturi a cetăţenilor, consacrat prin art. 16 din Constituţie, Curtea a reţinut că dispoziţiile ordonanţei nu contravin acestui principiu, deoarece egalitatea între cetăţeni nu împiedică stabilirea unor restricţii sau limitări ale dreptului de proprietate. Curtea nu a reţinut nici critica referitoare la încălcarea prevederilor art. 21 din Constituţie privind accesul liber la justiţie. Astfel, liberul acces al părţilor la justiţie nu este îngrădit prin dispoziţiile Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, ci, dimpotrivă, acest drept este confirmat prin soluţionarea litigiilor dintre chiriaşi şi proprietari de către instanţa de judecată. În ceea ce priveşte invocarea prevederilor art. 73 alin.

(3)lit.

k)şi
l)şi ale art. 114 alin.

(3), Curtea constată că acestea se referă, pe de o parte, la domeniul legilor organice, iar, pe de altă parte, la angajarea răspunderii Guvernului. Astfel, Curtea constată că aceste prevederi constituţionale nu sunt incidente în cauză. Pentru considerentele expuse mai sus, în temeiul art. 146 lit. d) şi al art. 147 alin.

(4)din Constituţie, precum şi al art. 1-3, al art. 11 alin.

(1)lit. A.d) şi al art. 29 din Legea nr. 47/1992, CURTEA CONSTITUŢIONALĂ În numele legii DECIDE: Respinge excepţia de neconstituţionalitate a prevederilor art. 10 şi art. 11 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 privind protecţia chiriaşilor şi stabilirea chiriei pentru spaţiile cu destinaţia de locuinţe, excepţie ridicată de Vasile Dan şi Maria Dan în Dosarul nr. 810/296/2004 al Curţii de Apel Oradea - Secţia civilă mixtă. Definitivă şi general obligatorie. Pronunţată în şedinţa publică din data de 15 decembrie 2009. PREŞEDINTELE CURŢII CONSTITUŢIONALE, prof. univ. dr. IOAN VIDA Magistrat-asistent, Mihaela Ionescu -------

Explicație AI pe baza textului oficial al legii. Orientativă, nu înlocuiește consilierea juridică.