DECIZIE nr. 166 din 26 septembrie 2000

Pe scurt

Această decizie se referă la excepția de neconstituționalitate a unor prevederi din Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 40/1999, care vizează protecția chiriașilor și stabilirea chiriei pentru spațiile cu destinația de locuințe.

Ce reglementează

Situațiile în care nu se aplică prelungirea contractelor de închiriere.
Condițiile în care proprietarul poate refuza justificat prelungirea contractului de închiriere.
Drepturile chiriașilor în contextul protecției locative.

Cine este vizat

Chiriașii spațiilor cu destinația de locuințe.
Proprietarii acestor spații.

Puncte cheie

Articolul 13 din Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 40/1999 stabilește cazurile în care prelungirea contractelor de închiriere nu se aplică.
Printre aceste cazuri se numără situațiile în care chiriașii refuză o altă locuință pusă la dispoziție, au subînchiriat locuința fără acordul proprietarului, au schimbat destinația sau structura locuinței fără aprobare, au cauzat stricăciuni locuinței sau au un comportament care face imposibilă conviețuirea.
Curtea Constituțională a considerat că aceste prevederi nu contravin principiului egalității în drepturi, deoarece legiuitorul poate stabili soluții legislative diferite pentru situații diferite.
Curtea a respins excepția de neconstituționalitate, considerând că prevederile ordonanței sunt constituționale.

Textul legii

DECIZIE nr. 166 din 26 septembrie 2000 referitoare la excepţia de neconstituţionalitate a dispoziţiilor art. 13 din Ordonanţa de urgenta a Guvernului nr. 40/1999 privind protecţia chiriaşilor şi stabilirea chiriei pentru spaţiile cu destinaţia de locuinţe Publicat în MONITORUL OFICIAL nr. 549 din 7 noiembrie 2000 Ioan Muraru - preşedinte Costica Bulai - judecător Kozsokar Gabor - judecător Nicolae Popa - judecător Lucian Stangu - judecător Florin Bucur Vasilescu - judecător Romul Petru Vonica - judecător Mariana Trofimescu - procuror Doina Suliman - magistrat-asistent Pe rol se afla soluţionarea excepţiei de neconstituţionalitate a dispoziţiilor art. 13 din Ordonanţa de urgenta a Guvernului nr. 40/1999 privind protecţia chiriaşilor şi stabilirea chiriei pentru spaţiile cu destinaţia de locuinţe, excepţie ridicată de Ion Gheorghe Lupu în Dosarul nr. 179/2000 al Tribunalului Braşov. La apelul nominal se prezintă personal Ion Gheorghe Lupu şi Doina-Elena Bartos. Lipseşte Elisabeta Lupu, faţă de care procedura de citare este legal îndeplinită. Autorul excepţiei, Ion Gheorghe Lupu, solicita admiterea excepţiei de neconstituţionalitate, întrucât textul de lege criticat favorizează proprietarii prin aceea ca da posibilitate instanţelor de judecată sa cenzureze dispoziţiile Legii nr. 112/1995, încurajând astfel abuzurile. De asemenea, arata ca Ordonanţa de urgenta a Guvernului nr. 40/1999 nu conţine dispoziţii care să reglementeze recuperarea de către chiriaşi a sumelor cheltuite cu ocazia litigiilor. În final, depune la dosar concluzii scrise. Doina-Elena Bartos solicita respingerea excepţiei ca fiind neîntemeiată, deoarece considera ca ordonanţa criticata nu contravine nici unui principiu sau norme constituţionale. Depune la dosar concluzii scrise. Reprezentantul Ministerului Public, având în vedere jurisprudenta Curţii Constituţionale şi faptul ca în speta nu au intervenit elemente noi care să justifice schimbarea acesteia, solicita respingerea excepţiei de neconstituţionalitate ridicate. CURTEA, având în vedere actele şi lucrările dosarului, constata următoarele: Prin Încheierea din 9 februarie 2000, pronunţată în Dosarul nr. 179/2000, Tribunalul Braşov a sesizat Curtea Constituţională cu excepţia de neconstituţionalitate a dispoziţiilor art. 13 din Ordonanţa de urgenta a Guvernului nr. 40/1999 privind protecţia chiriaşilor şi stabilirea chiriei pentru spaţiile cu destinaţia de locuinţe, excepţie ridicată de Ion Gheorghe Lupu. Din examinarea încheierii de sesizare rezultă ca excepţia de neconstituţionalitate, asa cum a fost ridicată de autorul sau, priveşte şi dispoziţiile art. 6, 10, 14 şi 22 din ordonanţa menţionată. Instanţa de judecată arata însă ca "va sesiza Curtea Constituţională numai cu privire la art. 13 din Ordonanţa de urgenta a Guvernului nr. 40/1999, care constituie o prevedere de care depinde soluţionarea cauzei, întrucât acţiunea introductivă la instanţa are ca obiect evacuarea pârâţilor pentru lipsa de titlu locativ, fiind intemeiata pe prevederile acestui text [...]". În motivarea excepţiei de neconstituţionalitate autorul acesteia susţine ca textele de lege criticate contravin dispoziţiilor constituţionale ale art. 16 alin.

(1)şi

(2)privind egalitatea în drepturi, "prin favorizarea proprietarilor în detrimentul chiriaşilor, dând totodată instanţelor judecătoreşti posibilitatea de a cenzura prevederile Legii nr. 112/1995". De asemenea, considera ca este încălcat art. 54 din Constituţie referitor la exercitarea drepturilor şi libertăţilor constituţionale cu buna-credinţa, fără încălcarea drepturilor şi libertăţilor celorlalţi. Tribunalul Braşov, exprimandu-şi opinia, considera ca excepţia de neconstituţionalitate este neîntemeiată în raport cu motivele expuse, deoarece art. 13 din Ordonanţa de urgenta a Guvernului nr. 40/1999 "este o norma juridică ce trebuie interpretată restrictiv, în sensul că aplicarea nu se poate extinde şi la alte situaţii neenumerate în cuprinsul sau, deci proprietarul nu poate invoca şi alte motive, neprevăzute de lege, ca temei al refuzului de a prelungi contractul de închiriere". În conformitate cu dispoziţiile art. 24 alin.

(1)din Legea nr. 47/1992, republicată, încheierea de sesizare a fost comunicată preşedinţilor celor două Camere ale Parlamentului şi Guvernului, pentru a-şi exprima punctele de vedere asupra excepţiei de neconstituţionalitate ridicate. Guvernul, în punctul sau de vedere, arata ca excepţia este neîntemeiată, deoarece dispoziţiile art. 13 din ordonanţa de urgenţă criticata "nu prevăd situaţiile în care nu se aplică prelungirea contractelor de închiriere", ci stabilesc "situaţiile în care proprietarul poate refuza în mod justificat prelungirea contractelor de închiriere, datorită conduitei culpabile a chiriaşului". De aceea Guvernul apreciază ca soluţiile adoptate prin aceasta ordonanţa de urgenţă nu pot fi considerate contrare prevederilor art. 16 şi 54 din Constituţie. Preşedinţii celor două Camere ale Parlamentului nu au comunicat punctele lor de vedere asupra excepţiei de neconstituţionalitate. CURTEA, examinând încheierea de sesizare, punctul de vedere al Guvernului, raportul întocmit în cauza de judecătorul-raportor, susţinerile părţilor prezente, concluziile procurorului, dispoziţiile legale criticate, raportate la prevederile Constituţiei, precum şi dispoziţiile Legii nr. 47/1992, retine următoarele: Curtea Constituţională constata ca a fost legal sesizată şi este competenţa, potrivit dispoziţiilor art. 144 lit. c) din Constituţie, precum şi ale art. 1 alin.

(1), ale art. 2, 3, 12 şi 23 din Legea nr. 47/1992, republicată, să soluţioneze excepţia de neconstituţionalitate ridicată. Obiectul excepţiei de neconstituţionalitate îl constituie dispoziţiile art. 13 din Ordonanţa de urgenta a Guvernului nr. 40 din 8 aprilie 1999 privind protecţia chiriaşilor şi stabilirea chiriei pentru spaţiile cu destinaţia de locuinţe, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 148 din 8 aprilie 1999. Acest text de lege are următorul conţinut: "Prelungirea contractelor de închiriere nu se aplică:

a)în cazul contractelor de închiriere încheiate de chiriaşi cu proprietari persoane fizice, altele decât cele prevăzute la art. 2-7; ...
b)în cazul contractelor de închiriere pentru spaţiile cu destinaţia de locuinţe, prevăzute la art. 1-7, ai căror titulari de contract sau membri de familie menţionaţi în contract sunt proprietari ai unei locuinţe corespunzătoare ori au înstrăinat o locuinta corespunzătoare după data de 1 ianuarie 1990, în aceeaşi localitate. Fac excepţie contractele de închiriere ai căror titulari sau membri de familie menţionaţi în contract au redobândit, în calitate de fosti proprietari sau moştenitori ai acestora, locuinţe care sunt efectiv ocupate de chiriaşi persoane fizice, de una dintre persoanele juridice prevăzute la art. 1 sau de o instituţie publică; ...
c)chiriaşului care refuza sa preia în folosinţă o alta locuinta pusă la dispoziţie în condiţiile prezentei ordonanţe de urgenţă de către fostul proprietar sau de moştenitorii acestuia ori de către autorităţile publice locale; ...
d)în cazul litigiilor determinate de refuzul chiriaşilor cărora li s-a notificat sa încheie un nou contract de închiriere cu proprietarul potrivit Legii nr. 17/1994, Legii nr. 112/1995 sau Legii nr. 114/1996, republicată; ...
e)în cazul litigiilor dintre proprietar şi chiriaş având ca obiect schimbul obligatoriu de locuinţe; ...
f)în cazul chiriaşilor care au subinchiriat locuinta fără consimţământul scris al proprietarului; ...
g)în cazul chiriaşilor care au schimbat total sau parţial destinaţia ori structura interioară a locuinţei fără consimţământul scris al proprietarului şi fără aprobările legale; ...
h)chiriaşului care a pricinuit însemnate stricăciuni locuinţei, clădirii în care este situata aceasta, instalaţiilor sau bunurilor aferente acestora ori care a înstrăinat fără drept părţi din acestea; ...
i)chiriaşului care are un comportament ce face imposibila convieţuirea sau care împiedica folosirea normală a locuinţei; ...
j)în cazul prevăzut la art. 6, dacă persoana care a cumpărat locuinta în baza Legii nr. 112/1995 a înstrăinat-o sub orice formă, inclusiv prin schimb; ...
k)în cazul prevăzut la art. 6, dacă persoana care a cumpărat locuinta în baza Legii nr. 112/1995 a ipotecat-o, a concesionat-o sau a încheiat un contract de leasing pentru o parte sau pentru întreaga locuinta; ...
l)în cazul prevăzut la art. 6, dacă persoana care a cumpărat locuinta în baza Legii nr. 112/1995 a închiriat-o în totalitate sau în parte. Dacă locuinta a fost închiriată în parte, prevederile prezentului articol se aplică numai pentru suprafaţa din locuinta, închiriată de persoana care a cumpărat-o în baza Legii nr. 112/1995." ... Autorul excepţiei considera ca acest text de lege contravine prevederilor constituţionale ale art. 16 alin.

(1)şi

(2)privind egalitatea în drepturi şi ale art. 54 referitor la exercitarea cu buna-credinţa a drepturilor şi libertăţilor fundamentale. Examinând sub aceste aspecte excepţia de neconstituţionalitate, se constată că Ordonanţa de urgenta a Guvernului nr. 40/1999 are ca scop protecţia chiriaşilor prin prelungirea contractelor de închiriere pentru o perioadă de 5 sau 3 ani, după caz, asigurarea stabilitatii în viitor a drepturilor lor locative prin acordarea dreptului chiriaşului la reînnoirea contractului de închiriere şi crearea unor garanţii împotriva unei evacuari abuzive, precum şi a unui drept de preemţiune în cazul în care proprietarul intenţionează sa vândă locuinta. Cu privire la susţinerea ca prin ordonanţa a fost încălcat principiul egalităţii în drepturi a cetăţenilor, consacrat prin art. 16 alin.

(1)şi

(2)din Constituţie, Curtea constata ca aceasta nu poate fi reţinută, deoarece principiul egalităţii nu pretinde uniformitate. De aceea nu sunt excluse, ci, dimpotriva, sunt admise soluţii legislative diferite pentru situaţii diferite. Dispoziţiile legale criticate ocrotesc în mod egal pe proprietar şi pe chiriaş, stabilind, pe de o parte, în ce măsura proprietarul poate refuza, în mod justificat, prelungirea contractului, iar pe de altă parte, dând chiriaşului posibilitatea să îşi apere dreptul locativ în condiţiile în care nu i se poate reprosa vreo conduita culpabilă. De asemenea, referirile autorului excepţiei la art. 54 din Constituţie sunt irelevante, întrucât acest text constituţional nu este cu nimic prejudiciat de dispoziţiile ordonanţei criticate. De altfel aceasta problema este una de aplicare a legii, de competenţa exclusiva a instanţei judecătoreşti, deoarece buna-credinţa este un element de fapt care caracterizează conduita unei persoane, iar nu o chestiune de drept care să poată fi examinata de Curtea Constituţională. În sfârşit, Ordonanţa de urgenta a Guvernului nr. 40/1999 a mai fost supusă controlului de constituţionalitate, Curtea constatând ca dispoziţiile sale sunt constituţionale în raport cu art. 16 şi 54 din Constituţie. În acest sens a fost pronunţată Decizia nr. 88 din 4 mai 2000, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 389 din 21 august 2000. Pentru considerentele expuse, în temeiul art. 144 lit. c) şi al art. 145 alin.

(2)din Constituţie, precum şi al art. 13 alin.

(1)lit. A.c), al art. 23 şi al art. 25 alin.

(1)din Legea nr. 47/1992, republicată, CURTEA În numele legii DECIDE: Respinge excepţia de neconstituţionalitate a dispoziţiilor art. 13 din Ordonanţa de urgenta a Guvernului nr. 40/1999 privind protecţia chiriaşilor şi stabilirea chiriei pentru spaţiile cu destinaţia de locuinţe, excepţie ridicată de Ion Gheorghe Lupu în Dosarul nr. 179/2000 al Tribunalului Braşov. Definitivă şi obligatorie. Pronunţată în şedinţa publică din data de 26 septembrie 2000. PREŞEDINTE, prof. univ. dr. Ioan Muraru Magistrat-asistent, Doina Suliman --------

Explicație AI pe baza textului oficial al legii. Orientativă, nu înlocuiește consilierea juridică.