Výpoveď nájmu bytu zo strany nájomcu
Nájomca môže nájom bytu ukončiť písomnou výpoveďou, pričom podmienky sa líšia podľa toho, či ide o krátkodobý nájom bytu alebo o nájom podľa zákona o štátnej podpore nájomného bývania. Nasledujúci text a vzor listu vám pomôžu výpoveď správne pripraviť, doručiť a byt riadne odovzdať.
Ktorý zákon sa na váš nájom vzťahuje
Podmienky výpovede nájomcom nie sú jednotné pre všetky nájmy bytov – závisia od toho, podľa akého predpisu bola nájomná zmluva uzatvorená. Ak ide o krátkodobý nájom bytu podľa osobitného zákona, uplatní sa úprava v Zákon o krátkodobom nájme bytu, § 7. Ak ide o nájom v rámci štátom podporovaného nájomného bývania, postupuje sa podľa Zákon o štátnej podpore nájomného bývania a o zmene a doplnení niektorých zákonov, § 13.
Pred prípravou výpovede je preto potrebné najprv zistiť, na základe ktorého zákona bola nájomná zmluva uzatvorená, keďže od toho závisí najmä to, z akých dôvodov môže nájomca vypovedať a aká je dĺžka výpovednej lehoty.
Dôvody výpovede zo strany nájomcu
- Pri krátkodobom nájme bytu môže nájomca vypovedať nájom najmä vtedy, ak sa predmet nájmu stal nespôsobilý na dohodnuté užívanie bez jeho zavinenia, ak mu skončil pracovný, služobný alebo obdobný pomer, ak mu vznikol nárok na sociálne bývanie, alebo z iného dôvodu dohodnutého v nájomnej zmluve – podľa Zákon o krátkodobom nájme bytu, § 7.
- Pri nájme podľa zákona o štátnej podpore nájomného bývania môže nájomca vypovedať nájom z dôvodov uvedených v osobitnom predpise, z dôvodu dohodnutého v nájomnej zmluve, alebo bez uvedenia dôvodu, ak ide o zmluvu na dobu neurčitú, podľa Zákon o štátnej podpore nájomného bývania a o zmene a doplnení niektorých zákonov, § 13.
- Nájomca je oprávnený od zmluvy aj odstúpiť, ak mu predmet nájmu nebol odovzdaný v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie; v takom prípade sa nájom nekončí uplynutím výpovednej lehoty, ale okamihom doručenia odstúpenia druhej strane.
Forma, doručenie a výpovedná lehota
Výpoveď musí mať vždy písomnú formu; pri krátkodobom nájme to vyplýva z ustanovenia o zániku nájmu podľa Zákon o krátkodobom nájme bytu, § 6, pri nájme podľa zákona o štátnej podpore nájomného bývania z Zákon o štátnej podpore nájomného bývania a o zmene a doplnení niektorých zákonov, § 12.
Pri krátkodobom nájme sa nájom skončí uplynutím výpovednej lehoty, ktorá začína plynúť dňom nasledujúcim po dni doručenia výpovede druhej zmluvnej strane; táto lehota nesmie byť kratšia ako jeden mesiac, resp. v niektorých prípadoch pätnásť dní, podľa Zákon o krátkodobom nájme bytu, § 7. Presnú dĺžku výpovednej lehoty pre váš konkrétny prípad si vždy overte podľa aktuálneho znenia zákona a znenia nájomnej zmluvy.
Pri nájme podľa zákona o štátnej podpore nájomného bývania sa uplatňuje jednomesačná výpovedná lehota v prípade písomnej výpovede z iných dôvodov, ako sú výslovne uvedené v Zákon o štátnej podpore nájomného bývania a o zmene a doplnení niektorých zákonov, § 13 – aj tu odporúčame overiť si presné znenie zákona vzhľadom na to, že pasáže neobsahujú úplný prehľad všetkých lehôt pre všetky dôvody výpovede.
Odporúčame výpoveď doručovať spôsobom, ktorý umožňuje preukázať jej doručenie druhej strane (napríklad doporučenou zásielkou s doručenkou alebo osobným odovzdaním s potvrdením prevzatia), keďže výpovedná lehota začína plynúť práve od doručenia.
Odovzdanie bytu a vrátenie zábezpeky
- Nájomca je povinný na vlastné náklady byt vypratať a odovzdať prenajímateľovi v stave zodpovedajúcom obvyklému opotrebeniu ku dňu skončenia nájmu.
- Pri krátkodobom nájme platí, že ak nájomca byt neodovzdá do desiatich kalendárnych dní odo dňa skončenia nájmu (pri odstúpení do piatich dní), je prenajímateľ oprávnený zadržať hnuteľné veci nájomcu v byte na zabezpečenie svojich pohľadávok, podľa Zákon o krátkodobom nájme bytu, § 8.
- Pri nájme podľa zákona o štátnej podpore nájomného bývania je táto lehota na odovzdanie bytu päť kalendárnych dní odo dňa skončenia nájmu, podľa Zákon o štátnej podpore nájomného bývania a o zmene a doplnení niektorých zákonov, § 14.
- Prenajímateľ je povinný vrátiť nájomcovi nevyčerpanú časť peňažnej zábezpeky najneskôr v lehote jedného mesiaca odo dňa, keď nájomca byt vypratal a vysporiadal s prenajímateľom nároky súvisiace s nájomným pomerom, podľa Zákon o krátkodobom nájme bytu, § 5 a obdobne podľa Zákon o štátnej podpore nájomného bývania a o zmene a doplnení niektorých zákonov, § 10.
Neplatnosť skončenia nájmu
Ak by niektorá zo strán mala pochybnosti o platnosti skončenia krátkodobého nájmu, môže neplatnosť uplatniť na súde v lehote dvoch mesiacov odo dňa doručenia výpovede alebo odstúpenia od nájomnej zmluvy, podľa Zákon o krátkodobom nájme bytu, § 9. Podanie žaloby však samo osebe neodkladá účinky výpovede.
Postup krok za krokom
- Overte si, podľa ktorého zákona bola vaša nájomná zmluva uzatvorená, a preverte v aktuálnom znení príslušného zákona presnú dĺžku výpovednej lehoty a dôvody výpovede.
- Pripravte písomnú výpoveď s presnou identifikáciou zmluvných strán, bytu, nájomnej zmluvy a dôvodu výpovede (ak je vyžadovaný), a uveďte deň, ku ktorému má nájom skončiť.
- Doručte výpoveď prenajímateľovi spôsobom, ktorý viete preukázať (doporučene alebo osobne s potvrdením prevzatia).
- Pred uplynutím výpovednej lehoty pripravte byt na odovzdanie v stave zodpovedajúcom obvyklému opotrebeniu a dohodnite si s prenajímateľom termín odovzdania a spísania preberacieho protokolu.
- Po odovzdaní bytu a vysporiadaní všetkých nárokov si u prenajímateľa uplatnite vrátenie nevyčerpanej časti peňažnej zábezpeky v zákonnej lehote.
Vzor: Výpoveď nájmu bytu daná nájomcom
[Meno a priezvisko nájomcu] [Adresa trvalého pobytu] [Dátum narodenia] Adresát: [Meno a priezvisko / obchodné meno prenajímateľa] [Adresa prenajímateľa] V [mesto], dňa [dátum] Vec: Výpoveď nájmu bytu Vážený pán/Vážená pani, ako nájomca bytu nachádzajúceho sa na adrese [adresa bytu, číslo bytu, poschodie], na základe nájomnej zmluvy zo dňa [dátum uzatvorenia nájomnej zmluvy] (ďalej len „nájomná zmluva“), týmto v súlade s [uveďte podľa charakteru nájmu buď: Zákon o krátkodobom nájme bytu, § 7, alebo: Zákon o štátnej podpore nájomného bývania a o zmene a doplnení niektorých zákonov, § 13] vypovedám nájom uvedeného bytu. Dôvod výpovede: [uveďte konkrétny dôvod, ak je podľa zákona alebo zmluvy vyžadovaný, napr. skončenie pracovného pomeru, nespôsobilosť bytu na užívanie, dohodnutý dôvod v zmluve, alebo uveďte, že ide o výpoveď bez uvedenia dôvodu, ak to zmluva a zákon umožňujú]. Výpovedná lehota podľa nájomnej zmluvy a zákona začína plynúť dňom nasledujúcim po dni doručenia tejto výpovede a nájom bytu skončí uplynutím výpovednej lehoty, t. j. dňa [uveďte predpokladaný dátum skončenia nájmu po overení dĺžky výpovednej lehoty]. Zároveň Vás žiadam o súčinnosť pri dohodnutí termínu odovzdania bytu a spísania preberacieho protokolu, ako aj o vrátenie nevyčerpanej časti zloženej peňažnej zábezpeky po odovzdaní bytu a vysporiadaní vzájomných nárokov. S pozdravom, [Meno a priezvisko nájomcu] [Podpis] Prílohy: [kópia nájomnej zmluvy, príp. iné doklady]
Zdroje z korpusu Europaius
Časté otázky
Musí byť výpoveď nájmu bytu písomná?
Áno, výpoveď nájmu bytu musí mať písomnú formu, a to tak pri krátkodobom nájme bytu, ako aj pri nájme podľa zákona o štátnej podpore nájomného bývania.
Kedy začína plynúť výpovedná lehota?
Pri krátkodobom nájme bytu začína výpovedná lehota plynúť dňom nasledujúcim po dni, v ktorom bola výpoveď doručená druhej zmluvnej strane, podľa Zákon o krátkodobom nájme bytu, § 7.
Musí nájomca uviesť dôvod výpovede?
Závisí to od typu nájmu a od toho, či ide o zmluvu na dobu určitú alebo neurčitú; niektoré dôvody sú uvedené priamo v zákone, iné môžu byť dohodnuté v nájomnej zmluve, prípadne pri zmluve na dobu neurčitú môže byť výpoveď možná aj bez uvedenia dôvodu podľa Zákon o štátnej podpore nájomného bývania a o zmene a doplnení niektorých zákonov, § 13.
Dokedy musí prenajímateľ vrátiť zábezpeku?
Prenajímateľ je povinný vrátiť nevyčerpanú časť peňažnej zábezpeky najneskôr do jedného mesiaca odo dňa, keď nájomca byt vypratal a vysporiadal s prenajímateľom nároky súvisiace s nájomným pomerom.