Einwendungen gegen die Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter
Kündigt der Vermieter einen Mietvertrag in Österreich, so muss dies grundsätzlich gerichtlich erfolgen, und der Mieter kann sich mit Einwendungen dagegen zur Wehr setzen. Dieser Leitfaden erklärt die wesentlichen Fristen und Formvorschriften und stellt ein Muster für die Einwendungsschrift zur Verfügung.
Grundlagen der gerichtlichen Kündigung
Mietverträge können vom Vermieter nach dem Mietrechtsgesetz, § 33 nur gerichtlich gekündigt werden, während der Mieter auch schriftlich kündigen kann. Der Vermieter muss in der Kündigung die Kündigungsgründe kurz anführen; andere Gründe kann er im weiteren Verfahren nicht mehr nachschieben.
Die gerichtliche Aufkündigung selbst wird nach Zivilprozessordnung, § 562 mittels Schriftsatz oder mündlich bei Gericht angebracht. Der Schriftsatz muss den Bestandgegenstand bezeichnen, den Beendigungszeitpunkt angeben und den Antrag enthalten, dem Mieter aufzutragen, den Gegenstand zu übergeben oder gegen die Kündigung Einwendungen zu erheben.
Nach Zivilprozessordnung, § 563 muss die Aufkündigung vor Beginn der Kündigungsfrist bei Gericht angebracht werden; verspätet angebrachte Aufkündigungen weist das Gericht von Amts wegen zurück.
Frist und Form der Einwendungen
- Nach Zivilprozessordnung, § 562 ist zur Anbringung der Einwendungen eine Frist von vier Wochen vorgesehen.
- Verspätet erhobene Einwendungen gegen die Kündigung werden nach Zivilprozessordnung, § 571 von Amts wegen ohne Verhandlung zurückgewiesen.
- Gegen die Versäumung dieser Frist ist nach Mietrechtsgesetz, § 33 die Wiedereinsetzung in den vorigen Stand nach den Bestimmungen der §§ 146 ff. ZPO möglich.
- Die genannte Frist kann nach Zivilprozessordnung, § 570 nicht verlängert werden; prüfen Sie den konkreten Fristbeginn anhand des Zustelldatums im aktuellen Gesetzestext.
- Werden rechtzeitig Einwendungen erhoben, beraumt das Gericht nach Zivilprozessordnung, § 571 eine vorbereitende Tagsatzung an, wobei auf die Dringlichkeit von Bestandsachen besonders Bedacht zu nehmen ist.
Gerichtliche Prüfung und Beweislast
Erhebt der Mieter Einwendungen, muss der Vermieter nach Mietrechtsgesetz, § 33 nachweisen, dass der von ihm geltend gemachte Kündigungsgrund tatsächlich vorliegt. Die Partei, von der die Kündigung ausging, gilt nach Zivilprozessordnung, § 571 als Kläger im Verfahren.
Bleibt eine Partei nach rechtzeitig erhobenen Einwendungen einer Tagsatzung fern, bevor sie sich in der Sache eingelassen hat, kann auf Antrag der erschienenen Partei ein Versäumungsurteil nach Zivilprozessordnung, § 571 gefällt werden.
Wird die Kündigung rechtskräftig, dient sie nach Exekutionsordnung, § 1 als Exekutionstitel für die Räumung, sofern gegen sie nicht rechtzeitig Einwendungen erhoben wurden.
Besonderheiten bei bestimmten Kündigungsgründen
- Bei bestimmten Kündigungsgründen (etwa Eigenbedarf oder vergleichbaren Tatbeständen nach § 30 Abs. 2 MRG) entscheidet das Gericht nach Mietrechtsgesetz, § 34 vorab durch Zwischenurteil über das Vorliegen des Kündigungsgrundes, bevor über Ersatzgegenstände verhandelt wird.
- Bei einer Teilkündigung kann das Gericht nach Mietrechtsgesetz, § 31 im Rechtsstreit über Einwendungen die Kündigung hinsichtlich einzelner Teile des Mietgegenstandes als wirksam, hinsichtlich anderer Teile als aufgehoben erklären.
- Nach rechtskräftiger Kündigung kann bei drohender Obdachlosigkeit ein Aufschub der Räumungsexekution nach Mietrechtsgesetz, § 35 beantragt werden, wenn dies dem Vermieter zumutbar ist.
Schritt-für-Schritt-Anleitung
- Kündigungsschriftsatz genau prüfen: Zustelldatum, angegebener Kündigungstermin und angeführter Kündigungsgrund.
- Fristlauf ab Zustellung berechnen und die Einwendungen fristgerecht beim zuständigen Gericht einbringen, da eine Fristverlängerung nicht möglich ist.
- In den Einwendungen konkret darlegen, weshalb der geltend gemachte Kündigungsgrund nicht vorliegt oder die Kündigung formell mangelhaft ist.
- Bei Fristversäumnis unverzüglich prüfen, ob ein Antrag auf Wiedereinsetzung in den vorigen Stand in Betracht kommt.
- Zur vorbereitenden Tagsatzung erscheinen bzw. sich rechtzeitig vertreten lassen, um ein Versäumungsurteil zu vermeiden.
Einwendungen gegen die gerichtliche Aufkündigung des Mietvertrages
An das [Bezirksgericht, Anschrift einfügen] Aktenzeichen: [Geschäftszahl einfügen] Kündigende Partei (Vermieter): [Name, Anschrift] Beklagte Partei (Mieter): [Name, Anschrift] Einwendungen gegen die gerichtliche Aufkündigung In der Bestandsache betreffend den Mietgegenstand [genaue Bezeichnung: Adresse, Top-Nummer] erhebe ich, [Name des Mieters], gegen die mir am [Datum der Zustellung] zugestellte gerichtliche Aufkündigung vom [Datum der Kündigung] fristgerecht Einwendungen und führe dazu Folgendes aus: 1. Die kündigende Partei stützt die Aufkündigung auf den Kündigungsgrund [Kündigungsgrund laut Kündigungsschreiben einfügen]. 2. Dieser Kündigungsgrund liegt aus folgenden Gründen nicht vor: [Ausführliche Sachverhaltsdarstellung und rechtliche Begründung einfügen, z. B. kein Zahlungsrückstand, kein Eigenbedarf, keine erhebliche Beeinträchtigung, Formmangel der Kündigung u. Ä.] 3. Beweise: [Urkunden, Zeugen, Parteienvernehmung, sonstige Beweismittel benennen] Es wird daher beantragt, das Gericht möge die Aufkündigung vom [Datum] für rechtsunwirksam erklären und aufheben, in eventu über die Einwendungen eine vorbereitende Tagsatzung anzuberaumen. [Ort, Datum] [Unterschrift des Mieters bzw. seines rechtsfreundlichen Vertreters]
Quellen aus dem Korpus Europaius
Häufige Fragen
Wie lange habe ich Zeit, um Einwendungen gegen die Kündigung zu erheben?
Nach Zivilprozessordnung, § 562 ist für die Anbringung der Einwendungen eine Frist von vier Wochen vorgesehen. Der genaue Fristbeginn hängt vom Zustelldatum ab; prüfen Sie dies im Einzelfall anhand des aktuellen Gesetzestextes.
Was passiert, wenn ich die Frist versäume?
Verspätet erhobene Einwendungen werden nach Zivilprozessordnung, § 571 von Amts wegen ohne Verhandlung zurückgewiesen. In bestimmten Fällen kommt nach Mietrechtsgesetz, § 33 eine Wiedereinsetzung in den vorigen Stand in Betracht.
Wer muss beweisen, dass der Kündigungsgrund vorliegt?
Erhebt der Mieter Einwendungen, muss der Vermieter nach Mietrechtsgesetz, § 33 nachweisen, dass der geltend gemachte Kündigungsgrund tatsächlich gegeben ist.
Kann die Kündigungsfrist verlängert werden?
Nein, die in den einschlägigen Bestimmungen festgesetzten Fristen können nach Zivilprozessordnung, § 570 nicht verlängert werden.