14 CO 279/2022-190 — Krajský soud v Brně

1. Napadeným rozsudkem soud I. stupně určil, že žalobce je výlučným vlastníkem nemovitostí, a to pozemku parcelní [číslo] o výměře 442 m2, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba číslo popisné [anonymizováno], bydlení, a pozemku parcelní [číslo] o výměře 238 m2, zahrada, vše zapsané v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, [stát. instituce] na listu vlastnictví [číslo] pro [katastrální uzemí] (výrok I), a žalovanému uložil povinnost zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení 117 250,37 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám advokáta Mgr. [jméno] [příjmení] (výrok II). 2. Proti tomuto rozsudku podal v zákonné lhůtě odvolání žalovaný. Vytýká v něm soudu I. stupně nesprávná skutková zjištění a nesprávné právní posouzení věci. V prvé řadě vyslovil nesouhlas se závěrem o tom, že žalovanému muselo být jako osobě podnikající v oboru realit zřejmé, že kupní cena neodpovídá skutečné hodnotě převáděných nemovitostí. Společnost [anonymizováno] Classic and [právnická osoba], má skutečně zapsaný v předmětu podnikání pronájem nemovitostí a bytů, avšak žalovaný žádné činnosti v oblasti realit neprovozoval a jím řízená a vlastněná společnost se orientuje výhradně na podnikatelské aktivity v oblasti veteránů a sportovních vozidel. Soud I. stupně rovněž pochybil, pokud nezjistil mimořádné okolnosti svědčící o oprávněnosti dobré víry žalovaného v zápis ve veřejném seznamu v souvislosti s nabytím vlastnického práva žalovaného k sporným nemovitostem. Argumentace soudu I. stupně je dle žalovaného zcela otevřeně v rozporu s principem materiální publicity katastru nemovitostí, jak uvádí i Nejvyšší soud České republiky v rozsudku vydaném pod sp. zn. 21 Cdo 4540/2018. Za situace, kdy žalovaný nemá právní vzdělání a s nemovitostmi nikdy neobchodoval, nebylo možné po něm spravedlivě žádat, aby se nadstandardně seznamoval se způsobem nabytí vlastnictví původního vlastníka, dostačujícím při koupi bylo, že prodávající byl řádně evidován v katastru nemovitostí jako vlastník a nebyly zde žádné důvodné pochybnosti, že by údaje ve veřejné seznamu nebyly správné. Závěr o tom, že prodávající platně nenabyl vlastnické právo k nemovitostem, je pro posouzení věci nepodstatný. Soud I. stupně pochybil i při stanovení tarifní hodnoty pro rozhodnutí o náhradě nákladů řízení, kdy správně měl vycházet z částky 50 000 Kč. Žalovaný proto navrhl změnu napadeného rozsudku tak, že žaloba bude zamítnuta a žalovanému bude přiznána náhrada nákladů řízení. 3. Žalobce ve vyjádření k odvolání navrhl potvrzení napadeného rozsudku. Uvedl, že rozsudek citovaný žalovaným připouští výjimky ze zásady, že kupující při nabytí nemovitosti nemusí činit aktivní kroky k ujištění se, že stav zápisu ve veřejném seznamu je v souladu se skutečný právním stavem. Toto tedy neplatí, jsou-li tu objektivní okolnosti vzbuzující pochybnosti o souladu mezi stavem zapsaným a skutečným právním stavem. V takovém případě je na nabývající osobě, aby si ověřila soulad mezi těmito dvěma stavy. V dané věci byly pochybnosti zjevně na místě, neboť převodce sporné nemovitosti neužíval a žalovaný si musel být vědom i toho, že v místě a čase je kupoval za„ směšnou“ cenu. I pro naprostého laika byla sjednaná kupní cena za velký rodinný dům v solidním stavu v roce 2019 mimo realitu, navíc naprostý laik by si nekupoval nemovitost užívanou třetí osobou. Sám žalovaný poté, co se pokusil nabýt vlastnictví k nemovitostem, je nabídl žalobci a jeho manželce k nájmu za nájemné ve výši 10 000 Kč měsíčně, což standardně odpovídá nájemnému obvyklému pro nemovitosti o obvyklé ceně alespoň 2,5 milionu korun. Pokud žalovaný přiznává, že cena byla sjednána s ohledem na okolnosti, jak byly užívány, sám tím přiznává, že je kupoval s plným vědomím riskantnosti obchodu. Neúměrně nízká cena, za kterou je měla nabýt [právnická osoba], plynula přímo ze smlouvy uzavřené mezi ní a žalobcem, která byla založena ve sbírce listin katastru nemovitostí. Žalovaný tedy mohl zjistit vše podstatné pro posouzení, že podmínky uzavření předcházející smlouvy byly přinejmenším podezřelé. [obec] víra žalovaného při nabytí nemovitostí tak dle žalobce nebyla dána a není na místě ji chránit. Při posouzení tarifní hodnoty věci je třeba vycházet z hodnoty nemovitostí uvedené ve výsledné zprávě z [datum], jak správně dovodil soud I. stupně. 4. Odvolací soud přezkoumal napadený rozsudek a řízení jeho vydání předcházející (§ 212 věta prvá, § 212a odstavec 1, 3, 5 občanského soudního řádu, dále jen „o. s. ř.“), a po zjištění, že odvolání je podáno oprávněným subjektem (§ 201 o. s. ř.), je přípustné (§ 201, § 202 a contrario o. s. ř.), a je podáno včas (§ 204 o. s. ř.), dospěl k závěru, že odvolání žalovaného není důvodné. 5. Žalobce se v dané věci domáhá určení vlastnictví k sporným nemovitostem na základě tvrzení, že poté, co se dostal do vážných finančních potíží, uzavřel dne [datum] se společností [právnická osoba], smlouvu o spotřebitelském úvěru ve výši 250 000 Kč s úrokem ve výši 15,2 %, že fakticky mu byla poskytnuta mnohem nižší částka, že úvěrující společnost neposoudila jeho schopnost úvěr splácet, kdy nebyl schopen splátky dodržovat, že po zesplatnění úvěru asi čtvrt roku po jeho poskytnutí už měl činit jeho dluh vůči úvěrující společnosti 703 923 Kč a za této situace uzavřel s touto společností kupní smlouvu, kterou jí prodal sporné nemovitosti za částku 710 000 Kč započtenou proti všem pohledávkám kupujícího, že kupní smlouva byla neplatná pro neúměrně nízkou kupní cenu a sjednání za lichevních podmínek a že nemovitosti následně [datum] nikoliv v dobré víře nabyl žalovaný. Soud I. stupně žalobě vyhověl s odůvodněním, že smlouva o spotřebitelském úvěru byla neplatná, neboť úvěrující společnost nezjistila schopnost žalobce úvěr splácet, a následné kupní smlouvy nebyly uzavřeny platně, v případě smlouvy z [datum] pro nepřiměřenou kupní cenu a v případě smlouvy z [datum] pro nedostatek dobré víry žalovaného. S těmito závěry se odvolací soud ztotožňuje. 6. Dle ustanovení § 9 odstavec 1 zákona č. 145/2010 Sb. o spotřebitelském úvěru, ve znění účinném do 24. 2. 2013, věřitel před uzavřením smlouvy, ve které se sjednává spotřebitelský úvěr, či změnou takové smlouvy spočívající ve významném navýšení celkové výše spotřebitelského úvěru, je povinen s odbornou péčí posoudit schopnost spotřebitele splácet spotřebitelský úvěr, a to na základě dostatečných informací získaných i od spotřebitele, a je-li to nezbytné, nahlédnutím do databází umožňujících posouzení úvěruschopnosti spotřebitele. 7. K poskytnutí úvěru v dané věci došlo za účinnosti zákona č. 145/2010 Sb. o spotřebitelském úvěru ve znění do [datum]. Citované zákonné ustanovení chrání spotřebitele před negativními důsledky neschopnosti úvěru splácet a současně předchází negativním sociálním důsledkům předlužení a insolvence. Odborná péče při posouzení schopnosti spotřebitele splácet spotřebitelský úvěr předpokládá ověření údajů spotřebitele s využitím veřejně dostupných informací. I když v době poskytnutí úvěru zákonné ustanovení neobsahovalo úpravu neplatnosti smlouvy o spotřebitelském úvěru uzavřené bez řádného splnění uvedených povinností, je třeba vyjít z judikatorně ustálené zásady formulované Ústavním soudem České republiky v nálezu vydaném pod sp. zn. I. ÚS 199/11, dle něhož nelze považovat za přijatelné, aby se soudní ochrany dostávalo subjektům, které evidentně poškozují práva svých klientů, smlouvy takto uzavřené odporují zákonu a jsou neplatné dle ustanovení § 39 občanského zákoníku č. 40/1964 Sb. Jiný závěr by poskytovatele úvěru ve vztahu ke spotřebitelům neopodstatněně zvýhodňoval jen proto, že úvěrovou smlouvu uzavřel v jiném časovém období, kdy zákon uvedený důsledek spočívající v neplatnosti takto uzavřené smlouvy výslovně neupravoval. 8. Dle ustanovení § 39 občanského zákoníku č. 40/1964 Sb., dále jen „o. z.“, který je třeba aplikovat na posouzení platnosti smlouvy o spotřebitelském úvěru a kupní smlouvy z [datum] podle přechodného ustanovení § 3028 nynějšího občanského zákoníku č. 89/2012 Sb., neplatný je právní úkon, který svým obsahem nebo účelem odporuje zákonu nebo jej obchází anebo se příčí dobrým mravům. 9. V roce 2012 občanské právo neupravovalo institut tzv. lichevní smlouvy, avšak judikatura Nejvyššího soudu České republiky dovodila, a to s přihlédnutím k skutkové podstatě přečinu lichvy podle ustanovení § 218 trestního zákona č. 40/2009 Sb. i s přihlédnutím k dobové úpravě lichevní smlouvy v ustanovení § 879 obecného zákoníku občanského z roku [číslo], že lichevní smlouvy jsou takové smlouvy, které smluvní strana uzavře zneužívajíc něčí nezkušenosti, tísně nebo rozumové slabosti, přičemž dá sobě nebo jinému poskytnout nebo slíbit plnění, jehož hodnota je k hodnotě vzájemného plnění v hrubém nepoměru. Takové smlouvy jsou pro rozpor s dobrými mravy absolutně neplatné. O lichevní smlouvu podle občanského práva jde tedy v případě, kdy jednající z okolností věci věděl anebo musel vědět, že druhá strana je postižena uvedenými okoln