7 Co 1769/2025-104 — Krajský soud v Českých Budějovicích

1. Žalobkyně se žalobou podanou u soudu dne 29. 4. 2025 domáhá na žalované vyklizení bytu č. , hodnota, , který se nachází ve 3. nadzemním podlaží domu na adrese , adresa, v Českých Budějovicích s tím, že žalovaná tento byt po uplynutí doby nájmu podle smlouvy ze dne 7. 1. 2025 užívá bez právního důvodu.2. Okresní soud v Českých Budějovicích (dále jen soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 29. 8. 2025, č.j. 12 C 161/2025-80 (dále jen napadený rozsudek) rozhodl tak, že se žaloba zamítá (výrok I.) a že žalobkyně je povinna zaplatit žalované náhradu nákladů řízení 1 800 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok II.). V odůvodnění rozsudku se uvádí, že účastnice uzavřely nájemní smlouvu na dobu určitou tří měsíců od 1. 1. 2025 do 31. 3. 2025 bez možnosti automatické prolongace. Po uplynutí takto stanovené doby nájmu vyzvala žalobkyně žalovanou výzvou ze dne 14. 4. 2025 k vyklizení bytu. Na základě jednání žalované s , tituly před jménem, , jméno FO, (, právnická osoba, ) bylo dohodnuto, že žalovaná byt vyklidí nejpozději do 30. 6. 2025 a že k prodloužení nájmu nedojde. Soud prvního stupně vychází z toho, že domu nájmu si mohou smluvní strany sjednat podle své vůle a obecně lze nájem bytu sjednat na dobu určitou i neurčitou. Má za to, že doba nájmu na dobu určitou v délce tří měsíců zkracuje práva žalované jako nájemkyně. Jedná se o právo zakotvené v ust. § 2288 odst. 1 o.z., které stanoví tříměsíční výpovědní dobu pro výpověď z nájmu bytu v případě výpovědi dané nájemci pronajímatelem. Žalobkyně ujednáním doby nájmu na tři měsíce toto ustanovení obchází, neboť v jeho důsledku je zcela na její vůli jako pronajímatele, zda bude chtít pokračovat v nájemním vztahu se žalovanou či nikoliv. Tato vůle pronajímatele není limitována žádnými důvody a žalovaná se v důsledku tohoto ujednání nachází permanentně ve výpovědní době, tedy v nejistém postavení, pokud jde o právo užívat byt k bydlení. To je v rozporu s účelem nájmu bytu, který tkví v dlouhodobém uspokojování bytových potřeb nájemců. Tento účel je zajištěn ust. § 2288 a dalšími ustanoveními zákona, která stanoví zákonné podmínky skončení nájmu výpovědí včetně výpovědních důvodů. To je důvodem pro závěr soudu prvního stupně,, Anonymizováno, který k uvedenému ujednání o sjednané době trvání nájemního vztahu nepřihlíží (odkazuje na rozhodnutí Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne , datum, , č.j. , číslo jednací, ) a výkladem smlouvy dovozuje, že doba nájmu není stanovena a tudíž je nájemní vztah mezi účastníky sjednaný na dobu neurčitou.3. Proti tomuto rozsudku se žalobkyně odvolává, neboť má za to, že rozhodnutí Krajského soudu v Českých Budějovicích zn., Anonymizováno, , spisová značka, , na které soud prvního stupně odkazuje, je založeno na odlišném skutkovém stavu. V nyní projednávané věci soud prvního stupně nepřihlédl ke skutečnosti, že nájemní poměr dříve vznikl na základě nájemní smlouvy ze dne 5. 2. 2023 na dobu určitou do 4. 8. 2023 s právem na pokračování nájemního poměru za předpokladu, že žalovaná jako nájemce bude hradit předepsané nájemné. Tento nájemní poměr se prolongoval do 4. 8. 2024. V tomto období došlo fakticky k naplnění důvodů výpovědi pro hrubé porušení povinností nájemce, kdy dluh na nájemném vznikl za červen a červenec 2024 v celkové výši 22 800 Kč. Byla uzavřena další nájemní smlouva na dobu určitou v délce tří měsíců bez možnosti jejího prodloužení. Ani v tomto období žalovaná neplnila řádně své základní povinnosti a dostala se do prodlení s úhradou nájemného. Soudu prvního stupně vytýká, že rozhodl v rozporu s principem smluvní autonomie (§ 1725 o.z.). Poukazuje na skutkové okolnosti dané věci s tím, že krátkodobý nájem není v rozporu se zákonem a není sjednán s cílem obejít kogentní ustanovení o ochraně nájemce. Zkrácení doby nájmu samo o sobě není zkrácením práv nájemce. V daném případě měl smluvní vztah mezi účastníky krátkodobý charakter a z povahy uzavřené smlouvy i skutkových okolností plyne, že na tento vztah nelze aplikovat ochranný režim dlouhodobého nájmu v plném rozsahu. Je třeba vycházet z principu autonomie vůle smluvních stran s tím, že pronajímatel není povinen prodlužovat nájemní vztah uzavřený na dobu určitou a není povinen toto své rozhodnutí zdůvodňovat, pokud neporušuje zákon. Trvá na tom, že nájemní stah v posuzovaném případě uplynul dnem 31. 3. 2025 a poté žalovaná užívá byt bez právního důvodu. Přeměna nájemního vztahu na dobu neurčitou představuje nepřeměřený zásah do autonomie vůle a majetkového práva pronajímatele.4. Žalovaná ve vyjádření k podanému odvolání poukázala na stav nejistoty ohledně bydlení, v němž se nachází s tím, že jde o významný zásah do možnosti žádat o příspěvek na bydlení. Po dobu 9 měsíců, tak přichází cca o částku 7 000 Kč měsíčně. Jedná se o citelný zásah do jejich majetkových práv.5. Krajský soud ve Českých Budějovicích jako soud odvolací (§ 10 odst. 1 o.s.ř.) po zjištění, že přípustné odvolání (§ 202 o.s.ř.) bylo podáno v zákonem stanovené lhůtě (§ 204 odst. 1 o.s.ř.) a osobou k tomu oprávněnou (§ 201 o.s.ř.), přezkoumal napadený rozsudek soudu prvního stupně podle § 212 a § 212a o.s.ř. a dospěl k závěru, že odvolání žalobkyně je důvodné.6. Podle § 1725 o.z. smlouva je uzavřena, jakmile si strany ujednaly její obsah. V mezích právního řádu je stranám ponecháno na vůli svobodně si smlouvu ujednat a určit její obsah.7. Podle § 2235 o.z. zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednání zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu (odstavec 1). Ustanovení tohoto pod oddílu se nepoužijí, přenechává-li pronajímatel nájemci byt nebo dům k rekreaci nebo jinému zjevně krátkodobému účelu (odstavec 2).8. V posuzované věci odvolací soud vychází ze skutkových závěrů soudu prvního stupně. Bylo zjištěno, že účastníci uzavřeli nájemní smlouvu ze dne 7. 1. 2025, na jejímž základě se žalovaná stala nájemkyní konkrétně specifikovaného bytu na dobu určitou, a to dobu tří měsíců od 1. 1. 2025 do 31. 3. 2025 bez možnosti automatického prodloužení doby nájmu. Po uplynutí této doby byla žalovaná dne 14. 4. 2025 vyzvána k vyklizení bytu. Soud prvního stupně zjistil, že uzavření uvedené nájemní smlouvy předcházelo uzavření nájemních smluv ohledně předmětného bytu, a to vždy na dobu určitou, tj. šesti, popřípadě tří měsíců. Bylo rovněž zjištěno, že v minulosti (před uzavřením poslední nájemní smlouvy na dobu určitou) docházelo ze strany žalované k porušování povinností nájemkyně, a to opakovaným prodlením s úhradou nájemného.9. Otázkou v dané věci spornou je, zda je přípustné uzavřít smlouvu o nájmu bytu na dobu určitou v délce tří měsíců a zda je možné takto uzavřenou smlouvu vyložit jako smlouvu o nájmu bytu na dobu neurčitou.10. Soud prvního stupně v obecné rovině sice uvedl, že je na vůli smluvních stran sjednání doby nájmu, tj. na dobu neurčitou či určitou, má však za to, že doba nájmu bytu v délce tří měsíců zkracuje práva nájemcem a obchází ust. § 2288 o výpovědi z nájmu bytu. Proto k ujednání smluvních stran o délce nájmu tři měsíce nepřihlížel a dospěl k závěru, že nájemní smlouva mezi účastníky byla uzavřena na dobu neurčitou. V návaznosti na to poukázal na rozhodnutí Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne , datum, , č.j. , číslo jednací, .11. Odvolací soud má za to, že závěry odvolacího soudu vyslovené v uvedeném rozhodnutí nejsou aplikovatelné v nyní projednávané věci, a to vzhledem k diametrálně odlišnému skutkovému stavu ohledně tam uvedeného ujednání o době nájmu, o podmínkách jeho prodlužování a chování nájemců. Odvolací soud má za to, že pro posouzení nároku žalobkyně na vyklizení bytu v nyní projednávané věci je rozhodující obsah nájemní smlouvy ze dne 7. 1. 2025, kterou účastníci uzavřeli a z níž jednoznačně vyplývá dohoda o nájmu bytu na dobu určitou v trvání tří měsíců od 1. 1. 2025 do 31. 3. 2025. Uzavření této nájemní smlouvy předcházely dvě nájemní smlouvy uzavřené mezi účastnicemi vždy na dobu určitou. Odvolací soud má za to, že nájemní smlouvu ze dne 7. 1. 2025 nelze vyložit tak, že se jedná o nájemní smlouvu na dobu neurčitou (§ 556 o.z.).12. Odvolací soud uznává, že doba nájmu bytu sjednaná na dobu tří měsíců je velmi krátkou dobou, současně má za to, že takové ujednání není zakázané a je projevem smluvní volnosti subjektů, které smlouvu uzavřely. Nejedná se tak o ujednání zkracující práva nájemce ve smyslu § 2235 odst. 1 o.z., ani o dohodu obcházející ust. § 2288 o výpovědi z nájmu bytu. Pokud žalovaná nájemní smlouvu na dobu tří měsíců uzavřela, musela být srozuměna s tím, že uplynutím této doby nájemní vztah skončí, pokud se účastníci nedohodnou na jeho prodloužení (což smlouva připouští). K tomu však v daném případě nedošlo. K závěru soudu prvního stupně o tom, že krátká doba nájmu v délce tří měsíců obchází ust. § 2288 o výpovědi z nájmu bytu, lze jen doplnit, že doba nájmu tří měsíců neposkytuje pronajímateli prostor k uk