75 CO 377/2021-185 — Krajský soud v Ostravě

1. Napadeným rozsudkem okresní soud zamítl žalobu žalobkyně, aby žalovaná byla povinna zaplatit žalobkyni částku 130.320 Kč s 8,5% úrokem z prodlení ročně od 1. 9. 2018 do zaplacení (výrok I.) a uložil žalobkyni povinnost zaplatit žalované na náhradu nákladů řízení 82.978,28 Kč (výrok II.). 2. Okresní soud po provedeném dokazování uzavřel, že mezi žalobkyní a žalovanou byla dne [datum] uzavřena kupní smlouva, na základě které žalovaná prodala žalobkyni pozemek parc. č. st. 121, zastavěná plocha a nádvoří, přičemž na tomto pozemku stojí stavba s č. e. 45 - rodinná rekreace v části obce Karlov, pozemek parc. č. 235/7, ostatní plocha, za dohodnutou kupní cenu 1.900.000 Kč. Vklad vlastnického práva žalobkyně byl Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj povolen s účinky vkladu k 31. 10. 2017 Okresní soud dovodil, že po uzavření kupní smlouvy žalobkyně zjistila, že se podlaha v podkroví jeví jako nestabilní, houpe se. Žalobkyně přistoupila k odstraněni vady a za toto dílo zaplatila [jméno] [příjmení] mladšímu částku 130.320 Kč a této částky se domáhá jako slevy z kupní ceny. Okresní soud aplikoval ustanovení § 2103 občanského zákoníku, podle kterého kupující nemá práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. To neplatí, ujistil-li ho prodávající výslovně, že věc je bez vad, anebo zastřel-li vadu lstivě. Podle okresního soudu žalobkyně nemá nárok na plnění z vad dle shora citovaného zákonného ustanovení, neboť se v daném případě jednalo o vadu, kterou musela žalobkyně s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření kupní smlouvy. Okresní soud zde vyšel z provedených důkazů, z nichž bylo zjištěno, že vada týkající se konstrukce podlahy prvního patra byla zřejmá již v době uzavření kupní smlouvy. Žalobkyně o této vadě věděla, když tato skutečnost vyplývá jednak z potvrzení pracovnice [právnická osoba] [anonymizováno], která písemně potvrdila, že podlahy při prohlídkách předmětné nemovitosti se mezi účastníky kupní smlouvy řešily a vrzání podlah bylo patrné. Rovněž z výpovědi svědka [příjmení] a svědka [jméno] [příjmení] bylo podle okresního soudu prokázáno, že vada spočívající v nestabilitě podlahy v prvním nadzemním podlaží byla běžně zjistitelná. Žalobkyně si tedy musela být vědoma této skutečnosti a existence vady již v době uzavření kupní smlouvy, a proto ji okresní soud nemohl přiznat nároky z vadného plnění. Podle okresního soudu nebylo v řízení prokázáno a žalobkyně ani netvrdila, že by ze strany žalované byla ujištěna, že věci je bez vad nebo že měla žalovaná vadu zastřít. Nad rámec tohoto odůvodnění pak okresní soud dále uzavřel, že i pokud by dospěl k závěru, že šlo o skrytou vadu, kterou nemohla žalobkyně zjistit při uzavření kupní smlouvy, žalobkyně nepostupovala takovým způsobem, aby jí vznikl nárok z vadného plnění, když k uplatnění vad došlo až 11. 5. 2018, přičemž dle názoru soudu ani tímto písemným podáním nebyly vady uplatněny řádně, když si žalobkyně nezvolila právo z vadného plnění. Žalovaná navíc vznesla námitku, že vada nebyla uplatněna včas a bez zbytečného odkladu. Podle okresního soudu žalobkyně mohla zjistit vadu již v březnu 2018, měla ji tedy vytknout bez zbytečného odkladu, což však neučinila, a nárok na slevu z kupní ceny tak nemá. 3. Proti tomuto rozsudku podala žalobkyně včasné odvolání a navrhla jeho změnu a vyhovění žalobě s tím, že okresní soud nesprávně hodnotil v řízení provedené důkazy, zejména výpověď svědka [příjmení] a svědka [příjmení]. Svědek [příjmení] ve své výpovědi jednoznačně uvedl, že bez rozkrytí konstrukcí nešlo zjistit, zda má věc vadu či nikoliv, proto muselo být provedeno částečné rozebrání stropu, přičemž bez této demontáže nebylo možno zjistit, zda je věc vadná. V tomto směru se vyjádřil i svědek [příjmení] [příjmení]. Pokud jde o vytýkané pozdní uplatnění vady, má odvolatelka za to, že vadu věci - statickou nestabilitu žalobkyně zjistila teprve poté, co po dohodě s žalovanou na vlastní náklady zajistila zpracování posudku odborníka v oblasti statiky [anonymizována dvě slova]. Přitom k závěru o vadnosti či bezvadnosti věci bylo nutno provést částečné rozebrání konstrukce a soud prvého stupně tuto okolnost, která vyplynula z provedeného dokazování, nikterak nezohlednil. Z provedeného dokazování rovněž vyplývá, že žalovaná nemovitou věc nabízela k prodeji s tím, že věc je po rekonstrukci a v inzerci nabízející nemovitou věc bylo konkrétně výslovně uvedeno, že věc je po celkové rekonstrukci. Tuto informaci si lze vysvětlit pouze tak, že nemovitost je bez jakékoliv vady. Okresní soud tedy postupoval nesprávně, pokud žalobu žalobkyně v celém rozsahu zamítl. 4. K odvolání žalobkyně se písemně vyjádřila žalovaná s tím, že odvolací argumenty žalobkyně neakceptuje a navrhla potvrzení rozsudku okresního soudu, vyjma výroku o náhradě nákladů řízení, kde navrhovala změnu rozsudku okresního soudu tak, aby byly žalobkyni přiznány náklady řízení včetně 21% DPH. Podle žalované z výslechu svědka [příjmení] a svědka [příjmení] jednoznačně vyplývá, že vady nemovitosti žalobkyně mohla při vynaložení obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. K tomu žalovaná připomíná, že s žalobkyní při uzavírání kupní smlouvy řešila stáří nemovitosti a vrzající podlahy, na které jí sama žalovaná upozorňovala. Vzhledem ke stáří a amortizaci nemovitosti, která byla řešena při prohlídce nemovitosti, poskytla žalovaná žalobkyni slevu 80.000 Kč z kupní ceny. Se stavem nemovitosti byla žalobkyně seznámena, nemovitost si byla prohlédnout několikrát a při prohlídce jí byla zpřístupněna celá nemovitost, přičemž z podkroví se dalo pohodlně dostat do meziprostory na půdě otvorem, který byl žalobkyni ukázán, ale žalobkyně o to nejevila zájem. Žalovaná se tak plně ztotožňuje s názorem soudu, že z výpovědí svědků [příjmení] a [příjmení] bylo prokázáno, že vada spočívající v nestabilitě podlahy v prvním nadzemním podlaží byla běžně zjistitelná a žalobkyně si této skutečnosti musela být vědoma. Žalobkyně tedy o vadě věděla a právo z vady ihned neuplatnila, teprve až v květnu 2018 zaslala žalované zmíněný dopis, tj. více než půl roku po uzavření smlouvy a předání nemovitosti. 5. Krajský soud při konstatování, že odvolání žalobkyně je přípustné, včasné a podané oprávněnou osobou, přezkoumal rozsudek okresního soudu včetně řízení, které jeho vydání předcházelo (§ 206, § 212 o. s. ř.), a dospěl k závěru, že odvolání žalobkyně důvodné není. 6. Odvolatelka v prvé řadě uplatnila odvolací důvod zaměřený do skutkového stavu podle ustanovení § 205 odst. 2 písm. e) o. s. ř., kdy tvrdila, že okresní soud dospěl na základě provedených důkazů k nesprávným skutkovým zjištěním, zejména pokud se týká hodnocení výpovědí svědka [příjmení] a svědka [příjmení]. Dle názoru krajského soudu okresní soud při hodnocení důkazů postupoval v souladu s ustanoveními § 133 až § 135 o. s. ř., v řízení provedené důkazy hodnotil jak jednotlivě, tak ve vzájemné souvislosti, a skutková zjištění, která okresní soud z provedeného dokazování vyvodil a popsal je v odůvodnění napadeného rozsudku, považuje odvolací soud za zcela správná. To platí i při hodnocení výslechu svědků [příjmení] a [příjmení]. Skutkový závěr okresního soudu, že vada nemovité věci byla rozpoznatelná již při uzavření kupní smlouvy, odvolací soud akceptuje a přejímá. 7. Pokud jde o námitku žalobkyně týkající se právního posouzení věci, pak obecně platí, že toto je nesprávné, jestliže okresní soud posoudil věc podle právní normy, která na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu sice správně určil, ale nesprávně ji vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval. 8. Okresnímu soudu nelze vytknout nesprávné použití právních norem nebo jejich vadnou aplikaci v této věci. Okresní soud správně aplikoval ustanovení § 2103 občanského zákoníku, podle kterého kupující nemá práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. To neplatí, ujistil-li ho prodávající výslovně, že věc je bez vad nebo zastřel-li vadu lstivě. Okresní soud na základě vyhodnocení v řízení provedených důkazů správně uzavřel, že vada nemovitosti byla takového charakteru, že musela být s vynaložením obvyklé pozornosti žalobkyní rozpoznána již při uzavření kupní smlouvy, a to minimálně při prohlídkách nemovitosti, kterých se žalobkyně výslovně zúčastnila. V tomto směru, jak je uvedeno výše, okresní soud správně hodnotil výpověď svědka [příjmení] i výpověď svědka [příjmení] a přihlédl také k potvrzení pracovnice [právnická osoba] [anonymizováno], která písemně potvrdila, že podlahy při prohlídkách předmětné nemovitosti se mezi účastnicemi kupní smlouvy řešily a vrzání podlah bylo patrné. Závěr okresního soudu, že žalobkyně si musela být vědoma vady již v době uzavření kupní smlouvy, a že nemá nárok a že jí nelze přiznat nároky z vadného plnění, je zcela správný. 9. Vyloučení práv z vadného plnění při znalosti vad, stejně jako při hrubě nedbalé neznalosti kupu