69 Co 88/2024-325 — Krajský soud v Ostravě

1. Okresní soud napadeným rozsudkem odvolal žalovanou z funkce správce, vykonávajícího správu pozemku parcela č. st. , Anonymizováno, , zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č. p. , Anonymizováno, , část obce , jméno FO, , občanská vybavenost, vše v k. ú. , jméno FO, (výrok I.) a novým správcem, vykonávajícím správu pozemku parcela č. st. , Anonymizováno, , zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č. p. , Anonymizováno, , část obce , jméno FO, , občanská vybavenost, vše v k. ú. , jméno FO, jmenoval žalobkyně (výrok II). Žalovanou zavázal k povinnosti zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení v částce 35.940,50 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobkyně (výrok III.).2. Proti tomuto rozsudku podala odvolání žalovaná. Soud se dostatečně nezabýval zjišťováním všech skutečností pro objektivní posouzení věci. Za zásadní žalovaná označila nepřipojení stavebního spisu k nemovité věci, z něhož vyplývají veškeré soudem řešené otázky fungování správce. Soud nevyhodnotil smluvní závazky vyplývající ze smlouvy o výstavbě a dohody o rozdělení na jednotky, které vymezují základní práva a povinnosti mezi účastníky jako spoluvlastníky. Žalovaná je od 20. 4. 2020 stavebníkem střešní nástavby budovy dle schválené projektové dokumentace XI/2019, kterou vypracovala žalobkyně jako autorizovaná osoba, s oprávněním zastupovat žalovanou na základě plné moci u stavebního úřadu. Podle smlouvy o výstavbě je povinnost žalobkyně na vlastní náklady realizovat úpravy i společných prostor v souladu se schválenou projektovou dokumentací. Soud se neseznámil se stavebním spisem stavby střešní nástavby, kdy zásadním je rozhodnutí stavebního úřadu o odstranění stavby střešní nástavby, a to z důvodů závažných nepovolených změn stavby žalobkyně, kdy namísto schodiště do pátého nadzemního podlaží byly ve společných prostorách vybudovány sociálky žalobkyně, změny se týkají dispozičního uspořádání, stavebních otvorů a podobně. Z písemností stavebního úřadu bylo možné posoudit i další skutečnosti vedoucí k jednoznačnému závěru, že žalobkyně svým jednáním přímo brání řádnému užívání nemovitosti, že žalobkyně užívá nezkolaudované prostory se svou rodinou k trvalému bydlení, provozu své kanceláře a snaží se tyto prostory, ačkoliv nejsou způsobilé k užívání, pronajmout. Důkazy, které žalovaná navrhla prokazují nevhodnost jmenování správcem žalobkyni. Jednání žalobkyně je značně konfliktní a šikanózní, jak k většinovému vlastníku tedy žalované i ke všem nájemníkům a návštěvníkům budovy. Provedení změn stavby probíhalo v rozporu s projektovou dokumentací a bez souhlasu žalované. Žalobkyně provedla celou řadu podnětů u stavebního úřadu proti zájmům žalované ve společných prostorách, například zastavení havarijních oprav střechy ve dvoře, podnět proti umístění závor do prostor, námitky proti stávající řádně povolené brány a závory na parkoviště budovy, podnět na ČIŽP hospodaření se stavební sutí, zaslané stížnosti i manželem žalobkyně na ČD ve věci údajného použití pozemku ČD pro vozidla nájemců žalované, stížnost na Ministerstvo spravedlnosti, manžel žalobkyně provádí v budově zátarasy dveří kanceláře Spolku účetních, zasahuje do signalizačního zabezpečení budovy, obtěžuje nájemce žalované. Soud se nezabýval předloženým zápisem shromáždění z roku 2023, z něhož je patrné, že žalobkyni nepřispívá a nepodporuje opravy společných prostor, odmítá finanční podíl na opravě společných krytin střechy dvora, nevyjadřuje se ani v daném termínu k předloženým návrhům žalované. Způsobené škody v důsledku stavby – zatékání do III. NP, poškozenou zemní izolaci, žalobkyně neřeší. Soud se dále nezabýval vyúčtováním služeb mezi stranami, které nevytváří právnickou osobu a tedy podle zákona o účetnictví nevedou účetnictví. Mezi žalobkyní a žalovanou ode dne 7. 7. 2021, kdy došlo k dohodě o zrušení podílového spoluvlastnictví se vznikem jednotek, byla uzavřena 4. 9. 2021 „Dohoda o přeúčtování nákladů za vodné, stočné, plyn a elektrické energie a rozúčtování nákladů služeb pro jednotku č. , hodnota, (žalobkyně). Pravidelně každý měsíc fakturuje žalovaná náklady na energie podle skutečné spotřeby, obdobně účtování nákladů pro jednotku měsíčně jsou vyúčtovány (fakturovány), tyto náklady žalobkyně akceptovala a pravidelně uhradila. Fond oprav není vytvořen. Veškeré tyto skutečnosti soud nevyhodnotil. Soud jmenoval menšinového spoluvlastníka správcem. Uvedené pak vytváří značně problematické a konfliktní situace.3. Žalovaná odvolání následně podstatným způsobem doplnila. Upozornila, že dle zákonné úpravy je odvolání správce ustanoveného z pozice většinového spoluvlastníka možné jen z vážných důvodů a nesouhlasila se závěrem soudu, že tyto vážné důvody existují. Konkrétně, že žalovaná jako správce nechápe dostatečně správně význam této funkce a tohoto pojmu. K tomuto závěru soudu prvého stupně uvedla, že ohledem na běžný způsob péče o nemovitost žalovaná provádí veškerou jak technickou, tak právní péči o nemovitost a je plně schopna takto činit i nadále, v tomto směru žalované nebrání žádné objektivní skutečnosti a ani soud žádné takové skutečnosti neshledal. Oproti tomu soudem ustanovená správkyně žalobkyně nejlépe prokázala, jak chápe pojem správce, když vyhlášený text soudního rozhodnutí doručila všem nájemníkům do schránky, vyvěsila na vchod do domu s tím, že v domě tak budou „nové pořádky“ a vytvořila bez jakéhokoliv vysvětlení pro nájemníky chaos, kdy nájemníci opakovaně kontaktovali žalovanou mimo jiné s dotazy, komu tedy mají v tuto chvíli platit nájemné. Vyhlášené a následně písemné rozhodnutí soudu pak opakovaně prezentovala účastníkům školení nájemce Spolku účetních, které se konalo v prostorách budovy. Chování žalobkyně zcela zjevně není žádoucí, když narušuje klidné fungování vztahů v domě a ve svém důsledku pouze poškozuje většinového spoluvlastníka, což je hlavním smyslem veškerého konání žalobkyně. Dále uvedla, že pojem „správce“ je kromě pojmu obsaženého v občanském zákoníku, dále obsažen pouze ve stavebním zákoníku a to pouze § 187 tohoto zákona. Žalovaná se řádně stará o celkový technický stav nemovitostí a je to fakticky žalobkyně, která torpeduje svou činností, svými opakovanými obstrukčními podněty na stavební úřad a další orgány, i běžnou stavební údržbu. Nejlepším příkladem „aktivního přispění“ žalobkyně v tomto směru je běžná oprava střechy na dvoře v havarijním stavu, kdy žalobkyně požádala stavební úřad o provedení bezodkladné kontroly činnosti žalované, která přistoupila k její opravě bezprostředně po zjištění havarijního stavu. Za účelem této kontroly ze Stavebního , Anonymizováno, v , Anonymizováno, došlo k přerušení již fakticky probíhajících stavebních prací (mimo jiné jednatel žalované tyto práce prováděl svépomocí za účasti odborné firmy), a to do doby prošetření celého postupu. Tento byl ze strany SÚ shledán jako správný, nicméně z důvodu této negativní a obstrukční aktivity žalobkyně, došlo k prodlení s opravou v řádech týdnů, firmu bylo nutné znovu zajistit a práce dokončit později, čímž reálně vznikla další škoda na majetku i navýšené ceně prací. Tento model chování a přístupu žalobkyně se pak opakuje v celé řadě dalších činností ve vztahu k předmětné nemovitosti (parkování, zajištění závory pro omezení vjezdu nežádoucích osob nebo jen prosté osazení dopravní značky regulující provoz na pozemku ve výlučném vlastnictví žalované apod.). Ke svému tvrzení žalovaná označila důkazy (listiny k žádosti o umožnění opravy střechy svépomocí, námitky žalobkyně k žádosti o vybudování závory a v otázkách parkování). Dalším důvodem, který soud vyčítá žalované, je nedostatečná komunikace se žalobkyní. Žalobkyně však sama komunikaci se žalovanou vymezila tak, že žádá komunikaci pouze a výlučně přes jejího právního zástupce, žalovaná měla a stále má za to, že forma komunikace přes právní zástupce je velmi nešťastný požadavek žalobkyně, když není dostatečně operativní. Z tohoto důvodu tedy žalovaná trvala na tom, aby byla vedena komunikace mezi účastníky napřímo a této formy se tedy snažila držet. Důkazem o tom je předložená dosavadní forma komunikace tak, jak tuto žalobkyně prezentovala po vyhlášení rozhodnutí ve vztahu k žalované ve věci probíhajícího stavebního řízení. Na opakované dotazy na stav projektu s ohledem na stanovenou lhůtu pro jeho odevzdání do 31. 3. 2024 žalobkyně vůbec nereagovala, žalovanou o jeho stavu neinformovala a žalovaná tedy vypracovala žádost o prodloužení lhůty pro odevzdání tohoto projektu a tuto žádost zaslala žalobkyni na vědomí, aby nedošlo k marnému uplynutí lhůty. Na tento email žalobkyně žalované sdělila: „nedělej zmatky“. Žalované se nedostalo žádné odpovědi ani když oslovila žalobkyni prostřednictvím právního zástupce v roce 2024 nejméně ve čtyřech případech, a to formou emailu a doručení do datové schránky (e-mailová komunikace ze dne 27. 3. 2024, osvědčený notářský zápis ze dne 21. 2. 2024, fotografická dokumentace, opakované výzvy k součinnosti). Soud jako důležitý důvod