57 Co 207/2025-254 — Krajský soud v Ostravě

1. Rozsudkem v záhlaví označeným okresní soud zamítl žalobu, kterou se žalobce domáhal po žalovaném zaplacení 530 000 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z 530 000 Kč od 28. 9. 2023 do zaplacení (výrok I) a uložil žalobci povinnost zaplatit žalovanému k rukám jeho zástupkyně na náhradě nákladů řízení 149 293,70 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok II).2. Okresní soud vyšel ze zjištění, že mezi účastníky byla dne , datum, uzavřena písemná smlouva, jejímž předmětem byla koupě pozemků parc. č. , hodnota, – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č. p. , hodnota, – rodinný dům, a parc. č. , hodnota, – zahrada, nacházejících se v katastrálním území , adresa, . Žalovaný ve smlouvě prohlásil, že stav předmětných nemovitostí odpovídá platným právním předpisům, nejsou mu známy jakékoliv vady nemovitostí, včetně vad skrytých, a neexistuje žádná právní ani faktická překážka, která by bránila obvyklému užívání předmětných nemovitostí nebo snižovala jejich kvalitu. Dané nemovitosti žalovaný nabyl na základě kupní smlouvy v roce 2012, přičemž rodinný dům byl vystavěn v r. 1948. Pokud v dokumentu vypracovaném ve formátu PDF realitní kanceláří , právnická osoba, bylo uvedeno, že dům je po celkové rekonstrukci, jednalo se o chybný údaj, avšak nemovitosti nebyly nikdy veřejně k prodeji inzerovány, byly rovnou nabídnuty žalobci. Žalobce přitom byl před koupí nemovitostí obeznámen se stavem nemovitostí, byl srozuměn s tím, že se jedná o starší rodinný dům, který si celý podrobně prohlédl, bylo patrné, že dům je pouze po částečné rekonstrukci. Současně před uzavřením smlouvy při osobních prohlídkách domu byl žalobce upozorněn na vlhkost v domě, pro jejíž odvádění byly ve sklepě dlouhodobě vybudovány odtokové drážky. Ve sklepě domu prosakovala podzemní voda, docházelo ke vzlínání vlhkosti zespodu nahoru, zástupce žalobce , jméno FO, se na vlhkost sám vyptával. Na žádost žalobce žalovaný před uzavřením kupní smlouvy prostřednictvím řemeslníků provedl žalobcem vyžádané úpravy, mimo jiné i opravu soklů zateplením vnějšího pláště rodinného domu. Žalobce si nemovitosti protokolárně převzal dne 17. 8. 2021 po provedení vyžádaných prací. Žalovaný se při jednáních s žalobcem neprezentoval jako odborník v oboru stavebnictví, nebyl vyučen v tomto oboru, stavební úpravy neprováděl sám, rozsah stavebních a dalších úprav požadoval žalobce. Naopak předmětem činnosti žalobce je zajišťování bytových potřeb svým členům, včetně služeb spojených s bydlením, správy vlastního majetku, pronájmu nemovitostí, bytů a rodinných domů. Po přechodu vlastnického práva na žalobce se v měsících září/říjnu 2021 začali na , jméno FO, , který zprostředkovával prodej nemovitosti za realitní kancelář, obracet původní a současně stávající nájemníci domu s tím, že se v domě objevuje vlhkost, rosí se okna, tvoří se vlhkost na stěnách a podlahách i v obytných částech domu. S žalobcem se tito nemohli zkontaktovat. Až poté se na něj se stejným problémem obrátil i , jméno FO, a požádal jej o kontakt na někoho, kdo vypracuje odborné vyjádření. Žalobce tak mohl již v měsících 9, 10/2021 zjistit vlhkost v domě, pokud by se o nemovitosti řádně zajímal, navštěvoval je a kontroloval. Sám svědek , jméno FO, telefonicky o tomto problému informoval i žalovaného, jakožto prodejce, později mu zaslal i vypracované odborné vyjádření ze dne 17. 1. 2022. Tímto bylo zjištěno, že rodinný dům má porušenou hydroizolaci v 1. podzemním podlaží, a to jak vodorovnou, tak svislou, přičemž tato vada musela být dlouhodobě známá, neboť u obvodových zdí jsou provedeny drážky pro odvádění přebytečné vody; tato vlhkost postupně vzlíná i do svislých konstrukcí v 1. nadzemním podlaží, zvyšuje se relativní vlhkost uvnitř rodinného domu, což vede k tvoření plísní na nevětraných místech. Žalobce vytkl vady předmětných nemovitostí vůči žalovanému předžalobní výzvou ze dne 1. 6. 2022, současně vady konkretizoval a provedl volbu práva z vadného plnění. Znaleckým posudkem znalce , tituly před jménem, , jméno FO, bylo prokázáno, že hydroizolace domu proti zemní vlhkosti neplní svoji funkci, dům má porušenu vodorovnou i svislou hydroizolaci v 1. podzemní podlaží a tento vadný stav existoval již v době uzavření kupní smlouvy. V důsledku opravy soklu došlo k zastavení přirozeného procesu vysychání zdiva v 1. podzemním podlaží stavby, přičemž v důsledku vzlínání nadměrné vlhkosti do svislých konstrukcí 1. nadzemního podlaží došlo v těchto ke vzniku plísní. Náklady spojené s odstraněním vady spočívající v porušení hydroizolace rodinného domu činí 530 000 Kč.3. Zjištěný skutkový stav soud prvního stupně podřadil pod § 2084, 2112, 2129 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), a dospěl k závěru, že nárok žalobce není důvodný.4. Podle soudu prvního stupně byla mezi žalobcem jako kupujícím a žalovaným jako prodávajícím dne , datum, uzavřena kupní smlouva, žalobce předmětné nemovitosti převzal na základě předávacího protokolu dne 17. 8. 2021. Před uzavřením smlouvy byl žalobce seznámen se stavem nemovitostí, věděl, že kupuje starší dům, který nebyl po celkové rekonstrukci, což bylo viditelné i při prohlídce. V době prodeje se v domě, vyjma sklepu, neprojevila vlhkost, včetně plísní, nicméně o přítomnosti vlhkosti ve sklepních prostorách byl žalobce při osobních prohlídkách informován, a to v návaznosti na vzlínání vlhkosti ve sklepě, včetně vybudovaných drážek, které žalobce i osobně viděl, pročež žalovaný tímto splnil svoji informační povinnost ve smyslu § 2084 o. z. Žalovaný k žádosti žalobce provedl opravu soklu rodinného domu, v důsledku tohoto zateplení však došlo k zabránění přirozeného větrání domu a k dalšímu zvýšení vlhkosti. V období měsíců září/říjen 2021 se totiž i v nadzemní části domu vlhkost objevila, začala se rosit okna, vlhkost byla zřetelná i na stěnách a podlahách. Tento stav začali řešit nájemníci domu u svědka , jméno FO, , neboť měli komunikační problém s žalobcem. V té době tak žalobce mohl zjistit uvedené projevy, pokud by nemovitost navštěvoval, prováděl její prohlídku či zajišťoval dostatečnou péči o ni. Komunikaci mezi svědkem R. , jméno FO, a žalovaným soud nepovažoval za oznámení vad ze strany žalobce žalovanému, neboť nebylo provedeno žalobcem, jenž k tomu žádným způsobem svědka R. , jméno FO, nezmocnil. Samotným předáním odborného vyjádření ze strany svědka R. , jméno FO, žalovanému bez dalšího rovněž nedošlo k oznámení vad vůči žalovanému. Svědek R. , jméno FO, nebyl pověřen žádnou ze stran, aby ve věci vad za kteroukoliv z nich jednal, pouze žalovaného o své vlastní vůli informoval o vlhkosti v domě. Žalobce vytkl vadu u žalovaného až dopisem ze dne 1. 6. 2022, v němž zvolil i právo z vadného plnění v podobě slevy z kupní ceny. Vodorovná a svislá hydroizolace, projevující se vlhkostí domu, chyběla již při přechodu nebezpečí škody na kupujícího, avšak mimo sklepní prostory se projevila až na přelomu měsíce září/října 2021, byla vadou skrytou. I u těchto vad, které je nutno podle § 2129 odst. 2 o. z. uplatnit v objektivní lhůtě 5 let od nabytí, se však uplatní i obecná subjektivní lhůta pro vytknutí vad v podobě lhůty „bez zbytečného odkladu“, jak má na mysli § 2112 odst. 1 o. z., která představuje relativně velmi krátkou lhůtu od zjištění vady. Vzhledem k tomu, že žalobce vytkl vady až 1. 6. 2022, neučinil tak bez zbytečného odkladu, pročež se soud již blíže nezabýval samotnou vadou. K námitce žalovaného o nevčasnosti vytknutí vad bylo možno v řízení přihlédnout, když nebylo prokázáno, že by žalovaný v době prodeje věděl o chybějící či porušené hydroizolaci jak vodorovné, tak svislé. Tento věděl pouze o vlhkosti domu, s níž žalobce před uzavřením kupní smlouvy seznámil. Vzhledem k tomu, že na žalovaného nelze pohlížet jako na odborníka v oboru stavebnictví, žalovaný nemohl rozpoznat před uzavřením kupní smlouvy následně vytčené vady, když k jejich rozpoznání je zapotřebí odborných znalostí, proto mu právo na námitku nevčasnosti oznámení vad náleží. Veden těmito důvody soud žalobu jako nedůvodnou zamítl.5. Proti tomuto rozsudku podal odvolání žalobce. Rozsudek napadl zcela. Odvolací argumentací fakticky brojil proti tomu, že soud nepřihlédl k žalobcem tvrzeným skutečnostem a k jím označeným důkazům, na základě provedených důkazů dospěl k nesprávným skutkovým zjištěním a věc rovněž nesprávně právně posoudil.6. Nesprávně posoudil zejména okamžik, kdy žalobce notifikoval u žalovaného existenci podstatných vad nemovitosti, když za okamžik oznámení vad žalobcem vůči žalovanému považoval až písemnou výzvu ze dne 1. 6. 2022. Podle žalobce však samotné oznámení vad, jako jednostranné a adresné právní jednání, nestanovuje žádné specifické požadavky, k oznámení vad vůči žalovanému mohlo dojít jakoukoliv formou či způsobem, a tedy i prostřednictvím třetí osoby. Podstatné je pouze (faktické) oznámení vad vůči žalovanému ve smyslu seznámení žalovaného s označením, popř. popisem toho, jak se dané vady u nemovitosti projevují. Ve věci bylo prokázáno, že realitn