15 Co 30/2026-105 — Krajský soud v Ostravě

1. Napadeným rozsudkem okresní soud zamítl žalobu, jíž se žalobkyně domáhala určení, že výpověď z nájmu prostoru sloužícího podnikání umístěného v , Anonymizováno, v budově č. p. , Anonymizováno, , ul. , Anonymizováno, , na pozemku p. č. , Anonymizováno, , jednotka č. , Anonymizováno, , k. ú. , Anonymizováno, , obec , Anonymizováno, , podaná žalovanou dne 5. 3. 2025, není oprávněná a je tedy neplatná (výrok I.), a zavázal žalobkyni k náhradě nákladů řízení v částce 900 Kč (výrok II.).2. Proti tomuto rozsudku podala žalobkyně včasné odvolání, jímž se domáhala změny rozsudku tak, že žalobě bude v celém rozsahu vyhověno, případně zrušení rozsudku a vrácení věci soudu I. stupně k dalšímu řízení. Okresnímu soudu vyčítala, že přes návrh žalobkyně nepostupoval ve smyslu ust. § 100 odst. 2 o. s. ř. a nenařídil mediaci. Současně s účastníky neprobral věc, neupozornil na právní úpravu a stanoviska ve věci, toliko se spokojil se sdělením žalovaného, že nevidí prostor pro mediaci, v čemž žalobkyně spatřovala porušení povinnosti soudu usilovat o vyřešení sporu smírem ve smyslu ust. § 99 odst. 1 o. s. ř. Dále namítala, že žalovaný byl u ústního jednání zastoupen zaměstnankyní úřadu, ač udělení výpovědi z nájmu prostor ve vlastnictví obce náleží do kompetence rady obce, která je kolektivním orgánem. Stěží proto bylo možno zjistit, jak se rada obce staví k mediaci a ke smírnému vyřešení věci. Současně tvrdila, že mezi účastníky nejde o klasický vztah mezi nájemcem a pronajímatelem vyplývající z nájemní smlouvy, ale celá záležitost je sledována mediálně, a to i vzhledem na kulturní přesah činností provozovaných v předmětu nájmu, s podporou mnoha stovek lidí projevenou formou petice za zachování stávajícího nájemního vztahu, s tím dále, že i někteří ze zastupitelů obce doporučovali smírné vyřešení vzájemných vztahů. Podle žalobkyně soud od počátku neměl vůbec zájem pokusit se vyřešit spornou záležitost smírným způsobem a využít k tomu institutu, který mu o. s. ř. nabízí, resp. ukládá. Dále podle žalobkyně okresní soud neúplně zjistil skutkový stav nebo neprovedl navržené důkazy potřebné k prokázání rozhodných skutečností, a to formou výslechu svědků , tituly před jménem, , Anonymizováno, , místostarosty žalované a člena rady obce, do jehož gesce spadá problematika nájemních vztahů, a to k tvrzení, že obec před podáním výpovědi ve vztahu k žalobkyni porušila právo na slyšení druhé strany, jakož i k otázce porušení práva na vhodné zacházení a kulturního významu provozovaného prostoru. Ke stejným otázkám pak žalobkyně navrhla také výslech , jméno FO, , provozovatelky klubu , Anonymizováno, , výslech , tituly před jménem, , Anonymizováno, , člena petičního výboru i výslech jednatele žalobkyně. Současně žalobkyně uvedla, že žalovaný při podání výpovědi z nájmu nebytových prostor nerespektoval ustanovení § 2312 o. z., které stanoví výpovědní dobu v trvání 6 měsíců. Ačkoliv byla nájemní smlouva uzavřena před účinností zák. č. 89/2012 Sb., ve smyslu ust. § 3074 tohoto zákona se nájem řídí uvedeným zákonem od nabytí jeho účinnosti, byť ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem. Žalovaný tedy při podání výpovědi nerespektoval podmínky stanovené novým občanským zákoníkem. Dále uvedla, že ačkoliv ve výpovědi z nájmu není výslovně uveden její důvod, z obsahu usnesení 51. schůze rady městského obvodu konané dne 3. 3. 2025 je zřejmé, že výpověď z nájmu byla žalobkyní dána z důvodu stížností vlastníků bytových jednotek v domě, kde se prostor nachází. K tomu žalobkyně zdůraznila, že si není vědoma porušování jakýchkoliv povinností nájemce nebo uživatele prostoru a důrazně se ohrazuje proti jakýmkoliv stížnostem, jakkoli jí není jejich přesný obsah znám. Ostatně, pokud k nějakým střetům s vlastníky jednotek v souvislosti s užíváním předmětných prostor docházelo, nelze tuto skutečnost přičítat k tíži žalobkyně, která je obchodní společností, tedy právnickou osobou. Jsou-li tyto stížnosti důvodem pro podání výpovědi, pak ve smyslu zásady „budiž slyšena i druhá strana“, měla být žalobkyně přizvána k jednání, aby měla možnost seznámit se s obsahem stížností a proti nim se účinně bránit, a to i formou mediace, což navrhla radě městského obvodu, avšak obdržela její oznámení o nesouhlasu. Uvedený postup žalovaného považuje žalobkyně za diskriminační a současně za porušení práva na rovné zacházení. Současně uvedla, že zejména v posledních letech investovala do prostor nemalé finanční prostředky k jeho zvelebení, včetně nespočtu času a úsilí a plnila si základní povinnosti vyplývající z nájemního poměru. Dále žalobkyně připomněla úkoly obce ve smyslu ust. § 2 odst. 2 a § 35 odst. 2 zák. č. 128/2000 Sb. o obcích, do které patří péče o všestranný rozvoj území a o potřeby občanů. Namítala, že prostor, z jehož užívání dostala výpověď, není pouhým barem, ale místem kultovním, fungujícím již přes 50 let jako „, Anonymizováno, “, v němž žalobkyně pravidelně pořádá kulturní akce různého charakteru a sbližuje různé etnické menšiny s většinovou populací. Ukončení daného nájemního poměru pak dle žalobkyně představuje rozpor s uvedenými povinnostmi obce a současně i rozpor s dobrými mravy. Poukázala na to, že na podporu žalobkyně vznikla petice, jíž podepsalo téměř 2 000 občanů, z čehož je zřejmé, že významná část veřejnosti má zájem na zachování dosavadního nájemního vztahu. Podle žalobkyně tedy Okresní soud v Ostravě ignoroval svou zákonnou povinnost pokusit se spornou záležitosti vyřešit smírem a při zhodnocení skutkových okolností se zaměřil striktně formálně pouze na povahu nájemního vztahu a zcela ignoroval specifika shora uvedená.3. Žalovaný navrhl potvrzení napadeného rozsudku jako správného. K odvolacím námitkám uvedl, že návrhy na mediaci byly vzneseny před i po podání výpovědi. Žalovaný byl vždy veden snahou danou věc řešit a vyřešit, vést mediaci mezi nájemníky a žalobkyní, došlo ke schůzkám mezi pronajímatelem a nájemcem uskutečněných v roce 2023 i 2024, mediaci navrhl také na schůzi SVJ, toto však návrh na mediaci jako neúčelnou odmítlo. Zdůraznil, že žalovaný podal výpověď z nájmu bez uvedení důvodu, jak mu umožňuje nájemní smlouva, žádný důvod výpovědi proto není ani povinen prokazovat. Pokud jde o žalobkyní uplatněné právo slyšení druhé strany, odkázal na dialog, který strany spolu vedly v rámci jednání v roce 2023 i 2024. K namítané nesprávné výpovědní době žalovaný uvedl, že tato byla sjednána v nájemní smlouvě a ač nový občanský zákoník stanoví jinou, delší, šestiměsíční výpovědní lhůtu, tato úprava je dispozitivní, a i po účinnosti nového občanského zákoníku se uplatní ujednání o délce výpovědní lhůty obsažené v nájemní smlouvě. Uvedl rovněž, že žalovaný si žalobkyni jako nájemce nevybral, žalobkyně vstoupila do právního postavení nájemce nebytových prostor na základě smlouvy o koupi závodu od nájemce předchozího.4. Odvolací soud přezkoumal rozsudek okresního soudu, včetně řízení jeho vydání předcházejícího, ve smyslu ust. § 212a odst. 1, 2, 4 a 5 o. s. ř. a žádné vady řízení uvedené v § 229 odst. 1 a 2 písm. a) a b) a odst. 3 o. s. ř. neshledal. Po takto provedeném přezkumu pak dospěl k závěru, že odvolání žalobkyně není důvodné.5. Z obsahu spisu se podává, že v řízení zahájeném dne 26. 6. 2025 se žalobkyně domáhala přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu prostor sloužících podnikání nacházejících se v , Anonymizováno, budovy č. p. , Anonymizováno, na ulici , Anonymizováno, , na pozemku parc. č. , Anonymizováno, , jednotka č. , Anonymizováno, , k. ú. , Anonymizováno, , obec , Anonymizováno, , nazvaný jako „, Anonymizováno, “, jehož vlastníkem je žalovaný. Žalovaný jako pronajímatel uzavřel s právním předchůdcem žalobkyně dne 4. 2. 1998 nájemní smlouvu k označeným prostorám, ve znění dalších dodatků. Žalobkyně je pak právní nástupkyní původního nájemce, , jméno FO, , IČO , IČO, , a to na základě koupi části závodu z 13. 12. 2022, a to s účinností od 1. 1. 2023. Dne 5. 3. 2025 žalobkyně obdržela od žalovaného výpověď z nájmu uvedených prostor, a to bez uvedení důvodu. Tento dle žalobkyně vyplývá z usnesení 51. schůze rady městského obvodu ze dne 3. 3. 2025 a jsou jím stížnosti vlastníků bytových jednotek v domě, ve kterém se předmětný prostor nachází. Dne 1. 4. 2025 vznesla žalobkyně námitky proti výpovědi ve smyslu ust. § 2314 o. z., na které reagoval žalovaný dne 28. 4. 2025 tak, že je označil za neopodstatněné a na své výpovědi setrval. Žalobkyně proto dne 26. 6. 2025 podala žalobu na přezkoumání oprávněnosti této výpovědi ve lhůtě stanovené občanským zákoníkem. Uvedenou výpověď žalobkyně považuje za neoprávněnou, a tedy i neplatnou, jednak z důvodu nedodržení zákonné výpovědní lhůty pro porušení práva na rovné zacházení, stejně jako zásady „budiž slyšela i druhá strana“, a jednak také z důvodu porušení zákona č. 128/2000 Sb. o obcích, konkrétně ustanovení § 2 odst. 2, v němž je obci uloženo pečovat o všestranný rozvoj svého území a potřeby svých občanů, a dále dle ust. § 35 odst. 2, dle něhož má obec mimo jiné pečovat o vytvoření podmínek pro uspokojování po