69 CO 141/2022-339 — Krajský soud v Ostravě, pobočka Olomouc

1. Napadeným rozsudkem okresní soud žalovanému uložil povinnost zaplatit žalobkyni částku ve výši 127.102,75 Kč se specifikovaným úrokem z prodlení ve lhůtě 15 dnů od právní moci tohoto rozsudku (výrok I.). Žalobu v části, ve které se žalobkyně domáhala po žalovaném zaplacení částky 8.777 Kč se specifikovaným úrokem z prodlení soud zamítl (výrok II.). Žalovanému uložil povinnost zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení částku ve výši 9.640,41 Kč ve lhůtě 15 denní (výrok III.). Žalovanému uložil povinnost zaplatit České republice na účet Okresního soudu v Šumperku náhradu nákladů státu ve výši 37.581 Kč ve lhůtě 15 denní (výrok IV.). Žalovanému uložil povinnost zaplatit České republice na účet Okresního soudu v Šumperku soudní poplatek ve výši 6.794 Kč ve lhůtě 15 denní (výrok V.). 2. Proti tomuto rozsudku podal včasné odvolání žalovaný, a to konkrétně do výroku I., III., IV. a V. Po rekapitulaci soudem uložené povinnosti žalovanému, vyvozené z bezdůvodného obohacení žalobce, ke kterému došlo v souvislosti s existencí vlastnického práva žalobkyně k určeným pozemkům odvolatel uvedl, že v rámci předmětného sporu mezi účastníky nebylo pochyb ohledně toho, že mezi nimi nebyla uzavřena žádná smlouva ohledně užívání zastavěných pozemků v majetku žalobkyně, žalovanému vzniklo bezdůvodné obohacení tím, že užil svoji nemovitou věc umístěnou na jiné nemovité věci, přičemž žalovaný za bezdůvodné obohacení v předmětném období zaplatil částku, kterou považoval za adekvátní, a to 80 Kč/každý zastavěný m2 za žalobkyní vypočtený počet m2. Požadavek ze strany žalobkyně překračující tuto částku žalovaný odmítl. Odvolatel má za to, že okresní soud převzal argumentaci žalobkyně a v rámci rozhodnutí byla například zcela pominuta jak cena, za kterou se předmětný pozemek reálně prodával třetím osobám, stejně tak nebylo nikterak zohledněno ani bezdůvodné obohacení, které bylo požadováno ze strany žalobkyně vůči dalším spoluvlastníkům stavby na jednom z předmětných zastavěných pozemků a jimi dobrovolně zaplaceno a rovněž tak se soud přiklonil k závěrům dvou ze tří znalců, kteří nesprávně při určení obvyklého nájemného vycházely z ceny nezastavěných pozemků. Tyto dva znalecké posudky, ze kterých okresní soud vycházel nezohledňují ani známé a dohledatelné skutečnosti, nezachycují hodnotu předmětných pozemků ani odpovídající částku představující tvrzené bezdůvodné obohacení. Žalovaný nesouhlasí s postupem soudu, který bez ohledu na tvrzenou absenci srovnávacího materiálu u obou předmětných pozemků posuzoval stav jako by tyto předmětné pozemky vůbec nebyly zastavěny a následnou výši bezdůvodného obohacení stanovil tak, jako by byly užívány tyto pozemky ze strany žalovaného ke komerčním účelům, ač pro takový závěr neměl oporu. Znalec [příjmení] [příjmení] určil obvyklou cenu předmětných nemovitostí, ze které následně odvozoval výši obvyklého nájemného. Ačkoliv oba předmětné pozemky jsou zcela zastavěny, uvedený znalec pro účely svého určení jejich obvyklé ceny vycházel z prodejní ceny zcela nezastavěných pozemků a komparací určil, že cena těchto zastavěných pozemků činí [číslo] Kč/m2 a z této částky následně kombinací několika metod určoval výši obvyklého nájemného. Žalovaný v rámci námitek ke znaleckému posudku odmítal určení ceny pozemků tímto znalcem s ohledem na jeho nevypořádání se se zastavěností pozemků stavbou majetku osoby odlišné od majitele pozemku, jakož i s ohledem na fakt, že žalovaný je vlastníkem pouze jednotky - nebytového prostoru, ve kterém je provozovna prodejny potravin a která byla vyčleněna v bytovém domě. Opakovaně navrhoval, ať soud pro účely ocenění pozemku ustanoví znalecký ústav. Žalovaný v průběhu soudního sporu předložil kupní smlouvy, na základě kterých přímo žalobkyně převáděla podíly k jednomu z předmětných zastavěných pozemků a z toho dovozuje, že není možno odvozovat hodnotu zastavěných pozemků z jiných nezastavěných pozemků bez adekvátního ponížení, ale především je zcela nadbytečné tímto způsobem určovat cenu zastavěného pozemku v případě, pokud je konkrétní prodejní cena pozemků známa. Znalec [příjmení] [příjmení] a následně ani [anonymizováno] [příjmení] nepostupovali s užitím žádného z uvedených dat, soud obsah jejich závěrů bez ohledu na platnou judikaturu v rámci svého rozhodnutí převzal. Pokud soud víceméně přijal výsledky znaleckých zkoumání založených na těchto podkladech, pak dle názoru žalovaného předně nerespektoval relevantní judikaturu Nejvyššího soudu vyjádřenou v rozhodnutí sp. zn. 28 Cdo 5223/2016, kdy při kvalifikaci bezdůvodného obohacení je třeba vycházet z pozemků obdobných, z čehož plyne i to, že by se mělo jednat o pozemky zastavěné stavbou jiného vlastníka. Jestliže se soud přes námitky žalovaného rozhodl odchýlit od tohoto judikatorního závěru a vysvětlit a odůvodnit, proč tak v konkrétním případě činí, a proč je v tomto případě zastavěný pozemek žalobkyně stejně hodnotný jako pozemek nezastavěný, považuje to za pochybení soudu, který nereflektoval důkazní návrh žalovaného přibrat ke stanovení výše bezdůvodného obohacení znalecký ústav, ač k tomu byly naplněny podmínky ustanovení § 127 odst. 3 o. s. ř. Žalovanému není jasné, na základě čeho žalobkyně shodně se soudem dospěly k tomu, že samostatná stavba na pozemku [parcelní číslo] je určena a bez dalšího užívána ke komerčním účelům, přestože sama žalobkyně svůj návrh požadavku na vydání bezdůvodného obohacení vyvozovala z výše jeho podílového spoluvlastnictví ke stavbě [adresa]. Dále obsahem odvolání žalovaného je odkaz na zákon č. 72/1994 Sb. ve vztahu k nebytovým prostorám s předpokladem, že vlastnictví jednotky, jakožto nebytového prostoru nemůže zakládat odlišný nárok na vydání bezdůvodného obohacení oproti vlastnictví bytové jednotky, neboť v obojím případě se jedná toliko o soubor místností vyčleněných ve stavbě, kterou je bytový dům. Výše bezdůvodného obohacení se vždy určuje podle aktuální výše podílu ke stavbě jako jednoho celku a změnou výše podílu každého spoluvlastníka stavby dochází ke změně výše jeho bezdůvodného obohacení. Z vlastnictví podílu ke stejné nemovité věci musí vyplývat stejná práva a stejné povinnosti, které se liší pouze co do výše podílu. Žalovaný má za to, že soud pochybil i v rámci skutkových závěrů i v rámci právního hodnocení případu. Vyjádřil nesouhlas se závěry soudu ve vztahu k posudku vypracovaného znalcem [příjmení] [příjmení], kdy žalovanému není jasný žádný důvod, proč uzavírat smlouvu s vlastníkem zastavěného pozemku, pokud by tímto důvodem nebylo sjednocení vlastnického práva ke stavbě a pozemku pod ní, nákup pozemku s vidinou možnosti odstranit stávající stavbu a vybudovat zde novou stavbu dle libosti nového vlastníka pozemku či spekulativní koupi za účelem dalšího požadavku na zaplacení zákonného nájemného od vlastníka stavby i bez existence dohody. Žalovaný nevidí jakýkoliv důvod pro neakceptaci závěrů [anonymizována dvě slova] a výsledek jeho posudku je zcela správný a svým obsahem srozumitelný. Není zřejmé, z čeho soud vyvodil, že prostory žalovaného jsou prokazatelně užívány ke komerčním účelům. Žalovaný nemá ani v jedné stavbě zřízenou provozovnu ani své sídlo podnikání a prakticky se zde ani nevyskytuje. Dále odvolatel odkazuje na definici sídla ve smyslu zákona o DPH. Poslední výtka pak směřuje k závěrům soudu, že znalec [příjmení] se dostatečně vypořádal se zadaným znaleckým úkonem, dle odvolatele nejenom, že tento znalec, ale ani znalkyně [titul] [příjmení] nebyli schopni zjistit dostatečný vzorek obdobných případů a doloženými zcela totožnými případy se v posudcích vůbec nezaobírali, hned při určení jejich obvyklé ceny s pozemky srovnávali vesměs pozemky nezastavěné a již v tomto zjištění ohledně obvyklé ceny dospěli k nesprávnému závěru, ze kterého různými metodami určovali obvyklé nájemné. Tyto nezastavěné pozemky následně hodnotili jakožto zastavitelné stavbou v podobě, která zde nikdy nestála a stejně tak hodnotili osobu žalovaného a konkrétní způsob využití jeho nemovitosti, což je podle názoru odvolatele v rozporu s citovanou judikaturu. Ze všech těchto důvodů odvolatel navrhoval, aby rozhodnutí okresního soudu bylo změněno tak, že žaloba bude zamítnuta. 3. Žalobkyně v písemném vyjádření k odvolání žalovaného uvedla, že pokud žalovaný polemizuje s využitím pozemku, pak komerční využití pozemku stavební par. [číslo] podílu o velikosti id. [číslo] na pozemku stavební parc. [číslo] k. ú. [obec] jednoznačně prokazují znalecké posudky a výslechy znalců. V revizním znaleckém posudku je konstatováno, že předmětné pozemky jsou zastavěny cizími výstavbami, nebytová jednotka na parcele č. st. [číslo] je využívána jako prodejna a na pozemku parcele č. st. [číslo] se nachází stavba bez č. p./č. ev. spojená s prodejnou, sloužící jako provozní prostory a zázemí prodejny. Znalkyně [titul] [příjmení], pak ohledně výše obvyklého nájemného dospěla k téměř totožnému závěru jako [anonymizováno] [příjmení], ohledně výše nájmu stanoveného v posudku Ing. [jméno] [příjmení] uvedla, že částka 91 Kč/m2 odpovídá