69 CO 220/2022-423 — Krajský soud v Ostravě, pobočka Olomouc

1. Napadeným rozsudkem okresní soud uložil žalovanému zaplatit žalobci částku 441.620,15 Kč spolu s úrokem z prodlení 8,25 % ročně od 7. 8. 2002 do zaplacení do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok I.), žalobu, aby žalovaný byl zavázán zaplatit žalobci 1.439.374,21 Kč s úrokem z prodlení ve výši 9,25 % ročně z částky 1.439.374,21 Kč od 28. 4. 2020 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 9,25 % ročně z částky 441.620,15 Kč od 28. 4. 2020 do 6. 8. 2020 a s dalším úrokem z prodlení ve výši 1 % ročně z částky 441.620,15 Kč od 7. 8. 2020 do zaplacení, zamítl (výrok II.) a uložil žalobci nahradit žalovanému na nákladech řízení částku 93.270,67 Kč a zaplatit ji do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám [anonymizováno] [jméno] [příjmení] (výrok III.). 2. Proti tomuto rozsudku podal odvolání žalobce do výroku II. a III. s tím, že namítá nesprávné právní posouzení věci. Předmětem žaloby je zaplacení všech splátek úvěru, které byly uhrazeny žalobcem či právní předchůdkyní Ing. [příjmení] dle nájemní smlouvy ze dne 31. 8. 2011, a smluvní pokuty ve výši 1.000.000 Kč. Povinnost žalovaného k úhradě těchto částek vyplývá pro případ porušení povinnosti žalovaného převést bytovou jednotku, která je předmětem nájmu, do vlastnictví nájemce a učinit k tomuto převodu příslušné právní úkony (vymezit bytovou jednotku a uzavřít kupní smlouvu k jejímu převodu), z článku VIII. bod 8.2. nájemní smlouvy. Závěry okresního soudu v odůvodnění rozsudku jsou chybné. Jak vyplývá z článku 2 stanov žalované družstvo bylo založeno za účelem nabytí vlastnického práva k domu [adresa] a [adresa], vymezení jednotek v tomto domě prohlášením vlastníka budovy a následného převodu jednotek s podílem na společných částech domu a pozemku do vlastnictví členů družstva. Tento účel družstva měl být realizován tak, že na koupi domu bude družstvo čerpat úvěr, na jehož splácení se jednotliví družstevníci budou podílet stanovenými podíly a družstevník, který splatí svůj podíl úvěru, bude mít nárok na to, aby mu družstvo pronajatou jednotku včetně spoluvlastnických podílů na společných částech domu a pozemku převedlo do jeho vlastnictví pod sankcí smluvní pokuty a vrácení zaplaceného podílu na úvěru. Dle přesvědčení žalobce není článek VIII. nájemní smlouvy upravující postup při nabytí vlastnického práva k jednotce včetně sankcí při porušení povinnosti družstva jednotku převést samostatnou smlouvou o smlouvě budoucí, nýbrž jde o vedlejším ujednání nájemní smlouvy sledující smysl a účel založení družstva. Spolu s převodem členství smlouvou ze dne 23. 9. 2015 bez dalšího vstoupil žalobce namísto [anonymizováno] [příjmení] do všech jejích práv a povinností člena družstva, včetně všech práv a povinností zakotvených v nájemní smlouvě, tedy včetně práv a povinností uvedených v článku VIII. nájemní smlouvy. Interpretace článku VIII. jako samostatné smlouvy o smlouvě budoucí, která i po převodu členství zůstala na [anonymizováno] [příjmení], je chybná a z pohledu účelu založení družstva dle znění stanov nepřijatelná. Ve své podstatě by závěry nalézacího soudu znamenaly, že by nadále i po převodu členství v družstvu byla povinna platit splátky úvěru [anonymizováno] [příjmení] a jí by také zůstalo, byť již jako nečlenovi, právo na převod jednotky včetně souvisejících právních úkonů, zejména vymezení jednotky dle zákona číslo 72/1994 Sb. a pohledávky spojené s porušením povinnosti družstva jednotku převést. Takový výklad je neobhajitelný, jelikož povinnost platit splátky úvěru, jakož i právo požadovat převod vlastnického práva k předmětu nájmu, byl zjevně vždy spjat s členstvím v družstvu. Výklad přijatý nalézacím soudem se příčí účelu založení družstva i smyslu úpravy nájemní smlouvy a stanov. Splátky úvěru měl vždy platit člen družstva v rozsahu svého podílu na čerpaném úvěru vycházející z velikosti pronajatého bytu, proto také pouze člen družstva měl nárok na převod jednotky do svého vlastnictví, z čehož logicky plyne, že jen členovi družstva mohly vzniknout pohledávky z titulu porušení povinnosti družstvu jednotku do vlastnictví člena družstva převést. Správné právní hodnocení je takové, že článek VIII. je vedlejším ujednáním nájemní smlouvy, přičemž nabytím členství smlouvou ze dne 23. 9. 2015 žalobce vstoupil do všech práv a povinností právní předchůdkyně z jejího členství v družstva a z nájemní smlouvy vyplývající. Přešla tím na žalobce povinnost platit splátky úvěru a rovněž nabyl právo na vymezení a převod pronajaté bytové jednotky do svého vlastnictví včetně práv, která mu při porušení povinnosti družstva jednotku vymezit a převést vznikají. Jelikož žalovaný svou povinnost převodu porušil, ačkoliv žalobce veškeré podmínky pro vznik nároku na převod splnil, vznikla mu za žalovaným dle článku VIII. bod 8.2. nájemní smlouvy pohledávka na vrácení všech zaplacených splátek úvěru, jakož i na smluvní pokutu. Do zaplacených splátek je nutno započíst i splátky hrazené [anonymizováno] [příjmení], protože [anonymizováno] [příjmení] zanikly převodem členství veškeré nároky plynoucí z nájemní smlouvy (úplata za převod členství zohledňovala i splátky úvěru uhrazené [anonymizováno] [příjmení] družstvu) a žalovanému uhrazené splátky úvěru zůstat s ohledem na jednoznačné znění článku VIII. bod 8.2. odst. 1 (vrátit veškeré splátky úvěru) logicky zůstat nemohly. Znění daného ujednání o tom, že je družstvo povinno vrátit vše, co nájemce na příspěvek úvěru uhradil, se tak vztahuje nejen na platby aktuálního nájemce, ale i na platby provedené jeho případným právním předchůdcem. V tom směru měl žalobce s [anonymizováno] [příjmení] při převodu členství shodnou vůli, tedy že na něj přechází nárok na případné zaplacení splátek úvěru hrazených [anonymizováno] [příjmení] pro případ nesplnění povinnosti družstva jednotku do vlastnictví převést. Žalobce má za to, že jeho nárok na zaplacení všech uhrazených splátek úvěru, včetně splátek placených Ing. [příjmení], plyne při správném výkladu přímo z textu nájemní smlouvy. Pro případ, že by soud byl jiného názoru a považoval by uplatněný nárok na zaplacení splátek úvěru hrazených Ing. [příjmení] provedenými důkazy za neprokázaný, měl k tomu poskytnout žalobci příslušné poučení, na které by reagoval dalšími důkazy. Od nesprávného právního posouzení článku VIII. nájemní smlouvy jako samostatné smlouvy o smlouvě budoucí kupní, z níž dle okresního soudu práva a povinnosti zůstaly i po převodu členství na [anonymizováno] [příjmení], se pak odvíjí i následné nesprávné právní závěry stran absence aktivní věcné legitimace a promlčení. Okresní soud v důsledku chybného právního posouzení článku VIII. nájemní smlouvy nesprávně konstatoval, že žalobce není aktivně věcně legitimován ve vztahu k nároku na smluvní pokutu, jelikož pohledávka zůstala [anonymizováno] [příjmení] a nebyla na žalobce postoupena. Tento právní závěr je chybný. Okresní soud v důsledku chybného právního posouzení nájemní smlouvy ve spojitosti se smlouvou o převodu členství nesprávně dospěl k závěru, že žalobce pohledávku na zaplacení splátek uhrazených [anonymizováno] [příjmení] nenabyl a ta stále zůstala na [anonymizováno] [příjmení] a nebyla žalobci postoupena. Zde kromě nesprávného právního posouzení žalobce namítá, že soud jej nepoučil o případném deficitu tvrzení a deficitu důkazním. Žalobce tvrdí, že vůlí obou účastníků při převodu členství smlouvou ze dne 23. 9. 2015 bylo převést na žalobce veškerá práva [anonymizováno] [příjmení] z jejího členství a z nájemní smlouvy ze dne 31. 8. 2011 plynoucí, včetně pohledávky na úhradu splátek zaplacených [anonymizováno] [příjmení] pro případ, že k převodu členství porušením povinností družstva nedojde. To se týká i požadovaného úroku. Okresní soud pak žalobcem uhrazené splátky úvěru chybně hodnotí jako bezdůvodné obohacení, vycházejíc z nesprávného právního názoru, že žalobce do povinnosti hradit splátky úvěru nabytím členství nevstoupil a smluvním ujednáním z nájemní smlouvy týkajícím se povinnosti hradit splátky úvěru vázán nebyl. Nesprávnost tohoto hodnocení lze demonstrovat na tom, že dle čl. 13 odst. 1 písm. g) stanov má žalobce nárok na převod jednotky poté, co uhradil podíl úvěru, přičemž však dle závěru soudu žádnou povinnost k úhradě splátek úvěru nemá. Důsledek chybného hodnocení soudu by byl mimo jiné takový, že by Ing. [příjmení] musela zcela splatit svůj podíl úvěru, představující částku 886.544 Kč, i když členství smlouvou ze dne 23. 9. 2015 na žalobce převedla a žalobci by dle stanov vznikl nárok na převod jednotky poté, co by tento podíl na úvěru rovněž uhradil, byť by k tomu žádnou povinnost neměl. Absurdně by tak mohla nastat situace, že by každý uhradil částku 886.544 Kč a každému by tak vznikl nárok na převod jednotky do vlastnictví, [anonymizováno] [příjmení] z titulu článku VIII. nájemní smlouvy, který nalézací soud hodnotí jako samostatnou smlouvu budoucí o smlouvě kupní a vedle toho žalobci jako členovi družstva z titulu článku 13 odst. 1 písm. g) stanov. I z tohoto příkladu je zjevné, že právní závěry okresního soudu jsou nesprávné a