19 CO 220/2022-174 — Krajský soud v Praze

1. Okresní soud v Příbrami (dále jen„ soud prvního stupně“) rozsudkem č. j. 6 C 150/2021-148 ze dne 23. 3. 2022 uložil žalované povinnost zaplatit žalobci částku [částka] do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok I.). Současně uložil žalobci povinnost zaplatit České republice na účet Okresního soudu v Příbrami doplatek soudního poplatku z podané žaloby ve výši [částka] do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok II.). O nákladech řízení rozhodl tak, že žalovaná je povinna zaplatit žalobci k rukám jeho právní zástupkyně na náhradu nákladů řízení částku [částka], do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok III.). 2. Žalobou ze dne [datum] se žalobce domáhá po žalované zaplacení částky [částka] a smluvní pokuty z titulu dlužného nájemného z nájemní smlouvy uzavřené mezi účastníky dne [datum]. Žaloba byla odůvodněna tím, že žalobce je vlastníkem pozemku parc. [číslo] jehož součástí je dům [adresa] – objekt občanské vybavenosti zapsaný v katastru nemovitostí pro obec a katastrální území Stará Huť. Předmětnou nájemní smlouvou ze dne [datum] přenechal žalobce žalované do užívání jako nájemní prostor sloužící k podnikání nebytové prostory v uvedené nemovitosti [adresa] o velikosti 102 m². [anonymizováno] dohodnuto nájemné pro rok 2021 ve výši [částka] měsíčně navýšené o inflaci, tedy nájemné v celkové výši [částka] měsíčně. Na změně smlouvy se přes požadavek žalované účastníci nedohodli a na základě neplacení nájemného dal žalobce žalované výpověď z nájmu. Nájemní vztah skončil uplynutím výpovědní doby [datum]. Nájemné nebylo zaplaceno od ledna 2021 do dubna 2021, tedy za 4 měsíce. Žalobce započetl kauci zaplacenou žalovanou ve výši [částka], a to tak, že částku [částka] započetl proti nákladům na opravy, částku [částka] proti smluvní pokutě za pozdě hrazené dřívější nájemné a částku [částka] na nájemné za měsíc leden 2021 Celkem tak žalobce požaduje zaplatit na nájemném za období od ledna 2021 do dubna [částka] spolu se smluvní pokutou ve výši 0,05 % z dlužné částky za každý den prodlení dle článku IV bod 6 smlouvy, přičemž žalobce požaduje tuto smluvní pokutu pouze za období do [datum]. Kapitalizovaná výše smluvní pokuty za období do [datum] tak činí částku [částka] Celkem tedy žalobce požaduje po žalované zaplacení částky [částka]. 3. Žalovaná s žalobou nesouhlasila s tím, že se snažila jednat o změně smlouvy, k čemuž však žalobce nebyl ochoten. Ten pak porušil smluvní ujednání z nájemní smlouvy, neboť neopravil rampu, nevyměnil světla, neponechal bojler na místě a nevytopil pronajaté prostory, tak jak bylo potřeba vzhledem k charakteru pronajímaných prostor. Tyto záležitosti musela žalovaná obstarat sama a na investice vynaložila celkovou částku [částka] a tuto částku započetla dne [datum] proti pohledávce žalobce na zaplacení dlužného nájemného. Kromě toho namítla, že v důsledku potřeby pronajatý prostor vytopit, nemohla zamýšlenou prodejnu otevřít, v důsledku čehož jí vznikla škoda v podobě ušlého zisku ve výši nejméně [částka]. Poukázala na to, že v pronajaté věci se vyskytly vady, které žalobce neodstranil a za této situace vzniklo žalované právo na zaplacení náhrady škody. Protože částku [částka] započetla oproti pohledávce žalobce, navrhla zamítnutí žaloby v celém rozsahu. 4. Soud prvního stupně dospěl k závěru, že zápočet tak jak byl učiněn je nejasný a neurčitý, a proto usnesením č. j. 6 C 150/2021-37 ze dne 25. 11. 2021 vyzval žalovanou k doplnění relevantních tvrzení a ke specifikaci nákladů, které vynaložila. Požadoval proto specifikaci investic vyčíslených částkou [částka]. Současně pak žádal i vylíčit rozhodné skutečnosti ke škodě, kterou žalovaná specifikovala částkou [částka] a v tomto smyslu, aby doplnila i svá tvrzení. Žalovaná svá tvrzení ani důkazy nedoplnila, a proto bylo ve věci jednáno dne [datum] a při tomto jednání byla žalovaná opětovně poučena dle § 118a odst. 1, 3 o. s. ř. o povinnosti tvrzení a povinnosti důkazní k vznesené námitce započtení. Na to žalovaná reagovala předložením většího množství listinných důkazů. Soud prvního stupně však tyto důkazy neprovedl s tím, že řízení bylo ze strany soudu koncentrováno, přičemž chybějící tvrzení žalované nelze nahradit dokazováním po koncentraci řízení. K předloženým důkazům pak soud prvního stupně nepřihlížel a vycházel z toho, že jak listiny žalované, tak listiny žalobce ohledně provedených oprav byly předloženy po koncentraci řízení. 5. Soud prvního stupně vycházel ze zjištění, že žalobce nájemní smlouvou ze dne [datum] pronajal v přízemí domu [adresa] na pozemku parc. [číslo] v katastrálním území Stará Huť nebytové prostory o velikosti 102 m² žalované. Pro rok 2021 bylo dohodnuto nájemné ve výši [částka] měsíčně navýšené o inflaci, takže měsíční nájemné představovalo částku [částka]. V článku IV bod 6 smlouvy si účastníci sjednali pro případ prodlení se zaplacením nájemného smluvní pokutu ve výši 0,05 % denně z dlužné částky. Ze smlouvy rovněž soud zjistil, že účastníci sjednali kauci ve výši [částka], kterou žalovaná zaplatila s tím, že tato kauce bude zúčtována při skončení nájmu. Dodatkem [číslo] ke smlouvě ze dne [datum] účastníci dohodli, že žalobce umožní žalovanému využívat rampu v prostoru přiléhajícím k nebytovým prostorům a rovněž přepravu přes chodbu. Žalobce se zavázal, že opraví rampu před vchodovými dveřmi a zároveň opraví střechu a ve vnitřních prostorách vymění 10 kusů zářivkových těles na své náklady. Žalovaná pak nezaplatila nájemné za měsíc leden 2021 až duben 2021 a z důvodu řádného neplacení nájemného žalobce vypověděl nájem s tím, že tento skončil ke dni [datum]. Žalovaná s povinností zaplatit dlužné nájemné, včetně smluvní pokuty, nesouhlasila a dne [datum] provedla zápočet částky [částka], což má představovat náklady vynaložené na neopravené oznámené vady, jejichž opravu zajistila sama žalovaná. Žalobce však se zápočtem nesouhlasil a poukazoval i na to, že v období od [datum] do [datum] provedl opravné práce, tak jak bylo účastníky dohodnuto. Při svém rozhodování vycházel soud prvního stupně z ustanovení § 2302 odst. 1 o. z. a § 2048 o. z. K zápočtu ze strany žalované soud nepřihlédl z důvodů shora uvedených a uložil žalované zaplatit žalobci dlužné nájemné ve výši [částka] a smluvní pokutu kapitalizovanou ke dni [datum] částkou [částka]. Protože žalobce prokázal svá tvrzení ohledně dlužného nájemného a smluvní pokuty, soud žalobě v celém rozsahu vyhověl. Zdůraznil, pokud jde o námitku započtení, že žalovaná neunesla břemeno tvrzení, když dostatečným způsobem nevylíčila, jakým způsobem dospěla k zápočtu ve výši [částka]. Z důvodu chybějících relevantních tvrzení soud další dokazování ohledně předložených faktur a účetních dokladů neprováděl s tím, že dokazování lze provádět pouze ke sporným skutečnostem a tyto žalovaná svými tvrzeními dostatečně nevymezila. Další dokazování by tak bylo nehospodárné a soud shledal obranu žalované jako nedůvodnou. Žalobě proto v plném rozsahu vyhověl (výrok I. rozsudku) a současně rozhodl o povinnosti žalobce doplatit na soudním poplatku částku [částka] (výrok II. rozsudku). Pokud jde o náklady řízení, postupoval soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. a úspěšnému žalobci přiznal plnou náhradu nákladů řízení, kterou v odst. 12 odůvodnění rozsudku řádně specifikoval. 6. Proti tomuto rozsudku si včas žalovaná podala odvolání, a to proti výrokům I. a III. rozsudku s tím, že podle jejího názoru soud prvního stupně nepřihlédl k odvolatelkou tvrzeným skutečnostem a jí označeným důkazům a neúplně tak zjistil skutkový stav věci. Proti nároku žalobce na zaplacení dlužného nájemného a smluvní pokuty žalovaná započetla náklady, jež vynaložila v souvislosti s různými vadami pronajímaného prostoru, toto započtení učinila řádně a doložila listinnými důkazy. K tomuto zápočtu a připojeným podkladům se žalobce nijak nevyjádřil. Soud prvního stupně důkazy předložené žalovanou neprovedl s tím, že je považuje za nadbytečné, s čímž žalovaná nesouhlasí. Poukázala na to, že pronajímaný prostor měl být vhodný ke skladování kávy a jako takový musí být vytápěn, osvětlen a disponovat řádnou nakládací rampou. Mezi stranami je spor o tom, za jakých okolností byly vyčítané vady pronajímaného nebytového prostoru odstraněny. K tomu soud žádné důkazy neprovedl a tvrzení stran nevzal ani na vědomí. Pokud snad žalobce uváděl, že opravy provedl sám, jde o rozporná tvrzení, k nimž soud prvního stupně neprovedl žádných důkazů. Žalovaná poukázala i na to, že po poučení ze strany soudu předložila soudu důkazy. Soupis je pak součástí této dokumentace. Podle jejího názoru je projevem přepjatého formalismu, kdy soud vyžaduje, aby tvrzení bylo vyčerpávající a fakticky v rovině tvrzení byl přednesen obsah celého listinného důkazu. Názor soudu, že důkazy byly předloženy až po koncentraci řízení je chybný, neboť listinné důkazy měl soud k dispozici již při jednání dne [datum] a k jejich provedení fakticky řízení odročoval. Protože soud prvního stupně neúplně zjistil skutkový stav věci, žalovaná navrhla, aby odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně zrušil a