27 CO 228/2021-209 — Krajský soud v Praze

1. Okresní soud v Kolíně rozsudkem ze dne 14.5.2021, č.j. 11 C 63/2020-171 (dále jen„ rozsudek soudu prvního stupně“), zamítl žalobu ze [datum], jíž se žalobci domáhali určení, že výpověď nájemní smlouvy [číslo] ze dne [datum] učiněná podáním žalované ze dne [datum] je neoprávněná. Procesně plně úspěšné žalované přiznal soud proti žalobcům ve výroku II. náhradu nákladů řízení ve výši celkem 56 221,44 Kč k rukám právního zástupce žalované do tří dnů od právní moci rozsudku. 2. Při svém rozhodnutí vyšel soud prvního stupně z toho, že přes označení žaloby na určení neplatnosti výpovědi nájemní smlouvy bylo z obsahu žalobních tvrzení zřejmé, že se žalobci jakožto spoluvlastníci a pronajímatelé nemovitosti – části budovy (západní lodě výrobní haly) bez čp/če nacházející se na pozemcích blíže specifikovaných v žalobě domáhají přezkumu oprávněnosti výpovědi učiněné ze strany žalované jakožto nájemce dne [datum] z nájemní smlouvy uzavřené mezi účastníky dne [datum] a prodloužené dodatkem ze dne [datum]. Žalobu shledal včasnou ve smyslu § 2314 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, v platném znění (dále jen „o.z.“). Předmětná výpověď byla dle zjištění soudu odůvodněna tím, že„ najatý prostor přestal být způsobilý k výkonu činnosti, k němuž byl určen. Pronajímatelé přes opakované informace, že není možné v pronajatém prostoru plnit předpoklady požadované předpisy o bezpečnosti a ochraně zdraví při práci a přes opakované urgence, stále nedožili zaměření jeřábové dráhy, kdy bez tohoto podkladu není možné provést řádnou revizi jeřábové dráhy a tuto jeřábovou dráhu v souladu s obecně závaznými předpisy řádně užívat. Pronajímatelé z tohoto důvodu rovněž hrubě porušují povinnosti vyplývající z nájemní smlouvy, kdy nájemce předmět nájmu užívá ke skladování velmi těžkých břemen a s jejich manipulací je nezbytně spjatá potřeba užívání jeřábové dráhy, přičemž pronajímatelé fakticky znemožňují předmět nájmu řádně a nerušeně užívat. Důvodem k výpovědi je dále i trvale nevyhovující stav pronajatého prostoru z hlediska hygienické závadnosti“, blíže specifikované v dané výpovědi. Soud prvního stupně dospěl k závěru, že žalovaná vypověděla nájem oprávněně, a žaloba je tedy nedůvodná, pročež ji zamítl. Vyšel ze zjištění, že žalovaná si předmětné prostory od žalobců pronajala již v roce 2011 za účelem skladování ocelového potrubí. V době trvání první nájemní smlouvy nebylo zjištěno, že by se v pronajatých prostorách vyskytly závažné nedostatky. Ke změně však došlo v průběhu roku 2016, již za trvání další nájemní smlouvy uzavřené dne [datum], kdy při prováděné revizní zkoušce jeřábu byl vykázán nedostatek spočívající v nezaměření jeřábové dráhy užívané při podnikání žalované. Od této doby trval stav, kdy žalovaná usilovala o odstranění tohoto nedostatku tím, že na tuto závadu opakovaně poukazovala při komunikaci se zástupcem žalobců [příjmení] [jméno] [příjmení], řešení problému jí bylo opakovaně přislíbeno, přesto však zaměření jeřábové dráhy žalobci nezajistili. Okolnost, kterou argumentovali žalobci, že dotčené dva jeřáby pohybující se na téže jeřábové dráze v pronajatých prostorách byly majetkem třetí osoby, [právnická osoba] a.s., hodnotil soud prvního stupně jako irelevantní, neboť z předmětné nájemní smlouvy a předávacího protokolu vyplývá, že jeřáby popsané v předávacím protokolu byly součástí předmětu nájmu a společnost [právnická osoba] měla nadto dle znění smlouvy poskytovat v souvislosti s daným pronájmem služby spojené s užíváním předmětu nájmu. Dle soudu byli tedy žalobci sami či prostřednictvím firmy [právnická osoba] povinni zajistit řádné zaměření jeřábové dráhy. Soud uzavřel, že jeřáby sice po technické stránce byly ve způsobilém stavu, avšak nezaměření příslušné jeřábové dráhy bylo zásadním nedostatkem a bylo i opakovaně uváděno jako závada zařízení. Žalovaná usilovala a opakovaně žádala o nápravu, která byla slibována, avšak nerealizována. Již tento důvod tak soud prvního stupně posoudil jako postačující k učiněné výpovědi. Vedle toho shledal soud prvního stupně za prokázaný i trvale nevyhovující stav pronajatého prostoru z hlediska hygienické závadnosti, zejména ve vztahu ke zjištěné nadměrné hlučnosti a prašnosti a dále opakovanému zatopení podlah předmětu nájmu. Soud tak uzavřel, že důvody předmětné výpovědi nájmu nebyly neoprávněné, ale naopak v souladu s § 2308 písm. b) o.z., podle něhož soud předmětnou výpověď posuzoval, a žalobu takto jako neopodstatněnou zamítl. Výrok o nákladech řízení byl odůvodněn zásadou procesního úspěchu. 3. Proti rozsudku soudu prvního stupně podali žalobci včasné odvolání. Nesouhlasili se závěrem soudu prvního stupně o oprávněnosti dané výpovědi z nájmu. Poukazovali na to, že nezaměření jeřábové dráhy se v revizních zprávách vyskytovalo opakovaně několik let, avšak žalované to dle žalobců nevadilo. Žalovaná si navíc mohla nechat zaměřit jeřábovou dráhu sama, obdobně jako si nechávala dělat revize jeřábu. Jeřábová dráha pak zůstává i nadále nezaměřená, což však dle žalobců nebrání dle revizní zprávy z roku 2020 provozu jeřábu. Žalobci dále argumentovali tím, že nebylo prokázáno, že by předmětné jeřáby (nacházející se v pronajatých prostorách) byly předmětem nájmu. Jeřáby nejsou součástí budovy a nevlastní je žalobci, ale společnost [právnická osoba], v nájemní smlouvě není o nich zmínka a opačný skutkový závěr soudu prvního stupně (o tom, že byly předmětem nájmu) nemá dle žalobců oporu v provedených důkazech. Předávající protokol ze dne [datum] byl dle žalobců nepřípustným důkazem, předloženým až po koncentraci řízení, a soud proto k němu nemůže přihlížet. Žalobci zpochybňovali i zjištění soudu o tom, že společnost [právnická osoba] měla poskytovat žalované v souvislosti s pronájmem nemovitosti (dotčené části haly) služby, když žádná smlouva o tom předložena nebyla, a současně zpochybňovali jak právo žalované užívat dané jeřáby, tak i (s tím spojené) právo na zaměření jeřábové dráhy. Ohledně hygienického stavu pronajaté haly poukazovali na to, že žalované byl tento stav znám, přičemž od uzavření nájemní smlouvy, resp. již i od předcházejícího užívání dané haly od roku 2011, k žádné změně a podstatnému zhoršení nedošlo. Připomínali také to, že žalobci nabízeli žalované k nájmu jinou obdobnou halu, kterou však žalovaná odmítla s poukazem na nízkou výšku jeřábu v náhradní hale. Tato okolnost však vzhledem k tomu, že jeřáb nebyl dle žalobců předmětem nájmu, nemohla být důvodem k odmítnutí dané nabídky. Dle žalobců tedy pronajaté prostory nepřestaly být způsobilé k pronájmu, žalobci jakožto pronajímatelé nemohli vědět, zda nájemce potřebuje jeřáb, v daném směru nebylo nic takového v nájemní smlouvě uvedeno. Účel nájmu uvedený ve smlouvě k užívání jako kancelářský a skladovací prostor zůstával zachován. Objektivně tak dle žalobců nenastaly důvody, které by činily halu nezpůsobilou k dalšímu užívání. Pokud se žalovaná domnívá, že bez jeřábu se zaměřenou jeřábovou dráhou nemůže halu užívat, je tomu tak dle žalobců jen z jejího subjektivního hlediska, jelikož potřebuje zvedat potrubí, avšak většina jiných nájemců jeřáb v hale vůbec nevyužije, a hala by tak pro ně byla způsobilá k užívání. Žalobci dále poukazovali i na to, že do předmětu nájmu investovali kvůli žalované výstavbou další kanceláře, nyní se tato investice jeví nepotřebnou a zmařenou. Ze všech uvedených důvodů navrhovali změnu rozsudku soudu prvního stupně a vyhovění žalobě. 4. Žalovaná ve svém vyjádření trvala na svém stanovisku, že z její strany učiněná výpověď byla důvodná a že na ní nebylo možno spravedlivě požadovat, aby i nadále užívala předmět nájmu, jenž byl dle jejího názoru„ v tristním a současně nebezpečném stavu“. Zdůrazňovala, že z důvodu nejednání žalobců nemohla provést revizi jeřábu řádně, resp. kompletně, když žalobci nepředložili potřebné podklady o zaměření jeřábové dráhy, a to přestože žalovaná soustavně tento požadavek vůči žalobcům vznášela a žalobci opakovaně od roku 2016 slibovali dodání zaměření, avšak nikdy jej nedoložili a nezajistili. Teprve v průběhu řízení začali dle žalované účelově tvrdit, že jeřábová dráha není v jejich vlastnictví, ani předmětem nájmu. Žalovaná v daném směru připomínala nájemní smlouvu a její odkaz stran vybavení předmětu nájmu na předávací protokoly, v nichž byly opakovaně jeřáby vyjmenovány jako součást předmětu nájmu. Argumentaci žalobců, že jeřáby nebyly součástí předmětu nájmu, proto označila za absurdní. Účelovost argumentace žalobců je dle žalované dále zřejmá i z toho, že jedinými akcionáři [právnická osoba] a.s., která má dle žalobců vlastnit předmětné jeřáby, jsou právě výlučně žalobci. Daná společnost se pak nikdy za 12 let neohrazovala proti tomu, že žalovaná užívá údajně její jeřáb. Žalobci pak již od počátku vzájemného vztahu věděli, jaký je předmět podnikání žalované (k němuž je nezbytné pro přemisťování mnohatunových břemen použití dotčeného jeřábu). Žalovaná zdůrazňovala, že otázka bezpečnosti jeřábu a odstranění rizika případného snášení sankčních důsledků z toho, že by jej provoz