25 Co 139/2024-355 — Krajský soud v Praze

1. Okresní soud v Berouně (dále jen „soud prvního stupně“) rozsudkem ze dne 7. 3. 2024, č. j. 12 C 67/2023-218, výrokem I. určil, že žalobkyně je vlastníkem pozemku parc. č. St. , Anonymizováno, , zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č. p. , Anonymizováno, , o rozloze 125 m2, a pozemku parc. č. , Anonymizováno, – zahrada, o rozloze 1013 m2, to vše zapsané na LV č. , hodnota, pro k. ú. , Anonymizováno, , obec , adresa, , u Katastrálního úřadu , Anonymizováno, , Katastrální pracoviště , adresa, (dále jen „nemovitosti žalobkyně“ či „předmětné nemovitosti“), a dále uložil žalovaným povinnost do tří dnů od právní moci rozsudku zaplatit společně a nerozdílně žalobkyni k rukám jejího právního zástupce náhradu nákladů řízení ve výši 51 984,40 Kč (výrok II). Soud prvního stupně rozsudek odůvodnil tak, že kupní smlouva uzavřená mezi účastníky dne 29. 11. 2021, kterou žalobkyně převedla své nemovitosti na žalované (dále jen „kupní smlouva“), je neplatná z důvodu lichvy podle § 1796 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jen „o. z.“), a pokud nedošlo k uzavření platné smlouvy o koupi nemovité věci, je i nadále vlastníkem předmětných nemovitostí žalobkyně. O náhradě nákladů mezi účastníky rozhodl podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, v platném znění (dále jen „o. s. ř.“), kdy jejich výši určil dle vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif), v platném znění (dále jen „AT“).2. Proti shora uvedenému rozsudku podali včasné odvolání žalovaní. Uvedli, že přes rozsáhlé dokazování, které v drtivé většině směřovalo k tvrzení žalobkyně o neexistenci vůle převést vlastnické právo k předmětným nemovitostem, dospěl nakonec soud prvního stupně k překvapivému, závěru, že je kupní smlouva neplatná ve smyslu § 1796 o. z. I s ohledem na závěry soudu prvního stupně zdůraznili, že je třeba odlišit argumentaci odvolání ve vztahu ke každému z žalovaných zvlášť. A to zejména ve vztahu k údajnému lichevnímu jednání, kdy žalovaní č. 2 a č. 3 s žalobkyní nikdy nejednali, nesetkali se s ní a ani se o životní a ekonomické situaci, jakož i o důvody, proč žalobkyně předmětné nemovitosti prodává, nezajímali a nic o nich nevěděli. Z uzavřené kupní smlouvy vyplývá, že jde o tři samostatné smlouvy, tři samostatná právní jednání, zahrnuté do téže listiny, neboť žalobkyně ve skutečnosti prodala každému ze žalovaných podíl na předmětných nemovitostech o velikosti id. 1/3. Odkázali na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 4 Tdo 1544/2011, z něhož plyne, že pachatel trestného činu lichvy podle § 253 tr. zák. musí vědět jak o finanční tísni poškozené osoby a jejích rozumových schopnostech, tak i o dalších úkonech jiných osob, které jednaly na základě zmocnění a které při tom naplnily skutkovou podstatu citovaného trestného činu. Pokud tedy soud prvního stupně posoudil kupní smlouvu za neplatnou jako celek, pak postupoval nesprávně. Přinejmenším u žalovaných č. 2 a č. 3 nebyla naplněna subjektivní stránka. Rovněž pokud jde o lehkomyslnost a rozumovou slabost žalobkyně, poukázali na to, že sám soud prvního stupně uzavřel, že „žalobkyně byla (i ve stresující situaci při podání své účastnické výpovědi u soudu) schopna pohotově rozlišit, že se v případě listiny ve spise na č. l. 16 až 18 (kupní smlouva) jedná o smlouvu, na jejímž základě se nemovitosti prodávají,..“, což by rozumově slabá osoba jen těžko byla. Soud prvního stupně si tak dle žalovaných protiřečí, když nejprve žalobkyni za rozumově slabou nepovažoval, a tento závěr zcela podrobně odůvodnil (body 18., 48. a 52. rozsudku), aby vzápětí (v bodě 56.) žalobkyni bez bližšího odůvodnění za rozumově slabou označil. Dále pak upozornili na závěry soudu prvního stupně učiněné v bodě 52. rozsudku, kde uzavřel, že „je věcí žalobkyně, aby si sama vyhodnotila, co je pro ni výhodné a co nikoliv, že strana nabízející nějakou směnu v zásadě nikdy netvrdí, že taková směna je pro druhou smluvní stranu nevýhodná“ a zejména, že „je věcí žalobkyně, jakým způsobem se svými finančními prostředky nakládá a co považuje za výhodné či nevýhodné. Odpovědnost za svá nerozumná finanční rozhodnutí však stěží může přenášet na žalované.“ Ve světle uvedeného označili konečný závěr soudu prvního stupně o lichvě v bodě 56. rozsudku o lichvě za nepřezkoumatelný. Z provedeného dokazování nevyplynulo, že by žalovaní byli, před uzavřením kupní smlouvy, seznámeni s obsahem smluv, na jejichž základě si žalobkyně půjčovala peníze. Nadto šlo o smlouvy nesplatné. Pak by se tedy spíš mělo jednat na straně žalobkyně o tíseň. Žalovaní jsou však přesvědčeni, že z provedeného dokazování nevyplynulo ani to, že by se žalobkyně, byť i jen v domnělé tísni nacházela. K plnění v hrubém nepoměru uvedli, že přestože soud prvního stupně citoval judikaturu, podle které je vzájemné plnění v hrubém nepoměru, pokud je plnění vůči protiplnění v nepoměru o 45 až 55 %, dospěl v této věci k závěru, že v tomto případě judikatura neplatí a hrubý nepoměr byl naplněn. A to přesto, že si dle soudu prvního stupně žalovaný č. 1 počínal při jednání a samotném uzavírání kupní smlouvy velmi transparentně. S ohledem na vše uvedené žalovaní navrhli, aby odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že žalobu zamítne a žalobkyni zaváže k náhradě nákladů řízení před soudy obou stupňů.3. Žalobkyně k odvolání žalovaných uvedla, že rozsudek soudu prvního stupně splňuje veškeré náležitosti ve smyslu § 157 o. s. ř. a odvolání nepovažuje za důvodné. Tvrzení žalovaných o samostatnosti a oddělitelnosti jednotlivých kupních smluv, je nepřípustnou novotou a nejde o výjimku podle § 205a o. s. ř. Přesto k oddělitelnosti kupních smluv uvedla, že odkaz žalovaných na částečnou neplatnost právního jednání dle § 576 o. z. není přiléhavý. Pokud je právní jednání absolutně neplatné, tak je absolutně neplatné jako celek. Podle odborné literatury, komentáře k § 1796 o. z.: „Na lichevní právní jednání nelze použít ustanovení § 576 a 577. Lichva totiž nespočívá pouze v hrubém nepoměru, jehož nepřiměřenou část by bylo možné od ostatního obsahu oddělit, nýbrž trpí současně procedurální vadou spočívající v subjektivní slabosti poškozeného (za současného zneužití tohoto stavu lichvářem).“ Dodala, že hlavním účelem a záměrem žalovaných k uzavření kupní smlouvy bylo dosažení zisku budoucím prodejem nemovitostí a dočasné inkasování nájemného. Takový cíl by nebylo možné naplnit, pokud by došlo k uzavření kupní smlouvy jen některým ze žalovaných. Nadto z obsahu kupní smlouvy nelze dovozovat, za jakou částku ten který žalovaný svůj podíl na předmětných nemovitostech kupoval a kolik za něj každý zaplatil. Dále akcentovala, že je třeba odlišovat úpravu lichvy v trestním zákoníku od lichvy upravené v o. z., když trestněprávní pojetí lichvy není s civilněprávním totožné. Připomněla, že žalovaní jednoznačně znali skutečnou cenu předmětných nemovitostí, neboť jim sama žalobkyně předložila odborné vyjádření, kde byla jejich hodnota určena v rozmezí 5 – 5,9 milionů Kč. Žalovaní současně z poptávek žalobkyně na internetu věděli, že potřebuje naléhavě nižší stovky tisíc. Věděli rovněž o již existujících dluzích žalobkyně. Žalovaní dokonce byli ochotni odchýlit se od běžného způsobu koupě nemovitostí, resp. placení kupní ceny, aby o tuto „výhodnou koupi“ nepřišli. K prodeji předmětných nemovitostí pak došlo v řádu dní. Žalobkyně měla na výběr ze dvou možností, buď přistoupit na nevýhodné podmínky žalovaných, nebo nezískat peníze. Poukázali na výstižné shrnutí soudu prvního stupně, že „primární snahou žalobkyně bylo sehnat pro falešného norského sportovce co nejrychleji peníze na vyplacení dědictví, a to prakticky za jakoukoliv cenu“. Právě takovou, z pohledu žalobkyně nepříznivou, životní situaci je nutné považovat za tíseň. Nadto k neplatnosti lichevní smlouvy soud přihlédne i bez návrhu. Ke své rozumové slabosti a přehnané důvěřivosti žalobkyně poukázala na bod 56. odůvodnění rozsudku soudu prvního stupně: „Již z důvodu, pro který žalobkyně nemovitost prodávala, muselo být žalovanému č. 1, jako osobě zabývající se koupí nemovitostí za účelem zisku, zřejmé, že se jedná o velmi lehkomyslný důvod prodeje nemovitosti (kterou žalobkyně užívala za účelem zajištění bytové potřeby své a své dcery) a prodávající musí být osoba, kterou lze označit jako rozumově slabou. Rozumová slabost a nezkušenost žalobkyně jako prodávající musela být žalovanému č. 1 zřejmá i z kontextu obou smluv uzavřených žalovanou, na jejichž základě si opakovaně půjčovala peníze…“ a rovněž na závěry znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, , , tituly za jménem, ze dne 25. 5. 2023. K úmyslnému jednání žalovaných uvedla, že v případě civilního pojetí lichvy se nevyžaduje úmysl – chtění, postačuje vědomost o nepoměru a slabosti druhé smluvní strany. Je třeba přihlédnout i k tomu, že se jednalo o soustavnou a systematickou činnost žalovaných, kdy přes různé tipaře úmyslně vyhledávají osoby, jež naléhavě shánějí peníze a jso