26 Co 154/2025-245 — Krajský soud v Praze

1. Okresní soud v Kladně (dále jen „soud prvního stupně“) shora označeným rozsudkem uložil žalovaným povinnost společně a nerozdílně zaplatit žalobkyni částku 102 600 Kč, dále částku 26 900 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 15% ročně z částky 26 900 Kč za období od 19. 7. 2022 do 20. 8. 2022 a za období od 24. 8. 2022 do zaplacení, dále částku 44 334 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 15% ročně z částky 44 334 Kč za období od 21. 8. 2022 do zaplacení, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku (výrok I.); povinnost společně a nerozdílně zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení ve výši 96 222 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám právního zástupce žalobkyně (výrok II.); dále soud prvního stupně uložil povinnost žalobkyni zaplatit žalovaným částku 6 900 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok III.); zamítl vzájemný žalobní návrh žalovaných, aby žalobkyni bylo uloženo zaplatit částku 109 049 Kč (výrok IV.). Dále soud prvního stupně uložil povinnost žalovaným společně a nerozdílně zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení o vzájemné žalobě ve výši 33 428 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám právního zástupce žalobkyně (výrok V.); povinnost zaplatit České republice – Okresnímu soudu v Kladně náhradu nákladů řízení ve výši 7 005 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok VI.) a povinnost zaplatit České republice – Okresnímu soudu v Kladně soudní poplatek za vzájemný návrh ve výši 5 798 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok VII.).2. Soud prvního stupně vyšel ze skutkového zjištění, že mezi účastníky byla uzavřena dne 5. 6. 2018 nájemní smlouva, jejímž předmětem byl nájem bytu, jednotky č. , Anonymizováno, v k. ú. , adresa, , zapsané na LV č. , hodnota, (dále jen „Nájemní smlouva“). Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou do 4. 6. 2019, přičemž strany sjednaly, že tato Nájemní smlouva bude automaticky prodloužena o další jeden rok za podmínky, že ani jedna ze smluvních stran písemně neoznámí druhé smluvní straně, a to nejpozději jeden měsíc před skončením doby nájmu, že dál nehodlá v nájemním vztahu setrvávat, a že pronajímatel nebude u nájemce k tomuto dni evidovat žádné dlužné platby na nájemném a nebudou porušovány povinnosti vyplývající z této smlouvy ze strany nájemce. Žalobkyně předmět nájmu využívala k provozování tzv. mikrojeslí. V souvislosti se vznikem nájmu žalobkyně uhradila žalovaným jistotu ve výši 26 900 Kč. V srpnu 2021 e-mailem pracovnice žalobkyně , jméno FO, oznámila žalované, že žalobkyně již po datu 30. 6. 2022 nebude v nájemním vztahu setrvávat, a že má zájem ukončit nájemní vztah dohodou k 4. 7. 2022. V průběhu května 2022 projevily žalobkyně a žalovaná svou vůli ukončit nájemní vztah dohodou ke dni 4. 7. 2022. Mezi účastníky bylo nesporné, že kauce vrácena nebyla. Soud prvního stupně dále zjistil, že dne 10. 6. 2022 zaslala žalobkyně na účet žalovaných částku 46 350 Kč s poznámkou „nájemné a zálohy na služby spojené s užíváním bytu na 3. čtvrtletí 2022“. Nesporné mezi účastníky bylo, že po dobu trvání nájemního vztahu ani po jeho skončení, do 30. 4. 2023, nebyla žalobkyni žalovanými vyúčtovaná skutečná výše nákladů a záloh na služby spojené s užíváním bytu. E-mailem ze dne 23. 5. 2022 byl žalované zaslán digitálně podepsaný návrh dohody o skončení nájmu se žádostí o podpis žalované. Žalovaná na tento e-mail reagovala s tím, že dohodu v tomto znění nemůže podepsat, pokud však nebude obsahovat odstavec o stavu bytu, který neviděla, nemá problém ji podepsat. Dohoda však podepsána nebyla, a k předání bytu pak došlo fakticky až 9. 8. 2022, prostřednictvím realitního makléře , jméno FO, , který převzal a podepsal znění dohody o skončení nájmu ke dni 4. 7. 2022. Soud prvního stupně měl za prokázané, že žalobkyně vyzvala žalované dne 27. 6. 2022 k vrácení omylem zaslaného nájemného na 3. čtvrtletí roku 2022. Soud prvního stupně dále, a to ke vzájemnému návrhu uplatněnému žalovanými na zaplacení náhrady škody za poškození předmětného bytu částkou 115 949,60 Kč (poškození bytu vyčíslili částkou 182 249,60 Kč, oproti které započetli nárok žalobců na zaplacení smluvní pokuty 39 400 Kč) zjistil, že došlo k poškození dlažby na lodžii znečisťujícími skvrnami na dvou dlaždicích, dále k poškození kuchyňských dvířek a interiérových dveří. Soud prvního stupně ze znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, zjistil, že dlaždice umístěné na lodžii nebyly správně udržované, nebyly ani správně zvolené, nejednalo se o dlaždice terasového typu, nebyly ošetřeny impregnací. Na dvou dlaždicích byly znečišťující skvrny. U kuchyňských dvířek došlo k vytržení pantu a nepřiléhajícího rohu zárubně dveří, přičemž oprava těchto poškození by činila cca 6 900 Kč.3. Po právní stránce soud prvního stupně věc posoudil podle ustanovení § 2201, § 2235, § 2247 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), pokud jde o povinnosti vyplývající z uzavřené nájemní smlouvy, § 2991 odst. 1 a 2 o. z., pokud jde o bezdůvodné obohacení, § 8 o. z. při posuzování namítaného zneužití práva, § 7, § 13 zákona č. 67/2013 Sb., o službách při posuzování nároku žalobců na zaplacení pokuty za nepředložení řádného vyúčtování skutečných nákladů a záloh za služby spojené s užíváním bytu, a z § 2052, § 2051 o. z. při rozhodování o uplatněné smluvní pokutě. Soud prvního stupně uzavřel, že v řízení bylo prokázáno, že nájemní vztah žalobkyně, založený nájemní smlouvou ze dne 5. 6. 2018, byl ukončen ke dni 4. 7. 2022, když měl za prokázané, že žalobkyně oznámila v srpnu 2021 v souladu s Nájemní smlouvou, písemně žalované svůj záměr Nájemní smlouvu, která byla do té doby automaticky prolongována, již dále na období po 30. 6. 2022 neprodlužovat, a měla zájem ukončit nájemní vztah k datu 4. 7. 2022 dohodou, a z e-mailové korespondence měl za prokázané, že žalovaná s tímto postupem souhlasila. Žalovaná odmítala podepsání dohody, která byla primárně žalobkyní předložena jako celku, ukončení nájemní vztahu se však nebránila. Pro případ, že by dohoda o skončení nájmu mezi účastníky neexistovala, uzavřel soud prvního stupně, že nájem bytu by ke dni 5. 6. 2022 zanikl uplynutím doby nájmu. Dohoda o předání bytu a ukončení nájmu ze dne 9. 8. 2022 byla pak již pouhým deklaratorním potvrzením předcházejících právních jednání účastníků. S ohledem na tento závěr pak soud prvního stupně vyhověl žalobě, pokud jde o uplatněný nárok žalobkyně na vrácení „přeplaceného“ nájemného za období 3. čtvrtletí roku 2022, když nájemní vztah v tomto období trval pouze čtyři dny a žalobkyně žalované vyzvala k vrácení omylem zaslané platby obratem, tedy žalobě co do požadované částky 44 334 Kč vyhověl. Zároveň vyhověl žalobě co do částky 26 900 Kč, představující složenou jistotu při vzniku nájemního vztahu, když v nájemní smlouvě bylo mezi účastníky sjednáno, že složená jistota bude vrácena do 14 dnů od skončení nájemního vztahu. Dále soud prvního stupně uzavřel, že důvodným je i nárok žalobců na zaplacení pokuty za porušení povinnosti pronajímatele předložit nájemci řádné vyúčtování služeb spojených s užíváním bytu ve výši 50 Kč za jeden den, přičemž zohlednil jako důvodnou námitku promlčení uplatněnou žalovanými, na základě, které byla žaloba v této části, co do částky 64 550 Kč zamítnuta již rozsudkem ze dne 9. 7. 2024, č. j. 28 C 8/2023-147 (v této části již rozhodnutí nabylo právní moci). Ve zbylé části uplatněného nároku za porušení povinnosti poskytnout vyúčtování služby za rok 2019 a dále, námitku promlčení soud prvního stupně důvodnou neshledal, a žalobě ve zbylé části vyhověl. Dále se soud prvního stupně zabýval posouzením důvodnosti vzájemnou žalobou žalovaných uplatněného nároku na náhradu majetkové škody, a to v důsledku tvrzeného poškození předmětného bytu za trvání nájmu žalobkyně. Uzavřel, za situace, kdy nebyl sporný rozsah poškození, že žaloba v této části není důvodná, neboť zjištěná poškození jsou toliko běžným opotřebením bytu vzniklým v souvislosti s jeho užívání. Pokud jde o skvrny na dvou dlaždicích na lodžii, uzavřel, že se jedná o běžné opotřebení bytu při jeho užívání, způsobené mimo jiné nesprávnou volbou dlažby a údržbou ze strany pronajímatele, jako běžné opotřebení hodnotil soud prvního stupně rovněž vrypy do tapet, kdy navíc došlo mezi účastníky k dohodě o tom, že tapety budou strženy a byt vymalován před jeho předáním, k čemuž fakticky došlo. Běžným opotřebením shledal soud prvního stupně i poškození kuchyňské linky a interiérových dveří, která jsou nepatrného rozsahu a jedná se tak případně o drobnou opravou odstranitelné poškození, které je možné rovněž hodnotit jako běžné opotřebení. Vzájemnou žalobu proto jako nedůvodnou zamítl. O nákladech řízení bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen ,,o. s. ř.“), kdy procesně úspěšnějším žalobcům bylo přiznáno právo na jejich náhradu. Zároveň bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 3 o. s. ř. o náhradě nákladů řízení o vzájemném návrhu, ve kterém rovněž byli úspěšnější žalobci. Podle úspěchu ve věci pak soud prvního stupně rozhodl o