26 Co 16/2026-618 – Krajský soud v Praze

1. Okresní soud v Kladně (dále jen „soud prvního stupně“) rozsudkem ze dne 24. 11. 2025, č. j. 16 C 7/2023-560, výrokem I. uložil žalovanému povinnost umožnit žalobkyni vstup do sklepního prostoru v objektu č. p. , Anonymizováno, , v rámci stavby č. p. , Anonymizováno, a , Anonymizováno, stojící na pozemku parc. č. , Anonymizováno, v katastrálním území , adresa, , ve kterém se nachází rozvod centrálního zásobování teplem, a to za účelem údržby rozvodného tepelného zařízení umístěného v této místnosti, tj. tepelných zařízení vstupujících do tohoto sklepního prostoru z venkovního prostoru, regulační stanice s hlavními uzávěry, sběrače a rozdělovače (hlavní uzel). Výrokem II. žalobu zamítl v části, v níž se žalobkyně domáhala umožnění vstupu do téhož prostoru i za účelem údržby pod stropem vedených hlavních rozvodů teplé a cirkulační vody a hlavních ležatých rozvodů ústředního vytápění vstupujících napravo a nalevo do okolních vchodů, na které jsou jednotlivá stoupací potrubí napojena. Výrokem III. žalobu zamítl v části, v níž se žalobkyně domáhala, aby bylo žalovanému uloženo zdržet se bez jejího souhlasu uzavírání smluv se třetími osobami za účelem údržby tepelných zařízení umístěných v místnosti centrálního zásobování teplem ve sklepním prostoru v objektu č. p. 753. Výrokem IV. žalobu zamítl v části, v níž se žalobkyně domáhala, aby bylo žalovanému uloženo zdržet se výhrůžek odpojováním odběratelů žalobkyně spojených s vynucováním uzavření smlouvy o strpění a užívání předmětných zařízení. Výrokem V. rozhodl, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.2. Soud prvního stupně vzal za prokázané, že bytový komplex , adresa, až , Anonymizováno, v , Anonymizováno, byl v době své výstavby navržen a realizován jako stavebně a technicky propojený celek zásobovaný teplem ze soustavy centrálního zásobování teplem prostřednictvím výměníkové stanice VS , var. symbol, . V objektu dnešního č. p. , Anonymizováno, byla v suterénu vybudována uzavřená strojovna, v řízení označovaná jako místnost CZT, v níž mělo probíhat měření a regulace tepelné energie. Rozvod tepla byl řešen systémem , Anonymizováno, tak, že z rozvodného místa v této místnosti vedly dvě samostatné přívodní a zpětné větve do dalších navazujících objektů a na jednotlivá ležatá potrubí byla napojena stoupací potrubí pro každý objekt. Na základě projektové, stavební a kolaudační dokumentace soud prvního stupně uzavřel, že tzv. pata objektu se v dané věci nenachází na vnější hraně obvodové zdi, nýbrž právě v místnosti CZT, v místě hlavního uzlu a původního umístění měřičů. Dále zjistil, že žalobkyně je právní nástupkyní dřívějších provozovatelů tepelné soustavy, je držitelkou licence na rozvod tepelné energie pro území Kladna a nadále dodává teplo do objektů navazujících na dům spravovaný žalovaným. Objekty č. p. , Anonymizováno, -, Anonymizováno, se v lednu 2020 od soustavy centrálního zásobování teplem odpojily a přešly na vlastní způsob vytápění, přičemž ve stavebním řízení bylo stanoveno, že technologie v místnosti přívodu CZT i hlavní rozvody zůstanou zachovány a bude ponechán přístup pracovníků CZT k měřičům a uzávěrům. Po odpojení domu žalovaného žalobkyně přesunula měřicí zařízení do vstupní šachty před objektem, předala žalovanému klíče od prostoru s topným uzlem a žalovaný jí následně přístup do místnosti CZT neumožňoval. Soud prvního stupně dále zjistil, že žalovaný uzavřel se společností , právnická osoba, smlouvu o základním servisu teplovodního zařízení a následně požadoval po vlastnících sousedních objektů platby za strpění teplovodního zařízení a podíl na hrazení nákladů jeho údržby.3. Po právní stránce soud prvního stupně věc posoudil zejména podle § 505 a § 509 zákona č. 89/2012, občanský zákoník (dále jen „o. z.“), podle § 2 odst. 2 písm. c), § 76, § 77, § 87 a § 98 zákona č. 458/2000 Sb., energetický zákon, jakož i podle § 1189, § 1190 a § 1194 o. z. Současně přihlédl i k historické právní úpravě, zejména k vyhlášce č. 38/1963 Sb., o zřizování a provozování zařízení pro výrobu a rozvod tepla, zákonu č. 79/1957 Sb., o výrobě, rozvodu a spotřebě elektřiny a nař. vl. č. 80/1957 Sb., k jeho provedení, zákonu č. 89/1987 Sb., o výrobě, rozvodu a spotřebě tepla a zákonu č. 222/1994 Sb., o podmínkách podnikání a o výkonu státní správy v energetice. Dospěl k závěru, že zařízení v místnosti CZT nemá jednotný právní režim a je třeba rozlišit úsek od vstupu vedení do objektu po hlavní uzel a navazující rozvody za hlavním uzlem. Ve vztahu k prvnímu z těchto úseků uzavřel, že jde o funkčně, technicky i historicky souvislou část rozvodného tepelného zařízení, která je součástí tepelné přípojky žalobkyně a k níž žalobkyni svědčí oprávnění provozu, údržby a přístupu, a to jednak z historicky vzniklého oprávnění k umístění a provozu zařízení v cizí nemovitosti, jednak z aktuální úpravy práv držitele licence na rozvod tepelné energie. Dále uzavřel, že žalovaný je v tomto rozsahu pasivně legitimován, neboť jako společenství vlastníků jednotek vykonává správu domu, rozhoduje o přístupu do společných prostor, a právě on žalobkyni přístup k zařízení fakticky odpíral. Ve vztahu k dalším rozvodům za hlavním uzlem soud prvního stupně dovodil, že žalobkyně neprokázala takový hmotněprávní titul, který by odůvodňoval uložení povinnosti žalovanému umožnit přístup i k této části zařízení, a žalobu v tomto rozsahu zamítl. Žalobou žádaný zákaz uzavírání smluv se třetími osobami zamítl s odůvodněním, že samotné uzavření smlouvy se třetí osobou ještě bez dalšího nepředstavuje rušební zásah do práv žalobkyně. Nárok na zákaz výhrůžek odpojováním odběratelů zamítl s poukazem na to, že pouhé vyhrožování budoucím zásahem není způsobilým předmětem zápůrčí ochrany.4. Proti tomuto rozsudku podali odvolání oba účastníci. Žalobkyně napadla výroky II., III. a IV., žalovaný napadl výroky I. a V. rozsudku soudu prvního stupně.5. Žalobkyně ve svém odvolání proti výrokům II., III. a IV. namítala zejména neúplnost skutkových zjištění, nesprávné hodnocení intenzity zásahů žalovaného a nesprávné právní posouzení věci ve vztahu k navazujícím rozvodům za hlavním uzlem, k uzavírání smluv se třetími osobami a k výhrůžkám odpojováním odběratelů. Uváděla, že soud prvního stupně neprovedl všechny navržené důkazy potřebné k prokázání rozhodných skutečností, zejména důkazy směřující k prokázání rozsahu a intenzity zásahů žalovaného do jejího oprávnění. Ve vztahu k výroku II. zdůrazňovala, že žalovaný je jediným subjektem, který právně i fakticky ovládá přístup do společných prostor domu, v nichž jsou umístěny i navazující neměřené úseky vedení tepelné energie, a proto mu měla být uložena povinnost umožnit žalobkyni i přístup k nim. Ve vztahu k výroku III. namítala, že její žalobní návrh nesměřoval proti jakýmkoli smlouvám žalovaného, nýbrž proti takovým smlouvám, jimiž žalovaný neoprávněně zasahuje do výlučného oprávnění žalobkyně zajišťovat údržbu zařízení, které je součástí rozvodné soustavy nebo jímž prochází neměřená tepelná energie. Zdůrazňovala, že nejde o „pouhé uzavření smlouvy“, nýbrž o projev konkrétního zásahu do jejích práv a do vztahů s jejími odběrateli. Ve vztahu k výroku IV. namítala, že se nejednalo jen o abstraktní výhrůžky, ale o opakované, vážné a konkrétní útoky vůči jejím odběratelům, spojené s požadavky na úhrady a s hrozbami ohrožení dodávek tepla, a že zvolený žalobní prostředek byl důvodný. Navrhla, aby odvolací soud při zachování výroku I. změnil rozsudek soudu prvního stupně ve výrocích II., III. a IV. tak, že žalobě bude i v tomto rozsahu vyhověno.6. Žalovaný ve svém odvolání proti výroku I. a v jeho doplněních namítal, že řízení před soudem prvního stupně je zatíženo zásadními procesními vadami, neboť soud podle jeho názoru opatřoval důkazy z vlastní iniciativy, vycházel ze skutečností, které nebyly dokazovány, a za nesporné označil skutečnosti, jež mezi účastníky nesporné nebyly. Dále namítal, že výrok I. je neurčitý, nevykonatelný a v rozporu s dispoziční zásadou, neboť nevymezuje dostatečně přesně rozsah, způsob a podmínky požadovaného vstupu a soud jím navíc podle jeho názoru rozhodl o jiném nároku, než jak byl žalobou uplatněn. Po věcné stránce tvrdil, že zařízení umístěné v objektu č. p. , Anonymizováno, není rozvodným tepelným zařízením žalobkyně, nýbrž odběrným tepelným zařízením domu, případně součástí společných částí budovy, a že žalobkyně neprokázala ani vlastnické, ani užívací právo k tomuto zařízení ani právní titul ke vstupu do domu. Popíral rovněž existenci historicky vzniklého oprávnění odpovídajícího věcnému břemeni, případně tvrdil jeho zánik v důsledku změn vlastnických poměrů. Poukazoval na prohlášení vlastníka, na obsah kupních smluv k jednotkám, na dlouhodobou smluvní praxi mezi účastníky, na smlouvu o zajištění havarijní služby, na vlastní tvrzení žalobkyně o tom, že rozvody za patou objektu nejsou jejím majetkem, i na závěry Energetického regulačního úřadu. Dále namítal nedostatek své pasivní věcné legitimace s tím, že povinnost strpět umístění z