26 Co 69/2026-114 – Krajský soud v Praze

1. Okresní soud v Nymburce (dále jen „soud prvního stupně“) shora označeným rozsudkem uložil žalovaným povinnost zaplatit žalobcům částku 100 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 12 % ročně z částky 100 000 Kč od 11. 1. 2025 do zaplacení, do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok I.) a uložil žalovaným povinnost zaplatit žalobcům na náhradě nákladů řízení částku 29 897,59 Kč, do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalobců (výrok II.).2. Soud prvního stupně vyšel ze skutkového zjištění, že dne 17. 10. 2024 účastníci uzavřeli rezervační smlouvu na dobu do 31. 12. 2024, která se vztahovala k budoucí kupní smlouvě na pozemek parc. č. st. , Anonymizováno, , jehož součástí byla rozestavěná stavba a pozemků parc. č. , Anonymizováno, a parc. č. , Anonymizováno, , vše v k. ú. , adresa, (dále jen „Nemovitosti“). Žalovaní se ve smlouvě zavázali v rezervační lhůtě Nemovitosti rezervovat, tj. nenabízet ke koupi dalším osobám a žalobci složili dne 9. 10. 2024 rezervační poplatek ve výši 150 000 Kč k rukám zprostředkovatelky a ve výši 100 000 Kč k rukám žalovaných. Rezervační smlouva, jejímiž účastníky byli žalobci jako složitelé, žalovaní jako vlastníci a , tituly před jménem, , jméno FO, jako zprostředkovatelka, obsahuje ujednání o tom, že se strany zavazují činit potřebné kroky k uzavření kupní smlouva k Nemovitostem. Smlouva obsahuje ujednání o tom, že v případě, že složitelé neobdrží úvěr od banky, bude rezervační poplatek vrácen. Žalovaní prohlásili, že do podpisu kupní smlouvy bude stavba zkolaudována. V listině označené jako kupní smlouva, kterou účastníci nepodepsali, žalovaní berou na vědomí, že podmínkou čerpání hypotéčního úvěru od banky je kolaudace stavby a v souvislosti s tím se zavazují zajistit povolení k užívání do 31. 1. 2025. Rezervační smlouva obsahuje výhradu písemných změn, měněna mohla být pouze písemnými dodatky. Podle názoru soudu prvního stupně může být smlouva změněna i jinou formou, k tomu však může dojít pouze po vzájemné dohodě stran. V řízení nebylo postaveno na jisto, že účastníci smlouvy projevili jednoznačnou vůli být obsahem smlouvy i nadále vázáni (po 31. 12. 2024), přestože dál vedli jednání o uzavření kupní smlouvy. Smlouva o rezervaci tak zanikla uplynutím doby, na kterou byla sjednána. Žalovaní v řízení započetli dne 28. 5. 2025 svoji pohledávku na zaplacení smluvní pokuty ve výši 100 000 Kč na pohledávku žalobců. Soud prvního stupně uzavřel, že stavba ke dni skončení rezervační smlouvy, tj. ke dni 31. 12. 2024, nebyla zkolaudována, ačkoliv žalovaní ve smlouvě prohlásili, že kolaudaci zajistí. Žalobci mohli čerpat hypotéční úvěr až po kolaudaci stavby, nemohl jim být tedy hypotéční úvěr poskytnut ke dni 30. 12. 2024. Převodní smlouva tak z objektivních důvodů na straně žalovaných i žalobců uzavřena ve smluvené lhůtě nebyla a její neuzavření nelze přičítat k tíži ani jedné ze stran. Žalovaným vznikla povinnost vrátit rezervační poplatek, ale nárok žalovaných na zaplacení smluvní pokuty z rezervační smlouvy není důvodný. Pohledávka žalobců proto započtením nezanikla. Lhůta k vrácení rezervačního poplatku byla sjednána do 10 dnů ode dne, kdy mělo dojít k uzavření smlouvy, tedy od 31. 12. 2024. V souladu s § 1970 o. z. žalobcům vzniklo právo na zaplacení úroku z prodlení od 11. 1. 2025 ve výši podle nařízení vlády č. 351/2013 Sb. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o. s. ř.“) tak, že přiznal ve věci úspěšným žalobcům náhradu nákladů řízení.3. Proti tomuto rozsudku podali žalovaní odvolání, ve kterém vytýkali soudu prvního stupně neprovedení navržených důkazů a v důsledku toho neúplně zjištěný skutkový stav. Žalovaní trvají na tom, že došlo k ústní dohodě stran o prodloužení trvání rezervační smlouvy, která byla následně potvrzena i chováním obou stran. K těmto tvrzením žalovaní navrhli doplnit dokazování e-mailovou komunikací a výslechem svědkyň , tituly před jménem, , jméno FO, , jejíž svědectví mělo prokázat důvody neuzavření kupní smlouvy do 31. 12. 2024 a existenci ústní dohody o prodloužení termínu trvání rezervační smlouvy a , jméno FO, , která měla potvrdit, že důvodem zdržení byla změna bankovní instituce na straně žalobců, nikoliv stav nemovitosti. Uvedené důkazy soud neprovedl a v rozsudku neuvedl, z jakého důvodu tak neučinil. Žalovaní vytýkali soudu prvního stupně, že neprovedl důkaz obsahem e-mailu ze dne 20. 3. 2025, který je pro právní posouzení věci klíčový, žalobce v něm žádá o vrácení rezervačního poplatku do 10 dnů od odeslání e-mailu, tedy žalobci ke dni 20. 3. 2025 výslovně odkazují na rezervační smlouvu a počítají desetidenní lhůtu k vrácení od data odeslání e-mailu, nikoliv od 31. 12. 2024, jak by odpovídalo ujednání v rezervační smlouvě. Takový postup dává smysl jedině tehdy, pokud strany, a tedy i žalobci sami považovali smlouvu za platnou a účinnou ještě v březnu 2025. Pokud pak měl soud prvního stupně za to, že tvrzení žalovaných ohledně ústního prodloužení termínu rezervační smlouvy jsou neúplná, měl je poučit podle § 118a odst. 1 o. s. ř., což neučinil. Žalovaní v odvolání rovněž namítají nesprávnou aplikaci ustanovení § 564 a § 582 o. z., když rezervační smlouva neobsahovala žádné ujednání ve smyslu „ústní nebo konkludentní změny jsou vyloučeny“, které by bránilo možnosti odchýlit se od sjednané formy. V posuzované věci i po datu 31. 12. 2024 docházelo k faktickému plnění povinností z rezervační smlouvy, totiž žalovaní nadále nenabízeli Nemovitosti třetím osobám a udržovali je v rezervaci pro žalobce a žalobci nadále jednali tak, jako by byli rezervační smlouvou vázáni, činili kroky k realizaci koupě, udělovali pokyny zprostředkovatelce a nepožadovali vrácení rezervačního poplatku. Pokud strany fakticky plnily podle ústně (konkludentně) prodloužené smlouvy, došlo tím ke zhojení nedostatku písemné formy. Žalovaní byli v dobré víře, že na základě žádosti žalobců došlo k dohodě o prodloužení závazku z rezervační smlouvy, rezervovali nemovitost pro žalované po dobu dalších tří měsíců, aby následně žalobci bez spravedlivého důvodu transakci zrušili z důvodu koupě jiné nemovitosti. Jednání žalobců tak naplňuje znaky nepoctivého jednání a zneužití práva ve smyslu § 6 o. z. Žalovaní navrhli, aby odvolací soud napadený rozsudek zrušil a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení.4. Žalobci ve vyjádření označili odvolání žalovaných za nedůvodné v celém rozsahu. Podstatou odvolání žalovaných je tvrzení, že rezervační smlouva byla po 31. 12. 2024 prodloužena ústně nebo konkludentně. Toto tvrzení je nejen neprokázané ale především v přímém rozporu s textem samotné smlouvy. Odvolání žalovaných proto nestojí na existenci právně relevantní změny smlouvy, nýbrž na pokusu nahradit neexistující dodatek účelově vybranou komunikací a navrženými svědeckými výpověďmi. Žalovanými navržené důkazy považují žalobci za irelevantní, navrhované důkazy totiž nemohou změnit to, co je ve věci rozhodující, tedy že žádný písemný dodatek rezervační smlouvy neexistuje. Nepřiléhavé je i tvrzení žalovaných o tzv. opomenutých důkazech a odkaz na § 118a o. s. ř., když se nejedná o situace, kde by soud na navržené důkazy zcela rezignoval, naopak soud srozumitelně vyložil, že pokračování jednání o koupi samo o sobě neprokazuje pokračování rezervační smlouvy. Procesní neúspěch žalovaných nespočívá v tom, že by nevěděli, co mají tvrdit nebo dokazovat, ale v tom, že ani při plném uplatnění své obrany nedokázali překlenout zásadní právní překážku, tj. neexistence dodatku a nesplnění povinnosti na jejich straně. Žalovaní přisuzují zásadní význam e-mailu žalobce ze dne 20. 3. 2025, který ale není dodatkem ke smlouvě, není dvoustranným právním jednáním a neobsahuje žádný společný projev vůle účastníků o prodloužení rezervační smlouvy. Na konci rezervační lhůty nebyl splněn stav, se kterým smlouva spojovala možnost uzavření kupní smlouvy a dokončení financování. Tvrzení žalovaných, že k neuzavření kupní smlouvy došlo výlučně zaviněním žalobců, a proto jim vznikl nárok na smluvní pokutu, je nesprávný. Jestliže žalovaní sami nesplnili podmínku, kterou ve smlouvě výslovně převzali (kolaudace nemovitosti), nemohou důsledky tohoto stavu obracet proti žalobcům a dovozovat z něj vlastní nárok na smluvní pokutu. Žalobci proti navrhli, aby odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně jako správný potvrdil.5. Krajský soud v Praze jako soud odvolací po zjištění, že odvolání je přípustné, bylo podáno oprávněnou osobou a včas (§ 202 a contr., § 201, § 204 odst. 1 o. s. ř.), přezkoumal rozsudek soudu I. stupně a řízení, které jeho vydání předcházelo podle ust. § 212 a § 212a o. s. ř.) a dospěl k závěru, že odvolání není důvodné.6. Odvolací soud ve smyslu § 213a odst. 2 o. s. ř. zopakoval dokazování obsahem rezervační smlouvy uzavřené mezi účastníky dne 7. 10. 2024, kolaudačním rozhodnutím ze dne 19. 12. 2024 a e-mailovou korespondencí mezi účastníky ze dne 25. 10. 2024 a ze dne 29. 10. 2024 a ve smyslu § 213 odst. 4 o. s. ř. doplnil dokazování e-