13 CO 312/2021-191 — Krajský soud v Plzni

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně zamítl žalobu, jíž se žalobci domáhali slevy v částce 250 000 Kč z kupní ceny v celkové výši 1 575 000 Kč, kterou žalovaným zaplatili na základě kupní smlouvy z [datum] za převod nemovitostí, a to parc. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 50 m2, jehož součástí je stavba – budova č. ev. [anonymizováno], stavba pro rodinnou rekreaci, a dále za pozemek p. [číslo] zahrada, o výměře 438 m2, vše v k. ú. [obec] [anonymizována dvě slova], [územní celek], zapsáno na [list vlastnictví], vedeném [stát. instituce], [stát. instituce]. Slevu z kupní ceny žalobci uplatňovali se zdůvodněním, že po uzavření kupní smlouvy zjistili skryté vady nemovitostí spočívající v neexistenci řádného připojení nemovitostí na elektrickou distribuční síť, nedostatečné hloubce studny a nevyhovující elektrické instalaci uvnitř budovy. 2. Žalovaní nárok žalobců na slevu z kupní ceny neuznávali se zdůvodněním, že stav budovy odpovídá jejímu stáří i obvyklému opotřebení. Namítali, že oba žalobce před uzavřením kupní smlouvy se stavem nemovitostí řádně seznámili a informovali je o tom, že objekt není samostatně připojen na elektrickou distribuční síť, že studna bez dodatečných oprav a úprav není funkční a že z ní nelze používat pitnou vodu. Stejně tak žalobci již před uzavřením kupní smlouvy věděli, že elektrická instalace uvnitř objektu je za svým zenitem životnosti, bude nutné ji vyměnit za novou. Kupní cena stav převáděných nemovitostí zohledňovala. Vzhledem k uvedenému navrhovali zamítnutí žaloby. 3. Soud prvního stupně vyšel ze zjištění, že žalobci podpisem kupní smlouvy stvrdili, že se se stavem nemovitostí před uzavřením kupní smlouvy seznámili, což potvrdila také svědkyně [jméno] [příjmení], makléřka realitní kanceláře [anonymizováno 6 slov], jejímž prostřednictvím žalovaní žalobcům nemovitosti prodávali. Co se týče vytčené vady neexistence samostatného napojení nemovitostí na elektrickou distribuční síť, resp. existence napojení podružného, soud prvního stupně konstatoval, že se o skrytou vadu nejedná a nejde dokonce o žádnou vadu v právním slova smyslu. Poukázal na to, že bylo výpovědí svědkyně [jméno] [příjmení] i všech účastníků včetně žalobců prokázáno, že elektrický proud v budově fungoval a žalobci užívali elektronická zařízení i před samostatným napojením nemovitostí na elektrickou síť, aniž by je v tom podružné napojení jakkoliv omezovalo. Svědkyně [jméno] [příjmení], stejně jako žalovaní, potvrdila, že žalobci o tom, že je nemovitost na elektrickou rozvodnou síť napojena podružně, před uzavřením kupní smlouvy věděli a byli informováni také o tom, že žalovaní před uzavřením kupní smlouvy podali žádost o zřízení samostatného elektroměru. Soud prvního stupně vyložil, že pokládá rozhodnutí žalobců o vlastní formě odběru elektrické energie ze sítě (podružně nebo samostatně) za dobrovolnou volbou žalobců a přihlédl také ke zjištění, že žalobci nemovitost užívali s podružným elektroměrem až do přelomu září a října 2020, kdy byla hotová kompletní rekonstrukce elektroinstalace v budově včetně zřízení a připojení budovy na samostatný elektroměr, tj. zhruba ještě 5 měsíců po uzavření kupní smlouvy. Vzhledem k uvedenému žalobcům nárok na slevu z ceny nemovitosti z důvodu tvrzené vady neexistence řádného napojení na elektrickou síť nepřiznal. Co se týče vytčené vady nedostatečné hloubky studny, v jejímž důsledku dle tvrzení žalobců studna nejímala podzemní vodu, ale pouze shromažďovala vodu dešťovou, navrhli žalobci k prokázání svých tvrzení výslech svědka [jméno] [příjmení], o němž sdělili, že byl přítomen měření hloubky studny žalobcem. Svědek [jméno] [příjmení] však popřel, že by byl měření hloubky studny přítomen. Následně navrhli žalobci k prokázání hloubky studny místní ohledání. Vyjma účastnického výslechu žalobce k dané vadě další důkazy před koncentrací řízení nenavrhli. Soud prvního stupně důkaz místním šetřením ohledně hloubky studny zamítl se zdůvodněním, že otázka hloubky a její funkčnosti představuje odbornou otázku, k jejímuž posouzení není soud kompetentní. Až po koncentraci řízení pak žalobci navrhli, aby soud zadal k prokázání hloubky a funkčnosti studny znalecký posudek. Protože se však jednalo o důkazní návrh uplatněný po koncentraci řízení, soud prvního stupně jej zamítnul a konstatoval, že žalobci ve vztahu k vytčené vadě studny spočívající v její nedostatečné hloubce a funkčnosti neunesli důkazní břemeno a vzhledem k uvedenému jim nárok na slevu z ceny nemovitosti z důvodu této vytčené vady rovněž nepřiznal. Co se týče vady nevyhovující elektroinstalace v budově, soud prvního stupně vyšel ze zjištění, že budova je stará 40 až 50 let a žalovaní žádným svým prohlášením nedeklarovali jakoukoliv renovaci, opravu či rekonstrukci elektroinstalace v budově. Podle soudu prvního stupně měli žalobci vycházet z předpokladu, že stejně stará jako budova bude i elektroinstalace v budově, a že bude v důsledku toho vykazovat značné známky opotřebení. Žalovaný žalobce během prohlídky nemovitostí, která předcházela uzavření kupní smlouvy, upozornil na to, že elektřina je vedena ještě v hliníku. Původní hliníkové vodiče měli dle závěrů soudu prvního stupně již v době podpisu kupní smlouvy životnost za sebou a představovaly tak bezpečnostní, provozní a především požární riziko, což zpráva revizního technika [jméno] [příjmení], o niž opírali ve vztahu k této vadě žalobci svoji argumentaci, jen potvrdila. Výpovědí účastníků na obou sporných stranách, stejně jako svědeckou výpovědí realitní makléřky [jméno] [příjmení] vzal soud prvního stupně za prokázané, že žalobci se při prohlídce nemovitostí před podpisem kupní smlouvy se stavem elektroinstalace seznámili včetně stavu nevyhovujících kabelů ve sklepě, nevyhovujícího připojení sporáku a chybějících či nefunkčních zásuvek a světel. Zhodnocením uvedených skutkových zjištění pak dospěl soud prvního stupně k závěru, že stav elektroinstalace v budově odpovídá běžnému opotřebení vzhledem ke stáří budovy a žalobci ho měli proto předpokládat, zejména když ve vytýkaném rozsahu byl minimálně v suterénu a sklepě budovy nevyhovující stav elektroinstalace zcela zjevný a žalobci se s ním při prohlídce nemovitostí před podpisem kupní smlouvy seznámili. Vzhledem k uvedenému soud prvního stupně neshledal ani nárok žalobců na slevu z kupní ceny nemovitosti z důvodu této vytýkané vady oprávněným. 4. Rozsudek soudu prvního stupně napadli žalobci v zákonné lhůtě obsáhlým odvoláním, v němž zrekapitulovali svou argumentaci presentovanou v průběhu řízení před soudem prvního stupně, stejně jako obsah napadeného rozhodnutí. Co se týče první vytýkané vady neexistence řádného napojení nemovitosti na elektrickou síť, soudu prvního stupně vytýkali, že dostatečně nezhodnotil, že se až po uzavření kupní smlouvy v rámci komunikace s [právnická osoba] dozvěděli, že s nimi tato společnost neuzavře smlouvu na dodávku elektřiny, nebude-li z jejich strany zrealizován samostatný přívod elektrické energie včetně osazení samostatného elektroměru. Zopakovali, že před podpisem kupní smlouvy nebyli žalovanými upozorněni na to, že nemovitost nemá vybudován samostatný přívod elektrické energie ani na to, že žalovaný již uzavřel smlouvu o uzavření budoucí smlouvu o připojení odběrného elektrického zařízení k distribuční soustavě, avšak že samostatné připojení nemovitostí k elektrické distribuční síti do uzavření kupní smlouvy nedořeší. Poukazovali na to, že nikdy netvrdili, že by v budově v důsledku neexistence samostatného přívodu elektrické energie a samostatného elektroměru nemohli spotřebovávat elektřinu či že by je měření odběru elektřiny podružným elektroměrem omezovalo v provozování elektrických spotřebičů. Jako vadu nemovitosti vytýkají to, že s nimi [právnická osoba] odmítla uzavřít smlouvu na dodávku elektřiny, pokud si nezbudují samostatný přívod elektřiny a samostatný elektroměr. Co se týče vady nedostatečné hloubky a nefunkčnosti studny, žalobci vytýkali soudu prvního stupně, že je řádně nepoučil o tom, jakým způsobem mají doplnit své důkazní návrhy, aby danou vadu nemovitosti prokázali. Nesouhlasili s tím, že soud prvního stupně rozhodl o zamítnutí jimi navrhovaného důkazu místním ohledáním k prokázání hloubky studny, zjištění hloubky studny nepokládají za odbornou otázku, kterou by soud prvního stupně nemohl na místním šetření sám posoudit a zhodnotit. Pokud soud prvního stupně důkaz místním ohledáním za účelem zjištění hloubky studny zamítl, bylo dle žalobců jeho povinností poučit je o tom, že uvedený důkazní návrh není způsobilý prokázat rozhodné skutečnosti a vyzvat žalobce, aby k prokázání svých tvrzení navrhli jiný důkaz, který by byl způsobilý, např. znalecký posudek. Co se týče vady nevyhovující elektrické instalace uvnitř budovy, žalobci v odvolání namítali, že jim vůbec nejde o to, že by elektroinstalace uvnitř budovy byla stará anebo vykazovala známky běžného opotřebení, nýbrž že se jim jedná o to, že byla jako celek v havarijním stavu a nevyhovovala jak současným, tak i předchozí