64 CO 26/2022-125 — Krajský soud v Plzni

1. Soud prvního stupně rozsudkem označeným v záhlaví zamítl žalobu, kterou se žalobkyně domáhala po žalovaných zaplatit jí společně a nerozdílně 17 600 Kč s příslušenstvím a uložil jí povinnost zaplatit žalovaným náhradu nákladů řízení ve výši 7 773,04 Kč. Rozhodnutí odůvodnil tím, že účastníci uzavřeli platnou kupní smlouvu, na základě které žalovaní nabyli do svého vlastnictví pozemek p. [číslo] – trvalý travní porost v [katastrální uzemí] za dohodnutou kupní cenu ve výši 4 220 Kč, která byla stanovena podle znaleckého posudku znalce [jméno] [příjmení] [číslo]. Případná nesprávnost obvyklé ceny pozemků prokazovaná žalobkyní revizním znaleckým posudkem [anonymizováno 6 slov] [obec] [anonymizováno 5 slov] [obec], který ji stanovil na 21 820 Kč, nemá podle něj na platnost smlouvy vliv a požadavek žalobkyně na vydání bezdůvodného obohacení odpovídajícího rozdílu mezi touto částkou a žalovanými zaplacenou kupní cenou není důvodný. Jako nepřípadnou odmítl argumentaci žalobkyně odkazující na analogii při oceňování náhradních pozemků podle zákona o půdě a zdůraznil, že při vydání náhradních pozemků musí být tyto oceněny podle vyhlášky č. 182/1988 Sb. ve znění vyhlášky č. 316/1990 Sb., v případě prodeje pozemku je však kupní cena stanovena ve výši ceny obvyklé. O náhradě nákladů řízení rozhodl podle § 142 odst. 1 o. s. ř. a úspěšným žalovaným přiznal s odkazem na vyhlášku č. 177/96 Sb., advokátního tarifu náklady právního zastoupení za dva úkony právní služby po 2 912 Kč, dva režijní paušály po 300 Kč a 21% DPH. 2. Proti rozsudku se žalobkyně včas odvolala. Poukázala na to, že při uzavření kupní smlouvy nešlo z její strany o projev svobodné vůle, ale jednalo se o nárokový převod uživateli pozemků v zahrádkové osadě podle § 10 odst. 3 a § 14 odst. 1 zákona č. 503/2012 Sb., o Státním pozemkovém úřadu za cenu obvyklou ve smyslu § 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Přestože jí zmíněná judikatura se vztahuje k restitucím, je možné její použití i v projednávané věci, neboť v situaci, kdy k převodu pozemků došlo za cenu nižší než obvyklou, jde o jednání mimo rámec zákona a žalovaní se tak na její úkor bezdůvodně obohatili. Z těchto důvodů žalobkyně žádala, aby odvolací soud rozsudek soudu prvého stupně změnil a žalobě vyhověl a aby jí přiznal náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů. 3. Žalovaní navrhli potvrzení rozsudku soudu prvního stupně a s jeho odůvodněním se ztotožnili. Poukázali na zásadní rozdíl mezi žalobkyní uváděnou judikaturou řešící úzkou otázku vydání náhradních pozemků podle zákona o půdě a předmětnou věcí, v níž jde o převod pozemků kupní smlouvou, na základě které koupili v zahrádkářské osadě pozemek za cenu obvyklou. Zákonem uložená povinnost žalobkyně převést určitým osobám při splnění určitých zákonných podmínek pozemky rozhodně nevedla k omezení autonomie její svobodné vůle, neboť obdobná zákonná povinnost prodat věc za obvyklou cenu platí i pro jiné státní instituce a neznamená, že by tyto subjekty neměly mít při uzavření kupní smlouvy svobodnou vůli. Stejně tak nevede k závěru, že by jimi uzavřené smlouvy mohly být libovolně revidovány v otázce ceny na základě revizního posudku. Podotkli dále, že způsob stanovení obvyklé ceny byl zcela na vůli žalobkyně, která ji stanovila podle znaleckého posudku, a oni na tuto cenu přistoupili v přesvědčení, že je stejně jako celá smlouva v naprostém pořádku. Po uzavření smlouvy ji již nelze jednostranně měnit s odkazem na to, že si žalobkyně po letech nechala zpracovat další posudek a následně ještě revizní posudek znaleckého ústavu. 4. Odvolací soud přezkoumal rozsudek podle § 212 a § 212a o. s. ř., včetně řízení, které mu předcházelo, vzal v úvahu argumenty žalobkyně uvedené v odvolání a dospěl k závěru, že odvolání není důvodné. 5. Soud prvního stupně správně zjistil skutkový stav věci a rovněž správně věc po právní stránce posoudil, odvolací soud se s jeho argumentací ztotožňuje a pro stručnost na ni odkazuje. Mezi účastníky je nesporné, že předmětný pozemek byl na žalované převeden na základě jejich žádosti kupní smlouvou uzavřenou podle § 10 odst. 3 zákona č. 503/2012 Sb., tj. v režimu nárokového převodu, neboť žalobkyně měla podle § 14 odst. 1 tohoto zákona povinnost převést pozemky do vlastnictví žalovaného za cenu obvyklou. Podle § 2 odst. 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku se přitom obvyklou cenou rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění, přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, ale do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu majetku nebo služby a určí se ze sjednaných cen porovnáním. V projednávané věci byla kupní cena stanovena znaleckým posudkem znalce [jméno] [příjmení] EV. [číslo] jeho doplňku č. 1 z 25. 1. 2017 vypracovaným na objednávku žalobkyně, a poté byla účastníky uvedena v jimi uzavřené kupní smlouvě z 19. 4. 2017. Okamžikem podpisu se tak kupní cena stala pro obě smluvní strany závazná. 6. Zákon o oceňování majetku tedy nestanoví konkrétní postup, jakým má být při zjišťování obvyklé ceny postupováno, na druhé straně je ale je v praxi obvyklé, že obvyklá cena je určována znaleckým posudkem, jako se tak stalo i v projednávané věci. Nelze rovněž pominout princip ochrany dobré víry (právní jistoty), ochrany slabší strany a rovněž zásadu pacta sunt servanda. V situaci, kdy žalovaní neměli na výši kupní ceny sebemenší vliv, a naopak se spoléhali na to, že stát je garantem zákonného postupu, nelze nyní, navíc po několika letech, na ně přenášet důsledky případného pochybení žalobkyně. 7. Poukaz žalobkyně na restituční judikaturu není podle odvolacího soudu případný. Při vydání náhradních pozemků podle zákona o půdě je jejich ocenění provedeno podle oceňovací vyhlášky, zatímco v případě prodeje nemovité věci je kupní cena stanovena ve výši ceny obvyklé. Podstatný rozdíl je také v tom, že vydáváním náhradních pozemků stát plní svoji zákonnou povinnost poskytnout restituentům náhradu za nevydané věci a způsob stanovení výše náhrady vyplývá ze zákona a jen do výše této náhrady má stát povinnost oprávněným osobám plnit, včetně plnění poskytnutého formou náhradních pozemků. Správné stanovení ceny náhradních pozemků v souladu se zákonem je tak důležité pro závěr, zda restituční nároky konkrétních oprávněných osob již byly zcela uspokojeny, či nikoliv. Je rovněž logické, že poskytne-li stát oprávněné osobě náhradu v rozsahu větším, než na kterou má oprávněná osoba zákonný nárok, dochází tím k bezdůvodnému obohacení oprávněné osoby. V případě prodeje věci má ale zjištění obvyklé ceny věci význam jen z hlediska stanovení její kupní ceny, tzn. jen do doby uzavření kupní smlouvy. Po jejím uzavření je smlouva pro strany závazná a na její neplatnost nemůže mít vliv ani případná následně zjištěná nesprávnost obvyklé ceny. Ta totiž sloužila pouze jako podklad pro sjednání kupní ceny a k jejímu stanovení mohlo dojít různým způsobem, tedy nikoli pouze na základě znaleckého posudku. 8. Přiléhavější na projednávanou věc je případ projednaný Nejvyšším soudem v rozhodnutí sp. zn. 29 Cdo 1693/2009, kde uzavřel, že pokud strany dodrží povinnosti, které jim ukládá § 196a odst. 3 zákona č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník (účinný do 31. 12. 2013), tedy znalci poskytnou potřebnou součinnost a ani jinak (nepřípustně) neovlivní jeho závěry, následně zjištěná nesprávnost hodnoty převáděného majetku určené znalcem ve znaleckém posudku nemá za následek neplatnost uzavřené smlouvy pro rozpor s § 196a odst. 3 obch. zák. Třebaže je ve zmíněném rozhodnutí posuzován případ podle již neplatné právní úpravy a také poněkud jiná problematika (povinnost při převodu majetku dle § 196a odst. 3 obch. zák. stanovit hodnotu převáděné věci znaleckým posudkem), shodné rysy lze najít v zákonem upravených podmínkách pro stanovení kupní ceny. 9. Odvolací soud tak uzavírá, že kupní smlouva byla mezi stranami uzavřena platně, a to včetně sjednané kupní ceny, a k žádnému bezdůvodnému obohacení žalovaných na úkor žalobkyně nedošlo. Z toho důvodu odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně včetně správného nákladového výroku jako věcně správný podle § 219 o. s. ř. potvrdil. 10. O nákladech odvolacího řízení bylo rozhodnuto podle § 224 odst. 1, § 151 odst. 1 a §142 odst. 1 o. s. ř. a úspěšným žalovaným byla přiznána náhrada právního zastoupení za požadovaný jeden úkon právní služby (vyjádření k odvolání) ve výši 1 820 Kč podle § 7 bod 5 vyhlášky č. 177/1996 Sb., jeden režijní paušál ve výši 300 Kč podle § 13 odst. 3 AT a náhrada za 21 % DPH ve výši 445,20 Kč podle § 137 odst. 3 o. s. ř.