11 Co 32/2026-120 — Krajský soud v Plzni

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně zamítl žalobu, kterou se žalobce domáhal určení, že je vlastníkem pozemku parc. č. , hodnota, v katastrálním území a obci , adresa, , Anonymizováno, , Anonymizováno, a žalobci uložil povinnost zaplatit žalované na nákladech řízení částku 38 054,50 Kč. V odůvodnění rozhodnutí shrnul zjištěný skutkový stav tak, že žalovaná je zapsaným vlastníkem pozemku parc. č. , hodnota, v k. ú. , adresa, , Anonymizováno, , Anonymizováno, a žalobce je zapsaným vlastníkem pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , jehož součástí je dům č. p. , Anonymizováno, , v tomtéž katastrálním území. Žalobce nemovité věci nabyl kupní smlouvou ze dne 28. 6. 2007. V řízení se žalobce domáhal určení svého vlastnického práva k pozemku parc. č. , hodnota, s tvrzením, že vlastnické právo vydržel. K podmínkám vydržení uvedl, že oba pozemky tvoří již více než padesát let jeden funkční celek, jako jeden celek jsou oploceny, užívány, obhospodařovány a takto byly také žalobcem převzaty od jeho právního předchůdce. Žalovaná s tvrzením o vydržení nesouhlasila a uváděla, že žalobce si mohl a měl být při běžné opatrnosti vědom toho, že stav oplocený a stav zapsaný nejsou v souladu. Namítala, že v kupní smlouvě, kterou žalobce nabyl pozemek parc. č. st. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v k. ú. , adresa, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , byla uvedena jednoznačná výměra tohoto pozemku 171 m2 a výslovně byla zmíněna jen pozemková parcela č. st. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, . Soud prvního stupně dospěl k závěru, že s ohledem na výměru sporného pozemku parc. č. , hodnota, (tvoří 38 % plochy původního pozemku parc. č. , hodnota, ) a jeho specifický a nepravidelný tvar nemusel být žalobci i při běžné opatrnosti nesoulad zřejmý. Faktický stav pozemku a jeho oplocení byl zjištěn při místním šetření a skutečnost, že tvoří jeden celek společně s pozemkem zapsaným pro žalovanou, plyne i ze znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, . Dlouhodobost tohoto stavu potvrdili svědci , jméno FO, a , jméno FO, , a rovněž žalobce v účastnickém výslechu. Soudem prvního stupně bylo dále zjištěno, že sporný pozemek parc. č. , hodnota, vznikl jako původní pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, po digitalizaci v roce 1998, kdy byl zjištěn nesoulad s ohledem na oplocení pozemků v terénu a původní pozemek označený parc. č. , hodnota, byl rozdělen na dva nové pozemky parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, .2. K otázce, zda došlo k přetržení doby poctivé držby, soud prvního stupně provedl výslechy svědků a navržené listinné důkazy. Starostka žalované paní , jméno FO, , která byla v roce 2014 zastupitelkou, vypověděla, že byli na zastupitelstvu předchozím starostou , tituly před jménem, , jméno FO, informováni o tom, že žalobci byl předán v roce 2014 návrh kupní smlouvy. Dále si pamatovala, že záměr prodeje sporného pozemku byl vyvěšen i na úřední desce obce a že se dozvěděla, že žalobce pozemek koupit nechce. Ona sama s ním ale nejednala, řekla však o možném prodeji pozemku manželce žalobce. Svědkyně , Anonymizováno, , která pracovala jako referentka žalované do prosince 2024, uvedla, že si pamatuje, že se záměr obce na prodej pozemku vyvěšoval na úřední desce obce, to zajišťovala ona, a také se připravovala pozvánka pro žalobce k jednání na obecním úřadě. Žalobce ale na toto jednání nepřišel. Svědek , tituly před jménem, , jméno FO, , bývalý starosta žalované, uvedl, že obec si nechala zpracovat znalecký posudek na ocenění předmětného pozemku, cena byla nízká, protože pozemek nebyl použitelný pro jiný účel než k prodeji pro žalobce. Obec žalobce pozvala na jednání, pozvánku mu vhazovali do listovní schránky, záměr prodat pozemek se vyvěsil na úřední desce obce, o prodeji hlasovalo zastupitelstvo, aniž měli v té době souhlas žalobce s odkupem. Při svém výslechu si již nepamatoval, zda kupní smlouvu předával žalobci, ale pokud bylo uvedeno v zápisu z jednání zastupitelstva, že o tom informoval, tak to tak muselo být. Dále soud prvního stupně provedl důkaz zápisem z jednání zastupitelstva ze dne 23. 4. 2000, kdy bylo o prodeji předmětného pozemku žalobci za cenu podle znaleckého posudku hlasováno, a zápisem o jednání zastupitelstva ze dne 18. 6. 2014, na kterém informoval starosta , tituly před jménem, , jméno FO, zastupitelstvo, že předal návrh kupní smlouvy žalobci. Soud prvního stupně dále vyslechl žalobce, který uvedl, že úřední desku nesleduje, ale o záměru prodat pozemek se dozvěděl od své ženy, která se informaci dozvěděla na ulici od paní , jméno FO, . Žalobce dále uvedl, že jej nikdo na jednání o prodeji pozemku nezval. Manželka žalobce uvedla, že ji paní , jméno FO, , referentka obce, na ulici informovala o tom, že jim bude obec prodávat předmětný pozemek. Soud prvního stupně učinil skutkový závěr, že bylo prokázáno, že v roce 2014 bylo žalobci zástupci žalované sděleno, že obec hodlá pozemek prodat právě jemu, neboť jako věrohodnější soud prvního stupně vyhodnotil výpovědi svědků, které korespondovaly s obsahem listin, nikoliv verzi žalobce, že se o zamýšleném prodeji nedozvěděl.3. Po právní stránce vyhodnotil soud prvního stupně věc podle ust. § 1089 až § 1096 občanského zákoníku účinného od 1. 1. 2014 a uvedl, že pro mimořádné vydržení dle ust. § 1095 je nezbytná řádná a poctivá držba po dobu dvaceti let. Za poctivou držbu je možné považovat dle ust. § 991 až § 993 občanského zákoníku jen situaci, kdy existuje právní důvod a současně subjektivní přesvědčení o pravosti držby, nepoctivý úmysl pak dobrou víru vylučuje. Poctivý úmysl musí být dán ke dni uchopení držby (soud odkázal na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 2307/2022), k pozdějším skutečnostem se nepřihlíží. K započtení držby právního předchůdce je možné přistoupit jen tehdy, pokud nastal též převod daného pozemku. To se v daném případě nestalo, neboť v kupní smlouvě pozemek parc. č. , hodnota, v k. ú. , adresa, , Anonymizováno, , Anonymizováno, uveden nebyl (soud prvního stupně odkázal na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 1066/2019 a 22 Cdo 2082/2019). Doba mimořádného vydržení by s ohledem na uzavřenou kupní smlouvu uplynula až 6. 6. 2027. K mimořádnému vydržení proto nemohlo dojít. Řádné vydržení pak vyžaduje deset let řádné a poctivé držby. S ohledem na zjištěný skutkový stav předmětný pozemek tvoří 38 % plochy původního celku pozemku parc. č. , hodnota, , má nepravidelný tvar, je oplocen jako celek, je tak i dlouhodobě užíván. S přihlédnutím k velikosti a dlouhodobé situaci tak nemuselo být žalobci dle soudu prvního stupně nic nápadné. Žalobce v domě nebydlí, avšak bydlí na jiném místě ve stejné obci dlouhodobě, poměry mu byly známy, před koupí neměl důvody nahlížet do map, není důvod pochybovat, že v době nabytí vlastnictví k sousednímu pozemku byl v dobré víře. Dobu předchůdce si však nemůže započítat, neboť mu k pozemku chybí právní titul, pozemek totiž nebyl v kupní smlouvě uveden. Lhůta deseti let se počítá až od uzavření kupní smlouvy dne 6. 6. 2007, mohla tedy uplynout dne 6. 6. 2017, po celou tuto dobu by však nesmělo dojít k přerušení dobré víry. Dle závěrů soudu prvního stupně ale byla prokázána vědomost žalobce o záměru žalované pozemek mu prodat, tím došlo k přerušení případné řádné a poctivé držby a nemohlo tak dojít ani k vydržení vlastnického práva k pozemku. Žalobu proto soud zamítl a o nákladech řízení rozhodl podle ust. § 142 odst. 1 o. s. ř.4. Proti rozsudku podal včasné odvolání žalobce, který se domáhal jeho zrušení a vrácení věci soudu prvního stupně k dalšímu řízení a novému rozhodnutí. Namítal nesprávné skutkové závěry soudu prvního stupně, a to zejména o vědomosti žalobce o záměru žalované prodat mu předmětný pozemek v roce 2014. Dle jeho názoru nebylo prokázáno, že by věděl o plánované schůzce na obci na toto téma a nevěděl ani o záměru obce pozemek mu prodat. Uvedl, že pozvánku k jednání na obci neobdržel, neměl možnost se s ní seznámit, nebylo dle něj ani prokázáno, že by se pozvánka dostala do sféry jeho dispozice, neboť vhození pozvánky do schránky nemůže mít účinky doručení. Skutečnost, že se žalobce k jednání u žalované nedostavil a jednání o koupi pozemku neproběhlo, byla prokázána. Současně žalobce popřel, že by s ním kdokoliv záměr obce prodat mu pozemek probíral, stejně jako to, že bývalý starosta , tituly před jménem, , jméno FO, s ním mluvil. Upozornil, že svědek si nepamatoval, že by mu návrh smlouvy předložil, čerpal jen ze zápisu z jednání zastupitelstva. Žalobce dále namítal nesprávné právní závěry soudu prvního stupně. Podle jeho názoru měl být správně aplikován občanský zákoník č. 40/1964 (dále též jen SOZ), neboť podle ustanovení § 3036 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. účinného od 1. 1. 2014 (dále též NOZ) je třeba posuzovat lhůty a doby, jejichž běh započal před nabytím účinnosti NOZ podle dosavadních právních předpisů. Pokud bude postupováno podle právní úpravy účinné do 31. 12. 2013, upozornil, ž