244 C 26/2018-158 — Městský soud v Brně

1. Žalobkyně se žalobou doručenou soudu dne 27. 7. 2018 domáhala vydání rozhodnutí, kterým by soud uložil žalované povinnost zaplatit žalobkyni částku 100.000 Kč. Žalobu odůvodnila tím, že je vlastníkem pozemku parc. [číslo] jehož součásti je stavba – rodinný dům [adresa], v k.ú. [část obce], [územní celek]. Žalobkyně se žalovanou dne 1. 1. 2014 uzavřeli nájemní smlouvu k této nemovité věci na dobu neurčitou. Žalovaná se zavázala k úhradě nájemného ve výši 10.000 Kč měsíčně, vždy do 15. dne měsíce v hotovosti k rukám žalobkyně. Žalovaná od počátku vzniku nájemního vztahu povinnost hradit nájemné neplní a je nekontaktní. Žalobkyně proto žalované vypověděla nájemní smlouvu dopisem ze dne 20. 12. 2017. Výpověď si žalovaná převzala dne 16. 1. 2018. Totožným dopisem byla žalovaná vyzvána k úhradě dlužné částky na nájemném, na dluh však ničeho neuhradila. Žalované bylo usnesením Krajského soudu v Brně ze dne 17. 1. 2017, sp. zn. [insolvenční spisová značka], povoleno oddlužení. Z tohoto důvodu žalobkyně požaduje z celkového nároku pouze jeho část, a to od měsíce března 2017 do měsíce prosince 2017, vždy 10.000 Kč měsíčně. Celkem tedy žalovaná dluží žalobkyni 100.000 Kč. 2. Žalovaná k žalobě uvedla, že nerozporuje, že v předmětném domě bydlí. Stejně tak nerozporuje existenci nájemní smlouvy, kterou podepsala. Žalovaná má však za to, že už kupní smlouva, kterou byl předmětný dům z žalované převeden na žalobkyni, je neplatná. Kupní smlouvu žalovaná uzavírala pod nátlakem, ze strachu, aby nedošlo k zabavení domu kvůli smyšlené pohledávce. Žalovaná v tomto směru odkázala na trestní řízení vedené proti [příjmení] [příjmení] a spol. u Krajského soudu v Brně pod sp. zn. 52 T 10/2018. V tomto řízení byla zkoumána trestná činnost, na níž se podílela i žalobkyně, byť věc žalobkyně byla vyřešena na základě jejího doznání v separátní věci. V trestním řízení je zkoumáno podvodné jednání, kdy byly vylákávány finanční prostředky z bank na základě fingovaných převodů nemovitých věcí. Co se týče nájemní smlouvy, tuto žalovaná podepsala, žalovaná má nicméně za to, že podpis žalobkyně na této smlouvě není její. Tato nájemní smlouva měla být uzavřena po více než půl roce po fingovaném převodu nemovitosti. Podle této nájemní smlouvy navíc nebylo nikdy postupováno. Převodem nemovitosti se vlastně skutková situace vůbec nezměnila, žalovaná v nemovitosti nadále bydlela a nakládala s ní jako s vlastní. Žalobkyně byla sice zapsána jako vlastník v katastru nemovitostí, ale jako vlastník nikdy nejednala. Žalovaná v tomto směru poukázala na to, že dle čl. V. odst. 1 nájemní smlouvy mělo nájemné obsahovat inkaso, nicméně inkaso hradí po celou dobu žalovaná sama. Žalobkyně rovněž nikdy neučinila žádný krok k převzetí nemovitosti. Je zřejmé, že i žalobkyně si byla vědoma toho, že kupní smlouva a nájemní smlouva byly fingovanými dokumenty v rámci rozsáhlé trestné činnosti. Žalovaná tedy namítá, že kupní smlouva a nájemní smlouva jsou fingované, byly uzavřeny v omylu, pod nátlakem, jejich obsah odporuje dobrým mravům, a jsou v rozporu s veřejným pořádkem, neboť směřovaly k páchání trestné činnosti. Žalovaná byla pod psychickým nátlakem ze strany paní [příjmení] [příjmení], v důsledku existence pohledávky za panem [příjmení], který byl paní [příjmení] líčen jako solventní člověk. Žalovaná byla uvedena v omyl již co se týče této pohledávky, za kterou ručila nemovitou věcí. V omylu byla udržována po celou dobu, a to také ve vztahu k hrazení hypotečních splátek z úvěrové smlouvy uzavřené žalobkyní, přičemž tyto splátky měly být hrazeny ze sumy, kterou coby kupní cenu z banky obdržela žalovaná a v hotovosti ji předala paní [příjmení] Nájemní smlouva pak měla být uzavřena toliko k formální perfekci tohoto vztahu. Nátlak byl činěn na žalovanou v okamžiku uzavírání a před uzavíráním kupní smlouvy (jednalo se o pohrůžku dražby předmětné nemovitosti a vystěhování se z domu). Omyl spočíval v tom, že žalovaná od počátku neměla za to, že by měla cokoliv hradit. Žalovaná měla za to, že smlouvy jsou pouze fingované, nepodstatné papíry. Žalovaná dále namítla, že žalobou uplatněná pohledávka zanikla zápočtem. V tomto směru žalovaná odkázala na listinu o zápočtu nazvanou„ Věc: Námitky proti výpovědi“ ze dne 18. 6. 2019, kterou byly na nájemné ve výši 360.000 Kč započteny úhrady inkasa provedené žalovanou v období od června 2016 do června 2019 v celkové výši 346.619 Kč a dále náklady na údržbu nemovité věci ve výši 16.354,04 Kč. 3. Žalobkyně v reakci uvedla, že argumenty uplatňované žalovanou jsou totožné jako ve věci vedené pod sp. zn. 62 C 110/2018, kde již byla platnost nájemní smlouvy zkoumána. Co se týče trestního řízení, je třeba poukázat na to, že žádná trestná činnost žalobkyně nebyla řešena v rámci řízení s paní [příjmení] před Krajským soudem v Brně Trestní řízení žalobkyně souviselo pouze s úvěrovými záležitostmi, s bankou, se žalovanou nikterak nesouviselo. Pokud žalovaná tvrdí, že nebylo podle nájemní smlouvy postupováno, žalobkyně k tomu uvádí, že žalovaná v nemovitosti dosud bydlí a požívá tak své domnělé právo k bydlení. Žalobkyně jednala jako vlastník nemovitosti, řádně platí úvěr, měsíční splátka činí cca 11.000 Kč, rovněž platí daň z nemovitosti. Jediné co žalobkyně nepoužila je svépomoc k vystěhování žalované. Jinak použila veškeré prostředky, které jí právní řád nabízí. K započtení žalobkyně namítla, že doložené podací lístky a doklady o SIPO nejsou na jméno žalované, ale na jméno jiné osoby. Tyto náklady tedy nebyly uhrazeny žalovanou a žalovaná je není oprávněna započítávat. Nadto se v dokladech o SIPO objevují položky jako zaplacení úhrady [anonymizována tři slova], zaplacení pojistného, poplatek za rozhlas, za televizi, poplatek za odpady. U těchto položek se nejedná o úhrady spojené s užíváním bytu (úhrady spojené s užíváním bytu jsou pouze úhrady za elektřinu, plyn a vodu), tyto úhrady tak nelze započíst na nájemné. Žalobkyně dále uvedla, že předmětem žaloby je dluh na nájemném za období od března 2017 do prosince 2017, na toto nájemné tedy mohou být ze strany žalované započítány pouze uhrazené služby za totožné období. Z podacích lístků na úhradu vody [právnická osoba] dále neplyne, že by byla hrazena voda ve vztahu k předmětné nemovitosti, tedy že by se jednalo o vodu spotřebovanou v dané nemovitosti. 4. Žalovaná v reakci k rozporovanému započtení poukázala na § 2247 odst. 2 občanského zákoníku, kde jsou uvedeny služby spojené s užíváním bytu, kdy pod tyto služby jsou výslovně zařazovány např. i odpady. SIPO je vedeno na pana [příjmení], tedy na manžela žalované. Prostředky uhrazené za SIPO tedy spadají do společného jmění manželů a jsou způsobilé k započtení vůči žalobou uplatněné pohledávce. Žalovaná dále nesouhlasí s argumentací žalobkyně, že se musí jednat o pohledávky za stejné období. Způsobilé k započtení jsou všechny pohledávky, které se setkají, toto nelze nijak limitovat. 5. Z dokazování provedeného při jednání soud zjistil následující skutkový stav. 6. Z Informací o pozemku z aplikace Nahlížení do katastru nemovitostí na internetových stránkách ČÚZK ze dne 20. 7. 2018 (č.l. 9 spisu) a z výpisu z katastru nemovitostí ze dne 22. 1. 2020 (č.l. 90 spisu) soud zjistil, že žalobkyně je v katastru nemovitostí zapsána jako vlastník pozemku [parcelní číslo] v k. ú. [část obce], [územní celek], a rodinného domu [adresa], který na tomto pozemku stojí. V katastru nemovitostí je k pozemku zapsáno zástavní právo smluvní ve výši 2.664.750 Kč na základě smlouvy s [právnická osoba], a dále zajištění nemovitosti na základě usnesení Policie ČR podle § 79d trestního řádu. Dle katastru nemovitostí žalobkyně nemovitost nabyla na základě kupní smlouvy ze dne 10. 5. 2013 s účinky vkladu práva ke dni 14. 5. 2013. 7. Z kupní smlouvy uzavřené dne 10. 5. 2013 mezi žalovanou a [jméno] [příjmení] (matkou žalované) jako prodávajícími a žalobkyní jako kupující vyplývá, že žalovaná a její matka převedly na žalobkyni vlastnické právo k pozemku [parcelní číslo] v k. ú. [část obce], a k rodinného domu [adresa] na něm stojícím. Kupní cena byla sjednána ve výši 3.135.000 Kč s tím, že část kupní ceny ve výši 250.000 Kč byla uhrazena před podpisem kupní smlouvy v hotovosti, část kupní ceny ve výši 220.250 Kč bude uhrazena v den podpisu kupní smlouvy v hotovosti, část kupní ceny ve výši 1.380.000 Kč bude uhrazena prostřednictvím hypotečního úvěru [právnická osoba] na účet zástavního věřitele [právnická osoba] (na nemovitosti vázlo zástavní právo smluvní ve prospěch tohoto zástavního věřitele), a část kupní ceny ve výši 1.284.750 Kč bude vyplacena převodem z hypotečního úvěru [právnická osoba] na bankovní účet prodávajících. 8. Žalobkyně za účelem koupě předmětného domu uzavřela dne 10. 5. 2013 Smlouvu o poskytnutí hypotečního úvěru [číslo] se společností [právnická osoba], na úvěr ve výši 2.664.750 Kč. Ve prospěch [právnická osoba], bylo sjednáno zástavní právo k domu (Zástavní smlouva k nemovitosti [číslo] ze dne 13. 5. 2013). Žalobkyně hypoteční úvěr čerpala dne 15. 5. 2013 (viz výpis z