63 C 239/2020-77 — Městský soud v Brně

1. Žalobou podanou soudu dne 18.11.2020 se žalobkyně domáhala vydání rozhodnutí, kterým by soud určil, že výpověď z nájmu bytu nacházejícího se v I. nadzemním podlaží rodinného domu na ulici [ulice a číslo] v [obec] (dále jen„ předmětný byt“), datovaná dnem 21.9.2020 a daná žalovanou žalobkyni, je neoprávněná. V odůvodnění žaloby žalobkyně uvedla, že od podzimu roku 2008 má pronajatou část rodinného domku, jenž je ve vlastnictví žalované a dne„ 26. září“ převzala žalobkyně výpověď datovanou dnem„ 21.9“ odeslanou [jméno] [příjmení]. Tato výpověď je„ neurčitá a vágní, uvedený výpovědní důvod (neplacení nájemného po stanovenou dobu) zřejmě vůbec nebyl naplněn“ a proto žalobkyně trvá na tom, že výpověď„ je neplatná“. 2. Žalovaná navrhovala zamítnutí žaloby. Poukazovala na skutečnost, že výpověď z nájmu bytu byla žalobkyni dána z důvodu neplacení nájemného po dobu delší než 4 měsíce, žalovaná se snažila o smírné řešení věci, avšak bezvýsledně. 3. Účastníci shodně tvrdili a nebylo mezi nimi sporu, že k předmětnému bytu vznikl nájemní vztah, na základě kterého je žalobkyně nájemkyní tohoto bytu, nájemní vztah byl uzavřen na dobu neurčitou, přičemž sjednaná platba ve výši 7.000 Kč v sobě zahrnovala platbu nájemného a platbu za dodávku teplé vody, částka ve výši 400 Kč je platba za dodávku elektřiny a ve výši 250 Kč za službu internet, a že žalobkyně obdržela výpověď dne 24. nebo 26. září 2020. Dle ustanovení § 120 odst. 3 o.s.ř. vzal tedy soud tato shodná tvrzení účastníků za své skutkové zjištění. 4. Z důkazů provedených v řízení byly zjištěny následující skutečnosti: Z listiny označené„ Předžalobní výzva k úhradě nájemného a výpověď z nájmu bytu“ ze dne 21.9.2020 bylo zjištěno, že je adresována žalobkyni jakožto nájemkyni předmětného bytu, obsahuje výpověď z nájmu předmětného bytu z důvodů„ zvlášť závažného porušení povinností žalobkyně spočívající v neplacení nájemného po dobu delší než 4 měsíce“. Současně byla žalobkyně poučena o právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Výpověď je podepsána zástupcem žalované – advokátem Mgr. [jméno] [příjmení]. Žalobkyně byla současně vyzvána jednak k zaplacení dlužné částky ve výši 30.900 Kč ve lhůtě do 5.10.2020 a jednak k předání bytu nejpozději do 31.10.2020. Z výpisu z účtu č. [anonymizováno] [číslo] za dobu od 1.2.2020 do 27.1.2021 vedeného [právnická osoba] [anonymizována dvě slova] bylo zjištěno, že majitelem účtu je žalovaná a na uvedeném účtu je evidována platba označená„ nájem [celé jméno žalobkyně]“ vždy ve výši 2.500 Kč za měsíce duben roku 2020 až leden roku 2021. Z obsahu dopisů adresovaných žalobkyni (vycházeje z oslovení„ [příjmení] [jméno]“ a„ Dobrý den, [jméno]“) datovaných dnem 26.3.2020 a 21.5.2020 bylo zjištěno, že žalovaná žalobkyni opakovaně vyzývala k placení nájemného v dohodnuté výši, resp. k úhradě dlužných plateb. 5. Soud provedl i další účastníky navržené důkazy - usnesení [anonymizováno] [obec] [část obce] ze dne 8.2.2021, korespondence mezi účastníky, to je e-mailová korespondence účastníků za období od 11.9.2020 do6.9. 2021, daňový doklad – faktura [číslo] ze dne 21.11.2014 a daňový doklad [číslo] ze dne 28.2.2013, avšak nebyly z nich zjištěny jiné než shora uvedené případně žádné pro rozhodnutí sporu relevantní skutečnosti, když skutkový stav s ohledem na právní posouzení věci byl dostatečně zjištěn z důkazů shora uvedených. 6. Podle ustanovení § 3074 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o.z.“) se nájem řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. 7. Podle ustanovení § 2286 o.z. výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně (odstavec 1). Vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná (odstavec 2). 8. Podle ustanovení § 2288 o.z. může pronajímatel vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době, a) poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu, b) je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází, c) má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo d) je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu (odstavec 1). Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době i v případě, že a) má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno, b) potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni (odstavec 2). 9. Podle ustanovení § 2291 o.z. poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu (odstavec 1). Nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno (odstavec 2). 10. Z výše citovaných ustanovení § 2288 odst. 1 a § 2291 odst. 1 o.z. je zřejmé, že zákon rozlišuje různé stupně intenzity porušení povinností nájemce a s tím související podmínky, za nichž může pronajímatel nájem bytu vypovědět. Pronajímatel může vypovědět nájemci nájem bytu, který mu byl přenechán k zajištění jeho bytových potřeb, výpovědí buď v tříměsíční době z důvodů uvedených v ustanovení § 2288 odst. 1, 2 o. z., nebo výpovědí bez výpovědní doby podle ustanovení § 2291 o. z., jak se stalo v projednávaném sporu. Nezaplatí-li nájemce nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem (§ 2291 odst. 2 o.z.). Avšak před tím než pronajímatel přistoupí k podání výpovědi, musí podle ustanovení § 2291 odst. 3 o.z. vyzvat nájemce, aby své závadné chování odstranil (popř. odstranil protiprávní stav). Ustanovení § 2291 o.z. tak poskytuje nájemci možnost zabránit skončení nájmu tím, že své závadné chování napraví, tedy nejen že od něj okamžitě upustí, ale i uhradí dluhy, které již vznikly. 11. Po provedeném dokazování a po zhodnocení provedených důkazů vzal soud za prokázané, že žalobkyně je nájemkyní předmětného bytu a zavázala se platit za užívání bytu nájemné a platby související s užíváním bytu ve výši 7.650 Kč měsíčně, o čemž nebylo mezi stranami sporu a rovněž strany nerozporovaly to, že namísto uvedené částky žalobkyně hradí měsíčně toliko 2.500 Kč. Poté, co byla žalobkyně žalovanou opakovaně vyzývána k řádnému placení nájemného a služeb souvisejících s užíváním bytu (prokazatelně dopisy ze dne 26.3.2020 a 21.5.2020) a nenastala v chování žalobkyně změna, byla žalobkyni žalovanou dána výpověď z nájmu bytu z důvodů„ zvlášť závažného porušení povinností žalobkyně spočívající v neplacení nájemného po dobu delší než 4 měsíce“. Nezaplacení nájemného za dobu alespoň tří měsíců (viz § 2291 odst. 2 o.z.) znamená to, že není zcela nebo zčásti (tzn. v nižší než dohodnuté částce) zaplaceno nájemné za tři měsíce a je nevýznamné, zda nájemce nezaplatil část nájemného, nebo část zálohy na služby. Podstatné je to, že nezaplatil za daný měsíc v plné výši částku ve výši součtu nájemného a zálohy na služby. V daném případě bylo prokázáno, že minimálně po dobu od měsíce dubna roku 2020 do ledna roku 2021 žalobkyně nehradila nájemné řádně v dohodnuté výši., čímž byla splněna hmotněprávní podmínka pro oprávněné podání výpovědi bez výpovědní doby podle § 2291 o.z., a proto byla žaloba, kterou by bylo určeno, že daná výpověď je neoprávněná, zamítnuta. (Byť žalobkyně v petitu své žaloby navrhuje, aby soud rozhodl o neplatnosti výpovědi, je z jejího obsahu zřejmé, že jde o žalobu podle § 2290 o.z., jíž se žalobkyně domáhá přezkumu oprávněnosti výpovědi.) 12. Výrok o náhradě nákladů řízení je odůvodněn ustanovením § 142 odst. 1, kdy žalovaná byla ve věci zcela úspěšná, neboť žaloba byla zamítnuta a proto má právo na plnou náhradu nákladů řízení, které jí vznikly. Náklady řízení žalované spočívají v úhradě 3 úkonů právní pomoci advokáta po 2.500 Kč podle ustanovení § 7 bodu 5, § 9 odst. 3, § 11 odstavec 1 písmeno a), d) a g) vyhlášky č. 177/199