17 C 25/2022-34 — Městský soud v Brně

1. Žalobkyně se žalobou doručenou soudu dne 28.1.2022 domáhala vydání rozhodnutí, kterým by soud uložil žalované zaplatit žalobkyni částku ve výši 70.146 Kč s příslušenstvím, kdy žalobkyně požaduje částku ve výši 50.112,50 Kč, která představuje nezaplacenou čtvrtletní splátku nájemného splatnou ke dni 15.10.2020, dále částku ve výši 3.330 Kč představující vodné a stočné za rok 2020 a částku ve výši 16.704 Kč představující poměrnou část nájemného za měsíc leden 2021 (50.112,50 Kč /3 * 1 tj. 16.704 Kč). Žalobkyně uvedla, že mezi právním předchůdcem žalobkyně (její matkou) , jméno FO, a žalovanou byla uzavřena smlouva o nájmu nebytových prostor v domě č.p., č. 47/1. Nájem nebytových prostor byl ukončen v lednu 2021 s tím, že došlo k předání prostor novému nájemci. Nájemné bylo sjednáno v č.l. IV. smlouvy na částku ve výši 200.450 Kč ročně, s tím, že bylo ujednáno, že bude placeno ve čtvrtletních splátkách vždy k 15. lednu, 15. dubnu, 15. červenci a 15. říjnu daného roku. Nájemné bylo řádně a včas hrazeno až do čtvrtletní splátky za 3. čtvrtletí 2020 splatné ke dni 15.7.2020. Následně již žalovaná nehradila ničeho, a to ani na základě zaslaných výzev ze dne 8.12.2020 a ze dne 29.3.2021. Pokud následně žalobkyně od žalované obdržela zápočty vzájemných pohledávek, tyto považuje za účelové, kdy nárok na slevu z nájmu neuznává, a proto je odmítla. Rovněž žalobkyně uvedla, že v době uzavírání nájemní smlouvy v pronajatých prostorech nebyl žádný alarm nainstalován, žalobkyni není známo, kdo jej zřídil, a proto nenese žádnou odpovědnost za jeho případnou nefunkčnost. Dále žalobkyně uvedla, že pokud žalovaná v souvislosti s opatřeními proti pandemii koronaviru měla během roku 2020 provozovnu zavřenou, byla žalobkyně ochotná k jednání ohledně využití státních podpor, avšak žalovaná o uvedené neprojevila zájem, toliko nezaplatila sjednané nájemné a vodné. Dlužné částky žalovaná nezaplatila ani na základě zaslané předžalobní výzvy ze dne 29.3.2021 s tím, že žalobkyně tedy zcela odmítá skutečnost, že by došlo k zániku těchto pohledávek žalobkyně za žalovanou v důsledku vzájemných zápočtů ze dne 31.12.2020 a dne 7.5.2021.2. Žalovaná žalobou uplatněný nárok neuznala, a to ani částečně. Navrhla zamítnutí žaloby, kdy na svoji obranu uvedla, že došlo k zániku těchto pohledávek žalobkyně za žalovanou v důsledku vzájemných zápočtů ze dne 31.12.2020 a dne 7.5.2021, o čemž byla žalobkyně informována. Žalovaná učinila nesporným, že byla dne 29.3.2005 uzavřena mezi žalovanou a právním předchůdcem žalobkyně smlouva o nájmu prostoru sloužícího k podnikání v nemovité věci na adrese , adresa, v obci , název, . Roční nájemné bylo sjednáno na částku ve výši 200.450 Kč. Následně byl dne 1.5.2005 uzavřen dodatek č. , číslo, k nájemní smlouvy, dle kterého v případě omezení provozu prodejny ze strany pronajímatele a nebo jiných subjektů měl nájemce nárok na slevu z nájmu ve výši 50% za každý započatý den omezení práv nájemce. Nájemce – žalovaná výzvou k plnění povinností pronajímatele ze dne 16.3.2017 vyzvala žalobkyni, aby nezasahovala do pokojného užívacího práva nájemce, a to zejména tím, aby nepožadovala po žalované to, co nebylo smluvně ujednáno např. hrazení srážkové vody a na druhé straně, aby plnila své povinnosti pronajímatele např. zajistila přístup přes vchod pro zásobování, funkční zabezpečovací systém apod.. Žalovaná učinila nesporným, že nájemní vztah byl ukončen k datu 31.1.2021 a nebytový prostor byl předán novému nájemci společnosti , právnická osoba, Žalovaná přípisem ze dne 31.12.2020 oznámila žalobkyni, že za období od 1.3.2017 do 31.12.2020 vyúčtovala náklady spojené s nefunkčností zabezpečovacího zařízení. Toto vyúčtování bylo žalobkyní převzato dne 4.1.2021. Dle žalované je zřejmé, že zabezpečovací systém byl předmětem nájmu a jeho nefunkčnost měla vliv na podmínky nájmu. Dne 31.12.2020 (doručeno dne 4.1.2021) žalovaná oznámila tedy žalobkyni započtení této pohledávky na pohledávku žalobkyně. Další vyúčtování nákladů spojených s nefunkčností zabezpečovacího zařízení žalovaná provedla přípisem ze dne 26.4.2021, doručeným dne 30.4.2021. Obdobně přípisem ze dne 5.1.2021 žalovaná vyúčtovala žalobkyni slevu z nájmu z důvodu neplnění povinností žalobkyně jako pronajímatele, kdy tento přípis byl doručen dne 8.1.2021. Vyčíslená sleva z nájmu nebyla dle žalované ze strany žalobkyně rozporována, další slevu z nájmu z uvedených důvodů žalovaná žalobkyni vyúčtovala přípisem ze dne 20.4.2021. Následně přípisem ze dne 7.5.2021 oznámila žalovaná žalobkyni další započtení pohledávek. Tento přípis byl doručen dne 12.5.2021. Z uvedeného je zřejmé, že pohledávky žalobkyně zanikly započtením, žalovaná žalobkyni ničeho nedluží. K požadované částce ve výši 3.330 Kč žalovaná uvedla, že tuto pohledávku žalovaná vůbec neeviduje. Dále žalovaná uvedla, že státní podpory z důvodu uzavření provozovny nemohla žalovaná čerpat, neboť jí nebyla ze strany žalobkyně poskytnuta nezbytná součinnost.3. Z níže uvedených listinných důkazů a z nesporných tvrzení účastníků řízení soud učinil následující závěry ohledně skutkového stavu.4. Z informace o nemovitosti ze dne 27.1.2022 bylo zjištěno, že žalobkyně je vlastníkem nemovitých věcí, a to pozemku parc. č. , číslo, o výměře 330 m3, jehož součástí je stavba na , adresa, , vše zapsané na LV č. , číslo, pro obec a k.ú. , katastrální území, vedený , katastrální úřad, , k.p. , katastrální pracoviště, .5. Z nesporných tvrzeních a z nájemní smlouvy ze dne 29.3.2005 bylo zjištěno, tato byla uzavřena mezi právním předchůdcem žalobkyně , jméno FO, jako pronajímatelem a žalovanou jako nájemcem. Předmětem nájmu byl pronájem nebytových prostor v objektu , adresa, v , název, o výměře 211 m2 (č.l. I. bod 1). Jednalo se o prostory v příjemí objektu, kdy pronajaté prostory byl nájemce oprávněn užívat jako prodejnu s kanceláří a provozním skladem zboží (č.l. I. bod 2). Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou počínaje dnem 1.4.2005 a konče dnem 21.1.2026. (č.l. II. bod 1). Dle č.l. III. bod 1 dodávku energií, tepla a vody vč. jejího odvádění a odvoz smetí a odpadků si zabezpečí nájemce na vlastní náklad. Dle č.l. IV. bodu 1 bylo zjištěno, že nájemce byl povinen zabezpečovat na svůj náklad běžnou údržbu a drobné opravy pronajatých prostor s tím, že dle bodu 2 byl nájemce bez zbytečného odkladu povinen oznámit pronajímateli potřebu oprav, které má provést pronajímatel a umožnit jejich provedení, jinak odpovídal za škodu, která nesplněním této povinnosti vznikla. Dále bylo zjištěno, že roční nájemné ve výši 200.450 Kč bylo splatné ve čtvrtletních splátkách ve výši 50.112,50 Kč splatných vždy k 15.1, 15.4, 15.7 a 15.10 každého roku na účet pronajímatele (č.l. V. bod 2,4). Z nesporných tvrzení účastníků řízení bylo prokázáno, že právním nástupcem pronajímatele se stala žalobkyně a nájemné splatné do 15.7.2020 bylo řádně a včas uhrazeno.6. Z dodatku k nájemní smlouvě ze dne 1.5.2005 bylo zjištěno, že tento byl uzavřen mezi právním předchůdcem žalobkyně , jméno FO, jako pronajímatelem a žalovanou jako nájemcem, kdy č.l. IV. byl doplněn o bod 8, dle kterého dojde-li ze strany pronajímatele a jiných subjektů k omezení týkajících se provozu prodejny a tudíž omezení výkonu a práv vyplývajících pro nájemce z této smlouvy, měl nájemce nárok na slevu z nájmu ve výši 50% za každý započatý den omezení práv nájemce. Tato sleva byla zúčtovatelná po uplynutí příslušeného kalendářní období – roku a byla splatná do 15 dnů ode dne vystavení a doručení vyúčtovaní nájemcem pronajímateli. Dále byla nájemní smlouva doplněna o možnost úhrady nájemného také v měsíčních splátkách.7. Nájemní smlouva uzavřená s účinností od 1.4.2005 do 31.1.2026 byla ukončena ke dni 31.1.2021, což vyplývalo z nesporných tvrzení účastníků řízení, kdy dále z nesporných tvrzeních a z předávacího protokolu mezi žalovanou a společností , právnická osoba, ze dne 1.2.2021 vč. plné moci ze dne 29.1.2021, která je přílohou k předávacímu protokolu bylo zjištěno, že došlo k předání nebytových prostor novému nájemci, kdy k převzetí nebytových prostor za pronajímatele byl žalobkyní zplnomocněn jednatel nového nájemce , název, . K předání prostor o výměre 211 m2 (prodejny, skladu, kanceláře, sociálního zázemí – kuchyňka, šatna, WC a záchodu –sklad ) došlo dne 1.2.2021, s tím, že byl prostor předán se závadami specifikovaným jako nefunkční zabezpečovací zařízení prodejny tzv. Alarm, poškozená stropní malba v prodejně po vytopení, nefunkční WC ve skladě z důvodu vadné kanalizace. Byl zjištěn stav energií (voda, elektřina, plyn).8. Z přípisu ze dne 10.9.2005 nebyla učiněna žádná podstatná skutková zjištění mající vliv na právní posouzení věci.9. Z přípisu ze dne 12.4.2012 bylo zjištěno, že žalované bylo sděleno procesní nástupnictví po původním pronajímateli. Dále nebyla učiněna žádná podstatná skutková zjištění mající vliv na právní posouzení věci, kdy se jedná toliko o řešení opravy havárie odpadního potrubí.10. Z výzvy k plnění povinnosti pronajímatele ze dne 16.3.2017 bylo zjištěno, že žalob