42 C 25/2019-535 — Městský soud v Brně

1. Žalobou ze dne [datum] a navazujícími podáními ze dne [datum], [datum], [datum] a [datum] atd. se žalobce domáhal splnění povinností ze smlouvy o nájmu prostoru sloužícího k podnikání (dále jen„ nájemní smlouva“) uzavřené mezi účastníky dne [datum], ve znění dodatku [číslo] ze dne [datum] a [číslo] ze dne [datum], a to konkrétně provedení stavebních úprav do fáze hrubé stavby splňující stavební technické požadavky a předpoklady pro dostavbu lékárny u nebytových prostor o výměře 152 m² nacházejících se v 1. nadzemním podlaží budovy [adresa] na pozemku parc. [číslo] v k. ú. [část obce] v [obec] (dále jen„ předmětné prostory“), které jsou předmětem nájemní smlouvy, a to zejména včetně vybavení inženýrskými sítěmi připravenými k připojení, provedení hrubé podlahy s hlazenou betonovou vrstvou pro konečnou povrchovou úpravu, spodní strany stropních konstrukcí, vnější fasády prostor v tepelně izolačním provedení včetně dveřních výplně, vystavení zdi oddělující budoucí galerii C a oddělení přiléhajících ostatních nájemních jednotek SDK konstrukcí, provedení přípojky kanalizace a vodovodu včetně měřiče, slaboproudu a telefonní přípojky, média pro vytápění, provedení elektrické přípojky s kapacitou a hodnotou hlavního jističe, provedení oken výloh strukturální fasády a mechanických dvoukřídlých dveří pro zákaznický vstup a dveří pro zásobování do prostor v souladu s požárně bezpečnostním řešením, vedení případných rozvodů technického zařízení budovy, provedení parkoviště a příjezdu na parkoviště u budovy, schodiště a chodníků u budovy včetně venkovního osvětlení, provedení zelené plochy u budovy, rozvodů ležaté kanalizace do prostor, dále přípravy centrálních rozvodů klimatizace, provedení hydrantové skříně, elektroměrového rozvaděče s přívodním kabelem a hlavního jištění, dále provedení přívodního potrubí zdroje tepla a chladu včetně centrálního napojení tepelných čerpadel, to vše dle pokynu žalobkyně a projektové dokumentace (rozsah stavebních úprav a prací dle přílohy [číslo] nájemní smlouvy). Dále žalobkyně požadovala předání předmětných upravených prostor žalobkyni je na základě písemného předávacího protokolu do 2 měsíců od právní moci rozsudku. Současně se žalobkyně domáhala po žalované zaplacení částky 100.000 Kč s příslušenstvím a náhrady nákladů řízení. 2. V rámci žaloby žalobkyně mj. uvedla, že coby obchodní společnost podnikající v poskytování zdravotních služeb lékárenské péče pod obchodní značkou [anonymizováno] [jméno] sjednala uvedenou nájemní smlouvu s žalovanou, která je vlastníkem pozemku parc. [číslo] v k. ú. [část obce] v [obec], na němž stojí budova [adresa], a to za účelem přestavby předmětných prostor a provozování lékárny žalobkyní, kdy sjednaný nájemní vztah měl trvat od [datum] na dobu 7 let s možností automatické prolongace o dalších 5 let, přičemž před předáním předmětných prostor do nájmu žalobkyně měly být žalovanou provedeny stavební úpravy prostor za podmínek a v rozsahu dohodnutém smlouvou (příloha [číslo] nájemní smlouvy). Povinnost předat předmětné prostory žalobkyni vyplývala pro žalovanou nejprve ve lhůtě do [datum] spolu se sjednáním smluvní pokuty ve výši 100.000 Kč pro případ pozdního předání prostor, kdy dodatkem [číslo] ze dne [datum] byla lhůta prodloužena do [datum] a dodatkem [číslo] ze dne [datum] prodloužena do [datum]. Žalobkyně se zavázala do 8 týdnů po předání předmětných prostor provést navazující stavební úpravy prostor (příloha [číslo] nájemní smlouvy). V návaznosti na ohlášení záměru provedení úprav prostor obdržela žalobkyně souhlas stavebního úřadu s provedením ohlášeného stavebního záměru ze dne [datum] s platností na 2 roky. Oproti očekáváním žalovaná dopisem ze dne [datum] s odkazem na čl. XI. odst. 9 nájemní smlouvy od této odstoupila spolu s uvedením důvodu spočívajícího v tom, že místně příslušný stavební úřad dosud nevydal dodatečné stavební povolení a současně vydal v červnu 2018 rozhodnutí o nařízení zastavení prací s okamžitou platností, což brání pokračovat reálně ve stavebních pracích. Žalobkyně následně dopisem ze dne [datum] sdělila žalované, že odstoupení od nájemní smlouvy nepovažuje za platně učiněné pro nenaplnění podmínek článku XI. odst. 9 (odst. 3) smlouvy (odkaz na technicko-stavební, příp. stavebně-právní důvody jednostranného odstoupení od smlouvy). Dle žalobkyně z uvedeného ustanovení smlouvy vyplýval zřejmý úmysl umožňující ukončení nájemní smlouvy pouze v případě trvalé nemožnosti užívat z objektivních důvodů předmět nájmu pro sjednaný účel. Oba účastníci i v navazující písemné komunikaci setrvali na svých postojích; dopisem ze dne [datum] žalobkyně upozornila žalovanou na vznik možných škod v případě, že nebude předmětný prostor realizován dle nájemní smlouvy, a požadovala poskytnutí dokumentů prokazujících naplnění podmínek pro odstoupení od smlouvy; žalovaná jí umožnila pouze nahlédnutí do rozhodnutí stavebního úřadu o nařízení zastavení prací na stavbě ze dne [datum]; žalobkyni nebylo umožněno pořízení kopie uvedeného rozhodnutí. Žalobkyně poukázala na skutečnost, že nařízení zastavení prací na nepovolené stavbě bylo stavebním úřadem učiněno až v návaznosti na prohlídku rozestavěné nepovolené stavby přístavba obchodní galerie C budovy C ze dne [datum], při zjištění nadále probíhajících stavebních prací na nepovolené stavbě, poté téhož dne stavební úřad vyzval stavebníka k bezodkladnému zastavení těchto prací a až následně bylo úřadem dne [datum] kontrolou zjištěno, že výzva nebyla uposlechnuta. Dále žalobkyně popsala, že k avizovanému smírnému řešení mezi účastníky nedošlo. Předžalobní výzvou ze dne [datum] vyzvala žalobkyně žalovanou ke splnění povinnosti z nájemní smlouvy spočívající v uvedení předmětných prostor do stavu hrubé stavby a k jejich předání žalobkyni v dodatečné benevolentní lhůtě do [datum] a dále k zaplacení smluvní pokuty z prodlení ve výši 100.000 Kč; ani k této výzvě žalovaná nereagovala. Žalobkyně zdůraznila, že přístavba budovy C se netýká stavebních úprav předmětných prostor lékárny, které neměly být umístěny v této přístavbě, a proto je rozhodnutí stavebního úřadu o zastavení prací pro tento případ zcela nerozhodné a nemůže vést k naplnění důvodů k odstoupení od smlouvy. Ostatně zastavení stavebních pracích způsobila výlučně žalovaná svým opomenutím, když před započetím prací nezískala potřebné stavební povolení a v nepovolené stavbě pokračovala i přes prvotní upozornění stavebního úřadu. Žalobkyně poukázala na čl. XI. odst. 2 a 4 nájemní smlouvy, z něhož vyplývá povinnost žalované provést rekonstrukci předmětných prostor ve stanoveném termínu a zajistit veškerá potřebná povolení a ohlášení nutná pro její realizaci. Současně nebyly naplněny podmínky čl. XI. odst. 9 (odst. 3), když za tehdejší situace nebylo technicky ani právně nemožné umožnit žalobkyni dohodnuté užívání prostor, to vše za situace, kdy při nemožnosti využít pochozí střechu galerie C (nad garážemi) bylo pro žalobkyni možno využívat alternativní vstup do prostoru lékárny za účelem výstavby lékárny. Naopak rozhodnutí stavebního úřadu o zastavení prací nebylo nezvratitelné (není známo, zda se žalovaná domáhala přezkumu rozhodnutí) a s poukazem na možnost dodatečného povolení stavby žalobkyně poukázala na vyznění § 1764 občanského zákoníku. Žalobkyně nebyla srozuměna s protiprávním jednáním žalované, jehož důsledkem byl vydaný zákaz staveních prací, které tak bylo zneužito na její úkor. Rovněž poukázala na skutečnost, že stavební úřad řádně povolil úpravy, které měly být žalobkyní realizovány v návaznosti na provedení rekonstrukce žalovanou, a to s platností až do října 2019, což vylučuje závěr žalované, že z důvodu stavebně-technických a stavebně-právních nebylo možno umožnit žalobkyni užívání prostor pro provoz lékárny, přičemž s poukazem na fotodokumentaci probíhaly v měsíci listopadu 2018 i v době navazující další stavební práce na budově, z čehož lze dovodit vydání dodatečného povolení stavby ve prospěch žalované. Poukázala na skutečnost trvalého zájmu přetrvávajícího zájmu na splnění závazků z nájemní smlouvy a na skutečnost, že dosud v souvislosti s nájmem dle uvedené nájemní smlouvy vynaložil a vysoké náklady související s vypracováním kompletní projektové dokumentace pořízení souhlasu stavebního úřadu s provedením úprav nájemce a dalších úkonů potřebných k zajištění provozu lékárny v těchto prostorech přičemž v důsledku nemožnosti provozování lékárny od dohodnutého termínu uchází žalobkyni každodenně předpokládaný zisk. Dále ve znění dalších doplnění žaloby. 3. Žalovaná se k žalobě vyjádřila podáním ze dne [datum] a [datum], [datum], [datum] atd., kterými uplatněné nároky žalobkyně neuznala. Mimo jiné potvrdila uzavření předmětné nájemní smlouvy k prostorům v budově [adresa] (dále rovněž„ budovat C“) i uzavření navazujících dodatků. Dle žalované byla žalobkyně před uzavřením nájemní smlouvy obeznámena s tím, že přestavba budovy C je součástí širšího stavebního záměru včetně přístavby obchodní galerie budovy C, která se realizovala okolo budovy a tvoří jed