55 C 88/2018-285 — Městský soud v Brně

1. Žalobkyně se žalobou doručenou Městskému soudu v Brně dne , datum, , která byla doplněna podáním ze dne , datum, , domáhala vydání rozhodnutí, kterým by soud za žalovaného vyslovil souhlas se změnou stavby specifikovanou ve výroku I. tohoto rozsudku.2. Žalobkyně žalobu odůvodnila tím, že dne , datum, uzavřela s žalovaným a s dalšími osobami Smlouvu o výstavbě, na základě které jako stavebník přestavěla výlučně na své náklady a na základě stavebního povolení bytovou jednotku č. , hodnota, . Během samotné výstavby došlo k nutným změnám, které bylo třeba z technického hlediska provést, a z tohoto důvodu byl dne , datum, uzavřen Dodatek č. , hodnota, ke Smlouvě o výstavbě, který podepsali všichni stavebníci, tehdejší vlastníci bytových jednotek v domě a bytové družstvo. Během výstavby však bylo nutné provést ze stavebně technického hlediska jednu změnu oproti původnímu projektu, kdy bylo nutné nástavbu v , hodnota, . nadzemním podlaží zvětšit o , hodnota, m v šíři nástavby (o délce 6 metrů). Žalobkyně podala žádost o povolení změny stavby před jejím dokončením, doložila změnu projektu, zajistila stanovisko dotčených orgánů státní správy a na základě pokynu pracovnice stavebního úřadu doložila Dodatek č. , hodnota, ke Smlouvě o výstavbě ze dne , datum, , uzavřený mezi žalobkyní, žalovaným a , jméno FO, , kdy žalovaný a , jméno FO, byli v předmětné době majoritními vlastníky jednotek v domě. Z předmětného Dodatku č. , hodnota, vyplývá souhlas s rozšířením nástavby v , hodnota, . nadzemním podlaží u bytu č. , hodnota, rozšířením o , hodnota, m do šíře na střešním prostoru, tedy souhlas s navrhovanou změnou stavby před dokončením. Stavební úřad svým rozhodnutím č.j. , hodnota, ze dne , datum, změnu stavby před dokončením povolil; rozhodnutí bylo vydáno jeho oznámením zápisem do stavebního deníku, a žalobkyně stavební úpravy v dobré víře provedla. Dne , datum, bylo zahájeno přezkumné řízení a nadřízený správní orgán dospěl k závěru, že rozhodnutí stavebního úřadu ze dne , datum, bylo vydáno v rozporu se zákonem, kdy uzavřel, že změna stavby, kdy dochází k rozšíření stavby nástavbou a přístavbou, se dotýká práv ostatních účastníků společného územního rozhodnutí a stavebního povolení, tj. spoluvlastníků bytového domu , adresa, a pozemku p.č. , hodnota, v k.ú. , katastrální území, . Nadřízený správní orgán svým rozhodnutím č.j. , hodnota, ze dne , datum, rozhodnutí stavebního úřadu ze dne , datum, zrušil a věc vrátil k novému projednání. Toto rozhodnutí nadřízeného správního orgánu bylo k odvolání žalobkyně zrušeno rozhodnutím , Úřad, č.j. , hodnota, ze dne , datum, . Nadřízený správní orgán následně svým rozhodnutím č.j. , hodnota, ze dne , datum, rozhodnutí stavebního úřadu ze dne , datum, zrušil. To vše za situace, kdy žalobkyně předmětné stavební práce již provedla, vynaložila na ně vysoké náklady a zejména tak učinila v dobré víře v zákonnost rozhodnutí, jenž pro jednání žalobkyně bylo základem. Důsledkem zrušení povolení změny stavby před dokončením bylo zahájení řízení o odstranění stavby, tj. předmětné změny části stavby rozšířením nástavby bytové jednotky č. , hodnota, v úrovni , hodnota, . nadzemního podlaží. Žalobkyně požádala o dodatečné povolení stavby v rozsahu změny stavby před dokončením, avšak byla stavebním úřadem (mimo jiné) vyzvána k prokázání práva provést stavební záměr, neboť žalobkyně jako stavebník není vlastníkem stavby a pozemku. V tento moment se žalobkyně dostala do tzv. „patové situace“, neboť jediný prostředek, kterým může docílit pokračování v řízení o dodatečné povolení stavby, je zahájení řízení o nahrazení projevu vůle – vyslovení souhlasu se změnou stavby před dokončením. Řízení o vydání dodatečného povolení bylo rozhodnutím stavebního úřadu č.j. , hodnota, ze dne , datum, přerušeno do doby ukončení řízení o předběžné otázce, žalobkyně alespoň docílila vydání kolaudačního souhlasu s užíváním stavby dle rozhodnutí stavebního úřadu č.j. , hodnota, ze dne , datum, . Žalobkyně dále uvedla, že uvedení výstavby do původního stavu před povolenou změnou stavby před dokončením není možné, neboť výstavba je provedena v , hodnota, . nadzemním podlaží, v atriu bytového domu, není možné, aby se do prostor dostala stavební technika; navíc se jedná o mezonetový byt a odstraněním části stavby by se zcela znehodnotila dvě podlaží nadstandartní bytové jednotky o rozměru , hodnota, m². Předmětná změna stavby před dokončením nijak nenavýšila podlahovou plochu bytové jednotky, změna pouze spočívala v tom, že rozměrem 3 x 4 m² byla žalobkyně nucena zasáhnout do střechy domu. Vzhledem k urputným aktivitám žalovaného proti žalobkyni, nyní stavební úřad požaduje nové souhlasy žalovaného a všech stávajících vlastníků v domě, což je v současné době smírnou cestou vzhledem k situaci v domě naprosto nereálné. Žalobkyně směřuje žalobu vůči žalovanému jakožto vlastníku obou bytových jednotek – jednotky č. , hodnota, a jednotky č. , hodnota, v budově č. p. , hodnota, , jež jsou předmětem Smlouvy o výstavbě a jsou změnou stavby před dokončením dotčeny. Žalovaný byl smluvní stranou uzavřené Smlouvy o výstavbě ve znění Dodatku č. , hodnota, , kde vyslovil souhlas jak se samotnou výstavbou v rozsahu vymezeném v těchto smluvních dokumentech, včetně Dodatku č. , hodnota, , jakož i v navazující faktické realizaci. Povinnost žalovaného vyplývá zejména z obsahu uzavřené Smlouvy o výstavbě ve znění jejího Dodatku č. , hodnota, , jakož i z listiny označené jako Dodatek č. , hodnota, ke Smlouvě o výstavbě. Žalobkyně v tuto chvíli nesměřuje svůj žalobní návrh proti všem vlastníkům jednotek v domě, neboť má za to, že se lze domáhat nahrazení projevu vůle i samostatně vůči jednomu z vlastníků jednotek v domě a rozhodnutí ve věci by se tak mohlo stát precedentem ve vztahu k ostatním vlastníkům jednotek v domě.3. Žalovaný se k žalobou uplatněnému nároku vyjádřil v rámci podání doručeného zdejšímu soudu dne , datum, , kde nárok žalobkyně neuznal. Nejprve se vyjádřil k otázce vlastnictví jednotky č. , hodnota, v budově č.p. , hodnota, a rozporoval tvrzení žalobkyně, že jediným prostředkem, jak se z této situace může dostat, je zahájení řízení před soudem. Žalobkyně měla požádat členskou schůzi jako nejvyšší orgán družstva a dále všechny zbývající spoluvlastníky domu k tomu, aby případně se stavbou vyjádřili souhlas. Toto však žalobkyně nikdy neučinila. Žalobkyně nikdy nepožádala členskou schůzi o možnost rozšíření jednotky nástavbou do střechy, ani nemá souhlas spoluvlastníků domu k tomu, aby mohla zabrat další společné prostory, jiné než uvedené ve Smlouvě o výstavbě. Žalovaný dále upozornil, že žaloba na nahrazení projevu vůle v žádném případě nemůže být prostředkem k tomu, jak obejít povinnost stanovenou v ustanovení § 110 odst. 2 písm. a) a ustanovení § 184a stavebního zákona. Jak má jednotka č. , hodnota, po dokončení výstavby vypadat, je specifikováno v § 3 čl. II. Smlouvy o výstavbě; vůbec se nepočítá s tím, že by předmětná jednotka měla zasahovat do prostor v , hodnota, . nadzemním podlaží. Pouze Smlouva o výstavbě v podobě, jak byla vložena do katastru nemovitostí, je pro stavební úřad zásadní dokument, kdy Smlouva o výstavbě ve znění Dodatku č. , hodnota, , ani Dodatek č. , hodnota, , nebyly do katastru nemovitostí vloženy. Žalovaný dále uvedl, že z tvrzení žalobkyně je též zřejmé, že celkem měla být nástavba zvětšena o , hodnota, m², Smlouva o výstavbě vložená do katastru nemovitostí přitom uvádí celkovou podlahovou plochu jednotky č. , hodnota, o výměře , hodnota, m². Pokud by mělo dojít ke změně podlahové plochy bytu č. , hodnota, , oproti stavu odpovídajícímu smlouvě vložené do katastru nemovitostí a kolaudačnímu rozhodnutí, došlo by ke změně čitatele i jmenovatele podílu na společných částech domu a pozemku, a tato změna by se tak netýkala pouze žalovaného jako vlastníka cca 50 % jednotek v domě, ale všech vlastníků zbývajících jednotek. Dále uvedl, že žalobkyní uváděná změna stavby zasahuje do střechy domu, která je společnou částí, jak je vymezeno v § 3 čl. IV. Smlouvy o výstavbě a k provedení takové změny by byl nutný souhlas všech spoluvlastníků. Tento souhlas žalobkyně nemá, a i kdyby soud žalobě vyhověl, neměl by tento rozsudek ve vztahu k řízení u stavebního úřadu žádný právní dopad, jelikož s navrženou změnou by museli souhlasit všichni spoluvlastníci společných částí domu. Žalobkyně by teda měla vyžádat souhlas všech vlastníků a nahrazení projevu vůle od jednoho spoluvlastníka nemůže mít žádný faktický dopad a nemůže jím být splněna povinnost doložit souhlas vlastníka stavby, jelikož tímto vlastníkem není pouze žalovaný.4. V projednávané věci provedl soud dokazování listinnými důkazy, z nichž zjistil následující skutečnosti.5. Dne , datum, byly ustavující členskou schůzí přijaty stanovy , Družstvo, (dále jen jako „družstvo“ či „žalovaný“), v rámci nichž bylo (mimo jiné) upraveno, že člen družstva má právo na uzavření smlouvy o výstavbě, uhradí-li další členský vklad nebo další majetkovou úč