237 C 11/2020-342 — Městský soud v Brně

1. Žalobou soudu doručenou dne 8. 4. 2020 se žalobce po žalované domáhal zaplacení částky 95 552,10 Kč představující nájemné za nájem nebytových prostor v budově č. p. , číslo, v k. ú. , adresa, z titulu smlouvy o narovnání ze dne 10. 10. 2012 za období 3. čtvrtletí 2017, částky 102 235 Kč za období 4. čtvrtletí 2017, částky 102 235 Kč za období 1. čtvrtletí 2018, doplatku nájemného představujícího inflaci ve výši 2 556 Kč za 1. čtvrtletí 2018, částky 104 791 Kč nájemné za období 2. čtvrtletí 2018, částky 104 791 Kč za období 3. čtvrtletí 2018, částky 104 791 Kč za období 4. čtvrtletí 2018, doplatku nájemného ve výši 3 333,60 Kč za 1. čtvrtletí 2019, doplatku nájemného představující inflaci ve výši 2 200,50 Kč za 1. čtvrtletí 2019, částky 106 991,50 Kč za období 2. čtvrtletí 2019 a částky 35 664 Kč za část období 3. čtvrtletí 2019 (červenec 2019), vše s příslušenstvím, když nájemní vztah zanikl ke dni 31. 7. 2019. Žalobce se dále po žalované domáhal zaplacení úroku z prodlení z částky 1 014,50 Kč, tedy z doplatku nájemného představujícího inflaci za 1. čtvrtletí 2017, z částky 777,60 Kč, tedy z doplatku nájemného představujícího inflaci za 2. čtvrtletí 2017, a z částky 102 235 Kč, tedy z nájemného za období 3. čtvrtletí 2017 do dne 14. 1. 2020, a to z toho důvodu, že dne 14. 1. 2020 na uvedené dlužné částky žalované započetl částku 8 475 Kč.2. Žalovaná předmětný nárok neuznala, neboť předmět nájmu nebyl z důvodu havarijního stavu budovy, ve které se předmětné prostory nacházely, způsobilý k užívání. V období 15. 4. 2017 až 30. 4. 2017 byl do budovy úplně uzavřen vstup, ve zbytku předmětného období bylo před budovou umístěno lešení, které sice mělo chránit chodce před padající omítkou, zakrývalo ale výhled z ulice na provozovnu žalované, a zákazníkům bránilo ve vstupu. Na lešení byly umístěny piktogramy zakazující zdržovat se pod lešením. Z důvodu liknavosti žalobce tento stav trval rok a půl, kdy lešení bylo odstraněno až v listopadu 2018. Žalovaná v postupu žalobce, který ji na opravu neupozornil, ujišťoval ji, že daný stav nebude trvat dlouho, a neučinil žádný krok k dohodě účastníků, spatřuje rozpor se zásadami poctivého obchodního styku a s dobrými mravy. Žalovaná musela tento stav strpět, neboť opravu nebylo lze odložit až na skončení nájmu, nicméně žalobce upozorňovala, že předmětné prostory nemůže řádně užívat. Žalovaná má tedy právo na slevu z nájemného, kterou vůči žalobci uplatnila. Žalované navíc daným stavem klesly tržby a došlo k de facto k likvidaci její prodejny.3. Ve své replice žalobce uvedl, že se opravovala pouze střecha předmětného domu, nikoliv pronajímané prostory, a proto žalované právo na slevu z nájemného nevzniklo, takovou slevu, z důvodu, že by opravy trvaly nepřiměřeně dlouho ostatně pře tímto řízením neuplatnila. Lešení bylo instalováno dne 28. 4. 2017 a odstraněno 20. 12. 2018.4. Po provedeném dokazování soud zjistil, že žalobce pronajal žalované nebytové prostory v prvním nadzemním podlaží domu č. p. , číslo, na , název, návěstí č. or. , číslo, v Brně, a to vstupní prodejní místnost č. , hodnota, o výměře 57 m2, prodejní místnost č. , hodnota, o výměře 41 m2, sklad o výměře 3,5 m2, a prostory v druhém nadzemním podlaží tohoto domu, a to chodbu o výměře 6 m2, kancelář o výměře 13 m2, galerii o výměře 22,5 m2 a sociální zařízení o výměře 7 m2 za účelem provozování obchodní činnosti žalované – prodej sportovních potřeb, a to do 28. 6. 2016 za 256,64 Kč za m2 za rok, tedy za 150 m2 384 996 Kč ročně, které byly splatné čtvrtletně po 96 249 Kč vždy k 5. 2., 5. 5., 5. 8. a 5. 11. každého roku s tím, že žalobce je oprávněn nájemné každoročně jednostranně zvýšit v závislosti na růst spotřebitelských cen v předchozím kalendářním roce dle indexu za předchozí kalendářní rok zveřejněného , právnická osoba, , a to vždy s účinností od 1. 1. následujícího roku, jak se podává z dohody o narovnání stran ze dne 10. 10. 2012. V této dohodě se žalobce zavázal předmět nájmu na svoje náklady udržovat ve stavu způsobilém k provozování obchodní činnosti žalované, jak se podává z čl. 3.2. této dohody. Dodatkem ze dne 24. 2. 2016 strany dobu nájmu prodloužily do 28. 6. 2020, jak je z něho zřejmé. Strany nájemné vztah ukončily dohodou ke dni 31. 7. 2019, jak se podává z dohody o ukončení nájemní smlouvy, která sice nebyla podepsaná, účastníci ale učinili nesporným, že uzavřena byla. Nájemné v roce 2017 činilo částku 408 940 Kč bez DPH, jak se podává z oznámení žalobce o úpravě nájemného ze dne 14. 3. 2017, v roce 2018 částku 419 164 Kč bez DPH, jak se podává z jeho přípisu ze dne 13. 3. 2018, a v roce 2019 částku 427 966 Kč bez DPH, jak je zřejmé z jeho přípisu ze dne 18. 3. 2019.5. Z protokolu o předání a převzetí lešení ze dne 26. 4. 2017 je zřejmé, že před předmětným domem bylo ode dne 25. 4. 2017 postaveno lešení, kdy příprava probíhala od 24. 4. 2017, jak se podává z protokolu o předání a převzetí lešení ze dne 26. 4. 2017, resp. 28. 4. 2017, a to v rozsahu zřejmém z plánku č. o. , číslo, ze dne 15. 6. 2018, které před domem stálo do 30. 11. 2018, jak se podává ze zápisu o předání a převzetí dokončené stavby z toho dne. Z přípisu žalobce ze dne 10. 1. 2018 je zřejmé, že lešení kolem fasády předmětného domu bylo postaveno z důvodu havarijního stavu budovy, resp. havarijního stavu dřevěné konstrukce krovu. Stav předmětného domu v průběhu oprav je zřejmý z provedené fotodokumentace (č. l. 18 p. v., 19, 42 až 45, 231 až 236). Mezi účastníky nebylo sporu o tom, že v období 15. 4. 2017 až 30. 4. 2017 z důvodu havarijního stavu domu musel být obchod žalované uzavřen úplně. V dalším období z důvodů lešení zákazníci nemohli najít vchod do odchodu žalované, zákazníci, kteří chtěli vstoupit do tohoto obchodu museli dojít až na konec lešení a pak se pod ním vrátit ke vchodu do prodejny, při tom museli překročit trubku lešení, na lešení byl piktogram se zákazem zdržování se pod ním, dům vypadal jako neobydlený, jak vypověděl jednatel žalované. V době, kdy před obchodem bylo lešení, žalovaná mohla prostor užívat, pouze tak, že v něm měla uložené zboží, v obchodě byl přítomen prodavač, jak jednatel žalované rovněž vypověděl. Dle znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, ze dne 30. 12. 2023 č. , hodnota, – , číslo, je zřejmé, že při zohlednění tohoto mezení obvyklé nájemné za nájem předmětných prostor v období 1. 4. 2017 až 14. 4. 2017 a 1. 12. 2018 až 31. 12. 2018 činilo 3 100 Kč/m2 ročně, v období 1. 5. 2017 až 30. 11. 2018 2 500 Kč/m2 ročně a v období 15. 4. 2017 až 30. 4. 2017 0 Kč/m2 ročně, když provozovna žalované musela být uzavřena. Znalkyně závěry svého posudku přesvědčivě obhájila, dostatečně též odůvodnila metodu, na základě které k těmto závěrům dospěla – srovnání s jinými provozovnami se ztíženým vstupem, když nebylo lze ke srovnání najít jiné prostory před kterými by stálo lešení, aby posudek byl co nejobjektivnější. Z tohoto důvodu soud neuvažoval o zadání revizního znaleckého posudku.6. Ani přes předžalobní výzvu ze dne 17. 6. 2019 žalovaná za předmětná období žalovaná ničeho neuhradila, jak je z této výzvy zřejmé, neboť po vzájemné komunikaci, která je zřejmá z emailů ze dne 5. 10. 2017 až 7. 11. 2017 a ze dne 29. 5. 2017 až 22. 5. 2019 a z přípisu ze dne 8. 3. 2019, uplatnila právo na slevu z nájemného z důvodu omezení provozu v důsledku oprav předmětného domu, a to od 15. 4. 2017, jak se podává z přípisu žalované ze dne 24. 6. 2019, kdy na důvod slevy upozornila žalobce už přípisem ze dne 20. 11. 2017, jak se z něho spolu s poštovním podacím archem ze dne 21. 11. 2017, podává. Resp. za období 14. 4. 2017 až 3. 5. 2017 slevu z nájmu žalovaná uplatnila dne 29. 5. 2017, jak se podává z emailu z toho dne. V emailu zástupce žalované zástupci žalobce ze dne 17. 1. 2019 žalovaná doplnila, že to bylo z důvodu značné délky trvání opravy – více než 1,5 roku, a to za období od 15. 4. 2017 do dokončení opravy ve výši 706 273,84 Kč, jak je z emailové komunikace zástupců stran, zejména pak z tohoto emailu, zřejmé. Před tím žalovaná nárok na slevu z nájemného u žalobce neuplatnila, jak vypověděl jednatel žalované. Na dluh žalované na nájemném za období 1. 1. 2017 až 31. 7. 2019 ve výši 773 615,70 Kč žalobce započetl přeplatek na úhradě služeb spojených s nájmem za část roku 2019 ve výši 8 475 Kč splatný do 14. 1. 2020, a to konkrétně na dluh na doplatku na nájemném za 1. čtvrtletí 2017 po úpravě o inflaci ve výši 1 014,15 Kč splatný do 5. 5. 2017, na dluh na doplatku na nájemném za 2. čtvrtletí 2017 po úpravě o inflaci ve výši 777,60 Kč splatný do 5. 5. 2017, a na dluh na nájemném za 3. čtvrtletí 2017 ve výši 6 682,90 Kč splatný do 5. 8. 2017, jak se podává ze započtení pohledávek ze dne 16. 3. 2020, které bylo doručeno žalované dne 30. 3. 2020, jak se podává z potvrzení o odeslání, resp. dodání této zprávy do datově schránky žalované. Pokud žalovaná z počátku tvrdila, že prováděné opravy jí nebyly oznámeny, toto tvrzení sama změnila v podání ze dne 20. 9. 2022.7. Z žalovanou předložených listin týkajících se