44 C 305/2023-157 — Městský soud v Brně

1. Žalobce se žalobou doručenou Městskému soudu v Brně dne 18. 8. 2022 domáhal po žalovaném zaplacení částky 14.640 Kč s přísl. (po provedených částečných zpětvzetích a rozšířeních žaloby). Žalobu odůvodnil tím, že žalovaný je vlastníkem bytové jednotky č. , hodnota, , v budově č.p. , hodnota, , na pozemku parc. č. , hodnota, , v k.ú. , adresa, , obec , adresa, . Žalobce je společenstvím vlastníků, jehož předmětem činnosti je zajištění zabezpečení provozu, správy, údržby a oprav společných částí tohoto domu. V souvislosti s vlastnictvím jednotky žalovanému vznikla povinnost podle § 1180 občanského zákoníku přispívat na správu domu a pozemku v poměru odpovídajícím jeho podílu na společných částech. Předmětem žaloby jsou příspěvky do fondu oprav. V usnesení shromáždění ze dne , datum, bylo odhlasováno, že měsíční příspěvky do fondu oprav budou 20 Kč na m2. Za jednotku č. , hodnota, ve vlastnictví žalovaného, jejíž podlahová plocha činí 61 m2, je tak žalovaný povinen platit měsíční příspěvek ve výši 1.220 Kč. Předmětem žaloby jsou měsíční příspěvky za leden 2022 až prosinec 2022, celkem tedy 12 měsíců po 1.220 Kč, tj. 14.640 Kč. Žalobce dále poukázal na to, že příspěvky do fondu oprav se nevyúčtovávají, ale převádějí do následujícího roku. Ve Stanovách žalobce v čl. 8 odst. 5 je uvedeno, že povinnost zaplatit úroky z prodlení vznikne až od 6. dne prodlení. Žalobce proto požaduje úrok z prodlení až od 6. dne prodlení, když splatnost měsíčních příspěvků byla ujednána na 25. den v kalendářním měsíci.2. Žalovaný na svou obranu uplatnil v řízení velké množství argumentů a námitek. Poukázal na to, že žalobce svůj nárok na příspěvek do fondu oprav původně opíral o nicotné usnesení shromáždění ze dne , datum, . Až v podání soudu ze dne 22. 5. 2024 nově uplatnil svůj nárok v této podobě. Žalobce tedy nikdy předtím svůj nárok v této podobě nevyčíslil a neuplatnil u žalovaného, takže se žalovaný těžko mohl dostat do prodlení s jeho zaplacením. Žalovaný dále namítl, že i usnesení shromáždění ze dne , datum, je nicotné, neboť shromáždění nebylo řádně svoláno (žalovaný ani jeho právní předchůdce nebyli na shromáždění pozváni). Žalobce dále nezohlednil, že jednotka žalovaného se nachází v podkroví a má zkosený strop, přičemž dle Stanov má žalobce povinnost tuto skutečnost zohlednit a příspěvek do fondu oprav má být nižší, a to konkrétně 1.180 Kč měsíčně (výměra podlahové plochy, kde pochůzná výše bytu nedosahuje výšky 170 cm – dle přeměření 4 m2, se započítá pouze jednou polovinou). Žalobce dále nedodržel postup pro vymáhání dle čl. 8 Stanov, kdy je v případě prodlení povinného povinen zaslat dvě upomínky s rozestupem 30 kalendářních dnů a pak teprve může podat žalobu na zaplacení. Žalobce dále nedoložil, že by vymáhání pohledávky po žalovaném bylo schváleno nejvyšším orgánem žalobce (dle čl. 10 odst. 3 písm. i) Stanov do výlučné působnosti shromáždění náleží rozhodování o vymáhání plnění povinností uložených členům společenství podle zákona a podle stanov). Dle žalovaného tak žalobce podal svou žalobu předčasně, resp. nebyly splněny podmínky pro její podání. Pokud by soud i přes výše uvedené shledal nárok žalobce důvodným, žalovaný v rámci procesní obrany započetl své pohledávky vůči nároku žalobce, a to tak, že nejprve započetl úroky z prodlení ze smluvních pokut za prodlení s předložením řádného vyúčtování služeb za roky 2021 a 2022 a následně samotné tyto smluvní pokuty za jednotlivá období (viz tabulky na str. 120 a 120v spisu). Žalovaný má doručená vyúčtování služeb za roky 2021 a 2022 za nikoliv řádná, neboť do vyúčtování byly zahrnuty i příspěvky, které však vyúčtování nepodléhají, dále byly zahrnuty položky, které nejsou službami (pojištění, revize komínů, nájem pozemku), a nakonec nebyly zahrnuty veškeré žalovaným zaplacené zálohy na služby. Neboť tedy nebyla u těchto vyúčtování správně vypočtena výše nedoplatku, nejsou tato vyúčtování splatná a žalovanému vznikl nárok na smluvní pokutu ve výši 50 Kč denně, kterou u žalobce uplatnil.3. Z dokazování provedeného při jednání soud zjistil následující skutkový stav.4. Žalobce je dle čl. 1 stanov právnickou osobou založenou za účelem zajišťování správy nemovité věci – pozemku parc. č. , hodnota, s domem č.p. , hodnota, v k.ú. , adresa, . Dle prohlášení vlastníka je v domě č.p. , hodnota, celkem 8 jednotek.5. Dle čl. 7 odst. 1 písm. b) stanov žalobce společenství hospodaří se zálohovými finančními prostředky poskytovanými členy společenství jako: b) příspěvek na dlouhodobou zálohu na úhradu nákladů na správu (administrativního charakteru), údržbu a opravy domu a pozemku jakožto společných částí; k uvedenému účelu společenství zřizuje Fondy, např. Fond oprav, fond společenství. Dle čl. 7 odst. 6 stanov žalobce nevyčerpané prostředky dle odstavce 1 písm. b) tohoto článku v daném hospodářském roce se převádí do následujícího hospodářského roku.6. Dle čl. 8 odst. 1 písm. b) stanov žalobce jsou vlastníci jednotek povinni vždy do 25. dne daného měsíce na účet společenství poukazovat předepsanou zálohovou finanční částku, jež obsahuje b) příspěvek na dlouhodobou zálohu na úhradu nákladů na správu (vlastní administrativně správní náklady), údržbu a opravy domu a pozemku dle těchto stanov; výši zálohových příspěvků stanoví vlastníci jednotek na shromáždění na následující období tak, aby byly finančně zajištěny předpokládané náklady dle dlouhodobého plánu oprav spojené s údržbou, opravami a revizemi společných částí domu a jejich zařízení, včetně pozemku, případně na úhradu úvěrů pro zajištění těchto činností. Dle čl. 8 odst. 3 stanov žalobce pro příspěvek na dlouhodobou zálohu na úhradu nákladů na správu a údržbu domu a pozemku dle odstavce 1. písm. b) tohoto článku společenství zřizuje: - Příspěvek na dlouhodobou zálohu – Fond oprav, ze kterého se hradí zejména náklady spojené s údržbou, opravami a revizemi společných částí domu a jejich zařízení, včetně pozemku, případně na úhradu úvěrů pro zajištění těchto činností. Výše příspěvku jednotlivých vlastníků jednotek do Fondu oprav se odvíjí od výše spoluvlastnických podílů na společných částech domu, případně na úhradu úvěrů pro zajištění těchto činností; u jednotek , hodnota, a , hodnota, (podkrovní byty) se výše příspěvku odvíjí od výměry podlahové plochy, kde pochůzná výše bytu dosahuje výše 170 cm, tato plocha se započítá plně, a výměra podlahové plochy kde pochůzná výše nedosahuje výšky 170 cm se započítá jednou polovinou. Pokud není pro daný kalendářní rok společenstvím vlastníků rozhodnuto jinak, platí výše příspěvku na dlouhodobou zálohu na úhradu nákladů na správu, údržbu a opravy domu a pozemku platná v období předcházejícího kalendářního roku.7. Dle čl. 8 odst. 5 stanov žalobce v případě opoždění platby dle odstavce 1 tohoto článku či nedoplatku za vyúčtování záloh služeb spojených s užíváním bytu, které přesahuje 5 dnů ode dne jeho splatnosti, je dlužník povinen k dlužné částce uhradit úrok z prodlení. Výše úroku z prodlení odpovídá ročně výši repo sazby stanovené Českou národní bankou pro první den kalendářního pololetí, v němž došlo k prodlení, zvýšené o 8 procentních bodů. To neplatí, pokud byl poplatek uplatněn podle jiného právního předpisu. V případě vymáhání dluhu hradí dlužník i náklady na vymáhání dluhu, popřípadě i škody vzniklé společenství z důvodu pozdní úhrady zálohových plateb dle odstavce 1 tohoto článku. V případě řešení dluhu bude postupováno takto: a) I. UPOMÍNKA – do 30 dnů po zjištění dluhu. b) II. UPOMÍNKA – do 30 dnů po odeslání I. upomínky, pokud dlužník nedoložil, že dlužnou částku uhradil. c) Žaloba – předání právní kanceláři do 30 dnů po odeslání II. upomínky, pokud dlužník nedoložil, že dlužnou částku uhradil.8. Dle čl. 10 odst. 3 písm. i) stanov žalobce do výlučné působnosti shromáždění náleží rozhodování o vymáhání plnění povinností uložených členům společenství podle zákona a podle těchto stanov.9. Z výpisu z katastru nemovitostí ke dni , datum, vyplývá, že žalovaný je vlastník bytové jednotky č. , hodnota, v domě č.p. , hodnota, nacházejícím se na pozemku parc. č. , hodnota, v k.ú. , adresa, , obec , adresa, . Žalovaný jednotku nabyl na základě Smlouvy o převodu vlastnictví jednotky s právními účinky zápisu ke dni , datum, .10. Z pozvánky na jednání shromáždění žalobce, které se mělo konat dne , datum, , plyne, že předmětem jednání mělo být rovněž „Projednání a odhlasování změny příspěvků do fondu oprav a fondu , právnická osoba, , týkající se všech členů , právnická osoba, “.11. Ze zápisu shromáždění žalobce konaného dne , datum, plyne, že přítomni byli , jméno FO, , , jméno FO, , , jméno FO, a , jméno FO, . Nepřítomno bylo , právnická osoba, , IČ , IČO, . Jako příspěvek do fondu oprav byla odhlasována částka 20 Kč/m2 hlasy všemi přítomnými, a to od , datum, . Za sklepní nebytové prostory byla všemi přítomnými odhlasována sleva 50 % z běžné ceny za m2 podlahové plochy, tedy cena 10 Kč/m2. Zápis není nikým podepsán (ani zapisovatelem ani ověřovatelem).12. Zápis ze shromáždění žalobce konaného dne