44 C 45/2023-79 — Městský soud v Brně

1. Žalobce se žalobou doručenou soudu dne 20. 2. 2023 domáhal určení neplatností výpovědí k nájemní smlouvě ze dne 31. 5. 2016 k nebytovému prostoru č. , hodnota, v budově č. p. , Anonymizováno, na , adresa, , k nájemní smlouvě ze dne 19. 5. 2016 k nebytovému prostoru – garáži č. , hodnota, v budově č. p. , Anonymizováno, na , adresa, , k nájemní smlouvě ze dne 30. 4. 2014 k nebytovému prostoru – garážovému stání č. , hodnota, v budově podzemních garáží pod pozemky p. č. , Anonymizováno, , p. č. , hodnota, a p. č. , hodnota, , v k. ú. , adresa, , obec , adresa, , a k nájemní smlouvě ze dne 30. 4. 2014 k nebytovému prostoru – garážovému stání č. , hodnota, v budově podzemních garáží pod pozemky p. č. , Anonymizováno, , p. č. , hodnota, a p. č. , hodnota, , v k. ú. , adresa, , obec , adresa, , a určení, že nájemní vztahy z těchto nájemních smluv trvají. Žalobu odůvodnil tím, že dne 21. 11. 2022 obdržel od žalovaného výpovědi nájemních smluv k výše uvedeným nebytovým prostorům. Ve výpovědích bylo uvedeno, že byl žalobce emailem ze dne 5. 9. 2022 upozorněn na nedoplatky na nájemném a že mu bylo poskytnuta přiměřená lhůta k nápravě, do dne sepisu výpovědi (14. 11. 2022) však k nápravě nedošlo. Žalobce proti výpovědím podal námitky, žalovaný však výpovědi nájemních smluv nevzal zpět. Žalobce považuje výpovědi za neplatné z následujících důvodů. Zaprvé žalobce dlužil žalovanému bagatelní částky v jednotkách tisíc Kč. Takový dluh tudíž neznamená porušení povinností žalobce zvlášť závažným způsobem. Žalovaný je , Anonymizováno, , které mělo na rok 2022 schválený rozpočet s příjmy 499 mil. Kč a výdaji 531 mil. Kč. Žalovaný navíc mohl pokrýt dluh z kauce, kterou držel. Zadruhé emailová výzva ze dne 5. 9. 2022 nesplňuje náležitosti výzvy dle § 2228 občanského zákoníku, neboť neukládala přiměřenou lhůtu k nápravě (žalobce byl vyzván k okamžité úhradě dluhu, nikoliv k úhradě v přiměřené lhůtě). Výzva ze dne 5. 9. 2022 navíc mohla být relevantní pouze k dluhu na nájemném za červenec 2022, který nebyl uhrazen do 5. 8. 2022 (splatnost dalšího nájemného). U dluhu na nájemném za srpen 2022 ještě nebyla splněna podmínka neuhrazení dluhu do splatnosti dalšího nájemného. Dluh za září 2022 v okamžiku výzvy z 5. 9. 2022 ještě dokonce ani nebyl po splatnosti. Podstatné je, že žalobce dluhy po splatnosti (za červenec a srpen 2022) uhradil okamžitě po výzvě, tj. ještě dne 5. 9. 2022. Uhrazením dluhů po splatnosti přestala být výzva právně relevantním podkladem pro možnou výpověď bez výpovědní doby. Výzva ze dne 5. 9. 2022 dále neobsahovala povinnou náležitost dle § 2228 občanského zákoníku, a to upozornění na možné následky neuposlechnutí výzvy. Výzva neobsahovala upozornění, že v případě neuhrazení nájemného bude podána výpověď nájemních smluv bez výpovědní doby – obsahovala pouze upozornění na možnou výpověď – tj. na výpověď s výpovědní dobou. Výzva ze dne 5. 9. 2022 tedy nemohla být podkladem pro výpovědi nájemních smluv bez výpovědní doby. Bez předchozí, právně relevantní výzvy dle § 2228 občanského zákoníku, jsou však výpovědi nájemních smluv neplatné.2. Žalovaný se vyjádřil k podané žalobě v podání ze dne 14. 4. 2023 a vzájemným návrhem navrhl, aby soud uložil žalobci povinnost vyklidit předmětné nebytové prostory do patnácti dnů od právní moci rozsudku. Všechny 4 uzavřené nájemní smlouvy spadají pod režim obecných ustanovení občanského zákoníku o nájmu a smluvní strany si odchylně od zákona sjednaly konkrétní výpovědní důvod pro vypovězení smluv bez výpovědní doby, a to ten, že porušuje-li nájemce zvlášť závažným způsobem své povinnosti, a tím působí značnou újmu druhé straně, může pronajímatel nájem vypovědět bez výpovědní doby. Žalobce po celou dobu trvání nájemních smluv jedná protiprávně, neboť neplatí nájemné řádně. Běžně platí nájemné pozdě i o několik měsíců. Měsíční nájemné za užívání garážového stání č. , hodnota, uhradil žalobce řádně za dobu trvání smlouvy 5x ze 106 plateb. Měsíční nájemné za užívání garážového stání č. , hodnota, uhradil žalobce řádně za dobu trvání smlouvy 4x ze 106 plateb. Měsíční nájemné za užívání garáže č. , hodnota, uhradil žalobce řádně za dobu trvání smlouvy 4x ze 78 plateb. Měsíční nájemné za užívání nebytového prostoru č. , hodnota, uhradil žalobce řádně za dobu trvání smlouvy 22x ze 78 plateb. Žalobce i přes skutečnost, že mu nesvědčí žádný právní titul k užívání předmětných nebytových prostor tyto dál užívá a nevyklidil je, a ani nehradí řádně a včas bezdůvodné obohacení. Ke dni podání vypovědí žalobce dlužil u garážového stání č. , hodnota, částku 8.547 Kč, u garážového stání č. , hodnota, částku 8.547 Kč, u garáže č. , hodnota, částku 5.300 Kč a u nebytového prostoru č. , hodnota, částku 1.843 Kč. Žalovaný má dále zato, že obecná úprava nájmu nezakládá aktivní legitimaci žalobce k podání žaloby na neplatnost výpovědi a ani nepřiznává žalobci právo podat proti výpovědi námitky. Žalobce se může toliko domáhat určení existence nájemních vztahů a nikoli neplatností výpovědí. Vzhledem k nízkému nájemnému se i dluh za několik měsíců může zdát bagatelní, neboť se jedná o jednotky tisíc korun. V kontextu nájemního vztahu založeného každou smlouvou zvlášť to však značnou újmu představuje. Žalobce způsobil žalovanému újmu i tím, že jeho zaměstnanci ztrácí čas hlídáním řádného nájemného a opakovaným vyhotovováním výzev k úhradě. Jedná se o tak závažnou újmu, že nelze požadovat, aby žalovaný setrvával v nájemním vztahu.3. Z dokazování provedeného při jednání soud zjistil následující skutkový stav.4. Nájemní smlouvou ze dne 30. 4. 2014 žalovaný přenechal žalobci k dočasnému užívání na dobu neurčitou garážové stání č. , hodnota, nacházející se v budově podzemních garáží pod pozemky p. č. , Anonymizováno, , p. č. , Anonymizováno, a p. č. , hodnota, , v k. ú. , adresa, , obec , adresa, , a to za účelem parkování motorového vozidla. Nájemné bylo sjednáno ve výši 1.500 Kč měsíčně se splatností do 5. dne příslušného měsíce. V čl. VI. odst. 2 nájemní smlouvy bylo sjednáno právo nájemce i pronajímatele nájemní smlouvu vypovědět bez udání důvodů v 3-měsíční výpovědní lhůtě. Podle čl. VI. odst. 5 nájemní smlouvy porušuje-li však nájemce zvlášť závažným způsobem své povinnosti, a tím působí značnou újmu druhé straně, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby.5. Z výpočtového listu platného od července 2022 plyne, že nájemné za garážové stání č. , hodnota, od července 2022 činí 1.735 Kč.6. Nájemní smlouvou ze dne 30. 4. 2014 žalovaný přenechal žalobci k dočasnému užívání na dobu neurčitou garážové stání č. , hodnota, nacházející se v budově podzemních garáží pod pozemky p. č. , Anonymizováno, , p. č. , Anonymizováno, a p. č. , hodnota, , v k. ú. , adresa, , obec , adresa, , a to za účelem parkování motorového vozidla. Nájemné bylo sjednáno ve výši 1.500 Kč měsíčně se splatností do 5. dne příslušného měsíce. V čl. VI. odst. 2 nájemní smlouvy bylo sjednáno právo nájemce i pronajímatele nájemní smlouvu vypovědět bez udání důvodů v 3-měsíční výpovědní lhůtě. Podle čl. VI. odst. 5 nájemní smlouvy porušuje-li však nájemce zvlášť závažným způsobem své povinnosti, a tím působí značnou újmu druhé straně, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby.7. Z výpočtového listu platného od července 2022 plyne, že nájemné za garážové stání č. , hodnota, od července 2022 činí 1.735 Kč.8. Nájemní smlouvou ze dne 19. 5. 2016 žalovaný přenechal žalobci k dočasnému užívání na dobu neurčitou garáž č. , hodnota, nacházející se v budově č.p. , Anonymizováno, , na , adresa, , a to za účelem parkování osobního automobilu do 3,5 t. Nájemní smlouva je v záhlaví označena jako smlouva o nájmu prostoru sloužícího podnikání v souladu s § 2302 a násl. občanského zákoníku. Nájemné bylo sjednáno ve výši 1.500 Kč měsíčně se splatností do 5. dne příslušného měsíce. V čl. VI. odst. 2 nájemní smlouvy bylo sjednáno právo nájemce i pronajímatele nájemní smlouvu vypovědět bez udání důvodů v 3-měsíční výpovědní lhůtě. Podle čl. VI. odst. 4 nájemní smlouvy porušuje-li některá smluvní strana zvlášť závažným způsobem své povinnosti, a tím působí značnou újmu druhé straně, má dotčená strana právo vypovědět nájem bez výpovědní doby.9. Z výpočtového listu platného od července 2022 plyne, že nájemné za garáž č. , hodnota, na , adresa, , od července 2022 činí 1.729 Kč.10. Nájemní smlouvou ze dne 31. 5. 2016 žalovaný přenechal žalobci k dočasnému užívání na dobu neurčitou nebytový prostor č. , hodnota, nacházející se v budově č.p. , Anonymizováno, , na , adresa, , a to za účelem skladování divadelních rekvizit a projektů. Nájemné bylo sjednáno ve výši 500 Kč měsíčně se splatností do 5. dne příslušného měsíce. V čl. VI. odst. 2 nájemní smlouvy bylo sjednáno právo nájemce i pronajímatele nájemní smlouvu vypovědět bez udání důvodů v 6-měsíční výpovědní lhůtě. Podle čl. VI. odst. 4 nájemní smlouvy porušuje-li některá smluvní strana zvlášť závažným způsobem své povinnosti, a tím působí značnou újmu druhé straně, má dotčená strana právo