55 C 237/2021-188 — Městský soud v Brně

1. Žalobkyně se žalobou doručenou Městskému soudu v Brně dne , datum, domáhala vydání rozhodnutí, kterým by soud určil, že výpověď žalovaného ze dne , datum, vztahující se k nájmu bytu č. , číslo, o velikosti , Anonymizováno, nacházejícího se ve , číslo, . poschodí domu v , adresa, , katastrální území , katastrální území, , je neoprávněná.2. Žalobu odůvodnila tím, že dopisem ze dne , datum, jí byla doručena výpověď ze shora popsaného bytu. Ve výpovědi bylo uvedeno, že dopisem ze dne , datum, byla vyzvána k dodržování zásad řádného užívání bytu a nebytových prostor vyplývajících z domovního řádu s tím, že pokud z její strany nedojde ke zlepšení situace, bude , Anonymizováno, nucena postupovat právní cestou. Žalobkyně byla nařčena z toho, že neoprávněně užívá půdní prostory k soukromým účelům, čímž měla zapříčinit vytopení 3 bytů následkem ucpání žlabu. S výpovědí a s tam uvedenými důvody žalobkyně nesouhlasila. Žalobkyně řádně hradí nájemné a služby, nemá v tomto směru žádný dluh, byt i společné prostory udržuje v čistotě a všechny zásady řádného užívání bytu žalobkyně i příslušníci její domácnosti dodržují. V domě má velmi dobré sousedské vztahy. Při předání předmětného bytu jim pracovník , Anonymizováno, , Anonymizováno, ukázal i půdní prostor s tím, že si tam můžou případně přechodně uložit své věci. Na půdě se nacházel větší počet nábytku a dalších předmětů, nejednalo se o vyklizenou půdu. Opakovaně se stává, že dům není uzamčen a do domu se dostanou cizí lidé, na půdě zřejmě někdo i přespával, protože ve večerních hodinách slyšeli z půdy hluk, navíc se tam nacházela i matrace. Žalobkyni je kladeno za vinu, že měla užíváním půdního prostoru zapříčinit ucpání žlabu a vytopení 3 bytů. Toto žalobkyně odmítla. Žlab rozhodně neucpala, ani v něm nebyly žádné její věci. Z přiložených fotografií je zřejmé, že žlab je poměrně mělký, vede přes celou půdu a při vydatných deštích, které vytopení bytů předcházely, nemůže dostatečně zajistit odvod povrchové vody. Vytopení bytů tak hrozí i nadále. V současné době je půda opět otevřená, pokud vstup nebude zajištěn, hrozí další škody od osob, které tam pobývají neoprávněně. V domě probíhá rekonstrukce, dle vyhozené sanitární techniky je možné, že bylo měněno i nějaké potrubí, úřad se však otázkou, zda toto nemohlo mít na vytopení bytů také svůj podíl, vůbec nezabýval. Žalobkyně dále namítla, že žalovaný v jejím případě nepostupoval ve smyslu článku , Anonymizováno, Pravidel , Anonymizováno, , Anonymizováno, v , Anonymizováno, v , Anonymizováno, , Anonymizováno, , a že výzva žalovaného ze dne , datum, byla čistě formalistická, kdy výpověď z nájmu byla schválena dne , datum, a před jednáním , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, ještě proběhlo jednání , Anonymizováno, , Anonymizováno, . I kdyby se žalobkyně skutečně provinila, nebyl jí dán čas na nápravu ve věci dodržování zásad řádného užívání bytu tak, jak jí mělo být dle výzvy umožněno.3. Žalovaný se k žalobou uplatněnému nároku vyjádřil v rámci podání doručeného zdejšímu soudu dne 25. 2. 2022, kde uvedl, že výpověď byla dána žalobkyni důvodně, oprávněně a byla jí řádně doručena. Dne , datum, zaměstnanci dodavatelské společnosti , právnická osoba, zjistili, že došlo k zatečení vody do 3 bytů pod půdou. Příčinou bylo, že žalobkyně neoprávněně užívala nebytový půdní prostor předmětného domu a v hrubém rozporu s nájemní smlouvou umožnila jeho užívání dalším osobám, které si zde zřídily posilovnu a odkládaly lahve a další odpad do odtokového žlabu, což mělo za následek, že při dešti dne , datum, došlo k jeho ucpání právě těmito předměty. Žlab nemohl plnit svou funkci a došlo k jeho přetečení a zatečení vody do tří nově zrekonstruovaných bytů, čímž byla žalovanému způsobena značná majetková újma. Není pochyb, že škoda vznikla v přímé souvislosti s jednáním žalobkyně, která neoprávněně užívala nebytový prostor v rozporu s nájemní smlouvou jako tělocvičnu, nebo takové užívání umožnila. Žlaby jsou konstruované k odvodu vody i při vydatných deštích, nejedná se o provizorní řešení, ale o dříve běžně používaný a funkční systém, což dokládá i skutečnost, že v minulosti k takové havárii nedošlo, ale až po uzamknutí půdního prostoru žalobkyní a jeho neoprávněném užíváním. Vzhledem k tomu, že odkládání odpadu z domácnosti žalobkyně bylo zjištěno i ve společných prostorách domu, byla žalobkyně dne , datum, vyzvána k dodržování zásad řádného užívání bytu. Vzhledem k tomu, že žalobkyně nesjednala nápravu, zaslal žalovaný dne , datum, žalobkyni výpověď s tříměsíční výpovědní lhůtou. Žalobkyně je z nájemní smlouvy oprávněna užívat jen prostory uvedené v evidenčním listu, žalovaný nepovolil vstup do půdních prostor, ani nepovolil ukládání jakýchkoliv věcí v tomto prostoru. Žalobkyně tedy prostory užívala v rozporu s nájemní smlouvou a za jejich užívání žalovanému nic nehradila. Dveře do půdních prostor byly přitom nově osazené v roce , rok, včetně zárubní a žalovaným zajištěny visacím zámkem. Žalovaný neobdržel ze strany žalobkyně ani ostatních nájemníků žádné upozornění, že dveře do půdních prostor nejsou uzamčeny, a že se po domě mají pohybovat cizí lidé.4. V projednávané věci provedl soud dokazování listinnými důkazy, z nichž zjistil následující skutečnosti.5. Dne , datum, byla mezi žalovaným jakožto pronajímatelem a žalobkyní jakožto nájemkyní uzavřena Nájemní smlouva (dále jen jako „Smlouva“), na základě níž byl žalobkyni přenechán do užívání byt č. , číslo, o velikosti , hodnota, , nacházející se ve , Anonymizováno, . nadzemním podlaží domu v , adresa, , katastrální území , katastrální území, (dále jen jako „předmětný byt“), a to na dobu neurčitou s účinností od , datum, . Nedílnou součástí každé nájemní smlouvy, týkající se všech , Anonymizováno, bytů spravovaných , Anonymizováno, , byly i Zásady řádného užívání bytu, které byly schváleny , Anonymizováno, dne , datum, . Celková výše nájemného a záloh na služby spojené s užíváním předmětného bytu činila od , datum, částku v celkové výši 8.469 Kč, od , datum, částku v celkové výši 9.087 Kč, od , datum, částku v celkové výši 10.496 Kč a od , datum, částku v celkové výši 13.127 Kč. Současně s žalobkyní byli v předmětném bytě od , datum, evidováni , jméno FO, , , jméno FO, , , jméno FO, , , jméno FO, , od , datum, , jméno FO, a od , datum, , jméno FO, , , jméno FO, , , jméno FO, a , jméno FO, . Ke dni , datum, neměla žalobkyně dluh na nájmu ani na penále [Nájemní smlouva č. , číslo, ze dne , datum, , Zásady řádného užívání bytů ze dne , datum, , Evidenční list pro výpočet nájemného platný od , datum, , Evidenční list pro výpočet nájemného platný od , datum, , Evidenční list pro výpočet nájemného platný od , datum, , Evidenční list pro výpočet nájemného platný od , datum, ]. Dne , datum, byl sepsán Zápis z místního šetření za účelem zjištění stavu půdních prostor. V rámci tohoto Zápisu bylo uvedeno, „že bylo zjištěno, že si někdo zřídil načerno posilovnu. Při posilování byly pravděpodobně odkládány PET flašky do žlabu, díky tomu došlo dne , datum, k vytopení tří bytů, dvou volných po opravě plus jednoho obsazeného po opravě. Posilovnu má zřízenu byt č. , hodnota, “. Šetření bylo provedeno za účasti , jméno FO, , , jméno FO, , , jméno FO, a , jméno FO, . Dopisem žalovaného ze dne , datum, bylo žalobkyni sděleno, že místním šetřením společných prostor předmětného domu byly zjištěny pohozené odpadky, které pocházely z její domácnosti – použité dětské pleny. Vzhledem k tomu, že její domácnost je jediná s dítětem do věku , Anonymizováno, roku, byla žalobkyně vyzvána, aby dodržovala zásady řádného užívání bytu a nebytových prostor a odpad z její domácnosti výhradně vynášela do nádob určených k odpadu – do popelnic. Dále zde bylo uvedeno, že v případě, že nedojde ke zlepšení situace, bude pronajímatel postupovat dle platných právních předpisů. Na doručence je uvedeno, že poštovní zásilku s tímto dopisem převzala , Anonymizováno, žalobkyně dne , datum, . Dopisem ze dne , datum, dal žalovaný žalobkyni z nájmu předmětného bytu výpověď. Ve výpovědi bylo uvedeno, že dne , datum, bylo provedeno místní šetření v domě, kde bylo zjištěno, že žalobkyně neoprávněně užívá půdní prostory domu k soukromým účelům, čímž zapříčinila vytopení 3 bytů následkem ucpání žlabu. Bylo odkázáno na dopis žalovaného ze dne , datum, a uvedeno, že vzhledem k tomu, že se jedná o nedodržování zásad řádného užívání bytu a nebytových prostor vyplývajících z domovního řádu, a to i přes výzvu pronajímatele, porušila žalobkyně povinnost nájemce vyplývající z nájmu. Výpověď byla dána s odkazem na ustanovení § 2288 odst. 1 písm. a) občanského zákoníku a s tříměsíční výpovědní dobou. Ve výpovědi je obsaženo poučení o právu žalobkyně podat proti výpovědi námitky a návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná. Poštovní zásilka s výpovědí byla k vyzvednutí připravena dne , datum, , do schránky byla vložena dne , datum, [Zápis ze šetření ze dne , datum, , Výzva ze dne , datum, , Výpověď z