20 C 83/2024-67 — Městský soud v Brně

1. Žalobkyně se návrhem došlým soudu 23.11.2023 domáhala k žalované vrácení kauce, kdy mezi žalovanou jako pronajímatelkou a žalobkyní jako nájemkyní byla uzavřena nájemní smlouva o nájmu bytu dne 1.12.2019, další nájemní smlouva 1.12.2020 na dobu neurčitou a při skončení nájemního vztahu kauce k 31.7.2022 nebyla vrácena. Pokud žalovaná tvrdila, že kauce zanikla zápočtem, který provedla dopisem ze dne 16.5.2023 (podání žalované ve věci vedené u Městského soudu v Brně pod sp.zn. 44 C 158/2022 z 18.5.2023) a započtení se týkalo nedoplatku za služby související s užíváním bytu ve výši 8 034 Kč za období 1.1.2022 – 31.7.2022, za druhé smluvní pokutu za pozdní plnění nájemného ve výši 5 615 Kč za období 1.1.2022 – 31.7.2022, za třetí škodu na vybavení bytu – za koupelnové umyvadlo – ve výši 851 Kč. Pak toto započtení neplatný právní úkon, který nezpůsobil zamyšlené právní účinky.2. Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby, neboť nárok žalobkyně na vrácení kauce zanikl započtením. Zápočet byl proveden z titulu existence v žalobě uvedených splatných pohledávek, které žalovaná vůči žalobkyni evidovala. K otázce vyúčtování doplatku za služby související s užíváním bytu ve výši 8 034 Kč pak žalovaná žalobkyni podepsala dohodu, ve které byla vyúčtována smluvní pokuta a nedoplatek za energie. Tím žalobkyně dluh uznala. Vyúčtování provedla do 4 měsíců od skončení období, kdy byt užívala. Pokud žalobkyně chtěla přehlednější vyúčtování, mohla o to ve lhůtě 30 dnů žalovanou požádat. K tomu však nedošlo. Nemůže tedy namítat neplatnost tohoto vyúčtování. Pokud byly ve vyúčtování dvě různé spotřeby, bylo to zapříčiněno změnou cen energií s ohledem na válku na Ukrajině. K bodu 2 smluvní pokuty žalovaná tvrdila, že sjednaná smluvní pokuta měla za účel motivovat žalobkyni, nebo kteréhokoliv jiného nájemníka, aby nájemné řádně platil. Žalovaná v rámci svého pravidelného měsíčního rozpočtu počítala s příjmem z nájmu, aby mohla plnit jiné závazky. V okamžiku, kdy by došlo k výpadku tohoto příjmu, mohlo by to mít negativní dopad na jiné aktivity žalované a v případě nedostání se svého závazku by žalovaná mohla svůj nárok uplatnit pouze soudní cestou, což by bylo zdlouhavé. Žalovaná tak do výše smluvní pokuty (jako paušalizace za vzniklou škodu) promítla potencionální, skutečně vynaložené náklady soudního řízení a exekučního, ušlý zisk, čas strávený neustálým kontrolováním a připomínkováním se žalobkyni o úhradu a také potencionální škodu, která by mohla vzniknout v důsledku prodlení se splněním závazku. Výše smluvní pokuty tedy není nepřiměřená a sjednaná výše je opodstatněná. K prodlení s hrazením nájemného došlo opakovaně. V případě prodlení žalovaná okamžitě žalobkyni upozornila na prodlení a upozornila i na sjednanou smluvní pokutu, nikdy záměrně nevyčkávala, aby smluvní pokuta byla co nejvyšší, naopak konala a upomínala. Ke smluvní pokutě nikdy nepožadovala úhradu úroků z prodlení. Nebylo jejím úmyslem se nemravně obohatit na úkor žalobkyně, i kdyby soud dospěl k závěru, že výše smluvní pokuty nebyla přiměřená, nezakládá to neplatnost pokuty. K bodu 3 – škodě na koupelnovém umyvadle bylo započtení provedeno důvodně, kdy škodu způsobenou nájemcem hradí nájemce podle nájemní smlouvy v plné výši. Poškození umyvadla zjistila žalovaná při předání bytu a poškození neodpovídalo běžnému opotřebení. Celková škoda činila 10 370 Kč, nárok na úhradu byl v době započtení splatný a žalovaná započetla proti kauci pouze 851 Kč, nikoliv celou částku.3. Soud provedl dokazování listinnými důkazy, kdy vlastnictví nemovitosti , adresa, je prokazováno informací o pozemku z katastru nemovitostí. Tato skutečnost mezi stranami není sporná. Mezi stranami byla uzavřena smlouva o nájmu bytu 4+kk v domě č. , hodnota, , na , adresa, mezi , Jméno žalované, jako pronajímatelem , jméno FO, jako nájemcem dne 1.12.2019 na dobu určitou od 1.1.2020 do 31.12.2020, v článku III. bod 3.6 je smluvena smluvní pokuta ve výši 1% z dlužné částky pro každý den prodlení s úhradou nájemného nebo zálohy na inkaso, článek IV. upravuje kauci a povinnost po skončení nájmu nevyčerpané peněžní prostředky vrátit do jednoho měsíce, co je byt předán (důkaz smlouvou). Další smlouva o nájmu bytu byla uzavřena 1.12.2020 na dobu neurčitou, počínaje 1.1.2021, zde v článku III. bod 3.6 je rovněž smluvena smluvní pokuta ve výši 1% z dlužné částky za každý den z prodlení s úhradou nájemného nebo zálohy na služby. V článku IV. bod 4.1 se smluvní strany dohodly, že bude složena nájemcem peněžní jistota ve výši 14 500 Kč, která bude složena na spořící účet a zajišťuje veškeré oprávněné pohledávky, na které se vztahuje v budoucnu, zejména na nájemné, úhrady spojené s poskytováním užíváním bytu, pohledávky z titulu odpovědnosti za poškození pronajatého bytu nebo jeho zařízení (důkaz smlouvou). Předžalobní výzva byla zaslána zástupcem žalobkyně žalované dopisem ze dne 3.11.2023 (důkaz dopisem včetně doručenky pošty). Zkraje listinu označenou jako „jednostranný zápočet“ provedla žalovaná započtením 1. nedoplatku za služby související s užíváním předmětné bytové jednotky vůči vyplývajících z počátečních stavů měřičů, celkové spotřeby a koeficientu představující cenu za konkrétní jednotku vztahující se zvlášť k předmětu plnění (energie, kWh, plyn m³, voda m³), kdy nedoplatek za vyúčtování činí po odečtení záloh ve výši 8 034 Kč, 2. smluvní pokuta za pozdní platby nájmu, která činí podle článku 3.6 smlouvy o nájmu do ledna 2022 částku 175 Kč za 1 den prodlení a od února 2022 částku 185 Kč, kdy za leden 2022 byla platba zaslána o 4 dny později, smluvní pokuta je 175 x 4 = 700 Kč, za únor 2022 platba zaslána o den později, smluvní pokuta 185 Kč, za březen 2022 platba zaslána o 4 dny později, smluvní pokuta 4 x 185 = 740 Kč, za duben 2022 platba zaslána o 4 dny později, smluvní pokuta 740 Kč, za květen 2022 platba zaslána o 10 dní později, smluvní pokuta ve výši 1 850 Kč (185 x 10 dnů), celkem smluvní pokuta za leden – květen 2022 - 5 615 Kč. K bodu 3 – náhrady na úhradu škody na koupelnové umyvadlo bylo vynaloženo 10 370 Kč a na tuto škodu započetla částku 851 Kč jako zbývající částku ze složené jistiny.4. O nároku na náhradu škody na umyvadle bylo provedeno dokazování přílohou 1 dohody o ukončení nájmu, kdy je uvedeno, že je na umyvadle závada, fakturou č. , hodnota, FV , Anonymizováno, vystavenou 30.9.2022 na 10 370 Kč, kde bylo fakturováno za instalatérské práce včetně materiálu na akci , adresa, , byt číslo , hodnota, , vystavené firmou , jméno FO, a nabídkou na opravu, kde je umyvadlový set vyčíslen částkou 5 701, 70 Kč, fotografií umyvadla, ve kterém je proražený velký otvor a souborem fotografií z mobilu žalované ke stavu bytu, kdy fotografie odpovídají fotografii poškozeného umyvadla založené ve spise. Ke vzniku škody soud vyzval zástupce žalované, aby doplnila skutková tvrzení ohledně stavu umyvadla – doba pořízení předmětu, kdy škoda vznikla, kdo ji způsobil, proč byla provedena i výměna součástí umyvadla podle § 118a odst. 1, 3 a dále přehledem cen umyvadel, ze kterého bylo zjištěno, že je obdobné umyvadlo , jméno FO, se nabízí za cenu 862 Kč a u dalších prodejců v cenovém rozpětí do 1 399 Kč.5. Ze spisu Městského soudu v Brně, sp.zn. 44 C 158/2022 bylo zjištěno, že , Jméno žalované, žalovala , Anonymizováno, , jméno FO, o náhradu škody, kdy došlo k prošlápnutí sprchové vany a tím k nutné opravě sprchového koutu a dále došlo k vytopení průchodu nad vjezdem do bytového domu celkem ve výši 21 772 Kč. Bylo provedeno dokazování listinou o jednostranném zápočtu, jak bylo shora uvedeno, žaloba byla zamítnuta, rozsudek nabyl právní moci 6.12.2023, z toho důvodu, že žalobkyně změnila žalobu a nedostatečně doplnila skutková tvrzení.6. Podle § 2201 zákona č. 89/2012 Sb. nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Podle § 2205 nájemní smlouva pronajímatele zavazuje za a) přenechat věc nájemci tak, aby ji mohl užívat k ujednanému nebo obvyklému účelu, b) udržovat věc v takovém stavu, aby mohla sloužit k tomuto užívání, pro které byla pronajata, c) zajistit nájemci nerušené užívání věci po dobu nájmu. Podle § 2207 odst. 1 po dobu nájmu provádí běžnou údržbu věci nájemce, ledaže se k ní zavázal pronajímatel. Ostatní údržbu věci a její nezbytné opravy provádí pronajímatel, ledaže se k některému způsobu nebo druhu údržby a k opravě některých vad zavázal nájemce. Podle § 2208 odst. 1 oznámí-li nájemce řádně a včas pronajímateli vadu věci, kterou má pronajímatel odstranit a neodstraní-li pronajímatel vadu bez zbytečného odkladu, takže nájemce může věc užívat jen s obtížemi, má nájemce právo na přiměřenou slevu z nájemného nebo může provést opravu také sám a požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů. Ztěžuje-li však vada zásadním způsobem užívání nebo znemožňuje-li zcela užívání, má nájemce právo na prominutí nájemného nebo může nájem vypovědět bez výpovědní doby.7. Podle § 2217 odst. 1 občanského zákoníku nájemné se platí v uje