11 CO 7/2022-109 — Městský soud v Praze

1. Uvedeným rozsudkem soud prvního stupně uložil žalovaným povinnost zaplatit žalobkyni společně a nerozdílně [částka] se specifikovaným úrokem z prodlení a na náhradu nákladů řízení [částka]. 2. Vycházel ze zjištění, že žalobkyně jako budoucí kupující uzavřela dne [datum] s žalovanými jako budoucími prodávajícími a Mgr. [jméno] [příjmení] coby zprostředkovatelem smlouvu o rezervaci, jejímž předmětem byl závazek uzavřít kupní smlouvu na nemovitosti v k. ú. [část obce] specifikované v rezervační smlouvě, jejichž vlastníky jsou žalovaní každý do výše jedné poloviny. Kupní cena byla stanovena na [částka], účastníci se zavázali uzavřít kupní smlouvu nejpozději do [datum]. V rezervační smlouvě byla mimo jiné ujednána smluvní pokuta ve výši [částka] pro případ, že kupní smlouva nebude uzavřena do [datum] z důvodu ležícího na straně budoucích prodávajících. Žalovaní ve smlouvě prohlásili, že nemovitosti netrpí vadami, na které by měl být kupující zvlášť upozorněn. Dopisem ze dne [datum] žalobkyně sdělila žalovaným, že zjistila přítomnost vlhkosti na stropě a v podlaze obývacího pokoje, na což nebyla upozorněna, jde o podstatnou skutečnost a podstatné porušení smlouvy, tedy i důvod pro odstoupení od rezervační smlouvy, navrhla způsob řešení situace oslovením soudního znalce. V reakci na to žalovaní odmítli, že by nemovitost trpěla vadami a že by zamlčeli žalobkyni podstatné skutečnosti týkající se převáděných nemovitostí. Následně žalobkyně dopisem ze dne [datum] od rezervační smlouvy odstoupila z důvodu podstatného porušení smlouvy. Pravomocným rozsudkem Obvodního soudu pro Prahu 6 ze dne [datum rozhodnutí], č.j. 6 C 113/2018 - 55, byla žalovaným uložena povinnost zaplatit žalobkyni [částka] coby zaplacenou zálohu na kupní cenu předmětných nemovitostí, soud vycházel ze zjištění, že v předmětných nemovitostech se vyskytovala vlhkost, na což žalovaní žalobkyni neupozornili, jednalo se o podstatné porušení smlouvy, a došlo tak ze strany žalobkyně k platnému odstoupení od smlouvy. Pravomocným rozsudkem Obvodního soudu pro Prahu 10 ze dne [datum rozhodnutí], č.j. 17 C 157/2018 - 110, bylo [jméno] [příjmení] (zprostředkovatelce) uloženo zaplatit žalobkyni [částka] coby bezdůvodné obohacení v důsledku platného odstoupení žalobkyně od rezervační smlouvy ze shodných důvodů. Po právní stránce soud prvního stupně poukázal na ustanovení § 2001 a násl. OZ a konstatoval, že v rezervační smlouvě byla sjednána smluvní pokuta pro případ neuzavření kupní smlouvy z důvodu na straně budoucích prodávajících, k uzavření kupní smlouvy nikdy nedošlo, navíc došlo k odstoupení od rezervační smlouvy ze strany žalobkyně, jehož důvodem byla vada nemovitostí (výskyt vlhkosti), na kterou žalovaní žalobkyni neupozornili, naopak ji ubezpečili, že nemovitosti nemají žádné vady, jednalo se tedy o podstatné porušení smlouvy na straně žalovaných. Žalobkyně žádala o součinnost v rámci znaleckého posouzení vady nemovitostí, na což žalovaní nepřistoupili, nejpozději k okamžiku odstoupení od smlouvy tak bylo zřejmé, že k uzavření kupní smlouvy nedojde, odstoupením od smlouvy zanikla veškerá práva a povinnosti vyplývající z rezervační smlouvy, již ke dni odstoupení od smlouvy tak vznikl nárok na zaplacení smluvní pokuty, jejíž splatnost nastala [datum]. Veden těmito závěry soud prvního stupně žalobě vyhověl a o nákladech řízení rozhodl podle § 142 odst. 1 o. s. ř. 3. Rozsudek napadli odvoláním žalovaní. Namítali, že v řízení nebyla prokázána existence podstatné vady předmětných nemovitostí, a vytýkali soudu prvního stupně, že neprovedl k této skutečnosti navržené důkazy, což má za následek nepřezkoumatelnost rozsudku, když soud své zjištění o existenci vady opřel pouze o přesvědčení a dojmy svědkyně [titul] [příjmení], přítelkyně žalobkyně, která přitom mohla uvést pouze to, co vnímala svými smysly, nemohla však činit odborné závěry k existenci vady. Dále namítali, že smlouva o rezervaci byla zrušena ke dni [datum], kdy bylo žalovaným doručeno odstoupení od smlouvy ze strany žalobkyně, nemohlo tak dojít k naplnění podmínky pro uplatnění smluvní pokuty podle smlouvy o rezervaci spočívající v tom, že kupní smlouva nebude uzavřena do [datum]. Za stavu, kdy k zániku smlouvy o rezervaci došlo ke dni [datum], nemohlo právo na zaplacení smluvní pokuty vůbec dospět, neboť bylo navázáno na časovou podmínku uplynutí lhůty [datum], již před tímto datem však smlouva zanikla. Závěrem navrhli, aby odvolací soud napadený rozsudek zrušil a vrátil věc soudu prvního stupně k dalšímu řízení. 4. Žalobkyně ve vyjádření uvedla, že podstatná vada nemovitostí byla prokázána, když jedním z důkazů byla i výpověď svědkyně [titul] [příjmení], která při prohlídce nemovitostí zjistila výskyt vlhkosti v jedné z místností, soud tak vycházel ze skutečností, které svědkyně vnímala svými smysly, žalobkyně se následně snažila najít vhodné řešení, na což žalovaní odmítli přistoupit. K uzavření kupní smlouvy tak nedošlo pro podstatné porušení smlouvy ze strany žalovaných spočívající v tom, že zamlčeli vadu, na kterou byli povinni upozornit, a neumožnili posouzení stavu nemovitostí znalcem, ke stejnému závěru dospěly rovněž soudy ve dvou zmíněných souvisejících řízeních. Smluvní pokuta byla sjednána pro případ, že nedojde k uzavření kupní smlouvy z důvodů na straně žalovaných, již před odstoupením od smlouvy přitom bylo zřejmé, že právě z těchto důvodů k uzavření smlouvy nedojde, žalovaní tak zmařili uzavření kupní smlouvy, pokud by nárok na smluvní pokutu vznikl až po uplynutí lhůty k uzavření smlouvy, ujednání o smluvní pokutě by ve svém důsledku vylučovalo možnost odstoupit od smlouvy o rezervaci a zároveň požadovat smluvní pokutu, tím by byl popřen účel smluvní pokuty. Závěrem navrhla, aby odvolací soud napadený rozsudek potvrdil. 5. Žalovaní v následném vyjádření setrvali na námitkách obsažených v odůvodnění svého odvolání, zdůraznili, že jim není zřejmé, na základě jakých důvodů dospěl soud prvního stupně k závěrům, na nichž založil své rozhodnutí, když svědkyně nebyla v řízení vyslýchána jako znalec či jiný odborník, ale pouze jako svědek. Zopakovali argumentaci spočívající v tom, že k zániku smlouvy o rezervaci došlo před tím, než mohla uplynout časová podmínka pro případné uplatnění smluvní pokuty podle smlouvy ke dni [datum]. 6. Odvolací soud přezkoumal z podnětu odvolání žalovaných napadené rozhodnutí i řízení předcházející jeho vyhlášení podle § 212 a § 212a o. s. ř. a shledal odvolání důvodným. Soud prvního stupně správně zjistil skutkový stav věci v rozsahu potřebném pro konečné rozhodnutí, odvolací soud z jeho zjištění vychází, avšak s jeho právním posouzením věci se částečně neztotožňuje. 7. Soud prvního stupně správně konstatoval, že žalovaní coby budoucí prodávající žalobkyni coby budoucí kupující neupozornili na vadu předmětných nemovitostí spočívající ve výskytu vlhkosti v jedné z místností a po zjištění této vady odmítli poskytnout příslušnou součinnost k tomu, aby byl zjištěn důvod této vlhkosti a možnost případného odstranění vady. Tímto způsobem porušili smlouvu podstatným způsobem, a žalobkyně proto dopisem ze dne [datum] od smlouvy důvodně odstoupila. Tento závěr byl ostatně učiněn již v souvisejícím řízení mezi týmiž účastníky vedeném u Obvodního soudu pro Prahu 10 pod sp. zn. 6 C 113/2018, kde již pravomocným rozhodnutím byla žalovaným uložena povinnost vrátit žalobkyni zaplacenou zálohu na kupní cenu pro důvodné odstoupení od smlouvy ze strany žalobkyně. 8. Odstoupením od smlouvy se závazek zrušuje od počátku (§ 2004 odst. 1 OZ). Odstoupení od smlouvy se nedotýká práva na zaplacení smluvní pokuty nebo úroku z prodlení, pokud již dospěl, práva na náhradu škody vzniklé z porušení smluvní povinnosti, ani ujednání, které má vzhledem ke své povaze zavazovat strany i po odstoupení od smlouvy (§ 2005 odst. 2 OZ) Smluvní pokuta byla v článku VIII. bod 8.5. smlouvy o rezervaci sjednána tak, že nebude-li kupní smlouva uzavřena ve lhůtě do [datum] z důvodu ležícího na straně budoucího prodávajícího, je budoucí prodávající povinen zaplatit budoucímu kupujícímu [částka] jako smluvní pokutu. Je tedy jednoznačně zřejmé, že tato smluvní pokuta byla sjednána pro případ, že do [datum] nedojde k uzavření kupní smlouvy, a nikoli pro případ, že budoucí prodávající neseznámí budoucí kupující s existencí vady na převáděných nemovitostech, nebo že z tohoto důvodu budoucí kupující od uzavřené smlouvy o rezervaci odstoupí. Odstoupením od smlouvy ze strany žalobkyně došlo dne [datum] ke zrušení smlouvy ex tunc, čímž zanikla mimo jiné i povinnost účastníků smlouvy uzavřít do [datum] ve vztahu k předmětným nemovitostem kupní smlouvu. Jelikož v době po [datum] již povinnost uzavřít kupní smlouvu neexistovala, nemohla být tato neexistující povinnost žádným z účastníků kupní smlouvy porušena, a byť tedy žalobkyně od smlouvy odstoupila z důvodu ležícího na straně žalovaných, nelze konstatovat, že by též z důvodu ležícího na straně žalovaných nebyla ve lhůtě do [datum] uzavřena kupní smlouva, neboť po zániku rezervačn