13 CO 208/2022-146 — Městský soud v Praze

1. Napadeným rozsudkem soud I. stupně uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobkyni [částka] do tří dnů od právní moci rozsudku a v téže lhůtě žalobkyni k rukám jejího právního zástupce zaplatit na náhradě nákladů řízení [částka]. 2. Při svém rozhodování vyšel z nesporných tvrzení účastníků, že žalovaný byl vlastníkem pozemků č.parc. [číslo], č.parc. [číslo], č.parc. [číslo], č.parc. [číslo] a že žalobkyně projevila zájem o odkoupení pozemků č.parc. [číslo], č.parc. [číslo], č.parc. [číslo] a [anonymizováno] pozemku č.parc. [číslo], ohledně něhož bylo nutné zpracovat oddělovací geometrický plán (žalobkyně měla zájem odkoupit celý tento soubor pozemků v souvislosti se zamýšleným developerským projektem). V souvislosti s tím uzavřeli účastníci [datum] rezervační smlouvu, kterou změnili dodatkem [číslo] ze [datum] tak, že rezervační lhůta je do [datum] a že do [datum], nedošlo k nabytí vlastnického práva k pozemkům žalobkyní, byť účastníci uzavřeli kupní smlouvu [datum]. V článku [číslo] rezervační smlouvy se žalovaný zavázal žalobkyni zaplatit smluvní pokutu ve výši [částka] a vrátit rezervační poplatek v plné výši do 7 dnů ode dne doručení výzvy žalobkyně žalovanému k zaplacení smluvní pokuty v případě, že a) výhradně z důvodu na straně žalovaného nebude žalobkyni umožněno uzavřít kupní smlouvu v rezervační lhůtě, b) žalovaný poruší jakýkoliv ze závazků stanovených v bodu 2.3 smlouvy /tj. mimo jiné nenabízet pozemky žádným jiným zájemcům, přijímat nabídky jiných zájemců na odkup/ a c) ukáží se jako nepravdivá prohlášení žalovaného uvedená v odst. 1.1 smlouvy, a to při hodnocení námitek žalovaného k rezervační smlouvě. Ohledně pozemku č.parc. [číslo] účastníci součástí rezervační smlouvy učinili přílohu [číslo] tj. rukou provedený zákres, jak by měl být pozemek č.parc. [číslo] rozdělený (vyjádřili svoji představu o dělení pozemku č.parc. [číslo]). To, že žalobkyně zakoupí pouze oddělenou část pozemku č.parc. [číslo] účastníci v rezervační smlouvě vyjádřili odkazem na rozdělovací geometrický plán, který bude nutné pro tento účel zpracovat. Ve vztahu k rozdělovacímu geometrickému plánu účastníci sjednali, že náklady na zajištění a vypracování rozdělovacího plánu uhradí žalobkyně. V rezervační smlouvě se účastníci nedohodli, že žalobkyně rozdělovací geometrický plán zajistí (jinak řečeno, žalobkyně se zavázala pouze k úhradě nákladů na vypracování rozdělovacího geometrického plánu, nezavázala se, že nechá zpracovat rozdělovací geometrický plán). Dále vzal z e-mailů ze [datum], [datum], [datum] a [datum], geometrického plánu na rozdělení pozemku č.parc. [číslo], který zpracoval Ing. [anonymizováno], že geometrický rozdělovací plán na rozdělení pozemku č.parc. [číslo] zajistil žalovaný u geodeta Ing. [anonymizováno] v době do [datum] (datum uvedené na rozdělovacím geometrickém plánu). Se zajištěním rozdělovacího geometrického plánu žalovaný započal po [datum], když žalobkyně žalovaného [datum] upozornila na nutnost nechat zpracovat rozdělovací geometrický plán do doby uzavření kupní smlouvy. K rozdělovacímu geometrickému plánu, který zpracoval Ing. [anonymizováno] [datum], dal katastrální úřad souhlas s očíslováním parcel. Ze zprávy [anonymizována dvě slova] [obec a číslo], žádosti žalovaného z [datum] a dopisu z [datum] vzal za prokázané, že pro dělení pozemku č.parc. [číslo] bylo nutné rozhodnutí stavebního úřadu podle [ustanovení pr. předpisu], že žalovaný v roce [rok] a v roce [rok] (do [datum] do skončení rezervační lhůty) nepodal žádost o dělení pozemku č.parc. [číslo] (žádost o dělení pozemku žalovaný podal až [datum]; v dopisu z [datum] se stavební úřad zpětně vyjádřil ke geometrickému plánu Ing. [anonymizováno], že dělení pozemku č.parc. [číslo] by nebylo možné, když k nově vzniklému pozemku č.parc. [číslo] by nebyl zajištěn přístup z uličního prostranství. 3. Na podkladě takto zjištěného skutkového stavu soud I. stupně dovodil, že rezervační smlouva ve znění dodatku [číslo] byla uzavřena řádně, když účastníci mohli uzavřít rezervační smlouvu i ohledně nemovité věci, která vznikne v budoucnu a že žalovaný splnil z ní vyplývající povinnost zajistit zpracování rozdělovacího geometrického plánu. Dále dospěl k závěru, že pokud žalovaný do uplynutí rezervační lhůty [datum] nepodal žádost u stavebního úřadu na dělení pozemku parc. [číslo] podle [ustanovení pr. předpisu] (a podle jeho dikce tak mohl učinit pouze žalovaný/popř. žalobkyně na základě plné moci, kterou by jí žalovaný udělil, k čemuž v souzené věci nedošlo/), že žalovaný porušil rezervační smlouvu v tom ohledu, že neučinil vše, co bylo nutné ke vzniku nového pozemku, který by se stal předmětem (řádné) koupě (a to i za situace, kdy by se žalovaný na základě pouhé konsultace s pracovníkem stavebního úřadu do [datum] dozvěděl, že rozdělení dle geometrického plánu Ing. [anonymizováno] není možné. I přesto, že žalovaný nepodal u stavebního úřadu dle [ustanovení pr. předpisu] žádost o dělení pozemku č.parc. [číslo] (potažmo neexistoval souhlas stavebního úřadu s dělením pozemku č.parc. [číslo]), účastníci [datum] uzavřeli kupní smlouvu, kterou žalovaný žalobkyni prodal pozemky č.parc. [číslo], č.parc. [číslo], č.parc. [číslo] a část pozemku č.parc. [číslo] o výměře [výměra], který vznikl rozdělením původního pozemku č.parc. [číslo], dle geometrického plánu, který zhotovil Ing. [anonymizováno]. Ohledně pozemků č.parc. [číslo], č.parc. [číslo], č.parc.. [číslo] nic nebránilo k řádnému uzavření kupní smlouvy. Ohledně [anonymizováno] pozemku č.parc. [číslo], který žalobkyně chtěla koupit, nemohla žalobkyně (řádnou) kupní smlouvu uzavřít pro absenci souhlasu stavebního úřadu s dělením pozemku dle [ustanovení pr. předpisu] (a žádost mohl podat pouze žalovaný, popř. žalobkyně, pokud by jí žalovaný k tomu zmocnil). Pokud žalobkyně chtěla koupit celý soubor pozemků k naplnění svého developerského projektu, shledal smlouvu z [datum] za neplatnou jako celek (§ 576, § 580 o. z.). Pokud došlo k uzavření neplatné kupní smlouvy, dospěl k závěru, že žalovaný se žalobě neubránil námitkou, že v rezervační lhůtě do [datum] kupní smlouvu se žalobkyní uzavřel. Soud I. stupně tak uzavřel, že pokud žalovaný nepodal do skončení sjednané rezervační lhůty [datum] žádost u stavebního úřadu o dělení pozemku č.parc. [číslo] podle [ustanovení pr. předpisu], stíhá ho povinnost zaplatit žalobkyni smluvní pokutu (byly naplněny podmínky bodu [číslo] písm. a) rezervační smlouvy) při posouzení toho, že žalovaný se nemohl spolehnout na pouhé sdělení pracovníka stavebního úřadu při ústní konsultaci (pokud by k ní došlo do [číslo] [anonymizováno]) ohledně nemožnosti rozdělení pozemku č.parc. [číslo] podle geometrického plánu Ing. [příjmení]). Důvody ke snížení smluvní pokuty neshledal. Naproti tomu nebylo možno ani z výpovědi Ing. [příjmení] učinit závěr, že žalovaný do skončení rezervační lhůty [datum] jednal o kupní smlouvě, kterou [datum] uzavřel s [právnická osoba], jíž s právními účinky vkladu [datum] prodal pozemky č. parc. [číslo], [číslo], [číslo], [číslo] a [číslo] za [částka]. S odkazem na § 2048, § 2050 a § 2051 o. z. proto žalobě vyhověl a o nákladech řízení rozhodl podle úspěchu ve věci (§ 142 odst. 1 o. s. ř.). 4. Proti tomuto rozsudku podal žalovaný včas blanketní odvolání a v jeho obsáhlém dodatečném odůvodnění s poukazem na § 6 o. s. ř., judikaturu (nálezy Ústavního soudu sp.zn. [ústavní nález], [ústavní nález] a rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp.zn. [spisová značka]) a komentářovou literaturu soudu I. stupně vytýkal, že postupoval v rozporu se zásadou předvídatelnosti soudních rozhodnutí, když porušení jeho povinnosti spatřované v tom, že v rezervační lhůtě nepodal na stavební úřad žádost o dělení pozemku, v rámci jednání vůbec neposuzoval. Dále namítal nepřezkoumatelnost rozsudku, neboť nesplňuje náležitosti § 157 odst. 2 o. s. ř. a poukázal v této souvislosti na rozhodnutí Ústavního soudu (sp.zn. [ústavní nález], [ústavní nález]) a Nejvyššího soudu ČR sp.zn. [spisová značka], z nichž citoval. Rovněž namítal, že rozsudek je přepjatě formalistický, když je postaven toliko na úvaze, že žalovaný měl formálně podat žádost o rozdělení pozemku i přesto, že obě smluvní strany byly správním orgánem seznámeny s tím, že taková žádost bude pro rozpor s právními předpisy zamítnuta. Přitom to byl právě on, kdo jako laik navrhoval alternativní postup tak, aby došlo k naplnění účelu rezervační smlouvy. Žalobkyně ve vztahu k němu od počátku vystupovala jako profesionál ve výstavbě, což se mj. promítlo do rezervační smlouvy, kdy povinnost zajistit projektovou dokumentaci, posoudit právní a technickou stránku realizovatelnosti celého projektu a podání žádosti o vydání závazných stanovisek na sebe převzala žalobkyně. Tím, že se žalobkyně vůči žalovanému přihlásila k odbornému výkonu jako příslušník určitého povolání nebo stavu, dala najevo, že je schopna jednat se znalostí a pečlivostí, která je s jejím povoláním, resp. stavem spojena. Podle § 5 odst. 1 o. z. jedná-li taková osoba bez odborné péče, jde to k její tíži