21 CO 398/2021-79 — Městský soud v Praze

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobci [částka] s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z této částky od [datum] do zaplacení (výrok I.) a na nákladech řízení [částka] (výrok II.). 2. Zaplacení uvedené částky se žalobce domáhal s tvrzením, že ji zaplatil jako rezervační poplatek na základě smlouvy o rezervaci nemovitosti a o složení blokovacího depozita, od níž odstoupil. Žalovaná se bránila tvrzením, že odstoupení od smlouvy nebylo platné a že uvedenou sumu použila na úhradu smluvní pokuty, na kterou jí podle smlouvy vznikl nárok. 3. Soud prvního stupně zjistil, že dne [datum] uzavřeli žalobce jako Zájemce, žalovaný jako Zprostředkovatel a paní [jméno] [příjmení] jako Prodávající smlouvu o rezervaci nemovitosti a o složení blokovacího depozita (dále též jen„ Smlouva“), jejímž předmětem byla úprava podmínek zablokování pozemků parc. [číslo] jehož součástí je budova [adresa], a parc. [číslo] se v k. ú. [část obce] (dále též jen„ Nemovitosti“) za účelem jejich koupě Zájemcem. Zájemce prohlásil, že hodlá s Prodávající uzavřít kupní smlouvu, na základě které se stane vlastníkem Nemovitostí, a to za kupní cenu [částka]. Za účelem blokování nemovitosti složil Zájemce rezervační jistinu ve výši [částka] na bankovní účet Zprostředkovatele a bylo dohodnuto, že v případě, že nedojde k uzavření kupní smlouvy ve sjednané lhůtě, je Zprostředkovatel povinen rezervační jistinu neprodleně vrátit Zájemci. Výjimkou je ustanovení čl. III. odst. 6 smlouvy, podle něhož pokud k uzavření kupní smlouvy nedojde z důvodů ležících na straně Zájemce, zavazuje se Zájemce zaplatit Zprostředkovateli i Prodávající smluvní pokutu v celkové výši [částka]. Pro tento případ smluvní strany uzavřely dohodu o započtení nároku na vrácení rezervační jistiny oproti nároku na úhradu této smluvní pokuty. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou do [datum]. Po uzavření Smlouvy žalobce nahlédl do katastru nemovitostí a zjistil, že funkční celek nemovitostí, který mu byl prezentován při prohlídce, zahrnuje kromě dvou výše uvedených pozemků ještě pozemek parc. [číslo] o výměře 1m2 v k. ú. [část obce], na němž je umístěna stavba ohraničující zahradu okolo domu. Dne [datum] zaslal žalovanému e-mail, v němž mimo jiné vyzval žalovaného, aby mu vrátil rezervační jistinu,„ protože od počátku je to špatně“. Žalovaný připustil, že„ se to přehlédlo“ a že to napraví, a nabídl žalobci, že chybějící pozemek zahrne do kupní smlouvy s tím, že ke změně kupní ceny nedojde, a vyzval žalobce k jejímu podpisu. Žalobce kupní smlouvu nepodepsal. 4. Na základě takto zjištěného skutkového stavu soud prvního stupně dovodil, že žalovaný se tím, že do Smlouvy nezahrnul jeden z pozemků tvořících oplocený funkční celek, hrubě porušil své povinnosti Zprostředkovatele a nejednal jako profesionál v oboru. Jestliže toto opominutí zjistil sám žalobce několik dní před termínem podpisu kupní smlouvy, nelze mu než přisvědčit, že za této situace odmítl kupní smlouvu podepsat. Dospěl proto k závěru, že kupní smlouva nebyla uzavřena z důvodů na straně žalovaného (resp. případně paní [příjmení]), a nikoli z důvodů na straně žalobce. Povinnost hradit smluvní pokutu tak žalobci nevznikla, a žalovaný byl povinen přijatou rezervační jistinu ve výši [částka] žalobci vrátit. Žalobě tudíž vyhověl a o nákladech řízení rozhodl podle § 142 odst. 2 o. s. ř. 5. Proti tomuto rozsudku podal žalovaný včasné a přípustné odvolání, v němž setrval na svém stanovisku, že důvod neuzavření kupní smlouvy ležel na straně žalobce. Žalobce ve smlouvě prohlásil, že se seznámil s právním stavem nemovitostí, měl možnost vznášet k návrhu Smlouvy návrhy a připomínky. Zdůraznil, že žalobci byla deklarována ochota uzavřít kupní smlouvu včetně pozemku parc. [číslo] žalobce však odmítl kupní smlouvu uzavřít, ať už by zahrnovala tento pozemek či nikoli. Poukázal na to, že v článku III. odst. 7 Smlouvy strany výslovně sjednaly, že za důvod ležící na straně Zájemce nebude považována pouze situace, že bude zjištěno zatížení Nemovitostí, taková situace však nenastala. Žalobce teprve dodatečně začal své odstoupení od Smlouvy zdůvodňovat zatížením pozemku parc. [číslo]. Nesouhlasil ani s tím, jakým způsobem soud prvního stupně postupoval při projednání věci a formuloval své odůvodnění, a navrhl, aby odvolací soud napadený rozsudek zrušil, případně změnil. 6. Žalobce považoval rozsudek soudu prvního stupně za věcně správný, zdůraznil, že pozemek má sice velikost 1 m2, ale je zatížen věcným břemenem spočívajícím v právu umístění, provozování a užívání kabelového vedení a je dotčen i ochranným pásmem podzemního komunikačního vedení, takže hrozí významné omezení práv vlastníka. Navrhl potvrzení napadeného rozsudku. 7. Odvolací soud přezkoumal napadený rozsudek (§ 212 a násl. o. s. ř.) a dospěl k závěru, že odvolání není důvodné. 8. Odvolací soud vycházel ze skutkových zjištění popsaných soudem prvního stupně. Nebylo sporným, že mezi účastníky a paní [příjmení] byla uzavřena trojstranná Smlouva, jejímž obsahem je jednak závazek Zájemce a Prodávající uzavřít blíže specifikovanou kupní smlouvu a jednak závazek Zprostředkovatele po dobu účinnosti Smlouvy nezprostředkovat koupi nemovitostí třetí osobě. 9. Uvedenou Smlouvu odvolací soud posoudil jako smlouvu nepojmenovanou (inominátní), která není zvláště jako typ smlouvy upravena podle § 1746 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, dále jen „o. z.“, jak je ostatně uvedeno i v jejím záhlaví. Pro právní posouzení věci však v daném případě není podstatné, o jaký smluvní typ jde, podstatné je, že byla uzavřena mezi spotřebitelem a podnikatelem (§ 1810 o. z.), a rovněž, jakým způsobem byla uzavřena. 10. Žalobce ve své účastnické výpovědi na jednání soudu prvního stupně dne [datum] uvedl, že poté, co se uskutečnila prohlídka Nemovitostí, probíhala komunikace s žalovaným telefonicky a prostřednictvím e-mailu a prostřednictvím e-mailu podepsal i Smlouvu. Na jednání odvolacího soudu byl žalovaný vyzván, aby se k této skutečnosti vyjádřil, a protože neuvedl nic, čím by věrohodnost žalobcovy výpovědi zpochybnil, odvolací soud z ní vycházel a dovodil, že na Smlouvu je třeba aplikovat i ustanovení týkající se uzavírání smluv distančním způsobem podle § 1824 o. z. 11. Podle § 1824 odst. 1 o. z. sjednává-li se smlouva prostřednictvím prostředku komunikace na dálku, sdělí podnikatel spotřebiteli údaje uvedené v § [číslo] odst. 2 a § 1820 odst. 1 o. z., tedy mimo jiné i pokud lze využít práva na odstoupení od smlouvy, podmínky, lhůtu a postupy pro uplatnění tohoto práva, jakož i formulář pro odstoupení od smlouvy, jehož náležitosti stanoví prováděcí právní předpis (§ 1820 odst. 1 písm. f/ o. z.). 12. Spotřebitel má právo odstoupit od smlouvy v zásadě ve lhůtě čtrnácti dnů od uzavření smlouvy. Nebyl-li poučen o právu odstoupit od smlouvy v souladu s § [číslo] odst. 1 písm. f), může spotřebitel od smlouvy odstoupit do jednoho roku a čtrnácti dnů ode dne počátku běhu lhůty pro odstoupení podle odstavce 1 (§ 1829 o. z.). 13. Z výše uvedených ustanovení vyplývá, že žalovaný jako podnikatel měl žalobce před uzavřením Smlouvy poučit, že má právo od ní odstoupit, v jaké lhůtě a za jakých podmínek. Odvolací soud proto vyzval žalovaného, aby doplnil svá tvrzení a uvedl, zda žalobci před uzavřením smlouvy takové poučení poskytl, a aby označil důkazy k prokázání tohoto tvrzení s tím, že jinak se vystavuje nebezpečí neunesení důkazního břemene a nepříznivého rozhodnutí ve věci (§ 118a o. s. ř.). Žalovaný svá tvrzení nedoplnil a žádné důkazy neoznačil. 14. Odvolací soud tak vycházel z toho, že žalovaný před uzavřením Smlouvy žalobce nepoučil o jeho právu od ní odstoupit, nesplnil tak svou povinnost podle § 1820 odst. 1 písm. f) o. z., a žalobce tudíž mohl od Dohody odstoupit do jednoho roku a čtrnácti dnů ode dne jejího uzavření podle § 1829 odst. 2 o. z. 15. Byť žalobce ve svém e-mailu ze dne [datum] nepoužil výraz„ odstoupit od smlouvy“, z jeho obsahu a kontextu vyplývá, že chtěl smluvní vztah ukončit a požadoval vrácení rezervační jistoty. Tento e-mail proto lze interpretovat jako odstoupení od smlouvy. 16. Vzhledem k tomu, že žalobci vzniklo právo od smlouvy odstoupit podle ustanovení o spotřebitelských smlouvách, jeho odstoupení nemusí být odůvodněno a není možné s ním spojit žádný postih. Postihem se přitom rozumí jakákoli zvláštní povinnost k plnění, ať už ji strany nazvou jakkoli (srov. např. komentář k § 1818 o. z., in Hulmák, M. a kol.: Občanský zákoník V. Závazkové právo. Obecná část (§ [číslo]). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014). Žalobci tudíž nemohla vzniknout povinnost zaplatit smluvním stranám smluvní pokutu a žalovaný nebyl oprávněn použít rezervační poplatek na úhradu této pokuty. Je proto nadbytečné se zabývat důvody odstoupení. 17. Jelikož žalobce odstoupil od Smlouvy, byla tím Smlouva zrušena a žalovaný je povinen vrátit žalobci částku [částka], kterou na základě této Smlouvy přijal (§ 2004, § 2993 o. z.). Protože žalovaný dlužnou částku na výzvu žalobci neza