39 CO 395/2021-203 — Městský soud v Praze

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně výrokem I. zamítl žalobu, kterou se žalobkyně domáhala nahrazení projevu vůle žalované k uzavření dodatku o změně smlouvy o nájmu, uzavřené mezi žalovanou jako pronajímatelem, a žalobkyní jako nájemcem, dne [datum], ve znění dodatku ze dne [datum] tak, že tato smlouva o nájmu se dnem právní moci tohoto rozsudku mění v následujícím rozsahu: a) První věta článku V. smlouvy o nájmu se zcela nahrazuje textem:„ Za užívání nebytových prostor pronajatých nájemci touto smlouvou o nájmu ze dne [datum], ve znění dodatku ze dne [datum], náleží pronajímateli počínaje měsícem leden 2021 nájemné v celkové výši [částka] měsíčně.“ b) do článku V. smlouvy o nájmu se doplňuje nové ustanovení [číslo], které zní:„ Bude-li nájemce rušen nebo jinak dotčen v užívání předmětu nájmu (pro sjednaný účel) jednáním nebo opatřením třetí osoby, včetně státu při výkonu jeho veřejné moci (například, nikoliv však výlučně, v důsledku opatření státu, které omezují nebo zakazují provoz provozovny stravovacích služeb, nebo omezují nebo zakazují přítomnost veřejnosti v provozovnách stravovacích služeb), a to z jakýchkoli důvodů, které nájemce nezavinil, má právo na přiměřenou slevu z nájemného. Pokud je nájemce uvedeným způsobem rušen nebo jinak dotčen v užívání předmětu nájmu takovým způsobem, že nemůže předmět nájmu užívat ke sjednanému účelu vůbec, má nájemce právo na prominutí nájemného.“ Výrokem II. žalobkyni uložil povinnost zaplatit žalované náklady řízení ve výši [částka] k rukám jejího právního zástupce do 3 dnů od právní moci rozsudku. 2. V odůvodnění uvedl, že žalobou (doručenou [datum]) se žalobkyně domáhala snížení nájemného a doplnění ujednání do smlouvy o možnosti snížení či prominutí nájemného podle ust. § 1765 o. z. s tím, že provozuje restauraci, při uzavření nájemní smlouvy při sjednání nájemného vycházela z umístění prostor, širokého spektra obchodů a služeb v okolí a turistického ruchu včetně v okolí se vyskytujících krátkodobých pronájmů turistům. V důsledku pandemie Covid-19, vyhlášení nouzového stavu a protiepidemických opatření došlo k omezování či zákazu stravovacích služeb, bylo ztíženo či znemožněno cestování do České republiky, byl zakázán volný pohyb osob, v důsledku čehož je celosvětová recese. V důsledku toho se rozvinul prodej jídel online, což patrně přetrvá i v budoucnosti. Došlo tak ke snížení návštěvnosti a v důsledku toho i tržeb. Je přitom předpoklad, že omezení budou i v budoucnu přetrvávat. Pandemickou situaci přitom nebylo možné při uzavření smlouvy předpokládat. Aktuálně nájemné činí [částka] měsíčně. S ohledem na uvedené se užitná hodnota nájmu snížila, proto žádala snížení nájemného o 20 % na [částka] měsíčně a dále do budoucna pro případ mimořádných událostí žádala o zakotvení možnosti do smlouvy žádat o snížení či prominutí nájemného. 3. Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby. Poukázala na to, že mezi účastníky byly uzavřeny další nájemní smlouvy, že žalobkyni poskytla slevu ve výši 30 % za měsíce duben až červen 2020, že žalobkyně čerpala od státu podporu v rámci programu Covid nájemné za červenec až září [rok] a říjen až prosinec [rok]. Žalobkyně má možnost čerpat i další podpory. Dovozovala, že ke snížení užitné hodnoty předmětu nájmu nedošlo. Podle ní ji nelze dovozovat od množství turistů v [obec]. Prominutí nájemného by znamenalo přenesení nákladů jen na žalovanou. Záporný výsledek je ekonomickou záležitostí žalobkyně a nelze jej přenášet na žalovanou. Ke změně okolností ve smyslu ust. § 1765 o. z. podle ní nedošlo. 4. Soud prvního stupně uvedl, že žalovaným byl původně [jméno] [příjmení]. Usnesením ze [datum] k návrhu žalobkyně připustil, aby na místo žalovaného vstoupila aktuální žalovaná, neboť v řízení bylo prokázáno, že se stala vlastníkem nemovitostí. 5. Soud prvního stupně zjistil, že podle smlouvy o nájmu nebytových prostor, uzavřené mezi žalobkyní a [jméno] [příjmení] [datum], ve znění dodatku [číslo] ze dne [datum] a dodatku [číslo] ze dne [datum], si žalobkyně pronajala k užívání nebytové prostory za účelem provozu rychlého občerstvení o výměře 165 m², dále že smlouva je uzavřena od [datum] do [datum], dále že nájemce je oprávněn smlouvu ukončit i bez uvedení důvodů výpovědí s šestiměsíční výpovědní lhůtou. Nájemné bylo sjednáno ve výši [částka] měsíčně, dodatkem [číslo] bylo sníženo po provedené rekonstrukci ze strany žalobkyně na období od [datum] do [datum] na částku [částka] a dodatkem 2 bylo dočasně sníženo o 30 % z částky [částka] za měsíce duben, květen a červen roku 2020. Z nájemní smlouvy z [datum] zjistil, že mezi týmiž smluvními stranami byla sjednána i nájemní smlouva na pronájem kuchyně za nájemné ve výši [částka] měsíčně a nájemní smlouvou z [datum] byl sjednán nájem zahrádky sousedící s nebytovými prostory za nájemné ve výši [částka] měsíčně. Ze smlouvy kupní z [datum] a [list vlastnictví] pro k. ú. [část obce] zjistil, že se vlastníkem budovy [adresa] na adrese [adresa], stala [právnická osoba] - [právnická osoba], namísto původního vlastníka pana [jméno] [příjmení]. Ze žádosti o slevu z nájemného a změnu smlouvy o nájmu z [datum] zjistil, že žalobkyně kontaktovala předchozího vlastníka nemovitosti pana [jméno] [příjmení] s tím, že vylíčila změny, které na straně žalobkyně nastaly, spočívající zejména v omezení možnosti užívání předmětných prostor a související propad tržeb s tím, že se domáhá slevy za říjen až prosinec [rok] a úpravy smluvního vztahu do budoucna. Z oznámení žalobkyně panu [jméno] [příjmení] z [datum] zjistil, že byla i v dubnu roku [rok] učiněna ze strany žalobkyně ve vztahu k tehdejšímu vlastníku nemovitostí výzva k obnově jednání o smlouvě o nájmu. Z výzvy pro program podpory podnikatelů postižených celosvětovým šířením onemocnění Covid-19 způsobené virem Sars-Cov2, nazvané Covid nájemné, a dále ze stejné výzvy nazvané Covid nájemné 2, a dále ze stejné výzvy nazvané Covid nájemné 3 zjistil, že těmito výzvami stát poskytoval ve 2., 3. a 4. čtvrtletí roku 2020 pomoc podnikatelům provozujícím maloobchodní podnikatelskou činnost v souvislosti s jimi placenými nájmy. Mezi stranami bylo nesporným, že žalobkyně se poskytování/přijímání těchto podpor účastnila, a to za součinnosti pana [jméno] [příjmení] jakožto předchozího vlastníka, který za tímto účelem pro 2. čtvrtletí roku [rok] uzavřel dodatek [číslo] o 30% snížení nájmu. Z novinových článků serveru [webová adresa] s názvem„ Turismus v [obec] v kómatu, přišla o 94 % hostů“, dále z článku na serveru [webová adresa] s názvem„ [příjmení] vánoční trhy v [obec] letos nebudou“, dále z článku na serveru ČT 24„ [obec] kvůli pandemii ruší vánoční trhy“, a dále z článku na serveru [webová adresa] s názvem„ Chmurné vyhlídky, cestovní ruch se bude zotavovat dva až tři roky“, dovodil, že autoři těchto článků popisují pokles turistického ruchu v [obec], dopad tohoto poklesu turismu na vánoční svátky pro poskytovatele služeb v roce [rok] a že dle názoru autorů těchto článků budou tyto problémy přetrvávat delší dobu. Z obsahu těchto článků nebylo možno učinit konkrétní relevantní závěry o tom, k jakému skutečnému úbytku turistů v [obec] v období roku 2020 došlo, ani nebylo možno učinit žádné relevantní závěry ohledně prognóz tohoto vývoje. Ze znaleckého posudku [číslo] [rok], který hodnotil jako důkaz listinný, zjistil, že na straně žalobce došlo v souvislosti s opatřeními proti Covid-19 k poklesu tržeb oproti roku 2017 až 2019 tím, že porovnáním měsíců březen [rok] až listopad [rok] se stejnými obdobími roku [rok] došlo ke snížení denních tržeb o 28,5 %, s rokem 2018 o 34,94 % a v poměru k roku [rok] o 37,21 %, a v porovnání měsíců říjen až listopad [rok] s rokem [rok] došlo k poklesu příjmů o 49,66 %, s rokem [rok] o 50,72 %, a s rokem 2019 o 52,33 %. Došlo ke změně v provozním výsledkům hospodaření žalobkyně, který byl za roky [rok] až [rok] kladný a od roku [rok] byl záporným. Ze znaleckého posudku učinil závěr, že došlo skutečně k poklesu tržeb na straně žalobkyně, a to v řádech desítek procent v porovnání s roky [rok] až [rok] a že hospodářský výsledek žalobce za rok [rok] je záporný. Uvedl, že ze znaleckého posudku nemohl učinit konkrétní závěry ohledně hodnoty předmětu nájmu, jak byl tento mezi stranami sjednán, neboť nebyl sjednán obratově, ale fixní částkou, a znalkyní použité porovnání je pouze metodou, kterou tato znalkyně použila k tomu, aby vyjádřila, že nájem zůstává stejný a tržby poté, co dříve průběžně stoupaly, naopak od roku [rok] rapidně klesly. Rovněž z tohoto znaleckého posudku nemohl učinit relevantní závěry ohledně budoucího vývoje turismu v České republice, nebo ohledně vývoje zákaznického chování zákazníků žalobkyně, neboť tyto údaje ve znaleckém posudku znalkyně netvoří její závěr, ale jsou podklady, resp. jejími prognózami pro závěry formulované k jiným otázkám. 6. Na základě těchto skutkových zjištění soud prvního stupně věc hodnotil právně. S odkazem na ust. § 2221 o. z. dovodil, že žalovaná je pasivně legitimována, neboť na základě kupní smlouvy z [datum] se stala vla