23 Co 322/2024-89 — Městský soud v Praze

1. Soud I. stupně rozsudkem ze 22. 5. 2024, č. j. , spisová značka, , uložil žalované povinnost zaplatit žalobkyni do tří dnů od právní moci rozsudku částku 250 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z této částky od 9. 6. 2023 do zaplacení (výrok I) a uložil žalované povinnost zaplatit žalobkyni do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalobkyně advokáta , tituly před jménem, , jméno FO, náhradu nákladů řízení ve výši 70 142,01 Kč (výrok II).2. Soud I. stupně takto rozhodl o žalobě, jíž se žalobkyně domáhala zaplacení částky 250 000 Kč s příslušenstvím z titulu bezdůvodného obohacení s následujícím odůvodněním. Dne 20. 2. 2023 uzavřela žalobkyně se žalovanou a paní , jméno FO, smlouvu o rezervaci (dále jen „Smlouvu“), jejímž předmětem byl zejména závazek žalované a , jméno FO, rezervovat pro žalobkyni ke koupi po dobu tří měsíců bytovou jednotku č. , číslo, , k. ú. , adresa, (dále jen „, název, byt“), a to proti úhradě rezervačního poplatku žalobkyní ve výši 250 000 Kč. Žalobkyně rezervační poplatek uhradila žalované jakožto schovatelce. Vedle toho uzavřela žalobkyně se společností , společnost, , IČO , IČO, , která je personálně provázána se žalovanou, smlouvu, jejímž předmětem bylo zprostředkování prodeje bytové jednotky č. , číslo, , k. ú. , adresa, , (dále jen „prosecký byt“) ve vlastnictví žalobkyně. Záměrem žalobkyně, o němž žalovaná i , společnost, od počátku věděly, bylo financovat kupní cenu , název, bytu z výtěžku prodeje proseckého bytu, když žalobkyně byla pracovníkem žalované vystupujícím i za společnost , společnost, ujištěna, že rezervační lhůta je dostatečně dlouhá pro to, aby v mezidobí došlo k prodeji proseckého bytu. K prodeji proseckého bytu před uplynutím rezervační lhůty ke , název, bytu nedošlo z důvodu pochybení na straně společnosti , právnická osoba, , pročež rezervační lhůta ke , název, bytu proběhla marně, a z koupě tak sešlo. Žalobkyně považuje Smlouvu za neplatnou, neboť jde o smlouvu o realitním zprostředkování, která však v rozporu se zákonem č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování (dále jen „ZRZ“), v sobě zahrnuje i realitní smlouvu. I kdyby se však jednalo o smlouvu platnou, zanikla odstoupením žalobkyně z důvodu porušení povinností žalované plynoucích z § 12 odst. 3 ZRZ, resp. z důvodu podle § 1820 odst. 1 písm. i), § 1829 odst. 4 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“).3. Žalovaná se k žalobě vyjádřila tak, že žalobní požadavek neuznala a navrhla zamítnutí žaloby, neboť Smlouva byla uzavřena platně. Ujednání obsažená ve Smlouvě její neplatnost nezpůsobují a jedná se o platné právní jednání plně způsobilé vyvolat tam předvídané následky. K neuzavření smlouvy o koupi , název, bytu došlo z důvodů výlučně na straně žalobkyně, která tak porušila své povinnosti ze Smlouvy plynoucí, a musí tak nést ve Smlouvě předvídané následky. Opačný závěr by vedl k tomu, že by žalobkyně těžila ze svého nepoctivého jednání, čemuž nelze přiznat právní ochranu. Nadto žalovaná ani nemůže být pasivně věcně legitimována ohledně celé žalobní jistiny 250 000 Kč, neboť polovina rezervačního poplatku ve výši 125 000 Kč byla žalovanou vyplacena , jméno FO, z titulu jejího nároku na zaplacení smluvní pokuty za žalobkyní.4. Soud I. stupně po provedeném dokazování zaměřeném na obsah Smlouvy zjistil následující skutkový stav. Dne 20. 2. 2023 podepsaly žalobkyně, žalovaná a paní , jméno FO, Smlouvu označenou jako „Smlouva o rezervaci“, v ní žalovaná prohlásila, že má právo vyvíjet činnost ke zprostředkování třetí osoby za účelem uzavření kupní smlouvy ke , název, bytu (čl. II Smlouvy). Strany se dále dohodly, že tato nemovitá věc bude rezervována pro žalobkyni za nabídkovou kupní cenu 5 000 000 Kč, za což se žalobkyně zavázala uhradit rezervační poplatek 250 000 Kč, a to bezhotovostním převodem na účet žalované (čl. III Smlouvy). Žalovaná se v čl. IV. odst. 2 Smlouvy zavázala po úhradě rezervačního poplatku žalobkyní vykonávat činnost vedoucí k uzavření převodní smlouvy mezi žalobkyní a , jméno FO, , a že nebude nabízet nemovitost jiným zájemcům. Žalobkyně a , jméno FO, se pak v čl. IV odst. 4 Smlouvy zavázaly, že do tří měsíců od uzavření rezervační smlouvy uzavřou smlouvu, na základě které nabude žalobkyně , název, byt za nabídkovou cenu uhrazenou prostřednictvím advokátní úschovy u specifikované advokátní kanceláře. V čl. IV. odst. 5 Smlouvy pak žalobkyně a , jméno FO, shodně prohlásily, že jim žalovaná obstarala příležitost k uzavření smlouvu o převodu vlastnictví ke , název, bytu, v důsledku čehož vznikl žalované nárok na provizi. Pro případ, že budou splněny sjednané podmínky pro uzavření převodní smlouvy, avšak v průběhu rezervační lhůty nedojde k jejímu uzavření z důvodů na straně žalobkyně nebo tato neuhradí celou nabídkovou cenu, uhradí žalobkyně žalované provizi za obstarání příležitosti k uzavření převodní smlouvy namísto , jméno FO, , a to ve výši 2,5 % nabídkové ceny. Zároveň se v takovém případě žalobkyně zavázala uhradit též 2,5 % z nabídkové ceny , jméno FO, z titulu smluvní pokuty. V čl. IV odst. 6 Smlouvy pak bylo sjednáno, že nárok žalované na provizi bude uspokojen z k jejím rukám složeného rezervačního poplatku, ze kterého bude v případě neuzavření převodní smlouvy z důvodů na straně žalobkyně hrazena i smluvní pokuta , jméno FO, . V čl. V Smlouvy pak bylo ujednáno, že v případě uzavření převodní smlouvy bude rezervační poplatek započten na úhradu kupní ceny , název, bytu s tím, že žalobkyně dle převodní smlouvy uhradí toliko rozdíl mezi nabídkovou cenou a složeným rezervačním poplatkem. Žalobkyně rezervační poplatek 250 000 Kč uhradila k rukám žalované dne 27. 2. 2023. Žalobkyně prostřednictvím svého zástupce vyzvala dopisem z 24. 5. 2023 žalovanou k vrácení částky 250 000 Kč nejpozději do tří dnů od doručení této výzvy, tento dopis byl doručen žalované dne 24. 5. 2023.5. Po právní stránce posoudil soud I. stupně trojstrannou Smlouvu jako neplatnou pro rozpor se zákonem dle § 580 odst. 1 o. z. Součástí Smlouvy byl jednak závazek žalované, že , název, byt nebude dále nabízen k prodeji a závazek žalované vykonávat činnost vedoucí k uzavření smlouvy mezi žalobkyní a , jméno FO, (čl. IV odst. 2). Toto ujednání je třeba dle soudu I. stupně považovat za smlouvu o realitním zprostředkování dle § 2 písm. a) ZRZ, která je uzavřena i mezi žalovanou jako realitním zprostředkovatelem [§ 2 písm. b) ZRZ] a žalobkyní jako zájemcem, přičemž toto zprostředkování mělo spočívat ve výkonu činnosti žalované směřující k uzavření smlouvy o převodu vlastnického práva ke , název, bytu z , jméno FO, na žalobkyni, tedy smlouvy realitní [§ 2 písm. d) ZRS]. Skutečnost, že smlouva o realitním zprostředkování byla ve Smlouvě uzavřena s žalobkyní coby zájemcem svědčí i ujednání čl. IV, odst. 5 Smlouvy, kde žalobkyně a , jméno FO, konstatují, že jim žalovaná obstarala příležitost k uzavření kupní smlouvy k bytu, v důsledku čehož vzniklo žalované právo na provizi. Ve Smlouvě je však v čl. IV, odst. 4 obsažen i závazek žalobkyně uzavřít s , jméno FO, realitní smlouvu v podobě kupní smlouvy ke , název, bytu za cenu 5 000 000 Kč do tří měsíců od uzavření rezervační smlouvy, tedy po právní stránce je třeba toto ujednání dle soudu I. stupně posoudit jako smlouvu o smlouvě budoucí kupní. Zahrnutím závazku žalobkyně, která je spotřebitelkou ve smyslu § 419 o. z., uzavřít s , jméno FO, realitní smlouvu ke , název, bytu do stejné listiny, v níž je obsažena smlouva o realitním zprostředkování, byl porušen § 14 ZRZ, který výslovně zapovídá, aby byla ve smlouvě o realitním zprostředkování zájemci (žalobkyni) uložena povinnost uzavřít realitní smlouvu. V tomto směru odkázal soud I. stupně i na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 13. 6. 2023, sp. zn. 33 Cdo 1507/2022. Z tohoto důvodu je Smlouva absolutně neplatná, právní jednání a částka 250 000 Kč představuje bezdůvodné obohacení dle § 2991 odst. 2 o. z., které je žalovaná povinna vydat dle § 2991 odst. 1 o. z. Pasivní věcná legitimace žalované k vydání celých 250 000 Kč namísto pouze částky 125 000 Kč je pak dána tím, že to byla žalovaná, kdo byl příjemcem a disponentem částky 250 000 Kč, tedy schovatelkou. Nárok na úrok z prodlení je odůvodněn § 1970 o. z.6. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud I. stupně dle § 142 odst. 1 o. s. ř., kdy žalobkyni přiznal náhradu nákladů řízení v celkové částce 70 142,01 Kč sestávající ze zaplaceného soudního poplatku (10 000 Kč), nákladů zastoupení advokátem za 5 úkonů právní služby (á 9 300 Kč) včetně pěti paušálních náhrad hotových výdajů (á 300 Kč), z náhrady cestovních výdajů (1 104,14 Kč), z náhrady za promeškaný část (600 Kč) a z 21% DPH (10 437,87 Kč).7. Proti rozsudku podala včasné a přípustné odvolání žalovaná z důvodů dle § 205 odst. 2 písm. b), c), d), e) a g) o. s. ř. Namítá nepochopení ujednání Smlouvy, nesouhlasí se zamítnutím návrhu na doplnění dokazování výslechy svědků , tituly před jménem, , jméno FO, a p. , jméno FO, , když pro rozhodnutí věci jsou podstatnými skutečnostmi v p